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作者:wwyang3559 发表日期:2005-10-02 13:42:06
主题:当前房地产市场现状、趋势及对策研究综述[表状]
当前房地产市场现状、趋势及对策研究综述
杨文武
(四川大学经济学院南亚研究所副研究员、经济学博士)

[内容摘要]:本文主要对当前我国房地产市场现状、趋势及对策研究现状进行了深入细致的理论综合与评述,并提炼出了独到的理论见解和学术观点。
[关键词]:房地产市场现状、发展趋势、对策研究

Summarizing the research on the present, tendency and countermeasures of current real estate market in china

Yang wenwu
(The institute of Southern Asian studies, Sichuan university, vice researcher, economics doctor)

Abstract: this paper thoroughly summarizes and theoretically comments on the research on the present, tendency and countermeasures of current real estate market in china, and poses own original view and academic standpoints.
Key words: the present of real estate market, the developing tendency ,the research on countermeasures.

作为房地产业发展链条中的重要组成部分,房地产市场变化态势不仅在经济层面上影响着我国国民经济持续、健康和稳定发展,而且也在政治高度上关系着如何更好地实践“三个代表” 重要思想、 实现党的十六大提出全面建设小康社会目标、人民安居乐业及其全面发展和促进社会繁荣与稳定的实现。因而近一年来,围绕“当前我国房地产市场状况、发展趋势及其对策”研究可谓“仁者见仁,智者见智”。本文对其研究现状进行了系统性的综合评述。
一、关于当前房地产市场状况问题研究
1.房地产市场供求总量
主流的观点认为2004年房地产市场供求总量大致平衡(谢家瑾,2004);齐淮钧也认为“目前我国房地产市场总体平衡,且市场潜力巨大”;但相反的观点认为当前房地产市场“供给回落快于需求回落”,中房协副会长顾云昌也认为“2004年是中国房地产市场的减肥年”、“房地产开发速度已适当下降,投资明显回落”, 因而导致了总供需失衡。
笔者认为如何科学地界定“有效的总供给”与“有效的总需求”才是衡定房地产市场供求总量平衡的关键之所在。是什么因素导致“房地产市场的总供给回落快于总需求回落”及其所带来的一系列影响还需深入研究。同时可以借鉴Carey(1990)的地产模型来研究当前中国房地产市场均衡问题。
2.房地产市场结构
大都认为当前我国房地产市场结构不合理,并且已成为影响中国房地产市场持续健康发展的重要因素。比如中国房地产业协会副会长、秘书长顾云昌认为:要使中国房地产市场持续健康发展,必须调整包括房地产产品、市场、产业和布局结构。其中对于房地产市场产品结构而言,比较一致的看法就是“应该大量发展经济适用型的普通住宅和一定比例的商业设施,对于别墅、高档公寓、写字楼应当严加限制”(刘宏斌,2004)。郭灿章等也通过大量实地调查发现当前我国房地产市场供给结构中“别墅等高中价房供给比例过大”。
由于房地产市场本身就是一个十分复杂的体系,房地产市场结构涵盖了供求双方的主体结构、市场体系结构、产品结构、区域结构、投资结构等组合体。根据市场结构理论:只有一个充满众多竞争主体的市场最后会成为一个具有提高生产能力和效率的市场。因而要“保持房地产市场的结构平衡,就是通过各要素之间的相互扩张和收缩,达到其优化配置”(曾力勇,2004)。为此,笔者认为对中国房地产市场进行结构调整并未取得明显成效的内在的制度性障碍或根本原因等问题研究还不够深入。只有真正建立起公平与效率、激励与约束的房地产市场运行机制,才能从根本上调整其市场结构。
