★注 文本根据众网友对当前北京新兴楼盘的见解编辑而成，新浪房产关注楼市、关注网友。

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　　作者：致命纽扣

　　主题：苹果的开发商是不是保密局的啊

　　开盘在即，为何开发商的户型图最终确定版还没有公布呢。早早的选择户型万一出现了问题，多懊恼阿。开发商的保密工作挺到位的啊，我们不是反恐部队的，不用这么小心翼翼。

　　说实在的，在朝北这个地段，小独栋才可能成为亮点，如果是普通住宅，何必要大费周章，价位抬的这么高、5环外、荒凉、公交路线稀少、经常出现事故、油价上涨，自驾不划算、垃圾场污染、看守所恐怖……点击查看更多网友评论

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　　作者：注册了拉

　　主题：新龙城的排号基本等于闹剧

　　当天我去了，排了700多号了，一看没戏就走了，后来又让我去排也懒得去了，结果现在看看房地产交易管理网上才卖了几十套，哪里来的几百人啊！简直是……点击查看更多网友评论

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　　作者：lingguangwuxian��

　　主题：专业操盘成就热销楼盘 天鸿美域逆势操盘分析

　　专业操盘成就热销楼盘--天鸿美域，几乎所有的项目都在自己的广告宣传语上打上热销字样，但何谓热销，热销到底有何标准，市场上至今没有统一看法。　　

　　业内专家通常把热销分为三个层面，一是热销，多指新开盘项目；二是持续热销，项目销售中期；三是尾盘热销。这是一个楼盘全程销售最佳境界的写照，基本上是一个层层递进的关系。　　

　　在2005这个楼市利空年，除了部分区域市场少数强势楼盘继续飘红外，很少有项目引起业内关注，但天鸿美域却引发了业内大讨论，因为这个楼盘既没有大肆炒作，也没有明星代言甚至是以往的明星操盘手在运作，一直在市场上很低调，属于小声说话的那种，但奇怪的是天鸿美域的热销不分淡旺季、甚至有人夸张一点说，不分白天黑夜卖房子，那么，到底天鸿美域凭什么如此抢手？于是，我们来到了天鸿美域销售现场，就其全案营销策划做了一番调研，果然有意料之中的收获。　　

　　拒绝概念成就高价比　　

　　很多楼盘都把概念当成命根子，通过概念宣传带动销售，市场上也有不少跟风追随的楼盘项目因此受益。但是，如果我们再追问一句,为什么要造概念，概念的本质是什么？相信很多人会不知所云。　　

　　天鸿美域开发商郎利认为，存在即是合理，但是，过分夸大或是忽视事实，也会出现问题。今天的楼市概念，已经处于一种江郎才尽的状态。一方面，一是发展商拿不出有想象力、冲击力并有具体内容的概念，二是媒体和消费者对概念，至少是对原来模式的概念已经有了抗性。另一方面，没有概念则容易沦为大陆货。所以，天鸿美域认为，概念手法本身必须创新。　　

　　天鸿美域的创新就在于厘清概念的本质，比如拒绝将概念当成楼盘附加值，更拒绝成为热销或涨价的理由。郎利认为，西部的客户大多为理性买家，广告宣传只是广而告之的作用，且要尽量少说。如此来看，天鸿美域的对市场竞争格局的把握肯定是胸有成竹了。　　对此，天鸿美域倒并不否认。在项目销售初期，尽管天鸿美域有诸多优势，但天鸿美域却清楚的意识到自己在区域楼市中的真正角色。比如产品档次，天鸿美域不是普通商品房，也不是顶级HOUSE；在客户定位上，一不与周边客户分流客源，二不与周边项目搞同质竞争，当然，也正是天鸿美域产品和客户定位的差异化使之没有竞争对手，但是，没有对手不一定客户量大，项目销售就一定热销，相反，因为没有参照物，很容易迷失。因为，唯一可以挑战的就是自我，不断地提升性价比。　　

　　舒适为王　　

　　继天鸿美域一期热销售磬，二期开盘推出主力户型G3 151平米的三居后，引发了市场的巨大震动，客户争相抢购的热情也感染了开发商。许多客户在看过G3户型图，不等样板间出来就主动要求认购换签。　　

　　有客户称，决定买房首先来自家庭的压力，家人第一次看到户型图不仅喜爱，简直达到了热爱的程度；其次才是因为天鸿美域销售速度实在太快，中意的户型晚认购一天就会被别的客户抢走，所以真正体会到好房子不等人这句名言。　　就产品本身而言，在北京目前的数百个房地产项目上千种户型设计中，很少能设计出这种G3 5米5的主卧横向开间，更不用讲主卧带阳光卫生间。天鸿美域在品味户型设计方面可谓再暴大冷门。　　很多客户与旁观者对天鸿美域最大的感触都是：独一无二。这种独一无二还体现在诸多方面，比如贝尔高林园林设计、超低容积率、小区南北大体量的市政公园、西部区域巨大的升值潜力等等。有客户在购买天鸿美域后感言，在天鸿美域欣赏景观，每层都不一样，每一栋楼的景观都不同，不仅是均好性，更主要的还是社区的和谐品味。　

