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作者：黄鹤楼中吹玉笛 发表日期：2005-08-06 23:09:07
主题：房产泡沫背后的潜规则与危机[表状]
　　　文 / 驭风而行

——驭风评论福州楼市




　　一、几本分析。
　　经济学告诉我们，在这个世界上两种东西是不可再造的，因此随着人类的发展，拥有这两种东西意味这财富和升值。——它就是土地和黄金。
　　特别是上世纪90年代以来，国内掀起一股房产投资热，如同80年代初期的炒股热一样，熟悉的或不熟悉的人们，境内或境外的，国有的或个人的资本纷纷上马。不可否认在推动国民经济快速发展的同时也早就了一批人的富有。
　　福州曾经应为战略地位的因素，开发比较晚。我来到这个城市已经8年了，据我了解和搜集相关资料10年前福州楼市均价1600元每平米，而今天同样是这个城市，均价已高达3800元每平米。10年237.5％的增长比例，尽管50月底政府出台指导价：二环内3100元每平米，二环外3000元每平米，可依然无法左右市场的价。据有关调查显示，福州楼价在国内排行20多位，但福州地价增速在国内排行前五位。
　　二、具体分析。
　　上周福州某主要每天公布，福州目前有高达6000万平米的待售楼盘，加上今年陆续上市交易的1000万平米，共计7000万平米的供给市场。而福州目前只有260万人口（其中常住人口180万，外来人口80万）。我们计算一下：以平均每三个人一个家庭计算260万÷3约为87万个家庭，在87万个家庭都去购房，每个家庭可以购买一套80平米的房子。那么福州260万人口现在并没有露宿街头，当他们购买新房后意味着现在全市人所居住的房子将全部闲置，到底闲置的是市民的私有财产还是国有资产呢？然而这以为这什么呢？
　　专业人士分析，目前国内楼市需求量只占供给量的30％，一个多么恐怖的数字。据我所知，位于福州市东，古山风景区对面的“古山苑”十年前号称福州第一豪宅，集避暑，度假，投资升值于一体，售价1650每平米，一直到今天，楼市涨到3000多，“古山苑”依然还有部分楼盘滞留，而且附近去年上市的“日出东方”和“东方纽约”也面临同样的尴尬。
　　去年福州楼市低弥时期，在政府和温州商会的协作下，大方的温州人在一个月内向福州市场砸下20个亿，如同一枚中磅钻低炸弹，无论是新房还是二手楼市，仿佛梅开二度一般跃跃欲试。然而这20个亿搅活市场的同时也造就了第一季度7％的泡沫在增长。
　　三、新政策分析
　　6月1日，相关部门出台了一系列政策，其中相当一部分是针对楼市新盘。
　　虽然没有人能明确的之处，但大多数人都清楚，我国在争取加入WTO时人为忽略了一些经济泡沫因素。一方面入世后国内需要自己解决那些泡沫，另一方面，入世后联合国及WTO要求人民币升值，同时人民币在国际市场自身也需要升值。因此，在这个时候出台新的政策对全国实行宏观调控也是很正常的。
　　新政策限制小资本家投资二手楼市的梦想。通过提高银行利率，增加二手房短期交易的税收。对于资金不是很充足，断线投资者来说，却是一块鸡肋。短期抛售，则需要消费者承担相关税收（买卖双方承担，直接导致价格偏高，因此消费者不如选择新盘），唱线持有则需要支付高额的利率。
　　这种手段目的在于鼓励消费者购买新房，从而加快目前闲置新房的出售，加速房产开发商和银行资金的回收。而资金只有在流通的过程中才具有升值的可能性，否则它将失去某种价值。也可以理解为缩小新盘与二手之间的价格差，以有效抑止炒房者从中牟利，也是缩小贫富差距的一种潜在手段。
　　四、潜规则危机
　　国内楼市过剩已是人人皆知的时事，尽管如此，新楼盘几乎不可能下跌（最多维持现状），一旦下跌，开发商面临破产，开发商的贷款和融资将进一步带动股市的下跌和经济秩序的不稳定，因此作为国家机器操纵者政府必须在不同的时期对货币和楼盘的价格市场做宏观调控，以维持金融秩序的正常运转。
　　在福州乃至整个福建已有相当一部分人，住着五六层的房子，一楼车库，二楼主人住，三楼做客房，四楼五楼住老鼠。
　　只有让中国的农民全面富起来，有能力购买城市的房子，才能从更本上解决楼市供需的矛盾。而对于一个农业大国来说任重而道远。至少需要花10年的时间，而这10年对于投资商，银行，国家都将是一个考验，需要面临来自国际国内各方面的压力。
　　而一些地方政府盲目的追求政绩，与所谓的经济效益，对城市的载体与功能一再扩充，甚至不惜毁掉几本农田……
　　(申明：以上评论仅为个人观点，以上所有数据来自公开资料，本人保证在本人所知情的范围内，客观公正的作出评论。资料仅供参考，楼市有风险，入市当谨慎，以此入市所产生的风险与本人无关）


（原创非首发，驭风而行在此论坛已经被别人注册）
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