新浪首页 > 新浪房产 > 房产社区 > 地产圈  
全部房产论坛列表
爱问(iAsk.com)
论坛首页 论坛精品 发贴排行 48小时热贴 论坛相册 通讯录 生活服务 楼盘详情 在线调查 论坛帮助 北京生活信息搜索
发贴 - 刷新 - 收藏 - [注册]
作者:不是太无聊 发表日期:2005-09-07 08:03:15
主题:并不都是地产商的错,替他们说两句。[表状]
替房地产商说两句。
知道有人看到标题,就想骂我,但是,先别骂我,看完再说。
看到很多人在骂房地产商人,也替他们说几句。
如果你是一个投资商,无论你投资的是什么行业领域,绝大多数情况下,如果你把你的目标消费群定位在社会上的富裕阶层,那么你就最容易获得高收益。从古至今,从美国到中国,都是这个道理。
绝大多数产品的发展轨迹都是从高端人群逐步向低端人群扩散的,伴随的过程,往往是价格的下调。比如,电视、手机、汽车、留学。商品房也不例外。
作为一个商品,作为开发商的投资项目,投资者(开发商)需要考察目标客户群体的消费能力,这对任何一个行业的投资者而言,都是必修课。
那么商品房,作为开发商的投资项目,难道他们就不考虑目标客户群体的消费能力吗?一定会考虑的,否则,项目必然失败。
这个消费能力很大程度上体现在房价收入比上。那么,既然现在的房地产项目都还比较成功(从投资收益的角度来看),那么他们脱离了这个规则吗?
答案是否定的。原因如下:
1、现在的房子,越建越漂亮了,价格越来越高,为什么?那是因为,他们的目标消费群体是现在的高收入者,也就是掌握着80%财富的20%的人。
也就是任志强为富人造房的理论,尽管从情感上讲,很难被人接受,但是,这是事实。一些国家的ZF官员事实上也说过这些,来揭示国家对商品房的定位是奢侈品的事实,但是,由于不被老百姓认可,反而招来骂声一片,呵呵。
(如果你要投资一种100元/斤的水果,你会考虑月收入5000以下的人群吗?这个群体不会成为你项目的支撑群体。所以说,房价收入比是房价和它的目标消费群体收入之间的比值,而不应该将不属于这个目标群体的收入水平考虑进来。)
现在的商品房房价的价格高,这是由现阶段商品房的特点和定位来决定的。事实上,现在商品房房价还没有10多年前高(那时是外供房),当时的房价是合理的吗?应该是的,因为那个时候的目标消费群体是来中国的外国人,针对他们的房价收入比是合适的。
回到现在的商品房来,由于土地供应的国家垄断,这个供给能力的释放是缓慢的,这个原因,造成了供需的不平衡,从而导致房价较高,应该说这部分上涨是国家有意调控的,本来国家的想法应该是通过适度的供求不平衡,让购买商品房的富人们适度溢价购买,从而做一定的财富再分配(相当于收富人的税,比如,国家把汽车定位为奢侈品,所以,也对车收奢侈品消费税。手段不同,目的一样)。
2、这几年国内贫富差距的进一步拉大,商品房的目标消费群体进一步扩大(同步带来的是更多的人越来越贫困),导致了这种供需不平衡加剧,从而使房价高出了ZF预期。应该说,这部分溢价是ZF不愿意看到的。所以,调控的一部分目的是使这个溢价消失,国家不愿意看到这个部分被房地产商拿走,从而违背了社会财富再分配原则。最直接的手段,是提高地价,增加房地产商的成本。由于房价收入(当然还是目标客户)比的限制,房价很难获得和地价涨副的同步提高,因此,压缩了房地产商的利润。
3、由于银行资金的杠杆左右,使一些本来不属于商品房目标消费群体的人群,加入了近来(这一点是当初启动按揭制度的时候所没有预估到的,20%的比例显然偏低了,这次的调控也针对了这一点,这点上ZF高估了老百姓的理解能力),从而导致供求进一步不平衡。这部分人群不属于国家征奢侈税的目标人群,所以,应该通过降低杠杆作用来调节、来阻止他们不理智的进入。这次的宏观调控也针对了这一点。
4、地方ZF因利益而出现执政偏差。这里面很多地方ZF起的左右不那么光彩,有些是为了个人政绩,有些则是为了个人财富,不惜泯灭良心。太过敏感,这个问题少说。
从以上说明,可以看出,商品房作为一种奢侈品,适度溢价符合国家财富再分配的原则。但是,这部分溢价被房地产商人拿走是ZF不愿意看到的。所以,国家针对商品房的调控政策应该说是准确的。
从国家意志不可违抗这点来看,房地产商的利润下降是必然趋势,商品房价格的适度下调也是必然。
但是,房地产商基于市场原则,提高价格,是合理的,从这点上讲,他们不该被骂。
但是,那些不讲信用、没有道德、恶意欺骗的房地产商是该被大家痛骂的。
我知道有人会说,房子是老百姓的生活必需品,怎么能定位成收奢侈税的商品呢?
