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作者:新闻调查官 发表日期:2005-09-20 15:55:20
主题:19个城市房价下跌说明了什么[表状]
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国家发改委、国家统计局的数据显示,今年8月,中国70个大中城市房屋销售价格较去年同月上涨6.3%,上涨幅度继续放缓。房价增长放缓是一段时间以来中央宏观调控、稳定房价措施的正常效果,本不意外。相关数据还显示19个城市房价与7月相比负增长。对于一直抱怨房价畸高的普通购房人,房价下跌会被视为一个好消息;对于地产及相关产业来说,房价下降会被看作“冬天”的表征。19个城市房价下跌该如何解读?

无论房价下跌也好、疯涨也好,对于每一个面对中国楼市乱象的观察者来说,以人民居住条件实质性改善、房地产业健康持续发展为基本立场和终极目标才是应有的立场。这一立场上,19个城市房价下跌引发我们的第一个直接疑问是:这说明宏观调控使楼市更健康了吗?不过之前先需要回答的问题是,普遍层面上,房价下跌是好是坏?

作为房产供求关系对比的直接反映和结果,房价表明的是供给对市场真实需求判断的恰当性。动态考察房价下降的原因,可能是一定时空的供给增加,可能来自现实需求下降,或者是两方面的共同作用。具体分析19个城市房价下降成因,对于此前存在大量泡沫性需求的局部楼市,宏观调控挤压掉需求泡沫会导致房价下降;对市场判断不明或者预期房价下跌时,即便有支付能力支撑的真实需求也可能采取观望态度,这也会导致需求减少、房价下降。从供给端考察,一定时期内供给增加则是房价下降的另一个原因。当然,所有这些房价下跌的可能性分析都建立在默认前述数据可信与方法科学的前提下。

那么,房价的下降意味着19个区域楼市在走向健康吗?抑或表明了楼市当前身处的观望困境?


从各主要城市供应统计看,无疑8月份供给相对7月有所放量,然而,其放量的增加数据之少却不能成为房价下跌的主要原因。并且,回朔中国房地产多年的疯狂涨价史,供应少从来不是涨价的主要原因,或被动或主动产生的购房需求才是房价上涨的决定力量。8月的部分城市房价下降也很难让人相信是供应增加使然。


如果考虑供应结构,当一定时间段供给结构变化——中低价房比例增加,高端项目供应减少,反映各类型产品综合平均价格下降,表明的只是供应结构的变化,而并非对需求泡沫的挤压,更无关楼市本身的健康与否。然而,归根结蒂,只有供给和需求保持动态均衡的楼市才可以称为健康的楼市,这其中包括:高端产品供给和高端真实需求相适应。此前有传言说,某些地区通过行政命令暂停高价项目销售,以谋求数字“好看”,如果这种传言属实,那么房价的下降不过意味着对这些真实需求的伤害,以及对楼市的伤害。下降数字越大,伤害越大。因此,如果开发商主动选择“捂盘”,作为一个市场参与者自主的选择,后果理应承担;如果迫于某种不成文命令被迫“捂盘”,那无疑是政绩对市场的“强奸”。


如果仔细检视19个房价下降的城市,可以基本分为两类:其一,此前公认存在一定程度泡沫的城市,如:上海、南京、杭州、温州等长三角城市;其二,城市、楼市规模小的二线甚至三线城市,如:丹东、牡丹江、蚌埠、济宁、岳阳、惠州、湛江、北海。就后者一类来说,当总的体量越小,总体数据越可能受个别项目影响,其开工量、竣工量、销售量、房价越可能出现大幅度的上涨或者大幅度的下降,偶然性过大。因此,8月单月数据的负增长能多大程度反映楼市的一般性规律有待商榷。对于上海、杭州等长三角城市而言,当宏观调控前市场中充斥大量的投机性需求,面对调控后产生的普遍走空预期和接盘者减少,部分投机性需求选择降低预期匆忙离场,就这一层面而言,调控无疑起到对此类需求的挤压作用,房价的下降便意味着楼市向健康的接近。


就各地楼市需求的主体部分而言,自住性需求无疑是第一大部分,即便在存在泡沫比较严重的长三角部分城市。不过,自今年加大宏观调控力度以来,由于某些地方性措施有欠妥当、政策宣传不够明确等等原因,全国范围内普遍出现了购房者持币待购的观望态势。即便在有真实需求支撑的地区,即便自住性需求的购房人也因为对前景判断不明,选择了持币观望。如果房价下降的最主要原因是持币观望的态势未解,短期内需求减少,那么房价的下降一定程度上不过反映了持币观望态势的持续。而该进行的交易未能进行,无疑是产业的损失,也是对购房者的伤害。如果这样,19个下降的房价给我们的最重要答案是:8月楼市还在观望“泥潭”中,不能自拔。
  •  19个城市房价下跌说明了什么 <3829 bytes> 新闻调查官 <20050920 15:55:20> [点数:4976][精品]
  • 说明消费者已经开始回归理性,房价下降到合理的范围时,购房才会转旺,房地产业才会走上健康发展的轨道。 <0 bytes> gqz931005 <20050920 16:29:49> [点数:268]
  • 等待中 <0 bytes> 月如丝 <20050920 17:17:00> [点数:243]
  • 北京房价下跌的消息在这里看到了,在别处看不到啊。 <0 bytes> shoujiman <20050923 12:31:43> [点数:52]
  • 观望中! <0 bytes> werkp <20050923 12:36:56> [点数:45]
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