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郑州远郊大盘引发新世纪模式

http://house.sina.com.cn 2006年08月18日21:37 河南商报

  1999年,当花园路高高挂起的火红的灯笼一路向北到达二十一世纪社区的时候,郑州人惊呆了,也许由此而发,“远郊大盘”开始慢慢深入人心。

  2005年,郑州又一占地3000亩的远郊大盘“龙泊圣地”项目启动,人们再次把目光聚向了郑州远郊大盘的始作俑者——新世纪国际企业联盟。

  连中三元的是,2006年,新世纪另一远郊大盘——5000亩的“21世纪•国际城”也在酝酿中即将面世,新世纪再次将开发重点转移至远郊,也将媒体和业界的目光一次次吸引到远郊,新世纪的大手笔一次次引起媒体和业界的高度关注。

  本报姑且定义为“新世纪模式”(注:新世纪创新部分本次不重点报道)。

  如今越来越多的发展商将面对的是大盘开发的问题。大盘有大盘的规模优势,但大盘也有其自身难以回避的难点。希望“新世纪模式”能够帮助我们充分认识大盘开发这一辩证特征,对业内和买房者有所借鉴。

  “环线大盘”与“远郊大盘”的博弈

  有人说,当年21世纪社区建设的启动,标志着郑州城市化进程全面提速。城市化进程的加速,不可避免会对

房地产业产生巨大影响。而作为郑州异常活跃的北部板块里的21世纪社区,这一时期不知不觉中成了耀眼的明星。

  为何能够成为明星,的确值得我们思考。

  21世纪社区是城市化的一个典型例子。以前的21世纪板块大多属于郊区地带,但随着市区的不断扩张,现今已发展成为郑州北区的发展方向,所辖的柳林镇等处也相继成为众多开发商争相圈地的地方。由于市中心土地的稀缺已经不能满足大开发商的高质量的开发要求,与市中心相比,环线本身具有一定的城市基础,而且城镇化建设也正在向着规模化迈进。有专家甚至认为,城市化的条件将更优于以往的城市中心区域。

  围绕着副中心这一发展方向,郑州正通过不断完善基础设施建设,加快了城市化建设速度。目前郑州正向东、北两个方向发展,而且每个方向都有新动作。与此同时,郑州已纳入了河南卫星城市的中心,其发展潜力不能单纯地看待一个城市,而是整个河南的发展,郑州的作用已经成为了一个不争的商业中心。城市化进程的加快,为楼市带来一个很大发展空间,并在一定程度上促成了房地产业的质变。“这一观点,将在21世纪所在的北区板块表现得更为突出。”一位业内人士预测。

  据了解,在开发早期,以21世纪为代表的北区板块的发展商往往定位为郊区盘。而且,其客户源也大多着眼于周边镇街和郑州市青年人群,辐射力显然比较小。但是,随着城市的发展副中心地位的确立,北区板块的特性也在发生着根本性转变。

  “城市扩张直接影响着房地产变迁,从而导致着人们的居住区位发生不断地转变。新的

城市规划确定后,接近原市区的郊区盘不可避免转变为市区盘。”郑州一位规划师曾对记者如是说。

   以时间换空间的“大盘”策略

  “环线”的兴建,无疑更进一步强化了城市化的趋势。据分析,将提前解决未来城市发展过程中的交通“瓶颈”,从而在未来的中心城区形成一个完善发达的交通网络,而郑州北区板块也恰恰位于这一中心之内。

  与此同时,由于城区概念的确立,交通的日益发达,人们的心理距离将会更加缩小,以往的区域性概念将会彻底打破。郑州北区作为未来的郑州副中心,其聚核力的辐射力将会不断增强。像21世纪这样将凭借优越的自然环境和高性价比优势,特别是近期主推的龙泊圣地别墅级产品,成为更多郑州市民二次置业的首选。“在龙湖购买一套110平方米左右的普通小区住宅加上一辆汽车,相当于在市内购买一套170平方米以上的房子。不仅如此,‘远郊大盘’还可以享受完美的生活配套以及优美的大庄园的一流景观环境,所以龙泊圣地持续热销的奇迹也就不足为奇了。”新世纪总裁孙玉珊如是说。更有业内人士预测,郑州龙湖将会与今天的郑东新区板块连成一起。

  孙玉珊还讲到一个不争的事实:郊区大盘大多地处偏远,公共交通相对不便,是众所周知亦是广大住户所能忍受的客观事实。但令人头痛的是,即使在同一区域内,各大楼盘之间的公共交通也大多接近零。在这种情况下,有时出行就必须也只能借助“楼巴”实现。不过,在需求广泛而又非唯一选择的前提下,人们想到了购买汽车,如果这样的话,与购房按揭捆绑销售汽车,让郊区大盘满足一些人房车共有的超前消费。