　　虽然卖点很多，也是客户喜欢的原因，但通过走访客户，开发商却发现客户对天鸿美域的喜欢却不尽相同：大到国家社会理想、中坚知识分子理论、居住文化，小到社区园林、景观会所、户型设计，风情商业街、巨型游泳水池，细到咖啡色磁砖外立面、入户景观玄关等等。甚至有人因为这是一群知识型阳光收入的客群而中意这里的社区氛围。　　

　　几乎每位业主都对天鸿美域有独到的理解，特别是对空间的二次解构上，甚至开发商、代理公司都没有想到。比如，对G3的室内楼梯户型，有客户就设计了数十种方案。对于G3的主卧，有人主张通入衣帽间进入卫生间，有人主张主卫与衣帽间隔开，独立开门，因为开发商给客户充足的再次设计空间，所以每个客户都因为户型的合理布局而有着无穷无尽的创意。　　

　　品味第一　　

    解构主义大师们常说：对一个美妙的读本解读各不相同，但有一个共同点存在，那就是美存在的理由，尽管美难以被描述，但肯定源自于精神。　

　　面对天鸿美域诸多独一无二的个性和客户热爱的诸多理由，开发商相反更加清醒--居住格调和生活品位才是真正有价值的东西。简单地说：对于天鸿美域的客户而言，所有物质享受归根结底是一种精神享受。　

　　比如说，并非每一个客户都需要近六五的的超大主卧面宽，但它为主人精神的寄托预留了很大的想象空间。主卧有时与居住无关。　　

　　当我们欣赏宝贝尔高林的园林设计，已经感受到这是某种高品质的生活象征。业主感受到的是一种与众不同的生活格调，在这样的社区里无论是健身、游泳、与朋友小坐还间独自阅读、思考，都是一种悠闲生活的象征。因此，如果说户型是品味的表现，那么，园林就是代表着一种格调和象往。　　

　　所以，天鸿美域的广告表述就显得与众不同，比如开发商不强调大面宽，而是讲阳光面宽，因为阳光代表着健康，代表着面宽的真正内涵，在更大意义上代表着心有多宽，天地有多宽的意义。　　

　　另一方面，热销只是过程，并不是结果。通常项目热销作为涨价的前提条件，通过热销达到人气旺盛，进而促进销售，达到销售率的提高和利润率的最大化。　　而郎总认为，天鸿美域作为一个大盘，特别是低密度的大盘，首先要面临的产品的持续升级，也只有在产品上持续下功夫，才能获得客户的认可和尊重，而热销也只是市场和客户对开发商持续努力的回报，这是很自然的事情。区别了目的和手段，郎总进一步认为，开发商要有目的性，但千万不能有功利性。如果把热销当成涨价的理由，对于一个高品质的大盘是非常可怕的。　　

    具体到天鸿美域，二期开盘即销售一半，业内有人认为，天鸿美域卖便宜了，但一看二期的销售均价达到6000元/平米，反倒是不得其解--热销不一定是卖的便宜，天鸿美域热销到底凭什么？　

　　比如，某些热销的原因可能是巨额广告费用投入换来的，一是这种广告成本最终要摊入房价，增加客户的负担，同时通过强销性的报广购房的客户来的多，走的也多，如果从长远来看，即便是成交了，肯定会有一部分后悔型的，千方百计找关系退房或是找出各种理由要折扣，不仅会在客户群中造成不好的影响，更主要的是造成销售的混乱。　　所以，天鸿美域在营销推广方面绝对是务实营销，最大的报广就是工地现场的工程进度和产品规划的前瞻性。　　

　　天鸿美域的销控表现了实力公司的特点。一期开盘之初，并没有所谓的低价入市，因为企业资金实力雄厚，并不需要迅速回笼资金；二期开盘因为工程进度很快，产品品质有所提升，所以均价略高于一期。最终因为高性价比户型景观创新热销。　

　　通常情况下，很多项目会有热销冲动，比如通过常规的封盘、涨价来拉升均价，但天鸿美域并没有丝毫的涨价欲望，给客户一定的升值空间是大盘所必需的，郎总在天鸿美域热销面前特别谨慎。因此，在进入北京房地产销售淡季，特别是下半年政策寒冬的阶段，天鸿美域似乎突显很热销，其实，这是天鸿美域一直保持的销售纪录。　　

　　天鸿美域的热销区别于常规意义上的热销，表现出稳健持续的一面，我们相信，正是这种专业的热销和销控表现了市场的成熟和理性，将会成为市场的主流和代表……点击进入原帖

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　　作者：极品猪少

　　主题：把根留住--大话房产版

　　多少楼盘

　　茫然广告找寻

　　我们在追寻物业

　　为了好房

　　人们四处奔波

　　却在奸商中徘徊

　　多少血汗

　　凝聚成这首付

　　期待着房价大跌

　　万金买房

　　终究还得贷款

　　就一个还钱地命

　　一年过了一年

　　啊……一生只为还贷款

　　让奸商再欺凌

　　擦干心中的血和泪痕

　　留住我们的家

　　原版：

　　多少脸孔

　　茫然随波逐流

　　他们在追寻什么

　　为了生活

　　人们四处奔波

　　却在命运中交错

　　多少岁月

　　凝聚成这一刻

　　期待着旧梦重圆

　　万涓成水

　　终究汇流成河

　　像一首澎湃的歌

　　一年过了一年

　　啊……一生只为这一天

　　让血脉再相连

　　擦干心中的血和泪痕

　　留住我们的根

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