在最近几年的全球房地产市场的一轮大发展中,中美两国的房地产市场令人注目,成为发展中市场和发达市场的两种典型。目前美国的房价却还在继续上涨并且没有停歇的迹象；而中国有人开始担心泡沫破裂,美国却没有人认为泡沫可能破裂(事实上美国历史上,房地产泡沫没有破裂过)；中国政府对于房地产泡沫采取了一系列调控措施,美国政府却"无动于衷",依然故我。这是为什么?
根据美国联邦住宅企业监管局公布的最新数据,2004年美国51个州区,一年内房价上涨超过10%的有35个,其中超过20%的有6个。2004年下半年,美国全国平均房价按年计算上涨幅度是12.56%；今年第一季度上涨幅度更高,达到12.97%,4年来累计上涨50.56%,平均年涨幅超过10%,而过去半个多世纪,美国全国平均房价的年上涨幅度仅为5.5%。与此同时,美国的房价/收入比,房价/租金比也都达到历史最高水平。
就纽约、芝加哥、旧金山、波士顿等大城市而言,房价的上涨幅度更是令人惊奇。这些城市最近几年豪华公寓的价格上涨幅度都在100%以上。纽约曼哈顿产权公寓平均价格上涨幅度达到153%,每平方米超过9万元人民币,顶级的达到3-40万元人民币1平方米。曼哈顿新建的两居室(两卫)、套内面积在120平方米左右的公寓,起价在160万美元以上,品质好些的(包括游泳池、桑纳等健身设施)在200万美元以上,楼层高景观好的在300万美元以上,最顶级的达到近千万美元。曼哈顿下城的一些新开发区域,比如毗邻已经开工建设的世界第一高楼"自由大厦"的炮台公园,新建公寓的价格暴涨了318%。是不是涨疯了?
一手房的强劲增长带动了二手房市场。美国全国房地产商协会公布的数据显示,今年6月份二手房销售折合成年销售达到733万套,这是今年4月份以来第二次再创历史记录。6月份美国单家庭房屋(ONE FAMILY HOUSE,我们称之为"别墅")销售的中位线价格达到21.9万美元,再创历史最高水平,与去年同期相比,上涨幅度高达14.7%,是过去25年来最大的。
在美国至今没有任何房价下降迹象。美国商务部公布的数据一再显示,新开工率、新房销售以及贷款数额还在不断创历史新高。美国人好象并不担心泡沫破裂。虽然美国人现在已经毫不怀疑,随着美联储下半年的进一步升息,美国房价迟早要进入下降通道。但是这个过程,5年里房价下降20%,是缓慢和安全的,既不会使银行产生大量坏帐,也不会"造就"一批"负资产"阶级。美国政府没有,也认为不需要对房地产泡沫采取特殊"关照"。
中美两国政府对于市场的干预方式和程度也大不相同。美国政府采用的是"软刀子",并不强行和直接干预市场。美联储主席格林斯潘说,他"不管房价的高低,只管利率的高低"。实际上,即使是美国政府的唯一"利器"------提高利率对房价的遏制作用也是极为有限的和缓慢的。一年多来美联储已经连续九次提高基准利率,从1%提高到3.25%,但是基准利率的提高并不能也没有直接提高贷款利率,目前美国30年贷款利率依然很低,只有5.5%左右,而且美国各大商业银行和贷款机构都是根据自己的风险评估自行决定贷款利率的。
美国政府采用"软刀子",是为了防止硬性戳破泡沫,让经济和市场机制慢慢消化和吸收泡沫。
中国政府采用的"硬刀子",从制定政策,强化监管,完善体制到提高利率,增加成本,全面而直接地干预和引导市场,为的是引导在目前还不成熟的消费需求,但是过分的干预市场可能引起消费群体的不稳定消费,也许会造成市场恐慌,所以政府必将引导消费者回到购房者行列,才能健康的发展房地产市场!
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