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作者：新闻调查官 发表日期：2005-09-23 09:25:05
[转帖]主题：畸高房地产的价格组成、原因、背景及走向[表状]
转自：转帖
作者:古槐@-EqU8

一、房地价的技术性层面分析
　　
　　1. 对于房地产价格基本构成：
　　房地产价格＝土地熟地成本＋建筑物建造成本＋息、费、税＋利润
　　
　　1.1 土地熟地成本＝（土地出让金＋基础设施配套费）＋土地开发及其它费用
　　
　　
　　1.1.1 毛地价＝土地出让金＋基础设施配套费
　　 土地出让金：为获得使用权而给土地所有者——国家的
　　 基础设施配套费：用于城市基础设施（市政：如道路、给排水、电、通讯等）配套建设的。
　　
　　1.1.2 土地开发及其它费用：指征地、拆迁、平整等。此项原来常由开发商来做，当然有不少麻烦，现在政府一般卖熟地，就由政府帮着办了。
　　
　　1.2 建筑物建造成本
　　
　　1.2.1 建安费用（含土建、设备及安装、初步装修）：一般说来，建材未大幅涨价的话
　　砖混多层住宅600～650元/m2；
　　框架多层住宅、办公楼800～900元/m2；
　　高层住宅、办公楼1200～1500元/m2
　　
　　1.2.2 环境美化：可按建安费用的10%算
　　
　　1.2.3 不可预见和其它：10%
　　
　　1.3 增值：此部分一般为上述熟地成本与建造成本之和的34.88%，详见下：
　　
　　1.3.1 管理费：按成本的3%算
　　
　　1.3.2 支付银行利息：银行1～3年期贷款利率为5.94%，一般按土地开发0.5年、建设周期1.5年，共计2年且按单利算：为熟地费用的5.94%×2＝11.88%
　　
　　1.3.3 利润：按成本的20%算
　　
　　1.4 营业税及其它：为前述成本与增值之和的5.5%
　　含如下：
　　营业税＝（熟地费用＋管理费＋利息＋利润）×5%
　　城市维护建设税＝营业税×7%
　　教育费附加＝营业税×3%
　　
　　2. 房地产高价的原因
　　
　　2.1 资源的垄断者
　　土地是稀缺的资源，尤其在沿海地区大城市。和其它广大的资本主义国家不同，中国土地资源的供给是ZF垄断的。无独有偶，房屋高价的中国香港也是事实上的香港政府垄断市场的土地供应。为了高价而大量出售城市土地，使城市土地与城市实际发展和规划脱节，使本该城市管理者的继任的资源丧失或严重缺损。事实上是从空间和时间两个维度损害城市发展赖以维持的重要资源。
　　
　　2.2 利润的流向和分配
　　政府通过将掌握的土地资源卖给房地产商，获得售地利润；然后房地产商盖房以高价卖出，获得售房利润。地价高，房价也更高。
　　
　　对房屋最终使用者的普通购房者而言，卖地的ZF是间接从自己这里拿走了大笔利润，卖房的房产商是直接从自己这里获得大幅利润。因为没有官方公布的数据，但从房地产商的接触、市场实际操作中可以获得的数字是，房地产利润率平均在20%左右。与此对照，美国是5%左右。
　　
　　2.3 背景原因
　　这种现象的结果直接的一点就是，对当届ZF来说，财政收入高涨。其背景本质是94年开始的国家税制调整，实行分税制，地方ZF的税入大为降低，税源日渐减少，近年来的金融改革又使银行不再受地方ZF控制，同时资本市场也不能再为地方企业脱困融资，在这个背景下，土地成了地方ZF收入的一大块来源。
　　