3.房地产市场价格
(1)关于当前房价的变动状况。国内外比较一致的观点是2004年房价居高不下,如国家统计局投资司副司长贾海也表示:2004年1至10月份,全国商品房平均销售价格为2758元/平方米,同比上涨11.7%,为1998年以来增幅的最高水平。英国《经济学家》杂志在发布全球房地产市场增长指数时也认为中国内地房地产价格2004年里上涨了9.9%,因而当前房价持续高涨。但也有少部分人认为中国目前的房价基本合理的,且当前房价水平是由于前几年房价过低的理性回升。
对于“我国当前房价是否存在着泡沫”也存在着较大争议。浙江大学经济学院史晋川教授、中房协副会长顾云昌、中国房地产评估师协会副会长柴强等主流观点则认为:我国当前房地产市场中“总体上没有多少泡沫”、“当然也不排除在某些地方、个别的地区出现了泡沫的迹象。”但以摩根利士丹为代表的外国机构掀起了“中国房地产业存在泡沫论”浪潮,大摩亚太首席经济学家谢国忠认为中国房地产市场存在泡沫,甚至为中国(主要是上海)房地产泡沫破裂给出了时间表。
笔者认为当前房价快速上涨是一个不争的事实,为此各级政府部门必须清楚地认识到房地产泡沫一旦破裂必将带来严重的社会后果。当然由于房地产本身的地域性特征决定了不同区域性的房价上涨幅度的差异性,因而必须根据不同区域实际情况采取不同的政策举措,切忌一刀切。
(2)关于判研当前房价水平高低的基本依据。一种比较流行的观点是采用“房价收入比”指标判断目前房价水平;另一种观点则用房屋租售比指标来判断房价水平的合理性,比如清华大学房地产研究所长刘洪玉认为“房地产价格由租金、对于未来价格变化的期望以及利率这三个因素共同决定”、“从长期来看,租金可以视为经济基本面的函数”。同时建设部政策研究中心主任陈淮也认为关注房价要看“大排面指数”,即租赁价格是决定房地产价格的关键因素。
笔者认为对于检验当前房价水平是否合理,问题的关键在于我们用什么尺度去衡量当前的房价水平,也就是说我们必须明确衡量房价水平高低的依据什么?虽然,目前比较流行的观点是采用“房价收入比”指标,但对于房价收入指标的计算方法存在较大争议。多数人认为当前我国房价收入比远远高于国际上3-6倍水平。笔者也认为当前我国房价收入比过高,只不过是不同市场尤其是产品结构体系中有不同的房价收入比,所以仍需对不同市场结构体系中的市场状况进行具体分析与研究。
(3)关于房价格上涨的原因:第一,是土地还是房价上涨导致了整个房地产市场价格上涨存在着争议。有人认为实行土地批租制本身就会批高房价,正如国家发展与改革委员会宏观经济研究院副院长刘福垣认为:土地批租批高房价,产权主体(全民、政府、私人)财产不同而一次性出售,租、价、税合流,价格自然很高;还有人认为8·13之后,土地的上市价格上涨引发房价上涨;也有人认为“土地价格与商品房价格并不存在绝对的相关关系,相反商品房价格在很大程度上影响着土地价格。
第二,是投资还是盲目心理预期的投机行为导致了房价上涨。一种观点认为“房地产需求中的投资需求增加” (章凌云等,2004)引发了房价上涨。但主流的观点则认为由于“在经济过渡期,许多体现市场经济特征的‘游戏’规则尚未完善;不完备性和居民的有限理性结合在一起,共同决定了我国居民资产选择行为的盲目性特征”(臧旭恒,2004)。而且“政策预期、人们的心理预期”(曹振良,2004)利好。再加以“随着互联网和手机问世,全球通讯以爆炸性的速度增长,伴随着对恐怖主义的恐慌心理和对资产股票价格不稳定性的怀疑心理,大都市充满魅力。房价上涨的趋势因此伴随恐慌心理,愈发显示出其强劲的动力” (耶鲁大学经济学家)。再加上 “中国目前有3万家房地产开发公司疯狂地‘炒地皮’”(政治经济学家及律师劳伦斯·布拉姆,2004);以及诸如温州“炒房团”等的投机炒作,开发商与房屋炒作团“炒作的结果引发了房价暴涨”(洪静,2004年)。
