新浪首页 > 新浪房产 > 房产社区 > 地产圈
全部房产论坛列表 
论坛首页 论坛精品 发贴排行 48小时热贴 论坛相册 通讯录 生活服务 楼盘详情 在线调查 论坛帮助 北京生活信息搜索
发贴 - 刷新 - 收藏 - [注册]
作者:古之风wsx 发表日期:2005-07-28 15:58:21
[转帖]主题:挤掉投机性需求房价就回归实际价值了吗?[表状]
转自:原创
如果把房价过高主要归咎于投资和投机需求,并认为挤掉投机性需求房价就回归实际价值了,这是一种转移注意力,为房价过高的相关责任方进行开脱的说法。
什么是商品房的实际价值?一般认为,商品房的实际价值=合理的土地成本+合理的建安成本+合理的管理费用+合理的开发利润。但从国际上的情况看,这里面还应该加上一定的投机利润(要挨砖的说法)。
我们姑且不考虑投机利润,按照前面这个公式,如果说挤掉投机性需求房价就回归实际价值,那么,可以得到以下等式:当前实际房价-合理的土地成本-合理的建安成本-合理的管理费用-合理的开发利润=投机赢利。也就是说,出让土地的政府没有得到任何额外的回报,开发商没有任何暴利......,这符合实际情况吗?
换一个角度来看,投资投机需求在商品房总需求中占较大比例的现象,除了在长三角外,并不普遍,以深圳为例,投机需求占总需求比例不超过10%——这也是新政后深圳楼市并未如上海等地一样出现震荡的原因,尚在合理范围内,但有多少人认为深圳房价与其实际价值相符?
对于房价,必须从产业链的角度来思考,从房价虚高中受益最大的显然是产业链里相对强势的政府和开发商。与这二者相比,投资/投机者其实是相对弱势的一方。现在,到了必须做做样子的时候,政府拿谁开刀呢?所以,我们不难理解为什么新政的重点几乎都围绕着一个点上了。可悲!可怜
  • 挤掉投机性需求房价就回归实际价值了吗? <1125 bytes> 古之风wsx <20050728 15:58:21> [点数:202][转贴]
  •  中国人没有权利 <318 bytes> shenzhenhuaqing <20050728 18:12:57> [点数:40]
  •  不要离开市场经济去观察房地产 <28 bytes> wlz9772 <20050729 11:17:45> [点数:11]
  • 查看所有回帖
    欢迎参与讨论
    在参加新浪中文论坛之前您必须仔细阅读并同意下列条款:
    ·为什么要进行会员注册
    ·新浪会员注册入口
    ·修改会员密码