中低价盘向环城高速外移_新浪房产

中低价盘向环城高速外移

http://house.sina.com.cn 2005年11月04日11:42 南方报业网

　　有关数据显示，今年下半年以来，广州市原八区的商品房价格一路飙升，8月份一手住宅楼价为5612元／平方米；9月老八区一手住宅成交均价为5705元／平方米；目前，市中心的一手住宅楼房价已超过5700元／平方米。

　　广州外环线(即环城高速)基本上可看作中低价盘分布的一条分界线，外环以内均价在5000元以下的楼盘可谓凤毛麟角，外环以外可供选择的屈指可数。

　　一个让发展商不愿开发中低价位楼盘，即有地价成本走高的原因，也有开发商彼此间比拼装修标准导致成本走高的原因。在资本追逐利润的本性驱动下，使得打造低价位产品的开发商变得越来越少。

　　刚结婚不久的许粼夫妇整个10月份都在看楼，由于长期租住在棠下，首选地自然是在东圃一带。但令人遗憾的是，许粼所能承受的4000－5000元／平方米的房子，在东圃几乎绝迹。

　　“只能买个小点的单位啦！或者，选择去更远的黄埔买楼。”面对当前市面上中低价位的房子紧缺，许粼颇为无奈地对记者说。

　　楼价持续上蹿

　　来自房管部门的数据显示，今年下半年以来，广州市原八区的商品房价格一路飙升，8月份一手住宅楼价为5612元／平方米，比7月份上升了145元／平方米，升幅2.7％；9月老八区一手住宅成交均价为5705元／平方米，比上月上升了93元／平方米，比7月份则上升了238元／平方米，总体而言，市中心的一手住宅楼房价已超过5700元／平方米。

　　10月黄金周后，根据“阳光家缘”的统计数据，今年10月份原八区商品房销售均价为6198元／平方米，在9月份的基础上又上涨了179元／平方米，环比上升了2.97％；与去年同期相比上涨了3.96％。专家依然老调重谈：平稳增势。

　　可买涨不买跌也刺激了不少像许粼一样准备入市的人。谁知道明天又要多掏多少钱啊。

　　从区域来看，10月份的成交数据显示，东山区楼盘单价已向“万元大关”迈进，天河的成交均价也达到7318元／平方米。因此，在老城的东山、越秀、荔湾以及天河公园以西地段，已几乎难觅中低价房的踪迹。

　　黄埔区在不少市民眼里是个低房价的区域，不过，从“阳光家缘”该区域三个楼盘的成交数据来看，平均也达到了5024元／平方米。从“阳光家缘”统计资料来看，只有芳村区楼盘的均价在5000元／平方米以下。

　　另外一个未纳入“阳光家缘”系统的广州商品房成交大区是番禺区。据了解，9月份番禺区一手楼价相比8月份有所上升，其中预售商品房均价4508元／平方米，比8月份上升了586元／平方米，升幅达14.9％。离广州最近的大石镇、南村镇成交均价分别为6019元／平方米和4494元／平方米。

　　外环线是分界线？

　　随着楼价不断上蹿，中低收入者想要购买一套合适的住宅，犹如大海捞针。如果以5000元／平方米为界线，广州的中低价房主要分布在哪里？

　　著名

房地产专家韩世同表示，外环线(环城高速)基本上可以成为一条分界线，外环以内均价在5000元以下的楼盘可谓凤毛麟角，以外可供选择的也不多，价格超过此线的“大有盘在”。

　　东环东圃段楼价超五千

　　沿着60公里长的外环线觅图而行，又可分为东环、南环、西环、北环等路段。东环高速公路主要经行地区是东圃、黄村一带，沿线分布的热点在售楼盘，主要有东圃的城市假日园、美林湖畔花园、盈彩美居以及黄埔的万科城市花园、怡港花园等。

　　据“阳光家缘”10月份的统计数据，东圃三盘均价已经超过5000元／平方米，其中美林湖畔花园的成交均价在5500－5700元／平方米之间，城市假日园5630元／平方米，盈彩美居菁品近5400元／平方米。

　　在这些盘不远处、中山大道北侧的金碧世纪花园，也是一个超大型园林社区，成交均价为4500元／平方米。

　　位于黄埔石化路西、大沙东路以北地段的万科城市花园，价格在4700元／平方米；另一个楼盘怡港花园，处于黄埔传统中心区域的大沙镇，其二期成交均价激增到5150元／平方米。

　　北环沿线楼价四千以上

　　北环高速公路西起增槎路的广佛高速公路与广花高速公路的出入口，经白云山南麓，过天河北部，到广州氮肥厂附近与广深高速公路和东环高速公路对接。沿线经过广州近郊区，属于天河地段的岑村、燕瑭、沙太路等区域。岑村火炉山附近的华南御景园，成交均价4290元／平方米；燕岭塔子岗的瑞燕阁(南栋)4364元／平方米。

　　沙太路最近比较火，较大型社区有南兴花园，目前正在推售最后一期“兰亭阁调”，单位面积66－75平方米，成交总价在25万－48万元，已售单位成交均价4170元／平方米。

　　沙太路另一个楼盘橡树园主推小复式，面积在35－60平方米之间，成交均价为5250元／平方米。由于小复式的实用率一般在150％以上，如果以实用面积计算单价不到4000元／平方米，价格相对比较实惠，而且总价比较低，适合投资用。

　　同处沙太路的云翠豪苑正推最后一期准现楼组团倚云轩，主力户型为77－90平方米的小三房二厅单位，4000元的均价比周边楼盘低数百元。因此，北环线天河路段是广州中低价房比较集中的区域。

