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作者：jwang666 发表日期：2005-08-21 21:44:16
主题：2006年“滞胀”经济时代楼市趋向冷淡[表状]
2006年“滞胀”经济时代楼市趋向冷淡

作者/王杰律师

2005年以来，国内经济的过度增长与产能过剩的端倪已同步呈现，在国内市场需求面临不足的新经济形势下，2006年，中国经济将驶入“滞胀”时代。
在内需不足的经济滞胀时代，房地产市场将呈现出趋向冷淡的态势。

一、内需不足构成因素的分析

在本轮经济增长过程中，投资、消费与出口是拉动经济持续增长的动力，而造成中国经济目前与未来产能过剩危机的也是由于投资、消费与出口贸易的无序增长：过度的投资导致国内经济过热，过度的出口导致人民币升值压力剧增，外需受限，过度的非理性消费则导致内需能量衰微，后劲不足。
尽管过度的非理性消费是导致国内需求不足的因素，但是，导致需求不足的因素远不限于其本身。如果不能正确解读国内需求不足的构成因素，后续房地产发展态势将无法确定，因此，对于内需不足的构成要素有必要进行详尽的分析：
1、住房消费投资削弱了内需的后劲：19978年以来，在国内经济走出低谷的过程中，国内住房改革政策对于国内消费需求的复苏起到了前导性拉动作用，尤其在2000年以后，伴随着福利分房政策的结束与货币化住房政策的实施，在宽松货币政策的支持下，房地产业的快速发展充分激活了国内消费市场，超前消费的理念在低利率信贷政策的积极掩护下迅速掀起了一轮非理性消费的高潮，并迅速地波及到汽车行业及其他领域。但是，负债式消费在扩大国内需求推动经济高速增长的同时，也削弱了内需的后劲：在住房与汽车领域的过度透支投资消费潜在地限制了其它消费领域的有效消费需求。
2、教育、医疗费用的持续增高导致市场消费预期减弱：
有数据显示，近8年来，医院人均门诊和住院费用平均每年分别增长13%和11%，大大高于居民人均收入增长幅度。而我国现阶段大学费用支出，包含学费、住宿费等所有开支平均每年在1万元以上，有些院校仅学费就每年超过1万元。从支付能力上比较，中国现阶段大学支出是世界最高的3倍以上。在高额医疗费与教育费用的双重压力下，存款养老防病或存款备付教育的储蓄观念在严重地弱化着社会消费的现实能力，国内现实的消费预期在医疗、教育市场化改革过程中正在发生迟滞或转移现象。
3、二元化经济结构是国内需求不足的另一重要因素
官方资料显示，从1992年到2004年，中国城乡居民的收入差距从2.33∶1扩大到了3.2∶1。重城市轻农村的改革开放政策已导致以工业为主的城市经济与以农业为主的农村经济之间经济增长的差距正在日趋拉大，农村经济的滞后发展造成城乡之间收入差距拉大，导致农村经济始终未能构成城市经济的有效组成部分，相反地成为制约城市经济发展的瓶颈：由于农村经济增长缓慢，农村消费需求始终未能构成国内经济消费需求的有效支持部分。

二、产能过剩危机爆发的方式与时间

由于当前的经济形势并未明显地显示出消费不足的强劲征兆，因此有些经济学家认为在2006年国内经济仍然会处于相对稳定的阶段，而在2007年才会显示出产能过剩的经济危机（主要代表人物为国务院宏观经济学会常务副秘书长王建）这种判断显然忽视了导致国内需求不足的构成因素，由于目前导致国内需求不足的主导原因是被动性因素造成的（尤其是教育、医疗费用的必须开支以及住房与汽车日常生活开支）因此，当2006年中后期国内经济出现下滑，企业效益转入负增长，居民实际收入趋向减少时，这种被动性因素就会突然强化社会现实消费需求的逆向预期，消费需求将急剧锐减。当消费需求因锐减突然缺位时，产能过剩的危机也将以突然爆发的方式出来。

三、经济危机的几种表现形式与国内经济走向

在当前经济形势下，后续宏观经济调控措施不同，未来产能过剩危机的表现方式也将不同：
1、保持目前宏观经济调控政策不变，经济的增长将在2005年末发生回转，2006年经济增长的速度将逐步呈回落状态，尽管经济运行表面上处于平稳状态，经济增长率仍将保持在8%以上，但事实上，在2004年以来紧缩的财政政策与货币政策所产生的经济调控效应正在发生放大性释放，在产能过剩需求不足的的情况下，其后果将引致国内工商业衰退，失业人员大量激增，国内经济将陷入衰退的危机之中。
2、相反地，为了解决目前贸易顺差所产生的人民币升值压力与国内需求不足的问题，如果维持目前的人民币汇率价格波动区间，就势采取降低利率，扩张信用，增加财政开支，减少税收等经济调控措施，刚刚通过本轮经济调控而降低的通货膨胀又会被重新激活，势必引起物价普遍抬升，促使社会平均工资提高，商品成本继续增高，从而加剧通货膨胀，其后果是投资高位增长与需求低度增长间的矛盾进一步加剧，生产停滞失业增加与通货膨胀将同时并存，整个经济将陷入“滞胀”的商业周期之中。
3、在未来几个月内，如果国际贸易与国际收支——外需——问题未能够通过有效途径获得解决，造成国际经贸关系政治化，迫使人民币汇价急剧升值，国内金融安全将受到严重威胁。一旦人民币大幅升值，发生资本外逃现象，国内金融危机将无任何先兆地提前触发国内产能过剩的经济危机，在双重危机的互动下，国内经济将快速陷入瘫痪状态。
对以上几种危机表现形式进行比较，危机的第二种表现形式经济危害相对温和，因此，国内后续经济调控政策的价值取向也可能趋向于采取宽松的货币政策与财政政策，而事实上，目前央行在后半年货币政策趋向宽松化的行为也已表明了国内宏观经济政策的调控取向。因此，可以确定的是，在2006年，国内经济将走向“ 滞胀”时代，通货紧缩与通货膨胀并存的经济时代。

四、经济“滞胀”时代楼市细分态势

在“七部委”房地产新政政策导向价值的影响下，房地产开发新增商品房将较集中于中低端产品，在未来8个月后，中低端住房呈现将供过于求的局面，市场竞争压力增大，而高端楼盘由于增量供应数量较少，存量房数量有限，其市场供求关系将呈现出基本平衡的态势，市场竞争环境相对宽松。
2006年中后期，国内经济进入“滞胀”时代。在经济“滞胀”时代，一方面经济增长出现停滞，失业增加，另一方面通货膨胀、物价上涨。在国内经济发生“滞胀”的过程中，社会贫富分化现象趋于表面化，社会消费结构层次化明显，社会大众——中低端收入家庭——消费仅局限于衣食与日常消费领域，而住房以汽车等高端消费领域则完全集中于高收入社会阶层。与此相应的是，供过于求的中低端楼市销售相对疲软，而供小于求的高端楼盘则在经受楼市价格调整后出现市场平稳的趋势。

五、2006年楼市整体趋势

总体来来说，受经济衰退影响，2006年，楼市有效消费需求锐减， 2006年一季度以后，楼市价格呈现下降趋势，市场趋于冷淡，坚挺的楼市将伴随国内经济的衰退而趋于疲软，楼市与经济调控政策的博弈时代将自然、彻底地结束。
  • 2006年“滞胀”经济时代楼市趋向冷淡 <5391 bytes> jwang666 <20050821 21:44:16> [点数:560]
  •  我们拭目以待吧！ <0 bytes> xinwenpinglunor <20050821 21:52:07> [点数:3]
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