第三,是供给不足还是需求有余导致了房价上涨。一种观点认为正是由于“房地产供给增长的速度小于需求增长速度的状况”(廖英敏,2004)。“特别是土地供应量多少是决定房价上升速度的关键”(顾云昌,2004);而“我国住房消费需求潜力巨大,房地产市场无效供给过多或有效供给不足”(陈端计,2004);再加上“房地产需求中的投资和投机需求增加、在个别城市房地产投机需求占总需求的15%”(章凌云等,2004),由此导致了房价持续上升。
第四,是本币利率过低还是外汇汇率过低引发了房价上涨。一种观点则认为与本币利率过低密切相关。比如复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为:“无论从房产的投资和消费的机会成本看,还是从房市有效需求看,不仅房价水平,而且房价的变动,都和利率息息相关。”“近几年来,我国城镇尤其是一些大中城市的房价之所以节节攀升,从不回头,重要原因之一就是我国1998年以来连续八次降息,使名义利率达到了历史上最低位。”另一种观点则认为房价上涨与而外汇储备过渡增长相关。比如国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为:“在过去的三年半里,中国的外汇储备增长了3000亿美元,相应的中央银行向市场投放了同样的基础货币,造成基础货币的投放过量。表现在中国M2与GDP的比例是全世界最高的,达到200%。”“过量投放的货币就只能被非贸易部门吸纳,也就是房地产、股票等资产市场。股票市场由于制度的缺陷,不可能吸收这样超量投放的流动资金,于是房地产市场则成了吸纳的主要渠道。”
除此之外,正如建设部政策研究中心的秦虹副主任也认为:“支持购买需求旺盛、房价持续上涨的主要因素是国家经济发展速度快,形势好,城市人口的不断增加,国家鼓励第三产业的发展,房地产业的深化改革等因素也是支撑房地产发展的原因。” 同时由于房地产投资成本和质量的上升等原因也会引发了房地产价格上涨。
笔者认为房价上涨的原因却是一个十分复杂的论题,既有供给、需求因素;也有投资、投机因素;既有政策、制度不健全因素,也有消费者心理不成熟等因素。在认识这个问题的时候,我们必须抓住主要矛盾和矛盾的主要方面,才能提出行之有效的政策策略。我认为2004年度房价急剧上涨的关键原因在于与国家宏观调控相关的各项政策配套改革举措没有跟上,也就是说现行一系列制度性障碍引发了本一轮房价暴涨,比如房改房上市、二级市场培育、经济适应房投放价与量、规范土地与房产投机行为、房地产税收制改革、房地产市场信息统计行为规范、房地产金融市场风险防范等制度性障碍均没有在实施房地产宏观调控前予以充分考虑,所有政策举措均头痛医头,脚痛医脚,引发了本轮房价飙升。但十分遗憾的是对于此问题,大多相关部门至今都没有一个清醒的认识,其政策举措严重滞后。
4.房地产市场吸纳状况
关于当前房地产市场吸纳状况目前也存在着争议。通常人们用房屋空置量和空置率指标来分析我国当前房地产市吸纳状况,但国内对房屋空置量与空置率指标的定义、统计方法均存在着较大争议,且无官方统计数据。有人认为目前房地产市场空置率远远超过了国际警界线10%,达到了20%甚至30%;但也有人认为由于空置率指标计算方法的差异性导致了国际、国内的空置率不具有可比性,且建设部副部长刘志峰指出目前还没有建立国内空置率的指标体系。
笔者认为虽然我国当前房屋空置率没有确切的统计数据,但这并不能否认我国当前房屋,尤其二手住宅房空置率较高的事实。
二、关于当前房地产市场发展趋势问题研究
1.当前房地产市场发展阶段判研
目前国内部分研究者从定量的角度来研究当前房地产市场发展阶段,比如翁少群(2004)等基于模糊模式识别理论模型来研究中国房地产市场发展阶段,利用这种模型建立预警系统以便对房地产市场未来发展趋势做出预测。另外李维哲(2001)等也对地产泡沫预警系统研究方法作了一定的研究。还有的从房地产市场景气指标体系的设置来研究房地产市场趋势,比如台湾地区的卓辉华编著的《1961~1990年房地产景气发展》;台湾经济研究院著各年度《台湾各产业景气趋势调查报告》,以及张金鹗著《房地产的世界》中反映房地产市场景气的指标体系。在张金鹗著《房地产的世界》中反映房地产市场交易活动的景气指标主要有:平均房价变动率;销售率;契税件数;建筑物买卖移转登记件数等,通过这些指标进行动态监测来了解房地产市场发展趋势的景气状况,以便确定房地产交易市场是否存在泡沫。