　　卖地致富最早的大张旗鼓是杭州市政府卖掉市中心原办公大楼，其后开始各方政府的首脑从“经营城市”四字表面做文章开始，到直接趸卖城市土地，开始还算是从自己的办公地着手，后来就直接不断的对城市中心的老区进行拆迁卖地。因为这样的地方往往房屋旧、居民弱、面貌的确也较差。
　　
　　这么做一举四得：1）对GDP作贡献，围绕拆、卖、建的费用都将成为GDP一部分；2）增加了ZF的收入；3）旧区拆了，减少了脏乱差的城市面貌；4）新区建了，城市建成区扩大。
　　
　　3. 百姓购买能力实际不是高的
　　以“西祠”所在的南京为例，2002年的年人均可支配收入大概是9154元【国家统计局数据：上海市13250元、宁波市12970元、绍兴市12133元、杭州市11778元、湖州市11388元、舟山市10985元、嘉兴市10757元、苏州市10617元、无锡市9988元、常州市9933元、南京市9154元、南通市8640元、镇江市8202元、扬州市7833元和泰州市7788元。月均763元，国家统计局数据公布的江苏省03年9月的城镇人均可支配收入为782元；与此对比，上海月均是1246元，北京是1142元，浙江是1048元，广东是1007元，安徽是603元，福建是819元。
　　　　
　　从中，我们可以很容易而清楚地看出东部沿海各主要城市及南京百姓的生活收入水准，及互相之间的购买能力的对比。
　　　　
　　4. 非正常行为的造市
　　
　　4.1 “硬”情况
　　从上面可以看到南京人的收入是支撑不了如此昂贵的房地产市场的，那么又为何有那么多要买房的呢？高涨的购买气氛从何而来？
　　　　
　　先看一组数据，根据公开新闻，南京今年一年拆迁4万户。以当今市场新户型的通常值平均每户100平米算，这个大概是400万平米的房地产市场，考虑到拆迁户总体情况，就按8.5折按340万平米算。什么具体概念呢？中国的单元楼，小区里最常见的那种，一般有3～4个出入口单元，每层每单元2～3户，大多为6层。340万平米意味着大约近700幢这样的单元楼。如果按国家小区标准2000～4000户算，意味着约14个小区。这样的小区面积大概近25万平米，对南京的房地产商来说都是超过20万平米的“大盘子”了。
　　　　
　　现在反过来考虑一下，南京一年有14个房地产公司每个公司都开出一个24万平米的“大盘子”吗？如果按自由市场的能力来说是没有的，那么是谁在潜在购买量和资金提供两个方面帮助他们创造市场的呢？谁能有组织、有规模的成片非市场价格偿付行为的低价拆迁，迫使房产市场产生大幅硬性的购买需求？即使不是恶意、有意的，也有必要谴责其轻率、不负责任的冒进作法。
　　　　
　　　　而这不过是因为拆迁而造成的购买需求，还不包括原本市民就有的购买需求。
　　
　　4.2 “软”的情况——宣传
　　这很简单，各地的报纸的主人都是一样的，所以口径自然也都一样。一段时间内要他们说什么他们自然说什么，所以也不是说他们说的都是假的，但对他们所说的确需要认真辨析。比如“明年要涨今年快买”、“供不应求、再创新高”“罪魁祸首：外地人炒房”。然而需要深思一步的是：高昂的房价是仅靠“炒”就能炒上去的？或者主要是靠“炒”就能炒上去的？
　　
　　5. 房价与收入的比率严重畸高
　　
　　　　美国国民的大多数（美国人口主流即是占绝大多数的中产阶级）所拥有的独户住宅价格90年代通常大致为10～15万道勒，与此相对，美国平均家庭现金收入中值【注：半数人口收入高于另外半数人口的中值。此平均数目明显低于全国人均收入，但此方法更反映多数人的情况】这几年约在4.3万美元左右。房价与户均年收入之比小于4。房价与人均年收入比值也不过在5～8【注：此价格基本上是美国的水电通讯等基础设施齐全的独户别墅，在目前中国城市基本都是接近毛坯房的单元房】，同期欧洲约是4～6。