这个问题必须说明,注意这句话里面所说的是房子,不是商品房。土地为国家所有,也是为全体人民所有。因此,土地为普通大众使用,是不应该收取高价税收的(也就是土地使用费,从平衡的角度讲,免去农业税,也就是农村土地使用费,也应该免去城市人民的土地使用费,但是,由于国家实力不足,先满足农村人民的建设需要,应该是正确的)。
因此,在这个链条中,经济适用房是一个重要的环节,是最终解决中下阶层人民住房的根本途径。但是,由于ZF建设资金的限制(目前的国家实力,还不足以满足全国人民的住房需要,有限的资金,应该更多的使用在能带来经济效益的经济建设上,而不是使用在作为消费品的住房上),因此,现阶段的经济适用房并不能满足需要,而地方ZF因为种种原因,恶性减少经济适用房比例(具体原因就不说了,那是ZF的污点),进一步加大了住房的需求矛盾。
因此,可以看出,将来的经济适用房比例将扩大。因为,应该收取奢侈税的那一个阶层,大部分已经买了房子。
如果,你属于国家想征收奢侈税的阶层,那么,你现在包括以前通过高溢价购买的商品房,是你对国家收入的贡献。至于,由于政策原因,一部分跑到了房地产商人口袋里,也不要不平衡,相信国家会让他们吐出来的。
如果,你不属于国家想征收奢侈税的阶层,而你却买了商品房,那你应该为你的社会定位不理智,付出代价。至于本来想购买经济适用房,而因为被黑箱操作,没有买到的,为你感到不幸,你是这个事情的牺牲者。
如果,你不属于国家想征收奢侈税的阶层,而你也没有购买商品房,那么应该说,你对自己的定位、对国家的状况理解正确。
如果,你不属于国家想征收奢侈税的阶层,而你买到了经济适用房,你是幸运的也是明智的。
如果,你属于国家想征收奢侈税的阶层,而你却买了经济适用房,你是抢劫者、是无耻的,是不道德的,由于我没有权利处置你,我只能希望你这一生都在忏悔或者不道德的痛苦中度过。当然,如果你没有良心,那么你也不会痛苦,也不会去忏悔,那么,恭喜你,大家已经不再认为你是人了,你终于成为了你想成为的畜生!
如果,你帮助过那些本来不该买经济适用房的人,实现了他们的不道德目标,那么你和他是一样的,同样是抢劫者、是无耻的,是不道德的,我对你们的希望也是一样的。
或许,这一切的根源,都是贫富差距的过度拉大。
由于需要购买房子的原因,刚开始了解房地产市场,看了看国家的调控政策和大家的评论,发表了一些个人的看法,没有任何特定的目的,只是个人想法。当然希望不要有人骂我(被我骂的畜生们,不在行列之中,你们可以骂我)。
  • 并不都是地产商的错,替他们说两句。 <5485 bytes> 不是太无聊 <20050907 08:03:15> [点数:2645][精品]
  • 很有道理的另一套理论!值得一看! <0 bytes> llb122520000 <20050907 08:46:02> [点数:173]
  • 你的意思是说:政府调控针对老百姓的意思是穷人先别买,那是让富人再分配财富的方式!对吗? <0 bytes> ligong120 <20050907 08:48:01> [点数:150]
  • 不是穷人先别买,是根本不应该买! <166 bytes> 不是太无聊 <20050907 09:56:42> [点数:190]
  • 够过激啊 <0 bytes> llb122520000 <20050907 10:04:25> [点数:151]
  • 对于炒房者,我也不认为他们有罪! <74 bytes> 不是太无聊 <20050907 10:11:48> [点数:216]
  • 关键是傻子太多,聪明人太少,所以钻了空子! <0 bytes> llb122520000 <20050907 10:18:44> [点数:165]
  • 为了让更多的人关注,主题是不是可以改成刺激性的:穷人本来就不该买商品房! <0 bytes> 不是太无聊 <20050907 10:23:27> [点数:168]
  •  是啊,你的题目欠点吸引眼球的东西:叫:该死的穷人本来就不该买商品房,怎么样?哈哈 <0 bytes> llb122520000 <20050907 10:43:17> [点数:147]
  • 那不是找骂吗?哈哈,不敢,第一次在SINA发帖子,不敢造次! <22 bytes> 不是太无聊 <20050907 10:49:19> [点数:143]
