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作者：马左夫 发表日期：2005-07-25 11:06:34
主题：高房价真的和缺地无关吗？——国务院力挺土地严控城建用地显现对弈格局[表状]
新一轮的土地规划修编正在进行当中，来自国务院的消息表明，高层“限制建设用地”的思路仍未有任何松动的迹象。７月１２日，在国土资源部的内部会议上，一位国务院分管领导更是将“重点控制建设用地”作为新一轮土地利用规划修编工作的四项指导方针之一。
　　据悉，这位国务院领导特意在讲话中指出，目前，部分地方出现了“先斩后奏”，试图通过修编使违规用地合法化的现象。他表示，对于这些问题，必须引起高度的重视，采取有效措施，认真加以解决。
　　在上述思路之下，土地预审制度将在全国范围内陆续施行，地方国土部门将在地方发改委、规委之前，对建设项目用地进行审核，对于不符合土地利用规划的用地，将行使“否决权”。
　　全国土地预审
　　记者从北京市国土资源局获悉，从７月３１日开始，北京市国土资源局开始行使“土地预审”的职权。而这仅仅是“序幕”，按照国土资源部下发的２７号文件，在全国范围内，土地预审制度将陆续施行。
　　记者了解到，国土资源部的２７号文件的全称是《建设用地预审管理办法》（以下简称办法），该文件着重强调地方任何建设项目用地的批准、核准都必须经过土地预审，未经预审或者预审不合格的项目，不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。
　　《办法》赋予土地预审制度的核心职能是，根据国土部门编制的当年土地供应计划和土地利用规划，审查建设项目用地的合法性，“尤其是涉及农用地转用的建设用地，地方国土部门会进行严格审核，如果发现超出指标，或不符合土地利用规划，地方国土部门就可以先行否决。”一位国土资源部的官员对记者说。
　　此前，在建设项目的审批过程中，地方国土部门所履行的职能仅仅是土地性质的核准，而建设项目的立项只需要发改委批准立项，规划局审批建设方案，国土资源局随后对土地的价格进行评估，确定土地出让金金额，然后颁发《用地规划许可证》，基本不具有是否合法的“裁判权”。
　　然而，前两个具有裁判权的部门恰恰属于地方政府的行政序列，而不是像地方国土部门一样，直接隶属中央管辖。因此，在这样的审批制度下，中央政府显然对地方建设用地的审批缺乏足够的“控制力”。土地预审制度的推行，无疑将改变这样的现状。
　　严控背后隐情
　　每一次国务院对建设用地做出“严控表态”，都与农用地有关，这次也不例外。根据记者掌握的情况，目前对农用地的保护已经取得了一定的成效，但今年形势仍难以完全乐观，而这正是“严控建设用地”背后的真正原因。
　　国家审计署今年６月公布的一项审计报告显示，杭州、南京、珠海、廊坊四个城市的高教园区均不同程度地存在违规占地的问题。其中杭州市小和山高教园区和下沙高教园区建设征用土地中含基本农田５２６２亩。当地政府调整相关乡镇土地利用总体规划，然后由省级政府批准征用，从而绕开了国务院５００亩以上农用地转用须报批国务院的规定，是典型的“先斩后奏。”
　　“如果都采用这样的手段，国务院和国土资源部通过‘收权’的方式控制建设用地，保障耕地的目的会很难实现，如果控制不住，等于把审批权又还给了地方，”中国城市经济学会理事长、土地专家刘维新说，“而地方政府具有更多的利益驱动，往往不会对农用地转制建设用地进行严格控制，这样就会造成农用地流失的再度失控。”
　　“今年各地上报的农用地转用面积接近１２０００亩，这个数量是计划指标的３倍，中央已经意识到了这个问题的严重性。”一位知情人士对记者说，这一切，足以成为国务院再度强调严控建设用地的理由。
　　城建用地尴尬
　　一边是快速的城市化进程，一边是严格的土地保护制度，城市建设用地来源的尴尬正在逐步显现。
　　在这个问题上，就连北京市国土资源局副局长张维也不得不承认，至少从北京的情况来看，土地尤其是城镇建设用地的供给与高速的城市化进程产生了一定的矛盾。“客观地讲，北京市确实在２００３年就用完了２０１０年的用地指标。”在一次北京市规委举办的土地问题内部研讨会上，张维做出了上述的表态。
　　按照过去两年北京市的土地购置情况，一年的土地需求至少在３０００万平方米以上，而今年以来，成交的７块土地相加，也只有１４９１４５平方米。想要在下半年中形成将近２０００万平方米的交易，几乎不现实，也正是在这样的情况下，供地短缺导致房价上涨的说法频繁出现。
　　而在上海、杭州等房价快速上涨的城市当中，都出现了一定时间区间内供地短缺的情况。不过，按照国土资源部的精神，新增土地供应的来源并非只有农用地转用这一条途径，盘活存量土地应该成为增加城建土地供应的主要途径。
　　“北京市在编制新的土地规划当中，把盘活存量土地作为解决土地供求矛盾的主要途径，对于增量指标，我们目前没有明确的数据指标。”张维对记者说。７月２０日正式公布《北京市２００５年度土地供应计划》当中，也印证了张维的表态，该计划明确提出，须“严格控制新增建设用地，优先利用存量土地”。
　　国土资源部内部的精神是，要用５年的时间盘活全国范围内的３９５．６１万亩存量土地，满足城市建设用地的需要，而其具体实施细则和办法，正在紧张的制定中。
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