新京报近郊置业新浪潮之燕郊论坛

　　

　　美林湾王伟

　　

　　纳丹堡孔飞

　　

　　牛凤瑞

　　

　　上上城曲靖

　　

　　尚是中国安海志

　　主持人 张家齐：欢迎大家来到论坛现场，现在论坛正式开始。我是新京报房产版的记者，我叫张家齐。今天来到现场的有开发商朋友和专家、老师还有新京报的领导，所以今天人气特别旺，希望大家踊跃发言。这位是我们广告中心的副总经理张为民先生，下面请大家自我介绍一下，以便接下来大家沟通、交流。

　　曲靖：大家好！我是上上城的曲靖。我做房地产时间比较长的，像李总我都认识，美林湾的王总第一次见，这次以后应该都认识了。

　　王伟：大家好！我是美林湾的王伟，非常荣幸能参加这次论坛和大家交流。首先感谢新京报为我们搭建了这样一个交流、沟通的平台，希望我们燕郊开发企业以后能够多沟通、交流，谢谢！

　　安海志：大家好！我是北京尚是企划的安海志。我们是上上城的策划公司，同时我也在燕郊买了房子，很高兴今天参加这个论坛。

　　石浩：大家好！我是达观别墅的石浩。平时跟很多兄弟单位很少走动，希望以后大家多多沟通。

　　刘洋：大家好！我是东方夏威夷销售经理。很荣幸第一次到这种场合，大家都是朋友共同打造燕郊，把燕郊推向北京，成为一个新城谢谢，！

　　阎雪松：大家好！我是欧逸丽庭的项目经理。很高兴今天第一次与大家见面，我们也是第一次参加这样的活动，希望以后有更多这样的机会，更多的借鉴各自项目的优势，共同发展燕郊，谢谢！

　　马可：大家好！我是上上城的策划经理马可，很高兴新京报提供这个机会大家可以互相沟通、交流，谢谢！

　　李国茂：大家好！我是标点地产的策划总监李国茂，我们刚刚到燕郊做项目，希望和在座的同行有些交流。今天这个机会特别好，大家可以把对这个区域的理解做一个交流，也可以听到对我们项目有所帮助的信息，谢谢大家！

　　孔飞：大家下午好！很高兴今天参加燕郊的抛头露面的活动，在座的各位我都如雷贯耳，希望今后的工作单独拜访各位，感谢！

　　李小龙：大家好！我是东方夏威夷的李小龙，很高兴见到大家。很大家见面的时间很少，以后希望跟大家有一个多多的交流和沟通，谢谢大家！

　　傅健：大家好！我是标点地产的傅健。

　　主持人 张家齐：大家都认识了，希望大家会后多走动走动！很多领导参加过我们的前几次的活动，这次我们基本上把燕郊的开发商都请到了。今天有四个方面的话题请大家谈一下自己的看法，这四个话题是我们目前考虑的四个问题，可能对燕郊比较重要的，在这个过程中大家觉得有一些我们没有考虑到的，也欢迎大家踊跃地发言。

　　燕郊这个区域有很多特殊的意义，值得大家探讨。这个区域是一个新兴的区域，今年它也出现了发展的高潮，特别受到北京人的关注。北京人关注这边的时间不算特别长，有很多的价值需要我们进一步挖掘，这也是我们这个论坛要起到的作用。

　　首先请牛老师，牛老师也参加过我们几次论坛活动，对北京市城市规划和居住环境有比较深刻的了解，希望牛老师结合大北京的规划和发展计划，探讨一下燕郊这个区域未来会和北京的新城区形成一个什么样的关系？老百姓在这边置业、生活，您想对他们说些什么？

　　牛凤瑞：很高兴跟大家认识，参加这个论坛。我是搞学术的，中国人搞学术有两个方面的目的：一个是为政府制订政策提供一些前期的可行性方案；第二希望自己某些研究的成果或者结论，能够为具体的开发商还有建筑商提供服务，大概是这两个目标。

　　会议一共有四个问题，我把第一个问题和第二个问题结合起来谈谈我的看法。大北京的规划是很重要的，我们单位也曾参加。作为北京市来说，它是中国人民的首都，正在建设中的国际化都市。它既然正在建设中，就是它是一个古老的，正在发展中的城市。所谓发展，除了它的体量扩大以外，还有质量的提高，质和量的两者是齐头并进。

