7月交易量一手楼环比跌两成，二手楼环比跌四成

　　“黑色七月”是谷底还是拐点？

　　本报讯(记者／关丽　实习生／吴婷)广州市国土房管局日前对外公布了7月房地产信息，数据显示，7月份全市房屋交易共14092宗，面积达149.7万平方米，比上月下降了近三成

。其中，一手楼的交易量比6月下跌超过两成，二手楼的交易跌幅更高达四成。

　　7月份一手楼和二手楼价明显回落，全市十区一手楼价从6月份的5627元／平方米下跌到5256元／平方米，每平方米降幅为371元，跌幅高达7.1％。八区均价从6月的6300元／平方米下降到6090元／平方米，跌幅为3.4％。

　　与此同时，二手楼价也从6月的3147元／平方米下跌到2813元／平方米，降幅达一成之多。二手楼的交易量更出现萎缩，交易总面积比上月下降33.99％，仅占所有房屋交易量的四成。地产专家认为，近几年的二手楼交易一直保持着旺盛的成交势头，交易量连续8年超过30％增幅，在

　　7月份二手房的交易量大幅度萎缩，十区仅交易了5541宗，总计交易面积为61.38万平方米。该数据不仅比6月锐减三成多，也比去年同期有了一成多的降幅。八区的降幅则超过了四成。与此同时，二手楼价再度下降了334元／平方米，降幅超过一成。

　　目前，二手楼交易占所有房屋交易总量的41％，较之前48％的比重下降明显。业内专家分析，由于6月房地产信息中的部分数据其实是5月的滞后反映，因此，7月才是广州楼市经过一连串新政后的真实反映。

　　现象

　　一手楼盘供货量猛增

　　广州楼市“十一黄金月”提前开演

　　翡翠绿洲庄园豪宅七折开卖、爱都新天地“LOFT·上层创翼”正式公开发售、东湖御苑出售新一期“君爵豪庭”、广州雅居乐推出峰会别墅、富力天河华庭开放现场

　　上万新货开始上市

　　据悉，上周六公开发售的广州雅居乐峰会别墅组团共有114栋，与此同时，广州雅居乐原本计划在年底推出的洋房“花巷”三期，也提前在近日面市，其11栋高7层的多层洋房共计有120套单位。

　　邻近广州雅居乐的华南碧桂园“翠山蓝天”别墅组团也在近日推出了临山联排别墅。据了解，该批联排别墅推出套数约为100套。合生集团旗下华南新城也在近日推出数十套新型别墅。

　　而“金碧”系列楼盘近期的推售一直没有停歇，在金碧世纪花园、金碧新城、金碧雅苑全新四期推出并引发市场强烈反响后，据悉，金碧各楼盘近期还将加推一批新货，数量高达数百套。

　　另据悉，位于市二宫地铁站上盖的富基广场将于近期推出全新一期住宅单位。自在城市花园也在近日全力推售一期剩下的700多套单位。定位为“一线江景豪宅”的珊瑚湾畔，也于近日推售一期剩余的80套单位。据悉，该盘最后压轴的91套豪华独立别墅单位也将于9月初全新登台亮相……

　　原有楼盘忙于出新货，新开发楼盘自然也不甘落后。据悉，由广东广弘房产有限公司投资、广东万华房产有限公司开发的“广弘·叠水雨林”上周末开始正式公开发售，据悉，其总货量达数百套。而天河公园新盘隽园也在近日接受客户诚意登记，据悉，其总套数为728套。

　　位于海珠区赤岗北路“广州新城市中轴线”区域的泓景花园也在近日接受诚意登记，据悉，其总套数为1676户，首期推售南区约400单位。

　　粗略统计，近期广州推出的新盘新货总数量高达上万套。

　　创新举措不乏精彩

　　“先住后买”、“押旧买新”、“无理由退房”、“零首期购房”、“一万元入住”、“教育地产”、“旅游地产”、“体育概念”、“假日地产营销”……近年来尤其是在每年“五一”、“十一”国庆黄金周期间，广州房地产营销开发创新理念举措一直频繁亮相，精彩纷呈。今年来虽然楼市营销开发创新理念日渐衰竭，但却依然不乏精彩。

