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“地产教父”邓智仁：以我20年的经验，目前的房价肯定会跌且必须跌，死扛对开发商来说很危险
2005年07月27日14:53 中国经济时报
观望态势在扩展
始于4月的一轮观望氛围在房地产买卖双方间一直横亘不去，并且将很多开发商拖入一种焦虑与恐慌交织的境地。
“我们现在对市场保持谨慎态度，”身在江苏的浙江开发代理商徐耀飞7月20日晚间通
过短信告诉中国经济时报记者，持续的观望迫使其始终不敢过分拉大战线，与一年之前相比，他们的项目进展变得较为曲折，拿的项目不多，拿下的项目也要进行尽可能充分周全的考量与策划，徐说他敬畏市场氛围，“这个影响是明显的，不光是小的开发商，有资金实力的也会受到制肘。”
据了解，以受持续观望影响最具代表性的上海与北京来看，7月20日这一天，北京18个区域内13万套可售住宅中成交数仅为65套，上海19个区域内16万套可售住宅中成交量则是92套。上海交通大学教授顾孟迪说，“上海现在购买者非常少，不像以前，一个楼盘开出来有很多人排队，网上每天平均交易一百多套，不能与以前相比。”
北京师范大学教授董藩也对记者说，观望成潮并非假想，通过这些交易数据就可以看出来了。徐耀飞则认为，大城市的市场难免被这种不断张开的观望态势全线拖入。
买卖双方能僵持多久？
徐耀飞承认，近一年来，由调控引至的市场观望给他们造成了不小的压力。他回到浙江金华，试图接手楼盘，但七部委意见的到来，使市场层面发生了一些变化，造成不小阻力，只能蜇伏不出。“在浙江有几个项目，因为调控不得不都搁置下来。”他说。
此时已身在江苏淮安、接手一个楼盘的徐告诉记者，由于眼下市场低迷，对于项目的包装与定位要求趋严，需要引进一些高水准的专业策划与设计人员，若前期把不准市场脉搏，将难免陷入被观望行列。但他进展得似乎并不顺利，“主要是缺人”。
一年来徐一直将战略重点打在二三线城市，他认为，与一线城市相比，中小型城市将会处于微涨阶段，若运作得当，相信不会有大的风险。
与徐有所不同，两年前退出房地产行业的香港人邓智仁6月间高调宣布复出后，重整旗鼓进了北京。7月20日在他正装修的办公楼里，邓对中国经济时报记者说，从目前情况来看，相信这种观望势头较为强劲。
邓智仁表示，观望刺伤了开发商，对买房人亦为不利，一方面买房人寄希望在政策高压下房价出现下挫，但开发商死活不肯放手，僵局相持不下，其暴利心态受到重挫，而买房人的愿望也久久不能实现。
邓认为，开发商目前的死扛做法是一种愚蠢举动，他说，“普遍观望对开发商来说无疑是最不利的，他的资金链、他需要支付的利息和经营成本，都会相应提高。”
而对于购房者来说，参与观望则并不需要付出任何代价和成本，邓就此判断，这种买卖双方的较量，最终肯定会是以开发商的率先崩溃而宣告落幕。
尽管崩溃的迹象目前暂未显露，但是焦虑的状态事实上早已出现。曾一再表示不想将压力转嫁给售楼员的潘石屹，其新开项目6月间曾一度陷入低迷销售状态，在进行了为期数月拜会客户活动、结束连续的南下北上西进之后，潘石屹于7月15日公开宣称，9月份房地产市场将走出观望期。这是继今典集团张宝全此前发出购房者的钱包不可能捂太久的呼声之后，开发商又一次向市场放出的明确信号。
此后，潘石屹说出了他的判断依据，他说，7月份以来全国许多项目的销售比5、6月份要好一些。如没有新的政策出台，会一步步地好起来。
北京师范大学教授董藩也赞同这一观点，尽管他明确向记者表示何时走出观望期只是个人推测，但他估计时间不会太远。他认为，一般政策造成的观望期都是短期的，观望之后必然要作出选择，对真实需求来说不能承受太长等待时间，而且在市场稳定或仍然趋升的背景下，等待获得的收益会为零或负值。
“如果没有后续政策，顶多半年，很有可能用不了这么久，有效需求会重新出来，许多消费者重新加入购买队伍”，董说。