　　北京又是一个大都市小郊区，它的辖区面积1.6万平方公里，但是它的平原面积只有6000多平方公里。城市建设用地最好是在平原地区，这个成本是比较节省的。这个又跟国家的保护耕地基本国策存在着一定的矛盾，这个应该说是通过我们的智慧和政策引导还是能够解决的。

　　北京市作为一个大都市小郊区，它的建设用地相对来说是不足的。但是，像我们所在的燕郊再往南走到了天津，天津那边是廊坊，廊坊那边是涿县，这是一个弧形地带。它们距北京市的距离燕郊最近，据说到CBD是25公里，我的老家固安到天安门是50公里。这个范围都应该成为北京市未来的城市建设用地的合理的辐射半径。

　　北京市现在的人口每年有40万左右的外来人口进入，我算了一笔账，上个世纪90年代北京市的人口累计增加了300万，进入二十一世纪北京外来人口增长趋势不减。如果是40万，十年我们就是400万，十年以后减半还有200万，累计今后20年还有600万以上的外来人口进入，还不包括北京市本身的自然增长。北京市的产业结构要进一步升级，以高端服务业为主。北京市的城区现在在往外扩张，城市越大，这种摊大饼的扩张会有一个环境问题，所以要搞一些组团式，中间有一些绿化隔离带。

　　北京市的规划是两轴两带多中心，所谓两轴就是刚才过的长安街这个轴，还有一个南北轴，就是以故宫、地安门和永定门这一线的南北轴。两线就是从怀柔、顺义、通县到大兴这些产业聚集带，我们现在处的地方就是产业聚集带中间的部分，也是北京市东西轴的延长线。这说明了燕郊在北京未来的发展中处在不可或缺的地方。

　　它是这么一个态势，往外的发展是一个必然的趋势。由于燕郊有这么一个优越的区位条件，所以造成了它必然是北京市向东扩张的一个结点。作为北京市来说，今后几十年，比如2008年以后是不是会萎缩，会出现另一种局面，或者像有些人说的房价会降下来，我认为2008年以后北京市的房价下降的可能性几乎是没有。

　　北京市房地产的火爆什么原因造成？有人说是政府、开发商。他能够把房价搞上去，同时也能够把房价搞下来，其实这是对政府能力过高的估计，在市场经济条件下政府的能力是有限的。房价持续的上涨，实际上是中国城市化进程中一种必然的现象。作为北京市来说，四个方面的需求的叠加造成了北京市的房子整体上是供不应求的局面，要改变这种局面恐怕要用几十年的时间。

　　哪几种需求呢？我大概分了四类：一类就是北京市城市化进程，外来人口基本住房的需求；第二类，北京已有的市民随着生活水平的提高，他要把住房条件改善一下，我把它叫做住房改善性的需求，这个需求在北京市场需求里是主体；第三类，北京市的旧城改造的需求，这是被动性的需求；第四类，北京是全国人民的首都，有钱人要到北京买房，还有一部分是外国购房者，北京房子有相当一部分房子是被北京户籍以外的人买走了。

　　作为政策导向来说，如何加快住房建设的步伐，多建房、建好房、开建房，满足日益增长的住房的需求。国家的政策大家一开始不大理解，现在国家的政策正在向这个方面靠拢。国家提出增加普通商品房的供应；增加中低价位、小户型房子的供应，都表明了政府增加住房供给，同时保证了土地的供给。

　　有人提出燕郊镇未来的房地产前景，至少从增量来讲打优于或者高于现在的城八区。燕郊现在有几十平方公里，它的建设用地从客观来讲，应该说土地供给这方面相对比较充分，可能有政策的约束。至少它满足了部分北京市民改善性住房的需求，它也拉低北京市的房价上升，减缓了北京市房价上涨的趋势。

　　我为什么看好燕郊？现在行政区划的限制，燕郊本身可能没有列入北京市具体的城市总体规划，因为有一个行政权限的问题。为什么要提出大北京？就是把北京北部和天津市作为一个整体进行规划。从大北京范围来看，燕郊恰恰处于大北京的核心区。下一个问题就是随着房地产的开发，更多的北京人到这居住，第一个阶段可能燕郊成为北京的卧城，只有今天成为卧城，才有明天真正的发展，这是一个过渡；这是一个成长；这是一个发育，它有一个过程。

