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作者：深邃狼心 发表日期：2005-10-12 10:46:13
主题：中国房地产是市场中的“坏孩子”[表状]
作者： 巫继学

中国房地产是一个被宠坏了的“骄子”，或者干脆说它是市场经济中的“坏孩子”。

《共鸣》杂志从2002到2004连续发布的《中国十大暴利行业》排行，房地产业3年蝉联榜首、独占鳌头，是名副其实的暴利行业中的暴利行业；在2004年福布斯中国内地富豪榜上，前200人中有64人来自房地产行业；在前20名中，有11位涉足房地产行业。而根据胡润的“2004中国大陆百富榜”，房产老板们更是占据“百富”中的45%，房产业成为公认的“功率”最为强大的“造富机器”，不折不扣的富豪最大来源地。有人用简单算术，即以几个主要大城市房地产利润总额除以全年天数计算，北京不到两天就产生一个房地产亿万富翁，广州约三天产生一个亿万富翁。然而，《中国税务》杂志在新近公布2004年度中国企业纳税排行榜300强中，房地产企业未见一名，在500强中仅有一家。

消息传出，为世人震惊：支柱产业并不是纳税支柱，富豪榜上集中现身强税榜上全部退身。这是对公正公平的极大嘲弄，是对市场经济规则的极大嘲弄，是对中国经济政策特别是税务政策的极大嘲弄！它简直就是一幅中国房地产的“人面狮身”漫画像。

应该说，这是中国房地产问题的一个大暴露。此前，人们对房地产的暴利、暴富、逃税有各种版本的传闻，人们从各个方面都在剖析房地产业的行为轨迹，都在探寻这类企业在市场运营中的行为。而今，令世人一下子看到了中国房地产的本来面目。

导致这房地产企业当今如此荒唐、如此怪诞、如此畸形现象的原因何在？究竟是谁在纵容、娇惯市场经济关系中的企业走出这种路径？我们必须对其深思探幽。否则，就现象论现象，就事说事，风头一过，一切仍旧卷土重来。

依我的解析，有三个方面负有不可推卸的责任：一是行业主管部门，二是商业银行，三是地方政府。

先说政府的行业主管部门。这里有多个层面的问题，首先是国家发展战略即宏观经济政策方面的问题。上一世纪九十年代那一场超过国家经济发展整体进程的而单军突破的房地产热，由此造成的巨大经济损失，为宏观经济政策的失误埋了一个大单。国家在土地管理上的失控，掀起改革开放以来一波又一波圈地潮，农田锐减，农民失地。房地产开发中的无序发展，使得世纪之交房地产陷入低谷。在政策与操作层面上也是问题很多。去年以来，由于房市火爆，房价高企不下，从总理到国务院，以及管理部门，都表态要对房市进行调控。总理讲话，“国八条”，“新八条”，建设部有关领导讲话，国土资源部严控土地供应新举措，等等。然而，一当房价下挫之时，便有建设部某些领导或者主管人员出面讲话，其讲话精神谁都听出弦外之音，说是力挺房市一点不为过。许多网友尖锐提出，建设部已经沦为房地产公司的代言人。刚刚人们领教过的是，央行在《2004中国房地产金融报告》中，建议“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。紧接着，建设部针锋相对地说：“商品房预售制度是《城市房地产管理法》确立的一项制度。从十多年的实践看，这一制度与我国国情是适应的，目前还不能取消。世界上有许多国家和地区也都有类似制度”。（《建设部、开发商和央行博弈 取消期房谁说了算？》2005-8-25 中华工商时报）这一急切的表态让国民深感意外。

如果说建设部还有行业关联，还有与企业有千丝万缕的联系的说词来搪塞的话，价格主管部门对房价的不作为更让人不能接受。发改委（物价局后合并入此机构）几乎从来没有为房价的蹿升采取过任何有效措施。这里还要格外指出的是，有火车票听证会，有手机费用听证会，为什么没有及时地对房价举行听证会？进一步深追，政府主管部门，几乎失去对房地产产品价格构成的长期跟踪监督、测算与比较研究。

作为税收部门，更让人大失所望。暴利巨人成为纳税的侏儒，原来在这个行业有着惊人的税务黑洞。在这个队伍里，决非纳税“良民”多，而是在500名中只仅有1名。（《房地产暴利下存在巨大税收黑洞，九成企业有问题》，2005-9-19 每日经济新闻）这说明，房产富豪们的财富中蕴涵着这极大不义之财的重大嫌疑。其实，房地产业成为逃税重点行业，早路人皆知，仅在去年，来自全国各地税务部门的调查就表明，房产企业大肆偷漏税现象十分普遍，90%存在涉税问题。税收部门对房地产企业监管无能可见一斑，这在客观上见证了现行税制固有的一些弊端。

