卖房子就是卖物管

　　费晓玲 李豫龙

　　越来越多的购房者意识到，一个房子交房时候的样子并不能代表搬进去以后的样子，面子做得再好，也就只能保持一段时间，而自己一辈子的理想生活，可能被完全不同的另一种生活方式所替代。物管已经为人们的居住生活赋予一种灵魂性的东西，这些灵魂性的东西是住在里面的人们与外界人事区分的一种标识，它象征着身份，象征着面子，象征着一个圈层。对于开发商而言，只依靠房子这个大硬件，已经不能完全满足购房者挑剔的欲望，相应的软件设施――品牌物管，开始走进一些大楼盘，作为关爱业主一生生活方式的“配套设施”。文/

　　物管成房地产企业核心竞争力

　　物管在中国的历史只有20余年，在成都的历史只有10几年。目前，成都市的大小物管虽然已有800多家，但是值得业主称道的却是凤毛麟角。房地产业在迅速发展，物管的竞争也渐趋白热化，有专业人士称，未来物管竞争将是房地产的核心竞争力之一，因为越来越多的购房者已经意识到，物管将影响自己一生。

　　近几年，人们的观念意识逐渐被唤醒，物管的重要作用已经不容忽视，愿意为房子的后续服务――物管买单的业主越来越多。资深物管人士曲远东认为，一个有品牌物管的楼盘，房价能比产品形态类似却无品牌物管的楼盘高出300-400元/平方米。品牌物管对房屋的维护、对园区的护理、对水体的保养等，都是使物业保值增值的有力保障。可以说，物管意识全民觉醒后，未来物管竞争，将是房地产的核心竞争力之一。

　　目前，市场上打物管牌卖房的企业不少，如万科、置信、龙湖、蓝光、博瑞等早已名声在外的企业，在打造品牌物管上就毫不含糊。由于国内物管标准没有市场化，物管费收不起来，一些开发公司不得不自己拿钱出来补贴物管经费，这种看似吃亏的做法，却为重视物管的企业带来了极大收益。投入的钱，早已是数以倍计地赚了回来，一切皆因好的品牌物管，是需要花钱才能做足够多的事，而物管当然也令整个楼盘的形象得以保持，价值提升。记者了解到，这方面本土企业中最为突出的代表就是置信，最初为了打造企业品牌，每年向物管公司划拨经费700-800万元，这在当时看来不可思议的事情，却是置信吃小亏赚大便宜的经典之作。时间的历练证明，置信的楼盘经住了考验，它的外墙、小区环境、水体等，在今天看来仍然赏心悦目。正是这样，人们记住了置信，记住了“置信生活方式”，也愿意花更多的钱冲着置信的房子买单。

　　记者在采访中了解到，物管做得好的楼盘，居民的自豪感普遍较高。如置信业主就以自己住在置信开发的项目自豪，因为“置信生活方式”早已深入人心；龙湖的业主以自己是“龙民”为荣，“善待你一生”象块磁铁牢牢地吸住了人们的心；万科业主因自己是“万客会”的一员而显得品位与众不同……纵观这些开发商，无不是为自己的业主创造了一种生活方式，营造了一个生活圈子，使其对楼盘、对开发企业产生强烈了亲近感与依赖感。

　　曲远东认为，三两年内，成都物管还将普遍处于一个不规范的状态，但是，随着人们品牌物管意识的觉醒，未来物管竞争将更加激烈，它将是房地产的核心竞争力之一。

　　物管市场化探索仍需努力

　　物管作为针对房地产产品的一个服务性行业，虽然已经发展了20多年，但是离市场化还有距离。就目前的情况看，不愿意多交物管费的业主仍然是占了主流，多数物管处于一个亏损状态。专业人士指出，市场化是改变物管目前窘境的唯一出路。

　　一般的物管公司认为，把小区的绿化和治安搞好，再增加一些文体设施或者组织几场业主联谊活动就算是不错了。这些做法虽然没错，但这种观点却经常成为物管公司与业主思想和行动分歧的起点，并且导致物业管理企业的工作得不到业主的认可。其实良好的绿化和治安只是基本要求，更重要的因素是要让业主感受到社区的精神氛围。只有在这两种因素的共同推动下，才能获得业主从内心的认同。

　　物管与业主的市场关系，一直存在纠缠中维系。一方面，纷繁复杂的物管市场变化莫测，竞争激烈，这给物管行业提供的管理服务带来较大风险；另一方面，一些无资质的物业公司一哄而上，这些公司良莠不齐，管理不规范，使业主很难选择，这给物业市场带来事实上的混乱和损伤。名牌企业、优秀物业管理小区表达着与业主之间的相互关系，是一种体现互利互惠、友好合作和信任的关系。真正的物业品牌，是一种无形的资产和力量。

　　然而，在物管的品牌塑造过程中，如何提炼物管品牌、构筑良性竞争市场，已成了成都物管迫在眉睫需要解决的问题。业主与物管公司需要一个沟通的平台，这个平台就是市场，物业公司如何走向市场化，将影响今后成都物管行业的发展方向。

　　・链接1・

　　香港物业管理模式

　　◆公共房屋的较大部分，由房委会执行机构房屋署下辖的房屋管理处具体负责管理，机构健全，配有专业管理人员，管理方式灵活，一些项目常用招标或承包等方式交由专业公司完成。

　　◆从1987年开始，房委会相继把一些公共居屋委托私营的物业管理公司管理，受聘的物业管理公司负责日常物业管理工作，接受物业管理委员会的日常管理、工作监督与财务监督，房委地不再监督物业公司的日常管理工作。

　　◆为管理好私人楼宇，香港政府颁布了《多层大厦(业主立案法团)条例》，倡导多层大厦业主组织法团，设立管理委员会。业主立案法团是全体业主组成的法定团体，管理委员会由业主大会上50%以上的业主通过成立，代表行业主立案法团的权利与责任。管理公司与业主立案法团是聘用与被聘用的关系，管理公司之间为获聘而竞争激烈。

　　◆物业公司的经费全部来源于各业主的管理费，管理费的收取标准完全按照管理工作的实际支出而定。管理公司的一切费用，包括人员工资、办公费、设备保养费、清洁费、煤气费等都从所收的管理费中开支。管理公司的利润是从管理费支出中提取5%~15%这一比例的管理酬金而获得。管理公司的收支账目必须定期公开，接受业主的监督，一些较大规模的维修工程，牵涉到大笔费用支出，须征询业主立案法团的意见方能进行，如未获准，物业公司不得坚持。

　　・链接2・

　　英美物业管理模式

　　◆英美的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。

　　◆物业管理服务项目多，内容广泛，包括物业建设前后、物业使用全过程的管理。

　　◆管理方式非常灵活。业主或用户委托物业公司进行物业管理，而物业公司的管理方式非常灵活。小修工程、日常服务可由内部维修人员完成，而大、中工程可以采取承包方式转给别的专业公司完成。一个项目或工程如绿化管理，可单项承包也可整体承包。费用由双方协商，计费方法可依时间长短，也可按次计费。

　　◆物业管理服务收费由委托方与物业管理公司(或机构)商定，视市场供求状况、地区环境以及房屋的数量与质量由双方自由协商而定，一般无统一的标准。物业公司的管理费来源多渠道，有租金收入、服务费，甚至有政府补贴。

　　◆管理公司(机构)人员精干，效率高，固定人员少，一些项目尽可能临时聘请，可承包的就不设固定人员以节约开支。