　　随着城市规模的扩张，产生了需求以后，一开始是卧城，不可能这个人永远工作下去，这个人有老有小，老和小也都住在这，一年至少有三分之二的城市在卧城，在卧城进行消费。随着这种局面的进一步发展，今天的卧城可能成为明天的新城。作为地方政府、开发商我们应该看到这个前景。

　　下面我谈一谈作为燕郊镇来说，因为它跟北京市还不是一个行政区划，这样就面临一个如何协调两者之间的关系的问题。有人提出把北京市行政范围进一步扩大，我说目前讨论不成熟，我的理由还有一个，市场经济的力量可以突破省界、市界，以中国人的智慧，随着市场经济体制的前进，行政区划的边界所造成的问题会越来越小。北京人为什么到这买房子，他更关心自己的利益，这是必然的。

　　燕郊有一个未来怎么样提升居住品质和环境质量的问题？提高了居住品质以后房价还要进一步上涨，是一个相辅相成的关系。从大的方面来说，如何拉近它与北京城区的空间距离？拉近与北京主城区的空间距离基本的方法就是便捷的交通设施，交通快了、时间短了，这个距离就拉近了。进一步说，就是减少北京到燕郊之间的通行的时间。地方政府和开发商共同努力，可能更容易做到。

　　主持人 张家齐：牛老师站着很高的高度，对燕郊的区位做了自己的看法。他眼里燕郊是大北京核心的区域，这个定位和当地很多开发商想法是比较一致的。牛老师说不否认燕郊和城区有一定的距离，但是我想心里上、地理上的距离今后都可以逐步的缩短。

　　如何让购房人相信燕郊会成为未来大北京的核心区可能需要各位努力去实践，各位在这方面有哪些感悟和想法可以跟我们交流一下。

　　安海志：我们是策划公司，我个人对宏观经济和整个区域的现状更喜欢了解。燕郊人口大概100多万，燕郊镇可能几十平方公里。它本身是河北的一块飞地，周边和河北不接壤，东边是天津，西边是北京。它是京津地区很好的轴的结点。前年参加上上城竞标的时候，我们说“比北京更近的外省”。大家听到这句话往往就觉得是一句病句，我们把北京地图打开，燕郊这个区域正好是凹进来一块，空间距离几十公里，我看一下北京地图，以北京的国贸为中心点，以半径30公里画一个圆，这个半径覆盖的范围就是顺义区政府、昌平的小汤山镇、大型区政府等等。这些地方把时间加上一倍都很难到国贸，从燕郊到国贸也就是25分钟，空间距离很小，时间距离更短。它作为河北省的飞地确实没有沾北京的光，时间距离和空间的距离都很近，随着北京房价进一步上升，燕郊这个区域很有很好的上升空间。如何使燕郊不把它变成一个睡城，这需要河北政府迅速把燕郊这个区域和北京天津拉得更近，这是我们所期望的。

　　主持人 张家齐：安总讲的很客观，很坦诚的讲了一些燕郊也有一些需要解决的问题。曲总介绍一下在燕郊生活的这群人是怎么样的一个构成，他们居住中觉得哪些方面比较方便，哪些方面还存在一些问题。你们是一个样板的社区，你们的社区生活的好，其他的社区也会增加一些信心。

　　曲靖：我们上上城的一期二期已经入住，一期04年的时候入住的，二期是去年年底入住的。一期客户已经生活了几年的，二期刚刚入住。70%的客户来源于北京过来人群，70%有四部分人群，一部分就是在北京工作的白领阶层。还有就是5+2生活方式的人，他们对生活品质要求比较高，可以周一到周五到市区，周六日来燕郊，一个是生活消费品价格比较低，环境也比较好，这部分人占了一部分。还有一部分是投资的，小户型、中小户型占了一部分人。还有一部分是给父母，父母住在北京生活环境不适应，在周边选择很有可能把眼光放在燕郊，这边生活消费品低，空气环境、居住环境都比较适合老年人，这也占了一部分人群。这四部分人群最主要的还是在北京工作的这部分人群购买力比较强。

　　已经入住的这部分客户居住情况，从交通来看，我们每天往返国贸7趟，门口就有930，交通问题可以解决。购物环境可能稍差一点，燕郊大超市有，但大的商场没有。医疗方面，燕郊有燕郊人民医院，还有东北医院，东北医院医疗条件比较好，因为北京过来的燕郊暂时比较提供医疗保障，这部分是一个问题。其他的生活在我们社区里，无论是生活还是环境都比较好，如果有机会可以到已经入住的上上城看一看。

