年底到了，是投资者收获回报的时候。然而，总有一些投资者因为开发商的违约而深陷投资失败的“痛苦”中。以往的购房投资讲堂中，我们通过投资不同类型房子的课程也向大家介绍了一些投资中应该注意或规避的问题。而本期，我们将总结投资过程中需要投资者把握的、较为关键的几个问题为大家一一讲解，也许会对您在明年的房产投资中有所启迪。

　　尽量签订新版合同

　　今年３月，北京市建委、市工商局共同制订的《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》示范文本开始推行使用。希望通过示范文本的推行使用，在商品房认购和预售两个重要环节中，矫正因交易信息不对称、经济力量不对等而造成的利益失衡问题，减少交易纠纷并便利纠纷的解决。

　　新版合同虽然在北京取得商品房（包括经济适用房）预售许可证的项目中推荐使用，但没有要求强制使用。因此，在该规定出台之后也引起了业内的一番争论，开发商的态度也并不明确，仍有部分开发商在与购房者签订购房合同时使用旧的版本。

　　因此，投资者在决定投资某项目后，一定要了解该项目是否与购房者签订的是新版合同。毕竟旧版条款规定粗糙，包括施工进度、配套设施何时交付使用等较细的条款都没有明确进行规，很多权益无法充分体现，而新版合同更有利于投资者依照合同维护自身的权益。

　　投资之前上网“摸底”

　　目前，投资者可以直接通过上网进行签约交易。同样也可以在购买预售商品房之前，上网查询所购楼盘的信息。因此，没有在北京市建委官方网站上发布的楼盘之前一定不要着急购买。投资者可以在网上查看到预购楼盘包括预售许可证、预售楼盘认购书文本、网上已预订和已签约情况、参考均价、每个预售许可证（或每栋楼）已签约合同成交均价等相关信息。

　　同时，随着网上公示的完善，今后投资者可以在网上查询到开发商是否有违约行为，包括未取得预售许可证，擅自收取预付款性质的费用，发布预售广告、参加房地产交易展示活动的；预售商品房时，未按预售许可内容预售商品房的；预售商品房时，未公示商品房预测面积测绘技术报告书和共同建筑面积的分摊情况的；商品房预售合同网上签约后，未在规定期限内按规定程序进行预售登记的；开发企业与一方买受人未依法解除预售合同前，又与他人签订同一商品房合同的（即一房多售）；预售已抵押的商品房，未通知抵押权人或未将抵押情况告知买受人的；开发企业将已预售商品房又抵押的；预售商品住宅未按套内建筑面积计价的。

　　慎签《委托购房合同》

　　投资者如果通过中介买房，通常都会有预订和签暑正式《买卖合同》这两个过程，在预订期间，购房人会与中介签《委托购房合同》并支付订金。虽说《买卖合同》是由买卖双方签暑的，一般情况下中介公司并不参与，但别小看了前面的《委托购房合同》，不要随随便便就轻易下笔，因为在约定合法的情况下，那订金可就退不回来了。

　　事实上，签了房屋买卖委托合同后又反悔的事时有发生。为了不让自己受到不必要的经济损失，在与中介公司签订合同之前要仔细考虑、谨慎决定是非常重要的。因此，投资者在与中介公司签订合同时，应要求中介公司书面保证房源信息的真实性，同时应该约定房源信息虚假时纠纷处理方式。如果是中介公司一方面违约，购房人应该及时保留尽量多而详细的证据，以备诉讼时使用。

　　分户验收不可忽略

　　目前，房屋面积缩水、房屋质量不合格引发的业主纠纷已经占到了相当大的比例。因此，每到收房的时候，都是政府、开发商、业主最“难过”的时候。而从明年１月１日起，北京市建委又将施行一项新政策，即采取分户验收的形式保护购房者的权益。(详见本期２００６新政开启地产新篇章)

　　所谓分户验收，即“一户一验”，是指住宅楼有多少户就检查多少户，不仅检查得更细致、认真，还要为每套房子建立一套档案，下水道是否畅通、楼板有无裂缝。只有每套新房质量都达到验收标准，才能将钥匙交付给居民装修或入住。如果这项措施能够顺利出台，就等于给每个购买住房的老百姓都把住了质量关，避免了整体验收和抽检所造成的遗漏，也就避免了交付使用后的“扯皮”现象。

　　新规定的执行可以说是为开发商上了一道“紧箍咒”，据了解，目前大多数开发商表示会按照国家政策执行，但也不排除有个别开发商蒙混过关，欺骗不知情的购房者。因此，提醒投资者在购房过程中一定不要忽略了这一细节。

　　物业管理权限要了解

　　一般情况下，投资者可能更多的是关注所购楼盘的投资回报，对物业管理这方面不太上心。但如果没有良好物业管理的话，想要获得高投资回报也不是易事。那么，怎么才能了解物业管理的情况呢？事实上，除了看物业管理公司自身的资历和水平外，作为投资者本身也要对一些物业管理方面的问题有所了解。

　　其中重要的一点就是，投资者要对物业管理中的各项收费要心中有数，对于强行罚款、擅自提高收费等情况都要说“ＮＯ”。因为，从我国的现行法律法规来说，物业公司作为一个普通企业，是无权对业主进行罚款的，业主完全有权拒绝。如果物业公司强行罚款，其行为是违法的。而根据建设部出台的《前期物业服务合同（示范文本）》，物管公司如果多收取物管费用，开发商和物业使用人有权要求物管公司双倍返还；物管公司擅自提高物业服务费用标准的，开发商和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。同时，物管公司没有按照约定的服务内容和质量标准提供服务和管理的，要向开发商、业主支付违约金。

　　出现的问题，自然要维权。但手里没有证据又怎么和开发商交涉呢？根据目前规定“谁主张，谁举证”的原则，投资者如果要求开发商履行合同义务的人，必须要有充分证据可以证明开发商在签订合同时作出了上述承诺，否则将承担举证不能的法律后果。

　　因此，在购房过程中，对于开发商的承诺要尽可能取得书面证据，否则以后出现争议就很难举证。而投资者也要仔细辨别看房时所了解与实际情况存在的差异，再确定购房与否。

　　小提示

　　签购房合同的小窍门

　　空格空行别留白

　　合同文本有很多供开发商和购房人自行约定或补充约定的空格和空白行，签合同时一定要注意在这样的空格或空行部位填写需要删除或添加的内容，如不作约定或以补充协议形式另行约定时，应划掉空格或空行部位，避免留下后患。

　　要仔细核实出卖人

　　签合同前首先要确定在合同上填写的出卖人与预售许可证上的售房单位是否一致，上网查一下出卖人的营业执照注册号和企业资质证书号的真伪，不要接受代理人或代理机构将自己的名字代替预售许可证上的售房单位填写在出卖人栏目中，以避免购房人付了钱，

　　商报记者 仰静／本版文字