主持人：我不知道您在研究的过程中，对目前中国城市与房地产最大的困惑是什么？

　　倪鹏飞：最大的困惑我倒没有什么困惑，在学术界我觉得都有共同的语言，就是要推进市场化的东西，意见的问题是因为市场化不充分导致的，带来的一些问题，因为房地产本身是一个非常特殊的一个行业，非常复杂，在国外人家市场化已经比较好的情况下还经常出现这样那样的问题，在我们中国内地来说，由于市场化不健全，出现问题是很正常的，思路很明确的，就是加快市场化进程的推进，完善

　　刘春生：刚才对范总和倪博士非常尖锐的观点，黄教授有什么不同的看法？

　　黄兴文：说到房地产的话题，我觉得总是比较沉重，可能要说的就得批评，就得得罪人，不管是对开发商也好，对媒体也好，我们说调控的话，这是政府的责任，我前面说了，我觉得政府在很多方面，这个调控是失灵的，我们前面提到反政策调控现象，我们很多的政策都是被动的短期的，总是过于依重行政手段，刚才倪博士说的市场法律环境不健全，另一方面需要费人费力气，要花钱，行政管理措施呢，短期有效，管制可能还有利益，这个太过于看表面了，如果有管制的话我压下去就行了，我们有没有考虑一下，我们的土地供应制度，土地管理制度，刚才倪博士说的，住房供应制度，这个问题在哪儿，你把这个问题弄清楚，还有房地产金融制度，部门协调体系，部门之间的矛盾协调不好，这些方面你的失误和不足，要把这些都搞清楚。还有法律法规的建设。这些你有没有反思。

　　另外对房价上涨的问题，深入到本质问题，大家要认识一下我们中国房地产业的发展阶段，我们现在这个阶段要认可，城市化和监管的关系，我们这个城市化要考虑。还有这个区域的差异，因为房价上涨，有没有行业本身的特点问题，比如说，土地是一种稀缺性资源，不可再生，而房地产呢，基础就是土地，资源价格必然上涨，从长远趋势来看，你在这方面多下点工夫，这些方面认识清楚了，才有可能采取有效的配套的政策，光头痛医头，脚痛医脚的短期行为，很难达到目标。

　　主持人：对，房地产的确是一个很复杂的问题。

　　刘春生：我们都知道，最早阳光100提出一个非常有异议，就是房地产要给城市创造价值，倪博士是对房地产很有研究的一位专家，我们今天面临中国城市化发展的一个进程中，很难有机会三位专家坐在一起讨论这个房地产的话题。我想三位专家能不能就城市房地产这方面，大家交换一下意见。

　　范小冲：现在呢，实际上房地产正快速地发展，包括阳光100，今天进行着全国的品牌发展战略，首先是和城市有关系的，今天是城市的价值决定了地产的价值，实际上说项目的竞争不如说是城市之间的竞争，与其说选项目，不如说是选城市，特别是在今天宏观调控，门槛条件这么高，要抓住城市化发展带来的机遇，站在城市发展的角度看未来的发展，这是阳光100未来得发展战略。

　　实际上中国的城市地域差异特别大，不同的城市处于不同的发展阶段也有不同的特点，我一直也在跟黄博士请教，包括我们自己也在研究这个问题，我们把城市啊，把每个城市划时钟，既有时针，用这个时针代表他的城市化，比如一看北京几点了，可能有的在八九点钟，有的可能到了十一二点，有的可能达到了下午六七点钟，完善了，这是他的时针，同时分时区，因为每个城市，即使北京发展很成熟了，但是有他不同的发展阶段，比如奥运之前，大建设的阶段，这个周期过了，可能数字就缓慢下来了，所以转速不同，不同的时区。

　　最后还有，每一个城市，就是这一轮城市的发展是很明显的，每一轮都有一个爆发点，跟大拆迁啊，跟所谓的国际化都也关系的。所以每个城市我们给他挂个闹钟，看这个城市要腾飞了，马上要快速增长，这一轮都是很有意思的，我们搞的是时钟理论，既有时针又有时区，还有觉醒，闹钟，判断我们下一步要进入哪些城市。