　　主持人 张家齐：曲总讲的特别的实在，通过曲总的介绍想买房的业主心里都有底了。李总听觉得曲总讲的这些问题多长时间可以解决，如果想在这个区域买房哪些人不适合一些？

　　李小龙：我们统计的东方夏威夷的客户跟曲总说的大致上是一致的，将近有20%左右的本地客户，其余的客户主要来自于北京，还有一部分是来自于其他地区的客户。从燕郊这个区域状况来讲，大家分析的很清楚了，郊区置业也好、远郊近郊的PK也好，已经分析的很清楚了。但是，就燕郊这块区域来讲，我给它一个定位，实际上燕郊的区域有三种特性：第一，它属于国门区域，所谓的国门区域，它的行政区域不在北京，但是距离北京空间距离还有时间距离都是非常近的，它所处京津唐三角的黄金地带，距离天津港120公里，距离国贸25公里，距离首都机场也是30公里左右。从燕郊购房的客户统计来看，我认为它属于一个国门区域。

　　第二，燕郊区域属于泛CBD地区，燕郊距离国贸25公里，有京通和京哈两条高速直接连接起来，这种快速交通很适合在CBD工作的人的生活。我们销售的时候很多客户来自于国贸地区，它的生活和置业的习惯有很多1.5居所、第2居所或者5+2式的生活方式，随着时间的推移，现在燕郊完全可以作为一个第1居。

　　燕郊属于一个新兴的开发区，它属于是按照中等规划发展的。它的基础被套设施还有服务设施，再加上燕郊区域经济的快速发展等等，作为一个新兴的开发区，它整体的空气质量、环境各方面都是非常适宜北京人或者外埠人士置业的。

　　主持人张家齐：还有一个问题哪些人群不适合在燕郊置业？

　　牛凤瑞：北京人置业首先考虑居住地区与工作地点的距离。泛CBD还属于CBD的辐射范围内，非辐射范围内是不是在别的区域更合适呢？

　　主持人 张家齐：我有好多同事城市在中关村工作，但是他们都在通州买房子，在西边根本买不到房子。

　　牛凤瑞：买不到房子不大准确，主要是价格因素。

　　傅健：现在新开发的应该是温泉那边，它一点点在解决居住问题。燕郊应该是东向东，东在通州已经解决了很大一部分居住问题，这两年正好是一个好的时机，通州的供应量今年明显的萎缩，燕郊的供应不到北京总供应量的五分之一到六分之一，这个市场是非常大的，也是一个重头戏。只要解决了交通问题，宜居性会在各个项目中体现出来。

　　牛凤瑞：您说燕郊的房子占到北京市的五分之一？

　　傅健：应该是这样的，每年2000-2500万的供应量。

　　主持人 张家齐：燕郊今年的供应量、产品结构哪位给大家系统的介绍一下？

　　傅健：一方面是价格优势取胜，另一方面在居住舒适度迎合了市场。我们项目进入这个项目之后在户型上做了很多的调整，买房人就是一种所谓的CBD小白领更多一些，他们月供能力弱一些，所以选择相对较远的区域，这个区域交通性要好一些。这些人对通州认可主要是因为它的轻轨，宜居性包括它的交通性，燕郊完全不低于通州的水准，这个还需要开发商一块儿共同努力，让燕郊的房地产被在北京生活的人更多的了解，这对燕郊区域后几年的发展是很有利的。

　　这两年燕郊的产品确实有很大的提高，不像前几年小板楼，现在开发力度这两年比较集中。我们跟规委也聊了一些，可能后几年还要控制，而且也是很有力度的控制。这几年的放量价格没上来，我估计燕郊区域房价到5500应该是没有问题，它还是跟通州保持1500的差距，跟管庄还有更大的差距，老百姓置业不管首付还是月供会轻松一些。

　　主持人 张家齐：关于傅总提出来，从今年开始燕郊替代通州，接待东扩人口的趋势会比较明显，还有没有人做进一步的补充？王总您怎么从城区人的角度看燕郊今后的趋势？

　　王伟：我来燕郊的时间不长，今天就是学习来的。牛老师谈到北京市城市规划，它有一个核心的要义，结合京津冀一体化，还有北京的职能和人口要疏散或者要往外疏散，有两个要义前提下就出现了新的机会，北京的东部正好需要京津冀的重要结点，同时北京的城市规划东部发展带有两个重要的结点就是通州和顺义，这个是为我们提供了一个非常好的前提条件。

