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转自：转帖
一、一些基本概念
1、买房是什么？买房就是一次性付清70年的租金。
2、买房是投资行为，租房才是消费行为，自住者相当于买房然后租给自己。
3、作为投资品，房子的价值是什么？就是这70年租金的现金贴现。
4、房子是有折旧的，70年后的残值等于零，前面的十几年的折旧至少要按每年2%来计算。
5、资金的使用是有成本的，资金成本＝自有资金比例 X 资金机会成本 ＋ 银行贷款比例 X 贷款利率
二、一些事实
1、房子售价与租金的比例很高，我所了解到的房子（以毛胚房以例，不必计算装修和家具的折旧），年租金只相当于售价的3.5%到4%。
2、现在市场双方观望，卖方（包括开发商和炒房者）捂房，买方捂钱包。
三、关于房价的博弈
关于房价的走向，我们用建立经济模型的方式，不断逼迫现实：
1、假设买卖双方都是长期资金（自有资金或长期贷款），房子的价格等于其价值，即资金成本等于房租减去折旧。
在这种情况下，双方在博弈中都没有优势，因为卖方在捂房的同时，可以将房子出租，获得收益，该收益扣除折旧后等于资金成本；买方也可以租房子住，租房的成本也等于资金成本加上折旧。
2、假设买卖双方仍是长期资金，但房子的价格高于价值，即资金成本高于房租减去折旧。
在这种情况下，卖方将房子出租的收益扣除折旧后，将低于资金成本，时间越长，卖方损失越大；买方租房的支出将低于资金成本加折旧，买方宁愿把钱存银行，用利息来租房子，时间越长越有利。博弈的优势向买方倾斜。
3、在实际房地产市场中，买方的资金成本介于存款利率和贷款利率之间，视首付比例而不同。年租金扣除折旧后，只有1.5%到2%的收益，低于买方的资金成本，买房自住的意愿不强；对卖方来说，通常贷款比例较高，而且开发商或炒房者自有资金的机会成本较高（因为他们可以作其它投资而获利），所以卖方的资金成本更高，租金扣除折旧后远近于资金成本，如果观望持续，卖方损失较大。再说目前卖方捂的房子大多数房子，并没有租出去，捂房的成本很高，对卖方很不利。
4、从资金结构分析，卖方的短期资金比例很高，如果不能及时回款，将面临破产的危险，卖方必需在一定期限内将房子卖出去，现在留给卖方的时间越来越少。现在卖方大力在宣传买方撑不住了，真实需求出来了，其实是他自己快撑不住了。
四、那些说上海需求很大、房价不会下跌或者会上涨的人，请解释两个事实：
1、既然需求这么大，为何租金不上涨？因为房租无法炒作，租金水平才是真正体现住房消费的供求关系的！
2、既然需求这么大，为何空置率那么高？事实上是，多数准备买房自住的人，已经在上海租房子住了，就算他们买房子，也不会降低空置率！
五、上面的分析，只是说明在政府不干预的情况下，博弈会出现卖方妥协的情形，然后是恐慌性的抛售，房产泡沫破裂。
六、鉴于房地产对中国经济的重要性，以及对金融系统的冲击，政府会尽力防止房产市场的快速崩溃。价格终究要回归到价值，房产价格的下跌，已经不可避免。如果政府调控成功，在几年的时间内缓慢下跌，对每套按揭住房来说，保证银行贷款金额低于房子的价格，金融系统便能避免巨额的坏帐，中国经济就算躲过一劫了。
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