中国社会科学院财贸经济研究所倪鹏飞博士

　　倪鹏飞：我去年参加过你们的一个研讨会，当时我听到的提出了一个创造价值的，我觉得那个时候是一个非常响亮的，有责任的，但是我是想，我的阳光100说到做到，关于城市价值问题，我很早以前就讲过，我对竞争力的研究的基础这种价值，竞争力高低就是城市为居民提供的价值和创造的福利价值，你既在为城市创造价值，又想从城市获取价值，这个是不矛盾的。

　　范小冲：限价就是浪费城市资源，最后没有给城市创作价值，也没有给自己创造价值。

　　倪鹏飞：咱们的阳光100在发展过程中第一探讨了，关于房地产与城市竞争力的关系，一个有竞争力的城市房价是高一些的，一个竞争力相对低一些的城市，房价格相对低一些，这是一个适度的问题，如果一个地方的房价过高，高到一定的程度，可能损害了竞争力，当然太低也不利于这个城市产业的发展，总的来说，房地产和城市经济、房价和城市竞争力，确实有着非常大的，非常密切的关系。越到发达的城市，房地产在城市中的地位就越来越重要。中国处在城市发展的加速期，情况就更不一样了，或者说房地产的地位就更加重要了。我本身是做房地产研究的，所以对这两个问题也是一直很关注，对中国至少35个大中城市我都进行了深入的研究，或者说在研究过程中，今年会陆续出一系列有关城市与房地产关系的研究成果。

　　范小冲：要拜读倪博士的中国城市竞争力报告。

　　黄兴文：倪博士是专家，他的城市竞争力报告，我拜读过，包括城市与房价关系，虽然简洁，但是很精辟，我们没有做像他那么详细，我们研究房地产发展的区域差异，我们有一个初步的结论，我们也看了房地产的发展程度，与经济发展水平，与城市的一个明显的梯度关系，中国经济发展开始从大的趋向范围来讲，开始是从东到西，经济梯度，但是水平有高有低，房价也是这样子，东部普遍比中西部高，这是大的趋向比。第一轮发展比较好，这个和范总的时钟理论也比较吻合，第一轮，一些大城市的科技经济优势，他发展很快，房地产也优先发展，发展得比较快，到现在房价也比较高，第二轮向一些二线城市，省会城市走，2002年以后，包括像济南啊，长沙、杭州这些城市快速发展，现在又到三线了。这个梯度已经到县城了，我回了一趟老家，我们县城世面变了样了，房价翻了一倍，经济发展的水平，还有发展的程度。

　　倪鹏飞：中国的城市发展波澜壮阔来形容是不委过的。

　　范小冲：你想想20年有多少人，将近4亿多人进入城市，美国一共多少人？你整个北美加起来才多少人？还没有四亿呢，这是多大一个规模，而且这么短的一个时间内完成，所以城市化的浪潮，跟今天中国发展的阶段相关的，为什么房地产好，很多人说泡沫，拿西方的指标，实际上那是一个成熟的房地产市场的指标，根本不能衡量，根本不能和我们今天快速的发展，而且这么大规模的今天的发展阶段对比的，有人说中国的经济是“非典”就是非典型的，他一定要从宏观上把握住，才能在微观上去看这些问题。

　　倪鹏飞：在这个城市化的过程中，面临的问题也确实很复杂，所以我们学者，或者是有责任的企业家应该是清醒地认识到。

　　刘春生：倪博士，你能不能给开发商提个醒啊。开发商在市场经济要注意哪些方面？

　　倪鹏飞：我觉得开发商首先应该是做个合格的商人，按照市场的规则去经营、发展，开发商当然有能力，他是用他诚实的劳动，通过给城市创作价值，然后获取价值，君子爱财，取之有道。我是很幸运，开发商也是很幸运的，所以要珍惜这个历史的使命。最大的还是取之有道。

　　黄兴文：我提个建议啊，我不怕别人拍我砖头，我还是说，开发商要用脑子盖房子，而不是用嘴巴盖房子。

　　主持人：由于时间的关系，咱们今天的聊天就到这儿了，今天的水煮地产三人论坛就到此结束了，也感谢三位嘉宾来到我们新浪嘉宾聊天室，谢谢！