　　第二个我说一下政策导向。北京房地产发展跟其他地方一样，从政策导向来讲，增多中低价位、中小套型市场的供应，对开发商来讲有企业责任，同时还得需要这样一个土地成本在支持才可以，这是非常非常关键的，我也不避讳谈这个问题。

　　根据说规划也好、政策也好，都是为我下面所要说的提供一个利好。第三，所谓的生逢其时。应和政策的导向的大的区域来讲，像安总说的所谓30公里半径以国贸为圆心，我非常赞同安总的观点，这个非燕郊莫属。最近两三年燕郊不断发展，跟通州区域还有市中心有很大的差距，这个差距恰恰为消费者提供的一个空间，这个是有利于消费者的。还是就是燕郊的环境在东部是非常高的，包括空气和自然环境都很不错。

　　最后，燕郊还存在有待改进的地方。燕郊在生活资源上还是有待改进的，北京市里所谓的生活配套是比较集中的，像好的学校就是在那几个地方，这样资源配置不均匀。像西方只要有人生存的地方，所有的市政配套都会很完善。现在物权法也出来的，我认为每个人作为市民来讲，应该公平享受资源，就像大家说改革开放20年，谁真正分享改革开放这几十年的成果，大多数老百戏是不是能够均享？这还是一个问号。社会的资源应该更平均、开放的让市民分享的，这点燕郊有明显的差距，尤其是大型的商业上还有医疗上。其他的还好，教育还不错。

　　主持人 张家齐：王总对这个区域理解比较系统。还有哪位补充一下自己的观点？

　　石浩：我还是回答一下家齐的问题，什么人不适合燕郊？第一，特别有钱的人不适合燕郊；第二，还有特别没钱的人不适合燕郊，因为他买不起房子。只要能解决生活、工作问题之内都完全适合燕郊的。达观别墅这个项目销售刚过半，预计08年年底能够全部销售完。今年政府加大对房地产的调控，目前因为一些制度的改变，现在达观别墅的状况就是盖的没有卖的快，我相信在座各位的状况可能都是这样。

　　我谈一下我做这两年变化的部分：第一，我说说政府的状况。我们这个项目在燕郊是比较不错的项目，很多是政府的顶点参观单位。刚开始做我们项目两个月左右介绍一下三河还有燕郊政府的参观，现在基本上是一周一次。这一届政府比较勤奋，在招商引资部分做的比较多。04-05年接待参观的人我个人感觉经济实力不是特别强，今年是一周接待一次政府参观，上一次带20多个外商投资。政府目前在燕郊这部分的投资力度比较强，跟开发区主任聊天，也说到，前几年招商引资有很多优惠的条件，现在房地产带动整个市场经济发展比较快，我们现在的条件是越来越少，就跟卖房一样，以前我们打九八折，现在一点折扣都没有了。燕郊有了这样的勤奋领导，所以他发展是加速的；还有，开发商朋友还有项目的经理人对市场的发展有很大的推动作用，第一觉得燕郊发展非常非常快。

　　第二我谈一下燕郊项目媒体推广的时候一些变化，在燕郊做别墅的声音永远没有做公寓声音大。高速路那夏威夷两块牌子，我们看我们也不能少，过几天我们少的一块牌子，曲总那个很大一块牌子立在我们牌子中间，所以做别墅的声音永远没有做公寓声音大。刚开始做燕郊的项目，我们毕竟是外省市，做了很多媒体试探，一些媒体我们做四连版，前三天完全讲燕郊如何如何好，最后一天我们做一个达观的广告，我们四天的广告改了，完全是达观自己的内容，不再提燕郊了。像一些媒体对整个燕郊的发展的宣传，只要在京东置业可能通州不会是首选，燕郊可能成为首选。购房人户的认可度燕郊比前一两年有很大的发展了，就是这样一个状况。

　　第三，销量的变化。燕郊到底有多少量？在座的项目加一下60-70%应该很准确了。北京有多少量可能谁也不知道，有一个小的细节跟各位探讨一下。北京市有做网络签约，每个项目的每个月的销售情况都可以看到。燕郊是远远被低估大的市场，每次查媒体当月的别墅成交量的时候，4月份我们在查到媒体第一名的别墅销售量的应该是克拉斯小镇，我们看完这个很会心的笑了一下，如果我们做到这个业绩会被开发商打屁股的。燕郊每个项目的销售量是远远被低估的，我们的备案制度在三河，北京抽样调查是抽不到燕郊这个区域。