   思路创新比拼营销创新

  广东华南板块的崛起,引爆了中国地产界的一场革命。“大盘时代”,“泛地产概念”所带来的冲击,使国内开发商和策划界人士为之“洗脑”。而在广州后花园——番禺所崛起的星河湾、南国奥林匹克花园、祈福新村以及锦绣香江和碧桂园一度成为地产界的“朝圣地”。但值得注意的是,由于这些大盘为众多开发商所分食操戈,不可避免地出现各自为政、一城百园的局面,导致在整体规划和布局谋篇上的大相径庭。

  例如1)碧桂园模式:规模化实力扩张型,在强势品牌带动下的规模化生产和规模化营销,纵向一体化的企业运作,模式化、工业化的产品路线,高门槛(现楼)营销策略,连锁化经营,但只局限于一个区域板块,是哲学思路的成功,“五出”理论的成功。占据了中国房地产开发的一个时代。但出现了品牌透支、工厂化生产、在一个平面上重复,原地踏步,没有创新的问题。

  例如2)

丽江花园模式:积累完善型,广地、祈福、光大、金碧、汇侨等都属于这一模式。从一个项目开始到一个项目结束,一切都以项目运作为中心,企业运作是由项目公司到专业公司,产品成熟,配套完善,做社区文化和生活方式,文火煲汤,小步慢走,缺乏速度与空间跨度,局限于一个局域性阵地。

  例如3)新世纪模式:主题与专业开发型,概念地产,复合地产,主题地产,注重速度与创新,注重概念宣传,短期内高度集中市场注意力,实现快速营销,由项目公司到专业化公司,与众不同的是在技术领先、概念领先基础上达到了高度专业化,强调资源整合和战略联盟,面向大众,连锁化全国性品牌扩张,全国性网络。

  为了避免出现这一现象,居易•国际提出了全新的“造城运动”概念,如何让自己完全控制项目的统一规划,是通过自己的团队融合投资者的金融信任,完成造城的把控。据孙玉珊介绍,龙泊圣地和21世纪•国际城将通过集约化、规模化的方式开发,其最大的特点就是整个项目的开发将通过工地转让或楼位转让等各种手段联合郑州乃至国内外众多企业共同打造远郊大盘。居易•国际在改制后,一方面通过国际招标的方式选择设计方案,一方面又通过“统一方针、联合作业”的方式携同本地开发商“与狼共舞”,其做法对业界的冲击和影响将是深远的。

  “远郊大盘”重新定义居住“归属感”

  透过“华南板块”的崛起,可以看到当前中国房地产的竞争已经上升到企业战略层面和开发模式的竞争。“21世纪•国际城和龙泊圣地”的横空出世以及所引发的“造城运动”理念,是否预示着郑州地产界将发生一场“山崩地裂”的变化?郑州未来的地产格局又将如何呢?

  一切都是未知数。但是,在采访中记者了解,21世纪•国际城凭借这一超大规模的开发项目,居易•国际管理公司也无疑拥有了更为广阔的发展空间和提升实力的机会。同时,居易•国际“造城运动”的庞大战略构架,通过多家企业联合开发的模式,摒弃了“华南板块”之争中开发商各自为政、孤军作战的弊端,发挥集团作战的优势,整合中小开发企业资源,将迅速造就一个郑州自己的大盘品牌,也必将为郑州地产界上演一场多兵种协同配合的“立体战争”。

  更为关键的是,产品形态的某些变化,实质上会带动服务模式的重大变化。

  当今市场一个无可争议的事实是:所有产品的运行周期正变得越来越短,住宅亦不例外,尽管房地产提供的是不变的空间概念,但这空间的形态和内涵则和市场需求一样有着“与时俱进”的进化天性。从第一个碧桂园到现在的凤凰城,从广奥到南奥,无不让人深刻地感受到广州升级换代之“快”。郑州楼市也是一样,从第一个有名的小区中房绿云小区到郑州南部的“龙泊圣地”,空间在变,形态也在变,服务形式更在变。

  我们知道,变并不是标新立异以求轰动效应,而是基于新的需求倾向所做的产品和服务的调整、升级,其本质是对构成城市的物质生活、精神生活进行创造性的重组和整合。住宅产品应更侧重于内涵的解读,而不仅仅是形式的表现。

  远郊大盘不仅在户型结构、建筑立面等层面实现了产品升级,而且在基于生活方式考虑的配套模式方面也实现了全面创新。与以往“主题式”配套模式不同的是,龙泊圣地新生活型的配套模式有意地弱化对居住生活单一功能配套设施的张扬,酒店、商业购物中心、康体中心,湖光山色与水上欢乐世界……相反,却有意地强化生活配套与森林湖泊等原生天赋的自然环境的兼容性。