  • 这里有郑州的朋友吗?请介绍一下郑州的房子状况,我想买郑州的房子! <0 bytes> 东华测字先生 <20050907 10:45:11> [点数:166]
  • 测字先生:我也想买郑州的房子,你有什么消息吗? <0 bytes> 不是太无聊 <20050907 10:50:31> [点数:172]
  • 你说个字,我给你测测再告诉你! <0 bytes> 东华测字先生 <20050907 11:02:16> [点数:139]
  • 说个字:天 <0 bytes> 不是太无聊 <20050907 11:04:01> [点数:177]
  • 第一 你现在郑州 <0 bytes> 东华测字先生 <20050907 11:04:56> [点数:172]
  • 第二 和你在一起的有两个人 <0 bytes> 东华测字先生 <20050907 11:05:57> [点数:151]
  • 再测一个字:买 <0 bytes> 不是太无聊 <20050907 11:07:55> [点数:189]
  • 买字里有个大,有个头,说明如果你买,你就是大头 <0 bytes> 东华测字先生 <20050907 11:09:09> [点数:157]
  • 准吗? <0 bytes> 东华测字先生 <20050907 11:10:54> [点数:154]
  • 呵呵,大概差不多 <0 bytes> 不是太无聊 <20050907 11:12:23> [点数:161]
  • 把钱给我,我替你保管等有机会再买吧,哈哈! <0 bytes> 东华测字先生 <20050907 11:14:15> [点数:205]
  • 好,中午来取吧 <0 bytes> 不是太无聊 <20050907 11:16:08> [点数:155]
  • 把钱打到地产圈来啊,作为大家的活动经费! <0 bytes> 东华测字先生 <20050907 11:19:19> [点数:175]
  • 好,可是我不会打啊,你来打吧,可以扣除一些,作为你浏览IP的报酬 <0 bytes> 不是太无聊 <20050907 11:24:03> [点数:166]
  • 哈哈,你挺聪明啊!你这个朋友我交定了!我去郑州找你啊! <0 bytes> 东华测字先生 <20050907 11:28:55> [点数:158]
  • 好啊,等你 <0 bytes> 不是太无聊 <20050907 11:33:11> [点数:155]
  •  看我们把这里当聊天室了,小心斑竹生气啊!哈哈! <0 bytes> 东华测字先生 <20050907 11:39:48> [点数:163]
  • 呵呵,获得IP的程序是不是你自己写的啊? <0 bytes> 不是太无聊 <20050907 16:01:45> [点数:174]
  • 嘘!小声点,你怕别人不知道吗? <0 bytes> 东华测字先生 <20050907 16:43:44> [点数:167]
  • 第三 你准备买房 <0 bytes> 东华测字先生 <20050907 11:07:15> [点数:163]
  • 价格还会涨 <0 bytes> 东华测字先生 <20050907 11:07:30> [点数:166]
  • 测字先生:哈哈 <0 bytes> 不是太无聊 <20050907 11:07:05> [点数:164]
  • 准吗? <0 bytes> 东华测字先生 <20050907 11:07:53> [点数:162]
  • 今天心情好,就不收你的钱了 <0 bytes> 东华测字先生 <20050907 11:08:20> [点数:163]
  •  拉倒吧,现在盖的普通商品房是给20%的人准备的吗? <134 bytes> guest5460 <20050908 18:03:27> [点数:230]
  • 如果真给20%的人都盖了房子,那么房价就该下降了. <174 bytes> 不是太无聊 <20050909 13:39:33> [点数:159]
  • 谢谢大家,也谢谢网管! <101 bytes> 不是太无聊 <20050909 13:34:58> [点数:129]
  • 查看所有回帖
    欢迎参与讨论
    在参加新浪中文论坛之前您必须仔细阅读并同意下列条款:
    ·为什么要进行会员注册
    ·新浪会员注册入口
    ·修改会员密码