还有的通过对房地产市场周期运行趋势的分析,认为1993年下半年,国家对国民经济实行宏观调控政策,房地产发展速度开始回落,经过1994年的整顿,到1995年基本进入平稳发展时期,这种状态直到1997年底,房地产基本上完成了一个发展的周期(王庆春等,2004)。从1997年底至今房地产市场已进入了新一轮经济周期的上升期,因而我国房地产市场将会更加繁荣。
也有的从定性角度认为房地产市场具有广阔的发展前景。比如,中国房地产协会杨慎会长对中国房地产市场未来的发展持乐观态度。建设部政策研究中心秦虹副主任也表示对房地产行业的发展前景一路看好。他们认为“中国房地产市场至少还有20年的快速发展,从2005年到2020年,中国商品房面积每年至少需要新增7亿平方米,否则中国的小康目标不能实现。”
2.当前房地产市场价格的发展趋势判研
对于当目前房市价格走势主要存在三种观点,即认为当前房地产市场价格上升;高价位盘整;下降。第一种观点认为由于市场潜力巨大,而目前房地产市场的总供给回落快于总需求回落,房改房上市还存在一定的制度性障碍,二手房交易制度安排缺位等原因,为此房地产价格将会持续上涨(任志强等,2004)。第二种观点认为由于“惯性效应”、“翘尾巴效应”,目前的房地产地价格还会略微上涨,但其上涨幅度不会太大,形成一种高价位盘整态势或者说房价上涨趋势会有所缓解(深圳市房地产研究所王锋,2004)。第三观点则认为由于国家各项宏观调控政策效应逐步扩散,房地产市场价格总体上将呈现出下降趋势。
笔者认为房地产市场价格的变动趋势受多种因素影响,尤其是房地产市场的区位性特点比较明显,所以各地房地产市场价格变动趋势会有所不同,但总体上将会形成一种高价位盘整势态。
三、关于促进当前房地产市场发展对策问题研究
1.调整房地产市场结构
郭灿章等通过实地调查发现当前我国房地产市场供给结构中“别墅等高中价房供给比例过大”。中国房地产业协会副会长顾云昌也认为:“要使中国房地产市场持续健康发展,必须调整包括房地产产品、市场、产业和布局结构”。应该“大量发展经济适用型的普通住宅和一定比例的商业设施,对于别墅、高档公寓、写字楼应当严加限制”(刘宏斌,2004)。但与此同时, “首先应明确何为别墅、高档公寓的基本定义”(中国人民大学土地管理系教授林增杰,2004),才是调整房市结构问题的关键之所在。
但持相反观点的人则认为“大量建设低档房无论从现实还是从长远来说,于政府还是购房者都是弊多利少”(清华大学房地产专家曾宪斌,2004);且“住宅生产与消费过程中参与各方的交易成本增加和非合作博弈的加剧”、“不适当的住房政策或干预也会改变游戏现则,引起(经济房)外部不经济”(方壮志,2004)。
2.规范房地产市场秩序
从行业经济法规和行业政策上入手来营造与完善我国房地产市场经济秩序(张春宁,2004),加大与房地产市场交易有关的违法犯罪活动的打击力度(刘惠军,2004)。同时通过建立房地产市场信用制度,尤其是房地产管理部门的信用制度来规范房地产市场秩序。正如湖南商学院柳思维认为:当前“市场信用的缺失和不足严重破环了市场秩序”,而“重构市场信用管理体系的首要问题是政府信用建设”。
3.加强房地产市场的行政管理与服务工作,尤其是要改进和加强房地产市场信息统计工作
规范各类房屋中介机构,并为各类房地产市场中介机构的壮大提供良好的市场环境(张勇,2004)。目前房地产市场一个突出的现象就是信息不透明,若政府主管部门能定期真实地发布房地产市场信息,将有利于购房者和开发商对市场的甄别(毛炳辉,2004)。上海社科院房地产研究中心研究员专家张泓铭也认为:“统计部门和房地产管理部门要实行基本信息公开”;同样正如中国信息协会副会长乌家培所说“信息经济学对于我国经济增长方式和增长质量所起到的作用”那样,因而加强我国房地产市场信息经济的研究,有利于我国房地产市场良性健康发展。
4.防范房地产金融市场风险