再说商业银行。中国人民银行8月15日发布的“2004中国房地产金融报告”披露，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上。第一，它告诉人们，银行与房地产的关系非同一般。世上绝没有无缘无故地疏远，也没有无缘无故地密切。银行与房地产企业的关系，从来都是亲密无间的。它们之间的密切经济关系，一路走来，也都是互利互惠的。从世界经济发展史的角度看，作为一个产业，在长达二十多年发展中，它发展的资金主要通过银行贷款支持，是极为罕见的。第二，它告诉人们，每100套房中间有超过五55套以上的房是银行的钱叠起来的。那末，这岂不是可以理解为，房地产的风险不仅有房地产公司自己承担，而且拉了一个垫背的。这个垫背的有两个特点，一是它是最大的风险承担者，反而开发商本身还退居其次。二是这个垫背的，所有者缺位，风险承担者是“虚拟”的，因为它事实上是公共大众的钱。第三，它告诉人们，之所以有大比例超过其它产业的银行资金进入房地产业，一定有它不平凡的地方。后来被揭发出来的大量犯罪事实一再证明，那是权力资本暗中参预的结果。我们这样说，是以接二连三的金融犯罪案例为实证的。第四，它告诉人们，房地产业是当今社会“空手套白狼”高段能手的主要竞技场。从上个世纪九十年代的房地产狂热开始，到今天的房地产在中国形成大的气候，“空手套白狼”几乎是路人皆知的一条潜规则。在业界，说到以房地产项目贷款，没有不熟谙此道的。虽然“空手套白狼”模式已经臭名昭著，但也绝非从房地产界销声匿迹，它的手法在发展变幻，它的运作模式还在传承更新。第五，它告诉人们，房地产在当今确实是一个暴利的行业。道理通俗简单，银行为什么那样乐意贷款给房地产，特别是在中央政府三令五申对房地产贷款要严格控制，甚至对房地产要紧缩“银根”的背景下，房地产公司依然还能在银行那里拿到钱，说明房地产的高利润对银行有相当的吸引力。第六，它告诉我们，正因为银行与房地产商有关如此重要的正相关关系，那末房价的走势就不仅是房地产商命运的走势，同时也是银行命运的走势，双方共进共退，共损共荣。这样我们就不难理解，为什么房市治理总是一波三起，总是反反复复。第七，它告诉我们，在这种经济关系中，充满着私有经济与国有经济的合作与争斗。在贷款给私有资本的房地中，银行作为国家资本在性质上是公有的。那末，可以近似认为，这55％以上，就是公有资本变身参预房地产开发。

最后说地方政府。对于地方政府来说，追求的是经济发展与繁荣，追求的是资本在本地的更多投入，追求的是GDP提升。这些，就是为官一方的政绩，就是他继续升迁的资本。有时，这些追求会给广大民众带来经济效益与社会效益，有时却不一定。房地产开发，是产业发展“门槛”较低，需求旺盛，容易操控（因为土地的实际控制权在地方政府手上），易出政绩的经济发展项目。也就难怪，几乎每个城市的地方官员都热衷于房地产开发。但是，一当房价平抑影响到房地产商在当地的开发时，对房价的高企，地方政府便与房地产商心心相印，共进共退了。这就是当前为什么地方政府对稳定房价态度暧昧的真实原因。不过，事情远远没有这么简单，一当权力资本参预当地房地产运作时，问题便变得十分严峻。日前国土部副部长鹿心社深有感触地表示，十个贪官八个跟土地有关。[1] 涉嫌的地方官员此时可能成为商家飚价的帮凶，成为对中央统一的治理房价政策的“软破坏”者，即阳奉阴违地对抗中央政策。

“人之初，性本善。性相近，习相远”。由人领导的并由人组织的企业亦然。企业伊始，本无好坏优劣，房地产企业走到今天，由“骄子”变成市场经济下不遵守游戏规则的“坏孩子”，撇开企业自身修养、自律、练达不够的因素外，行业的管理层，商业银行，地方政府负有不可推卸的教化责任：行业的管理层娇惯有加，商业银行大把给钱，地方政府有求必应。这正是中国房地产嬗变的深层原因。
  •  中国房地产是市场中的“坏孩子” <6548 bytes> 深邃狼心 <20051012 10:46:13> [点数:2300]
  • 是颗"毒瘤" <0 bytes> 月如丝 <20051012 15:15:09> [点数:241]
  • 中国房地产是市场中的“坏孩子” <164 bytes> 0471ustbhao <20051012 18:44:06> [点数:261]
  • 中国房地产是市场中的“坏孩子” <164 bytes> 0471ustbhao <20051012 18:46:10> [点数:246]
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