　　近日广州所推新盘新货中最值得关注的首推爱都新天地写字楼“LOFT·上层创翼”项目。据悉，上层创翼是广州罕见的小复式写字楼，户型面积间隔46至80平方米，每套附送20～31平方米的使用面积，使用率最高近130％。

　　广州楼市另一亮点就是星汇雅苑楼宇的节能设计。据悉，星汇雅苑率先使用了隔热性能良好的LOW－E玻璃，能保证使用大面积的玻璃窗采光而节约能源。同时，该盘还做好了室内风环境的计算机模拟试验，保证楼宇通风效果好。而楼宇墙体则采用蒸压加气混凝土，楼宇天台种植遮阳隔热的植物，实现楼宇最好的节能。据权威报告，该楼盘楼宇平均节能率达到50％以上，其中一栋楼宇节能率达到54.2％。

　　除了楼宇建设产品设计的创新举措外，近日广州也出现了一些营销新举，例如“无条件退房”——倘若购房者认定所购物业不存在保值、升值潜力，或者楼盘景观不再具有稀缺性，楼盘发展商都将承诺“无条件退房”。

　　“价格大战”打不起来

　　除了推售货量巨大外，价格促销优惠巨大也是近期广州楼市一大特色。

　　某楼盘推出的轻松置业计划——指定精选单位首年月供只需1元。虽然从营销创新上看属于“无病呻吟”之举，但确实是一种促销优惠，据了解，其优惠额相当于总价的4％—5％。创新节能“明星”星汇雅苑在近日内部登记的客户也可以享受抽签“优惠”，最高可获额外8.8折的优惠。

　　另据了解，金碧新城四期新货开盘价不仅低至每平方米3300元，还有9折额外优惠。金碧世纪花园全新四期开盘更有8.2折优惠。而海珠半岛花园推出“清尾货”大特价，江景楼价每平方米更只有5000元。

　　不过，虽然近期广州各大楼盘纷纷推出各种促销优惠举措，而且优惠额度也极为巨大，但相信此举并不会引发一场“价格大战”。毕竟，价格战各参与者均属于被迫无奈应对市场而实施降价之举，而目前广州各大楼盘“祭”出的价格策略却是主动应对积极激发市场购买力的营销举措。因此，楼市“价格战”不会打起来。

　　本报记者　黄博华

　　趋势

　　成交量走势扑朔迷离

　　下半年二手楼市增幅放缓

　　相比如火如荼的上半年二手楼市，下半年的二手楼走势则显得扑朔迷离。几大中介行人士认为，受到多种复杂因素共同作用下的广州二手楼虽然不大可能保持上半年的迅猛势头，但超过去年同期水平则不成问题。

　　看好年底成交旺期

　　新政对二手住宅交易市场的影响已经在6月份显现。尽管各方预计受预售限制和营业税影响的二手盘源不到20％，但买卖双方仍然在心理上经历了一个过渡期。满堂红、中原等中介行6月份存量住宅成交同比下降一成，而中小型的中介公司受到的影响更大，市场成交萎缩明显。

　　满堂红研究部总监龙斌预计二手住宅交易市场的平淡期将至少持续到本月底，因此在新政影响下今年第三季度的成交量可能会有所下降。广州二手楼自住型买家占到近九成份额，住宅的流动速度处于合理水平，二手交易不会出现大起大落的情况。

　　业内人士普遍认为，根据近几年二手成交的上升趋势以及新盘源的不断流入，下半年的二手成交仍将高于去年同期的水平，加上每年的11、12月份由于传统的节前置业因素，二手成交都会有大幅度的放量，预计下半年的二手住宅交易面积同比仍将有大幅度的上升。

　　投资性购房充满变数

　　众多利好仍将促进下半年的二手成交，一些热点地区还会保持旺盛的买卖势头。合富置业有关人士预期，番禺区由于受交易契税减半、大学城启用以及将兴建新火车站等因素刺激，交易量增长幅度将会更大。天河区在申亚成功、地铁4、5号线的兴建等利好因素的带动下，成交量也会进一步增加。而老城区的交易量也不会出现过大变动。