由于中国房地产市场与金融市场是风险聚集的两个重要载体,而两个市场在经济运行中又具有生性,因而必须防范建立健全房地产与金融市场危机(武康平等,2004)。吉林大学经济学院宋冬林教授也认为:“在住房信贷业务日趋成熟的带动下,国内的房地产市场也呈现出繁荣的态势,随着房地产价格的日渐攀升,有专家产生了房地产市场是否存在泡沫、是否会引发金融风险的担忧。”中国房地产业协会会长杨慎直言不讳地指出:全国3.2万家房地产企业,平均负债率高达74%左右。事实上,从1998年至今的房地产繁荣景象,完全是靠银行的单极杠杆撬起来的。“中国的房地产现在已经到了关键的时候,银行对房地产贷款风险的防范也到了关键的时候。”因而可以“利用现代信息技术和高级金融理论来化解这些实体经济风险”(Robert J. Shiller)。
除此之外,还有部分专家学者认为还需加强房地产市场运行的预警预报工作;在大力发展房地产市场时必须兼顾市场的效率与公平问题;因而进一步完善我国的住房保障制度;以及调整房地产市场交易税收;加强物业立法,保障消费者合法权益等政策举措。
四、结束语
由上可知,对于我国当前房地产市场现状、发展趋势和对策问题的研究是一项十分复杂的系统工程。因为它涉及到我国房地产市场内结构、房地产市场管理与服务、房地产市场体系以及房地产市场的外部功能地位的确立等方方面面的问题。但是什么原因导致了专家学者、实业界和政界等对当前房地产市场状况的认识出现了如此大的分歧,有的甚至是相反的论点呢?笔者认为:
1.当前房地产市场状况的研究至今还没有一种权威性的研究范式。不同的研究者往往出于自身的研究偏好,利用自已喜爱的分析方法得出自已的结论。多数人认为判断我国房地产市场健康的标志是“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”。但是大多数在利用“市场供求”分析方法时如何科学地界定当前房地产市场“有效总供给”与“有效总需求”以及如何达到 “有效总供求”市场均衡问题没有定论,其根本原因在于基本的研究方法问题还没有形成共识,因而判研当前我国房市现状存在着较大分歧。
2.缺乏较为全面的用于研究当前房地产市场信息的统计数据,比如几乎没有建立起房屋空置量和空置率、自有量和自有率等指标体系,以及没有完整的全国范围和各区域性的房地产市场价格指数,因而对于房地产市场研究者而言往往力不从心。
3.要想对当前我国房地产市场形势作出科学的判研,房地产市场结构问题的研究是十分重要的研究内核,因为事物的结构决定其本身的性质以及反应其外部功能地位。但是房地产市场结构涵盖了供求双方的主体结构、市场体系结构、产品结构、区域结构、投资结构等组合体,特别是房地产市场供求主体、区域性结构的研究显得尤为重要。因为只有一个充满众多竞争主体的市场最后会成为一个具有提高生产能力和效率的市场,但在强调房地产市场效率的同时也应关注社会公平问题。除此之外,要保持房地产市场的结构合理,必须通过各区域市场要素之间的相互扩张和收缩,才能使房地产整体市场要素优化配置。
4.在研究我国当前房地产市场体系现状以及与其它如税费、汇率、利率和股市等相关关系,都没有抓住影响和制约我国当房地产市场健康成长的主要矛盾和矛盾的主要方面,大都是泛泛而谈。笔者认为在深化改革,尤其是我国房地产市场化取向时,如何正确处理好计划与市场、效率与公平的关系,特别是如何消除影响居民消费的体制性和政策性障碍,建立一个有效的公平、透明、诚信的市场竞争的激励与约束机制,其中包括建立一种监督与规范房地产市场管理中有关政府行为的有效的政策制度,才是迫切需要我们研究和解决的根本性问题。
  • 当前房地产市场现状、趋势及对策研究综述 <15758 bytes> wwyang3559 <20051002 13:42:06> [点数:6687][精品]
  • 实在是篇好文章! <0 bytes> 新闻调查官 <20051002 17:33:03> [点数:237]
  • 很有价值的学术文章,价值在于综述各方面的观点,而不是选自己喜爱的一家之说. <0 bytes> ckm1003 <20051002 19:17:49> [点数:244]
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