　　下面说说燕郊不足的地方。通州的项目刚开始很火，因为有轻轨，火起来之后大的配套像家乐福、麦当劳、肯德基都入驻进去的，使这个区域发展的越来越好。燕郊的交通环境应该算不错，不错的概念只是开车不错，坐车可能会稍微远一点。燕郊是去年有第一个肯德基的，我们很高兴，平时晚上吃饭觉得没什么可吃的，业务员说今天去吃肯德基，所以说他商业的配套还是比较薄弱的。燕郊现在的状况很通州两三天很像，项目很多、很好，下一步政府要解决一些配套和商业，这样燕郊的区域绝对是不会差的。这是我的一些体会，供各位参考，谢谢！

　　主持人 张家齐：刚才石浩说了一个很重要的观点，在北京向东扩的大背景下地现在燕郊已经成为东部置业的首选，基本上可以取代通州。燕郊这个区域的开发还有一个很显著的特点，大盘比较多，华南版块当初也是大盘特别多，后来媒体有一些关于大盘居住区负面的报道出来，那个区域跟燕郊有一些不一样，它是从空白的区域起来的，燕郊还是有一些城市功能的基础，下面请几位大盘的开发商谈一下，这么多大盘聚集，对今后各方面的配套会不会造成比较大的压力？现在大家有没有着手考虑这个问题？

　　曲靖：感谢大家刚刚都反复提到上上城，谢谢大家！从市政配套我刚才大概说了一下，市政配套有它稍微弱一点的地方，这个市政府肯定逐渐改善。社区配套各个项目都考虑的很周到，例如上上城，我们有一个五星级的酒店会所，它建筑面积10万平米，北京向东第一个五星级酒店。这个酒店应该是在北京通县往东第一家，诺富特也是五星级酒店，但是它的定位和我们是不一样的。

　　另外，9号楼建了近一万平米的大型连锁超市，这个超市正在招商当中。大家都知道步行街有一个肯德基，应该说它是燕郊的中心地段，我们要把物美或者易初莲花大型的连锁超市拉近燕郊，上上城有可能成为燕郊第二个经济中心，所以这块我们招商很慎重。

　　还有，我们社区医院还有幼儿园基本都上有，配套这部分作为各个项目估计都考虑的相当周到。我们项目作为的门店房并没有对外经营，目的就是把自己的配套设施尽善尽美，尽量的完善，让住在社区的客户能够足不出户就可以享受到应该有的配套设施。我在这里还透露一个好消息，上上城又拿了一块新的土地，作为上上城二期进行推广，建面是200万平米，汇款额从今年年底到08年10月1清盘，任务是挺重的。

　　再次感谢各位老总，我作为燕郊操盘唯一的一位女性，非常感谢大家关照。也感谢新京报提供这么一次机会，大家多沟通、多交流。

　　孔飞：今天新京报搞这次活动，心里感觉非常舒服，都是地产圈的人，虽然达不到地产大颚，但是我们是其中的一员。我们都是从事地产行业，作为燕郊我们大家是一个整合的团队，要把燕郊唱响。燕郊没有必要跟其他区域比较，有一句话“既生瑜何生亮”，没有必要。

　　我们集团一直致力于人类健康的事业，首先我们做了食用油并且做的非常大、非常好。再解决老百姓的住房问题，我们做什么样的房子，这是我们一直在追求的一个高度。我们公司做这个项目也反复在论证，我们想在燕郊做一个新型的产品，希望它最适合人类居住。燕郊作为河北怎么解决这些问题？燕郊是河北的吗？不是，燕郊是北京的吗？不是。我感觉燕郊是一个非常柔美的女性，它在千变万化，这是我对燕郊的理解。

　　百姓购房要解决三个成本问题，一是时间成本。燕郊以后有6到路都要通北京，在时间成为本上我们解决了。第二，生活成本。生活在这里需要购物，燕郊以后会成为北京人购物的天堂。燕郊作为开发区，它确实在动用一些自己的头脑。第三，置业成本。我作为一个有钱人想把全世界的房子都买下来，但是我不是。小业主为什么到燕郊买房子？把时间成本、生活成本解决了，还有就是它的置业成本。这就要是说到我们的纳丹堡，纳丹堡就是要打造成为北京的星河湾，我们前一段时间到星河湾参观，感觉真是很舒服，我们致力于打造一个燕郊的星河湾。纳丹堡跟北京的星河湾、广州的星河湾有两点不同：首先黄文仔换成了石克荣，还有它的操盘手不同，我们操作团队是北京标点的操作团队。三个成本都解决的，在座的其他各位同仁也在解决这些问题，我们一定会把燕郊炒热的，燕郊不是河北的，它也不是北京的，它是整个中国的。

