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转自:华远地产<内刊>
成长的代价
党的十四大提出“构建社会主义和谐社会”,“安居乐业”诚然这个主旋律中不可或缺的重要音符。然而,目前某些地区出现的过高商品房价格似乎与此基调产生了偏离,并且已经引起全社会的关注,在许多人眼中已经近乎洪水猛兽般高速上涨的价格似乎伤及了众多阶层的利益神经。一时之间,波及为整个房地产行业成为国民经济中一个重病的患者,各种“治疗”的打压措施和政策,如同一剂剂“猛药”,随着各种指责、批评的声音接踵而至。
先不论这些措施最终的效果会是怎样,其实这看似超出合理水平的房地产价格可以说是社会发展、城市化进程过程中,长期积累的矛盾和种种不合理导致的代价。对这些代价的反思,也许会让我们对高房价的“病理”有一个全新的认识。为今后真正的治标治本提供一些帮助。
一、失信的代价
住宅曾经作为一种福利,过去政府曾公开承诺广大人民享有福利分房的权力,可是改革开放后,随着住宅成本的不断升高,改革的不断深入,这种承诺无法继续兑现了。由于这种福利在社会上的享受程度存在差异,造成了今后住宅成为商品推向市场之后,公民之间对于商品房这个特殊商品的购买成本存在巨大差异。这种历史因素造成的居住差异,在今后的房地产发展过程中,不断累计、不断演化,一定程度上成为“有些不缺房子的人,房子越占越多,有些缺房子的人,房子越来越难解决”这种矛盾的主要原因。直接后果是房地产价格的快速上涨损害了一部分人的利益,同时却又让一部分人受益匪浅。在这个问题上,无论任何原因和理由,事实上政府已经在某种程度上失信,并对产生的影响负有不可推卸的责任。
二、浪费的代价
建筑自身的浪费
中国大部分城市都因为历史原因有这样的问题:一方面城市中心土地供应量不足,一方面相当数量的“豆腐块式”住宅占据着城市中心的土地。虽然其建筑年限不长,但是由于规划设计、建筑质量品质的不合理,根本无法满足百姓目前的居住需求。这种情况直接造成本应可以提供更多更好住宅的土地,被这些实际价值与寿命严重不相符的建筑粗暴地占有。这种由于建筑自身造成的浪费在全国大部分城市都或多或少的存在,它实际上造成了土地——这一构成房地产价格的最主要因素被浪费性的推高。
更可悲的是,目前有些城市在建造所谓的“经济适用房”过程中,只重视成本的控制,价格的控制,却忽视了对建筑进化应有的远见,减少了土地应该承担的时间责任。如果这种情况得不到重视和改善,实际上就是在延续着浪费。
同时,这种由于建筑自身造成的浪费还导致其折旧加速,间接的影响便是二手房市场。我们知道成熟的房地产市场,一定有着相当活跃和健康的二手房市场,并且二手房的价格直接反映人们对居住的满意程度,影响着人们对新房的换代速度和成本。其实只要控制得当,不仅仅是一些历史遗迹会随着时间不断升值,包括住宅在内的城市建筑作为大体量的特殊的艺术作品和特殊的大宗投资产品,同样可以做到保值、甚至升值,最起码可以延长使用年代和使用效率,无形之中加大了对单位土地资源的发掘效率。
因此这种浪费的产生多少及其控制水平对房地产长远价格的走势产生着极其重要的影响。
公共资源的浪费
不知从何时开始,我们的住宅小区纷纷担负起过多的城市公共功能,如每个小区都各自建设自己的健身中心、娱乐中心、运动场地、购物中心、甚至独立的社区公园。这种现象不难理解,因为人们对于住宅的升级要求其实归根结底是生活方式的提升要求,我们追求更完善的城市功能、更健康的城市环境,更方便的社区服务。但是这种要求不能简单的通过住宅的改善完成,而应该放在城市整体发展和功能完善的大环境中实现。(当然小部分独立性、私密性要求高的豪宅项目不在讨论之内。)如果这种生活方式的提升过多的依靠住宅小区来实现,那么势必造成城市公共资源的建设和分配的不合理,造成资源不能充分共享的重复性建设浪费。虽然政府已经意识到我们今天城市公共设施资源的不足,并且在努力改善,但是在实际工作中更多的是追求数量上的满足,忽视了其分配和利用的科学性,忽视了对现存城市公共设施的细节完善。导致一方面我们感叹国外住宅、社区与城市的咫尺融合的亲切和谐,另一方面却只能无奈地将生活质量的提升过多的寄希望于居住到配套完善的住宅小区。在市场经济中的演变结果就是,我们现在商品房价格很大成分包括了小区不得以打造的城市公共功能部分的成本,这部分中的很大一部分其实应该是城市发展建设之中整合各种资源齐力完成的。
如果把城市比作一个有机体,那么住宅小区应该是这个有机体中的一个个“组织”,它们各自虽然承担着相应的功能,但是更多的应该由城市公共资源这些“器官”来承担和完成。如果“组织”负担过多过重,势必造成建设的重复,使用效率的低下,无形之中加重了单位成本,提高了住商品房分摊的价格。
对比国内外的住宅社区,我们可以发现,成熟和谐的现代化城市,市民绝大部分的健康、娱乐、休闲等要求应该由城市共享的、开放的公共设施提供满足,而不是单纯依赖居住小区内部实现。除非我们所要的住宅都是为了满足少部分高端客户的个性化需求建设的。
三、驱逐的代价
我国历史以来非城市人口比例比重高,城市化进程还受人口政策调控等非经济因素的影响,导致我国近阶段快速城市化发展过程中,城市可供吸纳新人口的各种资源,特别是大城市的资源供给不足。因此人们为了降低城市化进程中日益升高的居住成本,只能无奈被动地选择离城市中心越来越远,而我们的城市功能向外延伸扩张的速度却远远跟不上,城市在扩张的过程中,中心区域的吸引力却反之越来越大。同时由于公共交通等城市设施的建设速度相对较慢,造成时间成本越来越高,城市尺度快速膨胀就显得不和谐甚至畸形。试想如果今天北京等大城市的公共快速交通系统如果与欧美先进城市一样便捷和发达,目前很多人争论的我国城市的房价和收入水平的悬殊比例也绝对不会出现。
事实上,留在城市的应该是城市的中低收入者,因为他们对公共交通等公用设施的依赖度更大,他们对居住位置的要求比起环境的要求客观上更高。因此我们如果要建设经济适用房,那么更多的土地供应应该选择在城市交通便捷之处,而不是盲目的大面积的安排到郊区。如果政府一味追求土地的短期回报率,忽视此种“驱逐”带来的长期影响,那么城市快速增长的房地产价格就成了我们为此必然付出的代价。
面对问题的时候我们要做的不应是相互推卸责任,盲目指责,应该要认真严肃的分析、思考,用科学冷静的方法去解决、应对。改革的一个重大决策,就是从零出发,在肯定改革大义的前提下,追究“原罪”是没有意义的。世上任何事物都是在不断修正、不断总结之中才能发展进步的。成长中,我们付出了代价,今天我们如果能从中总结出经验教训,明天类似的代价就可以减少和避免,个人如此,社会如此,国家也应如此。
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| 成长的代价 <5523 bytes> 燃情岁月cn <20050906 13:28:55> [点数:28498][精品] |
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| 好帖子! <0 bytes> 新闻调查官 <20050906 13:37:43> [点数:142] |
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