但素有“地产教父”称谓的邓智仁则表示了反对意见，他称，开发商向市场发出钱包会捂不住、观望期将很快结束的信号，纯属无聊，“这是在安慰自己，因为他有些绷不住了。”
“我认为，对于买房人而言，这种观望期才开始，不可能这么快消退。”现身为一家咨询公司总裁的邓智仁对记者说，当前的调控政策远非1990年那场调控所采用的政策可比拟，它对市场的影响面太深太广，触及了一系列的资金流通渠道，对各方面的心理预期和价值取向均有很大影响。
邓警告说，越是僵持下不，对开发商来说越是危险，某些开发商甚至可能会濒临破产境地。
“如果是9月，我估计很难看到趋向平复，购买力也没有理由在两个月里大量进入，” 上海交通大学教授顾孟迪也这样认为。
“九家不跌，第十家会跌”
“我不相信寒冬这么快就会过去。”
邓智仁一直深信，调控及其后带来的观望是在革开发商们的命。5月间，邓在上海参加了一个论坛，彼时调控正趋向严厉，组合性政策不断面世。邓说，有14位别墅开发商代表参加了论坛，由于当时上海的别墅物业炒卖之风不盛，席间众开发商均表示，估计不断面世的调控政策不至于对他们造成负面影响。
“当时我说，这次调控无一例外，对房地产市场均会有影响。”邓智仁说。
邓的依据是，所有产品都有共性，快热的产品快冷，快热的市场快冷，快热的城市快冷，反之亦然，当时快热的商品房受打击明显，而占5%市场份额的别墅属慢热型，但只要商品房市场持续低迷，必定累及别墅，只是时间长久的问题，这是骨牌效应。
“三个礼拜之后，大家再坐到另一个论坛上，气氛与前一次完全不一样，因为的确受到了影响。”
北京师范大学教授董藩也表示，每个较强的干预政策出台后都会形成一个振荡期，如果市场主体对未来的预期不明确时，就会表现为观望。“很多人先看是会跌还是会涨，都在等后续政策，等价格下跌。
这无形中助长了政策势头的波及面。邓智仁说，北京也会是一样，这种骨牌效应才开始，只是不断拉长的观望期延缓了慢冷的速度和势头，因此，这种买卖双方的僵持在邓看来毫无意义，“是开发商没有眼光，应该跌的不跌，所以买家不进入”。
“房地产价格下降的市场预期已出现，多方博弈的格局已形成。”上海社会科学院经济研究所所长助理权衡这样描述目前的市场。
就在潘石屹发出9月市场将走出低迷的观点之后，国内一知名地产网站上有人发起投票，试图以此来证明该观点是否准确，此项名为“现有政策下，如你想买房，会一直观望吗？”的投票中，有90%的票给了“会观望，且会持续观望半年到一年”的选项。
“一般来讲，现在可能愿意等的人比较多，”顾孟迪说。
邓智仁表示，在这种久拖不决的对峙过程中，必然会有开发商主动下调价位，因为开发商在这场较量中不断消耗着成本，一味坚持将会被拖跨。
邓认为，尽管国家此后有可能对住宅市场不会出台新的政策，但现有政策已经够严厉，若一直强硬地执行下去，给市场的压力是显而易见的；同时，国家有可能会出台对商业地产的调控或规制政策，因为商业地产隐含的风险更大，一直不能被准确评估出来，这势必再次打压那些从商品房市场转移到商业地产里的资本，从而进一步影响到住宅市场。
“我要说明一个真实情况，以20年的经验，我告诉大家，要跌！”
声称在中国境内有多处房产的邓智仁坚持“肯定会跌且必须跌”的观点，他认为，现在的关键是谁带头跌的问题，硬顶着，最终会跌得一塌糊涂，“谁带头跌谁就先赚一点，别人抢了先机你再跌，你亏不起。”
邓智仁在看跌的同时，否认了开发商私下联盟扛价的效用，认为这只是重蹈家电、IT业从前的覆辙，陡劳无益，“这是市场经济，市场经济属于有眼光的人，现金为王，九家不跌，总有第十家会跌，否则这就是个弱智时代。”
至于跌几成邓说他无法预测，他也预测不了，但他认为，一旦出现跌势，观望期将会缩短。
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