　　李国茂：咱们大家都在探讨的是燕郊未来是否生活品质很高？一个城市有人口入住，没有说这个城市由于经济的力量，没有因为其他的自然发展的情况没有了，这个城市就是消失了，这是不可能的。前不久我们去华南版块看了，在奥林匹克花园也住过，到晚上是静悄悄，内听到田里虫鸟的一种鸣叫，实际上很多人在那里买了房子，很少在那里住。这个地方根本就没有居住，居住感觉不好，而且每个人每天在这里停留的时间是有限的，最多是八个小时。

　　现在这里生活气息特别浓厚，政府这在边做了很多配套的规划，现在大的超市、商业设施都有了。这就说明一个地方具备形成一个新城的条件，我们就没有必要怀疑它未来是什么样的。出去这个城市有发展的潜力，政府怎么会不做一些利于它发展的措施呢？这是不可能，只是一个时间长短的问题。国内目前处在城市化和工业化的进程当中，城市发展的动力很多，看哪个因素先动是人口先动，还是产业规划先出来，如果有100万的人口往这边流动，政府会不修路吗？不会；政府不提供商业配套的条件吗？这是不会的。我们要诠释的是产业的经济价值在什么时候实现最大化，如果今天大家对燕郊的未来还不是充满希望的话，那今天大家坐在这里就没有意义了。

　　一个城市未来朝哪个方向发展，我们通常的观点是政府想不想发展，这个是其中一个因素。实际上是什么最终决定一个城市发展起来呢？实际上就是市场因素。现在很多城市的规划是很模糊的，很有可能就是假的，而且政府有些东西也是调整的，我们可能有一个惯性的思维，在一个地方做一个市场的时候，就去探讨从政府的各种工作报道、政府的城市规划找城市发展的一种理由。最终这个城市能不能发展成一个新兴的城市，它有内在的东西，就是市场的原因在里面。

　　北京有多少人需要买房，第二个就是什么样的房子，在这个价格区间能不能在北京买到房子，另外，在他的生活半径和通勤时间里能不能买到房子。这就是一个供应量的问题，现在很多项目已经是01年02年的她地的后期开发，这么多人需要买房，而且时间上、价格上有要求，势必就会沿着这个外扩，这就是一个市场的动向，而不是政府安排好，大部分人要往这边流动。

　　今天大家坐在一块儿就是对燕郊未来充满了希望，不管从产业的角度还是城市发展的角度来讲，这是一个非常好的机会，未来也是会成为类似华南版块的经典案例在地产圈里流传。

　　刘洋：我们现在的焦点一直是燕郊是北京还是河北？我销售的项目客群来讲，包括客户谈为什么要买我们的项目的时候，我有一种理解，买房子并不是买的区域。现在的客群完全区别于以前的客群，并不是买北京的还是河北，对于他们已经无所谓。他要的是生活的品质，包括时间成本、生活成本。

　　东方夏威夷一直评为北京前十大品牌项目、水景项目，应该说这个项目所有的客群都是奔着这个小区的品质来的，还有就是燕郊的价格比较占优势。我05年到燕郊的时候比较认可这句话，现在我可以很肯定的否定这句话，现在在燕郊置业的人完全是为了燕郊的品质购买燕郊的房屋的。夏威夷的环境在北京是比较稀缺的资源，我们以独栋别墅为主，高档公寓为辅。独栋别墅和过当公寓的客群不一样，投入成本比较高，而是稀缺资源的占有。夏威夷的天然湖景更是稀缺资源的占有，从燕郊的交通成本、生活成本、包括区域后期的升值，我认为无论你是投资还是自住都是很好的。我最早做项目是在亦庄，亦庄2000年的时候一片荒地，后期整个发展配套相当完善，现在已经达到了7000左右的普通住宅，而且还没有房源。说明只要有政府的大力跟踪发展，肯定会发展很快。燕郊现在已经开始出现这种苗头，第一北京政府比较重视；第二，迎接参观团，我们的项目也接待的非常多，这种招商引资自然会带动整个区域的发展。我个人认为燕郊就等同于亦庄，应该发展会非常快的，我觉得大家应该对燕郊可以充满非常大的期待，谢谢大家！