　　　　
　　我们仍按中国的沿海城市，比如西祠发源地南京人来算一算：待出售的房的房价按南京市房产局发布的03年第3季度南京市房产市场全市商品住宅交易均价为 3223元/平米，值得注意的是这一均价的统计包括了经济适用房等，而象南京的玄武、白下区的均价大致在4100多元。事实上，按国家统计局所列，南京售房均价当时已达到 3579元/平米），每户面积按取100平米（按其公布的有关商品住宅数据推算其实应大于100平米），则平均每户房总价32.23万；按人均家庭总收入（包括了人均工薪6617元、人均经营净收入152元、人均转移性收入3058元）9856元算【江苏省统计局内部信息网】；每户按2.90人算【江苏省统计局内部信息网】；房价与户均年收入比为11.3。
　　　　
　　这一比率是衡量各国各地住宅价格合理程度的重要指标。而南京的这一数字差不多接近是欧美国家的2～3倍。即使不是比率来看，一幢近似150～250多平米的独户2～3层花园别墅住宅12万美元即100万人民币不到，合人民币4000～6600元/平米。而南京人的收入和美国人相比呢？
　　　　
　　　　
　　二、后果
　　
　　1. 百姓生活的直接受损
　　
　　因此，非自由市场状态下的快速增长的高昂房价是对百姓生活的质量的直接而严重的损害。比重税赋更严重的削弱百姓生活质量。房价与户收入比由小于6升至11.3意味着每户多付一倍的金钱购入住房，这笔钱，如果对一户南京百姓来说，意味着家庭中一位主成员多增加16.4年的收入！而人一生从20岁工作至55岁退休，也不过是35年的工作时间。其实就是ZF和房地产商用类似通货膨胀或畸高税收的方式赤裸裸地伸向普通口袋掏钱。如果说这和偷抢不同，那不同的就是小偷一次透几十、几百元、乃至上千，而这样掏钱一次是按十几、几十万计的。
　　　　
　　2. 高价带来的隐忧和骑虎难下
　　
　　ZF控制的畸高房地产价格一旦被不得不接受后，到达了一定的买卖量，就两难了：1）升则无房者更难获得居所，而获得第一套居所的需求没什么弹性，所以百姓只好为房地产商及其身后的受益者打工；2）降则影响已购买房地产者的既有财产。拿香港看，房价一跌，官方公布的负资产个案有10.6万【香港金融管理局：负资产住宅按揭贷款的最新调查结果：到2003年6月底，香港整个银行体系的负资产住宅按揭贷款增加至约10.6万宗，涉及金额1650亿港元，估计这些贷款的无抵押部分约值360亿港元】。
　　　　
　　对此，沪深股市的股民多少能体会到一些其中意味。这意味着，即使知道错误，想调整那么也较困难了。
　　　　
　　3. 被拆迁的弱势百姓群体的额外受损
　　
　　3.1 城市“需要”改造的旧城，往往都是城市黄金地段。这些地皮的计价是按市值或接近市值给拆迁的住户的吗？
　　
　　3.2 黄金地段的老房子基本都是1层，而如果盖新的商业或住宅的话，就不会再是1层了。即使按多层住宅算，那么至少会盖到6层左右，同样的地皮面积由于建筑量的增大而增值的部分有没有适当地返还给原居民呢？
　　
　　3.3 对居民来说，不仅仅是住所，还是商业谋生的手段。而在实际购买地皮、旧屋的操作中，这方面的价值被人为忽视或大大低估了。而在出售时，房屋机器蕴涵的地皮价格又是用的高昂的时价。是谁掠夺走了本属于原住户的那份？
　　　　
　　　　拆迁房屋的附加功能（值）备故意忽视或有意低估。拆迁，固然一方面的确是改造旧城，但另一方面制造政绩、制造高价房市、制造高GDP的动机占多少呢？
　　　　