　　北环线白云段的在售楼盘比较少，但北环线和华南快速干线三期之间的广阔区域，集中了金碧新城、金碧雅苑、岭南新世界、云山诗意人家、怡新花园等新盘大盘，销售均价普遍在4000－5000元之间。

　　南环路海珠段楼盘价格升

　　南环高速公路经过万亩果园“南肺”区和南洲路附近。万亩果园区楼盘较少，但各盘素质和楼价都比较高。如珠江御景湾近期成交均价维持在6400多元／平方米、时代廊桥5200元／平方米，而罗马家园据发展商称折实价已经达到7000元／平方米，只有森语星园价格在4800元／平方米左右。

　　在广州大道以西的南洲路、工业大道路段，还有不少5000元以下的楼盘，如英豪花园4660元／平方米、晓城大厦4400多元／平方米、保利花园4800多元／平方米等。

　　西环路经过芳村西部南部和南海市的黄岐镇，沿线除黄歧的楼盘外，广州在售楼盘比较少。中低价盘为何几近绝迹

　　记者通过调查发现，目前天河区均价在5000元／平方米以下的在售楼盘不到10个，低于4000元／平方米的楼盘几近绝迹。海珠区、白云区黄石路以北的情况也差不多。为何低价盘会逐渐淡出市场？

　　房价仍在涨

　　知名地产专家韩世同直指房价增速过快，从2003年以来，楼价迅速上蹿。2004年老八区商品房成交均价达5850元／平方米，比上一年的5274元／平方米增长了近11％；今年10月份老八区商品房销售均价为6198元／平方米，又比去年全年的均价上涨了6％。在此大背景下，去年东圃、广州大道南等均价在5000元以下的楼盘，今年都升价了。不过他表示，虽说房价起来了，但成交量萎缩也很明显，从政府税收角度讲，也是得不偿失。

　　高地价限制低价盘开发

　　除了楼价增长外，另一个让发展商不愿开发中低价位楼盘的原因是成本的提高。穆迪顾问公司的董事长盖天佐接受采访时表示，珠江新城、琶洲、种鸡场住宅地块成交价格连创广州新高，土地的紧缺和地价的高抬使发展商更加珍惜手中的土地，在利润追逐的本性下，不会轻易打造一些低档次的产品。

　　装修成本高，中低价盘少

　　据记者了解，广州楼市豪宅化趋势主要体现在：一方面产品的户型越走越大，如星河湾星座、富力天河华庭、锦绣香江山水华府等楼盘，主力户型都在150平方米以上，最大平层户型面积可达1000平方米；另一方面装修标准也不断提高，有的楼盘以2000元、3500元乃至5000元装修标准来努力提升产品的档次。如果装修标准都超过2000元，怎么可能以中低价位面市？在此趋势下，产品结构自然倾向于越走越大。

　　先满足富人需要？

　　广州市房协会某负责人曾在一次地产论坛上表示，“广州楼市产品向高端化发展，并不是什么坏事。广州自住型房子达到80％，如果再倒回来搞经济适用房，有什么用？广州是一个人均GDP达到6000美元的城市，去年广州人的人均可支配性的收入是16884元，高过北京、上海，全国第一。就是要建一些高档的房，要提升这个城市的品位，要满足先富之人的需要。做高档住宅，当然主要的销售对象不是普通大众，而是先富起来的人和港澳地区的消费群。老实说，广州人能买几百万、上千万元房子的大有人在。

　　销售好，卖少见少

　　另外，也有不少发展商表示，由于最近楼市特别火，不少新货一推出就很快售完，工程进度赶不上也是很大的原因。据城市假日园策划部一负责人表示，该盘新一批货量要到年底才能推出，现在售楼部能售的单位不到20套。锦绣生态园策划部的人也表示，今年一直都在销售水云居，货量也是买少见少。

　　当然，也有一些发展商处于对市场预期看好，如沙太路的一个发展商本来可以推售的新组团，现已延期至明年初再推出，他乐观估计价格可提升200－300元左右。价低未必价值低买房观念需改变<Body>

　　经常有不少朋友向我打听，你常常泡在房子里，有没有碰到一些笋货。问他何为笋货？答曰要有花园、要安静，户型要好，生活配套要成熟，交通便利、上下班方便等，当然最首要的是价格够低。每逢碰到这种情况，我都颇感为难。肚里没货，你叫我如何推荐。偶尔推荐一个价格便宜的楼盘，人家往售楼部一转，回来劈头盖脸的就说，就那环境、那房子，你还敢向我推荐，有损专业水准。

　　而事实上，广州每年数百万平方米的市场放量，中高价房占有绝对的优势，低价房由于供应较少，实际上，在市场中一直处于劣势地位

　　而对一部分初次置业者来说，低价楼盘无疑是最好的选择。要问我如何判断选择标准，在上述的诸多条件要素中，满足两三个要求就可以下手了。如果你上班不怕远的话，自然可以往郊外走，大夫山下的锦绣生态园、三支

香水道旁滨江绿园、新广从公路的金碧雅苑等，价格都在3000出头。还有一些中低价盘，虽然没有小区，周边环境也不理想，但地处或临近城区中心，便于降低生活成本，以及满足年轻人娱乐和人际交往的需要。如珠江新城的新城雅居，还有几套单位，价格只有4000多元，CBD里面，交通够方便；沙太路的南兴花园，又是小区，户型也够靓。采取按揭的方式，只需拿出十来万元交付首期和其他费用，以后月供1000多元。

　　荷包不鼓，买房自然不能学“大腕”：只买贵的，不买对的。小楼盘价廉未必价值低，只要户型、材料等各方面做得可以，住进去可能比租房更有意想不到的幸福感。

　　作者：邹阳军

　　（来源：

南方都市报）