　　阎雪松：我刚刚燕郊时间不是很长，前面学习了一下。我从大的方向上就不做一些诸多的讲解，刚才几位老总都提到了。我要提的就是我们的项目，虽然大家都是同行业的，也都在燕郊的一个地方发展，我们项目拿地拿了很久，一直没有启动，最近刚刚准备要推出市场，叫欧逸丽庭，是马来西亚集团的一个项目。我们项目准备做一个高品质的楼盘，做的是6层低板带电梯的花园洋房。

　　现在欧逸丽庭的对面有一个投资120万平米的商业广场，里面有大型的KTV，还有购物广场，还有10万平米的主题公园。我们的欧逸丽庭结合商业两大块，我相信对燕郊的整个地产的发展又是一个很大的推动作用。我觉得燕郊唯一欠缺的就是交通更加便捷的便利性，现在来燕郊购房的人有车族还是相当有限的，大部分是坐公车，即使有车也要经过收费站，大家在这方面还是很敏感的。更应该加强的就是交通建设，希望在媒体方面还有当地的建设规划委各方面对交通有一个很大的推进。

　　张为民：我再讲话之前，我先对大家有一个要求，每一个人为燕郊做一个广告语。最开始发言的大家还有点观望的味道，有些大家还不是很熟，后面的时候大家好像都被激活了。确实时间非常短暂，新京报想提供这样一个机会，让大家相互交流。我们今天想作为一个燕郊的组织者，让大家有这样的感觉找到了组织。孔总讲要把燕郊这支歌唱好，我们也可以组织成一个团队，选出班长，宣传委员、学习委员，今天就是一个开端。

　　刚才几位老总也讲了华南版块，我们新京报一个月以前就做北京近郊置业的概念，上周花一天的时间把燕郊所有的项目都参观学习了一遍。今天所有的开发商都在开发燕郊吸引力的地方，也很实际的面对现在存在的一切问题。整个近郊浪潮当中，我特别同意王总讲的观点，生逢其时。新京报到北京是2003年，我们那个时候没有提近郊置业浪潮的概念，为什么我们到这个时候提这样一个概念？也是生逢其时。近郊浪潮当中只有燕郊它是群体性的出现在这样一个区域，出现了这样一群开发商；出现了这样一群操盘者；出现了这样一群不同品质的楼盘，所以它成为北京、成为河北、成为天津人们关注的热点。

　　我又很同意孔总讲的观点，燕郊在整个北京近郊置业浪潮中，绝对不仅仅属于北京，它可能真的属于中国的，它甚至是一个历史性的东西、唯一性的东西。6月下旬我们会带领近郊的开发商去华南版块做一次南北对话，我当时是华南媒体这边的操盘手，现在回过头来看，它就是历史的、唯一的。可能现在有些人对燕郊信心不足，这都是发展过程中短暂的、瞬间的，它一定是历史的。

　　我可以跟大家讲，我们新京报还准备请上在座的所有的操盘手拍一些燕郊的形象广告，可能每一个操盘手都会成为形象广告的一员，希望大家站在整个燕郊的角度去思考我们的未来、去展望我们的未来，我们对这个地方充满了激情、充满了爱，更充满了渴望。希望通过新京报这样一个平台放大这个声音、传播这个声音。我们很多政府官员其他区域的媒体PK这个观点的时候，都那么激动，因为他们曾经也有那样的过程，现在这个时间属于燕郊、属于在座的各位，这是燕郊时间，2007年它就叫“燕郊时间。我把最后的时间交给在座的操盘手。

　　傅健：以品质赢发展！

　　李小龙：燕郊的明天更美好！

　　孔飞：燕郊就是你的家！

　　李国茂：30里地河东，30分钟河西。

　　阎雪松：打造新品质，打造新燕郊，

　　刘洋：第一度假场所，最舒适第一居所！

　　石浩：住别墅不必等当董事长，在燕郊置业不必等到…。

　　安海志：到燕郊置业国贸30分，幸福就在不远处。

　　王伟：未来燕郊美林湾。

　　曲靖：燕郊上上城年轻人的首选！

　　牛凤瑞：前进的路还有很多困难，希望一切和谐、共赢。

　　马可：这里有我们想要的生活，谢谢！

　　主持人 张家齐：今天的论坛气氛非常热烈，感谢大家！