　　最关键的是如果说政府通过土地出让转让获得了大量财政收入的话，那么这其中相当一大部分无异于利用“居者必然想要其屋”的道理面向大多数中等收入的普通百姓收取重税。这比起直接收税的方法要隐蔽得多。可是收税的原则应该是加剧贫富程度么？
　　　　
　　因无法证明其来源，我们只好以一组网上流传的数字来参考：
　　一份内参资料表明：2001年中国不到20%的富人占有80%的存款，但这不到20%的富人缴纳的个人所得税还不足总量的10%；而美国，5%的富人提供了55%的税收，其中最富的1%缴纳了19%的个人所得税。
　　
　　而现在，据官方统计数字显示，中国50%银行存款来自全国13亿人口中最富裕的5%。
　　
　　4. 人才（劳动力资源）的流逝
　　
　　引用南京任新民先生的说法，高房价及其高房租将会阻碍劳动力的进入，尤其是知识人才。上海对知识人才的吸引力本来就高于南京，如果居不易，那么南京的人才向东流失情况更为严重。而人才优势恰恰是南京的重要优势【经济日报：人才竞争力最强的城市：南京】。也是南京的现代电子、化工等技术含量高的产业的根本。
　　　　
　　至此，南京的房价是否过高？过高好不好？每个人都会有答案。一般人不明白就算了，而一些无良专家要么是专业上不学无术，要么是人品上见风使舵，会大言不惭地嚷嚷房价合理。
　　　　
　　三、房地产开发的资金何来？
　　
　　既然没有这么大的购买市场，那么房地产商如何有资金链接不断的开发呢？其实就是来自银行。中国百姓传统上的高储蓄率、非完全市场化的银行是开发商的资金来源。这个问题详细阐述又有很长篇幅，暂且从简。
　　
　　而银行的被玩走的钱是谁的呢？这个问题就简单多了，和股市里玩走的钱是谁的类似——百姓。顺便说一句，中国的银行的坏帐率是很高的【美国信用等级评定公司S&P在02年6月估计，中国国有银行呆帐比例超过总贷款的50%；许多独立的经济学家估计是40%-50%；官方公开的中国的银行坏帐率大概是24%；而国际公认的安全界限是5%】
　　　　
　　正是意识到这一危险，央银行夏天时发布规定，限制商业银行发放房地产相关贷款的比例。而几个月后，国务院又发表了表示要健康发展房地产业的文件。这一现象可以说是部分反映出前面提到的骑虎难下、左右为难的原因，
　　　　
　　四、未来走向
　　
　　1. 看跌的因素：
　　
　　1.1 居民的购买实力消耗接近殆尽，对房价持续走高无以支撑。
　　
　　1.2 旧城拆迁不可能持续维持那么大力度。
　　
　　1.3 银行不会长期如此程度的贷款。
　　
　　1.4 房价因为其畸高并陆续激起突发严重事件（这事在某城市的中华门门东拆迁和市中心拆迁发生），最高层业已重视。事关政绩、安定，因此，ZF不能再漠视百姓上述情况，但一方面不想突然失去售地的肥利，另一方面，也如上面所分析的，房价突然跌落而无相应措施，必损害已购者的利益，也会引起动荡。
　　
　　2. 看涨的因素：
　　
　　2.1 中国可利用的土地资源紧缺，人均拥有少。
　　
　　2.2 政府不愿土地贬值，而使手头紧俏货少赚钱。
　　
　　2.3 现在和未来20年，在中国必有快速的城市化，城市化水平将从现在的40%不到变为超过60%，总计约3亿的农民将进入城镇、脱离农村。他们必然对住房有需求。
　　
　　所以，未来的沿海城市住宅价格，各地政府将努力使其平稳。就西祠所在的南京而言，虽然房价偏高很多，但指望突然降低的可能是没有的。最好的情况是其上涨势头受抑制，直至和其它同等城市的房价相当。
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