  对大盘来说,产品升级永远都是基础。真正的品牌培育依靠的还是服务等软性价值的不断提升。凤凰城从“碧桂园家园模式”、“五星级的家”等“以人为本”的宽泛概念升级为“以您为尊”,内涵丰富的个性化服务、无限时服务使家的归属感、成就感等精神层面的需求得到满足。对于上述诸多现象,我们无疑可以在郑州远郊大盘——21世纪•国际城里找到许多相近之处。

   同城厮杀无极而生

  远郊大盘,在创新中寻找出路,目前郑州中心大盘、环线大盘、郊区大盘、千亩大盘。让购房者被大盘弄得“眼花缭乱”。

  据郑州市规划局规划处的统计,目前已批出规划和准备批出规划占地面积超过10万平方米的大盘,几乎包围了郑州。南有富田•太阳城、美景天城、格林山庄、金色港湾二期占据,北有21世纪社区、中方园、四月天等看守,西有帝湖花园和亚星操纵,东有顺驰、绿地、建业把持,仅此类大盘的供应量今年相信会超过300万平方米。大盘的开发期限有明显缩短的趋势。

  “大盘”的大量出现是人们的居住观念向小区化发展和房地产规模经济的必然(尽管规模的度尚难把握),它能在成本控制和环境建造方面迎合消费者的意愿,大盘多集中在城乡接合部或郊区,也利于疏散旧城区人口,加快旧城改造。但是,“大盘”难免供应量集中,市场一时难于消化,这样便会造成空置量放大,令大市危险性增加。同时,大盘也会钳制价格攀升,令它附近成本较高的小盘难以生存。

  大盘引导市场,带动行业标准的更新和开发水平的提高。买家对楼盘的认识和理解亦随之变化。郊区楼盘素质大大提高,住房郊区化成为现实,郊区住宅成为主流产品。从几个大盘所在的区位条件看,郊区大盘的创新思路成为热点,而龙泊圣地一带更因生态环境优越和名牌开发商的介入成为热中之热。

  创新竞争无为而治

  大盘的成本优势,在竞争中能拔得头筹。给买家带来实惠。由于大盘成规模生产,有利于降低成本,从而为价格的降低创造条件。另外,由于大盘的销售压力较大,发展商为避免资金沉淀,往往采用低开高走,薄利多销的营销手法。以上种种,都会给买家带来实惠。

  规模优势。从规模上看,目前的一些大盘已经超过了“小区”的范围,已属于“居住区”的范围。由于有规模,大盘的配套设施较为完善。学校、医院、大型会所、商业中心等一应俱全,使买家充分享受居住区生活的便利。居住环境较好的大盘一般位于城市边沿或远郊,空气质量较好,再加上发展商对项目进行统一规划,充分考虑绿化和活动空间,使整体环境提高一个档次。

  但是,如果发展商分期开发,住户将面临后续工程施工干扰,市场变化造成后期开发延期、配套工程拖后的风险。规划设计一个“模式”,缺乏个性和特色。并且在大盘里面,规划居住人口过万,很显然,这么多人住在一个区里,将给物业管理带来很多麻烦。大盘人气的“兴旺”,对大盘里面的“别墅”、“高级住宅”也未必是好事。另外大盘的供应量较大,买家若试图转让和出租,将会遇到难题。而新世纪正式看到这点,将龙泊圣地和21世纪•国际城进行有效地分区,完全避免类似的情况发生。

  大盘的影响力无疑有利于营造企业品牌和物业品牌,可以通过前期效应为后期推广或其他品牌项目节约成本,规模化、集约化效应可以实现成本优化,提高产品的性价比,体现规模优势和规模效益,大盘开发所需配套设施繁多芜杂,分散了资金力量,使先期投入的规模受到限制。大盘开发易于陷入漫无主题的一盘散沙局面,若没有一个强势主题,不仅导致大而不当的混乱拼凑,且其中可取之处也易于被竞争对手所克隆,丧失仅有的闪光点与竞争力。

  而居易•国际整体完善的规划配套。使龙泊圣地项目配套的设置及其建设顺序、项目产品规划、项目建设周期都有周到的考虑。其功能绝对齐全,广泛适应不同层次的消费群。而合理分区更是以创新著称,推出不同定位的住房。虽然面临复杂而多变的挑战。我们不难看到龙泊圣地和21世纪•国际城的合理搭配使产品多样化,形成产品互补,形成有效的互称作用。 (刘剑 王慧)

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