　　在商业物业方面，充足的供应量依然推动着二手成交的稳步上升。尤其是写字楼物业，下半年在环市路、东风路、珠江新城、天河路等路段都有写字楼新项目推出，“住宅禁商”后乙级写字楼租赁市场也将随着年审日期的临近稳步升温。过去在住宅楼办公的数万中小企业将成为写字楼租赁市场的主力军，租金水平较低的乙级写字楼将受到追捧，乙级写字楼较多的先烈路、环市路、东风路等地有望焕发生机。

　　处于卖方市场的二手商铺下半年价格变数较多，过去只看经营状况和商圈氛围的价格杠杆由于“住宅禁商”政策发生了重大转折，政府层对于“住改商”的态度直接影响到街铺的价格变动。而大量专业市场、购物中心的开业并逐渐走上正轨也会对此类商铺的价格产生大面积影响。　本报记者　王昊

　　观点

　　二手保值能力更被看好

　　本周几大中介行相继公布了2005年上半年二手楼市综合分析报告，广州市二手存量房交易整体保持了快速增长的势头，在成交面积继续逼近一手楼市的同时，二手楼均价也处于稳定的上升期，维持了较强的保值能力。

　　市场份额逼近50％

　　上半年广州二手房交易登记面积为460万平方米，同比上升26％，二手房屋交易登记面积占整个房屋交易市场的份额为47.7％。满堂红研究部总监龙斌认为，从趋势上看，广州房屋交易结构正迅速向存量房倾斜，二手住宅市场发展空间巨大，占据住宅市场的主导地位只是时间问题。

　　广州二手住宅交易的大幅增长反映出广州楼市日渐成熟的特点，也反映楼市已经形成一、二手楼市良性互动的新格局。根据满堂红地产的成交数据统计显示，2005年上半年广州存量住宅交易市场最受欢迎的是二房和三房的户型，其中60—80平方米的单位占到总宗数的四成，其次是80—100平方米的单位，可见二口、三口之家在广州二手住宅交易市场的置业者当中占绝大多数。

　　在租赁方面，合富置业方面统计上半年二手楼的租赁成交额呈稳步上升的状态，天河和老城区众多楼盘和路段的租赁都维持在6％—7％的高回报率。天河区的天誉华庭(伊顿18)、荔湾区的东浚荔景苑和天河区的天誉花园均以超10％的回报率成为投资价值最高的楼盘。其他租赁热点楼盘多位于商业中心、专业市场和名校区的板块或大型楼盘，对交通、教育、购物、娱乐配套要求较高。

　　二手楼价开始“补涨”

　　相比上半年广州新建商品房成交均价5063元／平方米，比去年同期上涨4％的情况，广州十区二手住宅均价则达到2988元／平方米，比去年同期大幅上涨8.3％。中原地产方面认为，二手楼价涨幅超过一手的原因一方面在于，今年受宏观调控影响，新建商品住宅价格上升受到明显遏制，而二手楼价则是在去年下半年一手住宅上涨的影响下出现的“补涨”。

　　进一步细分各区二手楼涨价的原因，涨幅较大的花都区主要原因是该区楼价普遍较低，新机场搬迁及花都几个专业市场的兴起逐渐拉动了该区的住房需求，荔湾、越秀等老城区则是二手货源稀缺条件下的上涨，而番禺、黄埔、白云的二手楼价则受到白云新城、规划调整等综合性利好刺激。

　　中原地产方面认为，尽管上半年各区二手商铺均价有涨有跌，但整体价格水平仍远低于一手商铺，可出让的货源整体素质堪忧。在写字楼方面，天河、东山、越秀成交面积最大，但天河区写字楼成交均价已经比去年下半年出现了幅度近两成的下跌，应当引起投资者适当关注。

　　本报记者　王昊

　　作者：黄博华 王昊

　　（来源：南方日报）