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会所易主 业主担心遭“忽悠”

http://house.sina.com.cn 2005年08月05日15:44 南方报业网

  会所易主 业主担心遭“忽悠”

  骏逸苑会所第三次拍卖在即,其产权性质标注为住宅

  封面话题 [骏逸苑调查]

  就在销售抵押房的风波尚未完全平息时,骏逸苑,这个位于珠江新城潭村路的小区最近又发生了两件让业主心烦的事。一是发展商——广州信逸房产因欠银行贷款,银行近几个月来,陆续把抵押物该盘的会所和车库推到了拍卖市场。业主普遍担心,易主后的会所,还会否按开发商先前售楼资料承诺的那样供小区业主使用;二是该盘二期用地因发展商无力开发,致使业委会一直无法成立。近日,骏逸苑部分业主向本报投诉了这些情况,本报近期将陆续推出骏逸苑的。

  事件

  骏逸苑会所第三次遭拍

  今年3月,来自广州中院的一份拍卖公告张贴在了骏逸苑的车库入口和会所门口。如很多业主所料,已资不抵债的发展商只能通过被银行强行拍卖抵押物——会所(天河区潭村路420号,建筑面积467.48平方米)和车库(天河区潭村路426号,建筑面积5441.94平方米,152个车位)来偿还债务。

  起初,业主看到这份拍卖公告并未在意,“欠债还钱、天经地义”,他们理解银行拍卖抵押物的做法。

  6月15日,骏逸苑的会所、车库等资产流拍了。很快,第二次拍卖的日期定在7月25日。

  事情在此时悄然发生了变化。这期间,有意向的买家纷纷跑到骏逸苑实地勘察。来的人多了,也就引起了骏逸苑业主的注意。业主简先生、史先生回顾当时的情况,这样描述道:前来看会所和车库的买家由管理处带领参观会所和车库,还拿着尺子测量,指指点点说,哪个地方要如何改……

  “改!”这个字让简先生警觉起来,先前,他们曾问过小区物管处,会所、车库的使用性质会不会改变?物管处一位人士相告,不会改变会所和车库用途。

  然而,他向委托拍卖单位广东景茂拍卖打听到,会所是按住宅性质拍卖的。他预感到,拍卖可能对200多户业主带来不利影响。果真如此,则意味着会所被新买家接手后,买家有权将会所改为住宅使用,而自己买楼时,发展商在楼书上渲染的“豪华会所”将彻底消失。

  此时,刚好《物权法》草案正处于讨论阶段,当中提到会所、车库的所有权问题。他查阅资料,搜集证据,并把这些资料发布在某网站的业主论坛上,希望引起众业主的关注。

  7月25日,会所、车库第二次流拍,这为骏逸苑业主商讨解决之策争取了时间。7月28日,简先生到国土房管局查到了会所的产权证明,会所权属确实是发展商广州信逸房产,使用性质一栏明确标注是“住宅”,但使用年限为70年。

  真相

  骏逸苑会所、车库调查

  日前,记者到骏逸苑采访,9栋住宅楼全部派出了公选的业主代表向记者反映情况,足见骏逸苑业主对此事的重视。而不久后的8月17日,两次流拍的会所和车库又将再次被推上拍卖场。

  调查1

  会所每年亏10万元

  骏逸苑会所规模不大,位于住宅楼5梯的负一层到二层,三层以上是住宅。拍卖的467平方米面积中包括一楼的壁球室、二楼的乒乓球室、桌球室、健身房和咖啡厅,不包括游泳池和配套的更衣室。尽管会所和楼上的住宅同处一栋楼,但各有各的门牌号:会所为潭村路420号,且其产权证上的性质写着“住宅”字眼,楼上住宅为潭村路408号。

  据了解,拍卖公告贴出后,会所一直照常营业。记者采访当天,还有业主在乒乓球室打球。管理处的赖经理告诉记者,会所一直处于亏损经营状态,今年3-4月的营业额才300多元,最少的时候只有100元,6月开始因为游泳池开放,营业额可以达到600元。但会所收入根本不足以支付水电费和工人工资,每年要亏10万元。而且,小区业主对会所的使用率不高,多喜欢到周边消费,只有健身房和乒乓球室多人使用,但比较固定在会所消费的业主也不足10户。

  70%车位被业主租用

  骏逸苑配套的车库使用率很高。152个车位一直采取出租形式,目前有107个车位被业主租用,还有10个左右的车位用来停放业主的摩托车和自行车,出租率达到70%以上。

  调查2

  业主:不反对拍卖,担心会所、车库改变用途

  会所产权证使用性质写着“住宅”两字

  家住5梯的卫先生提出:拍卖会所、车库是银行和发展商解决债权、债务的事情,本身没有问题,业主也能理解。但他们不放心的是,会所目前的使用性质是住宅,担心新业主以后会改变会所的用途。因为楼盘周边的生活配套尚不完善,尽管业主对会所的使用频率不高,但还是有需求的,毕竟这是发展商卖楼时对业主承诺的生活配套,不少业主也是看中有这个配套才买楼的。

  另外,业主还担心车库出现与其他楼盘相似的情况。一是小区近期不断有业主买新车,152个车位将近饱和。如果新业主以后对外经营车库,那么小区业主的小车不够车位停放。第二,担心车库由月保改为时租,那么业主的经济负担就要增加。

  因此,卫先生代表业主提出,拍卖公告中应该明确,新接手的业主不能改变会所用途。因为业主有权维护自己享受会所的权益,发展商也应维护楼盘规划对业主的承诺。

  调查3

  物管处:尽力争取会所车库保持原有功能

  目前,管理骏逸苑的中远物管公司是去年接手该盘物业管理的。据物管公司经理赖先生称,公司与发展商没有关系。赖经理告诉记者,他2000年就在当时管理骏逸苑的信和物业下属子公司工作,对会所、车库抵押给银行的事情一直不知,直到法院把拍卖公告张贴到小区时才知道此事。随后,他给发展商信逸房产打电话,发展商回复说“收到(拍卖)通知了”。

  赖经理对会所、车库拍卖也表示有点担心。一是会所和车库拍卖后,新业主是否会委托自己代管他们不清楚。二是会所一直处于亏损经营状态,如果新业主经营不下去,如何做好小区的服务配套。

  对于业主的担心,赖经理表示:他们无权干涉新业主的做法,但出现矛盾会尽量协调,让会所不改变功能,车位优先保障业主使用。

  讨论

  1 会所产权如何判断

  近日全国上下热论的《物权法》草案第七十六条对会所、车库的产权归属规定:“有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有”。

  记者向骏逸苑业主了解到,他们购房时没有意识到向发展商明确会所和车库的归属,售楼资料和购房合同中,也未明确这个问题。但从国土局查询到的资料显示,会所产权属发展商。

  广东法制盛邦律师事务所律师刘涛认为,一直以来,广州绝大多数发展商都是把会所、车库产权办在自己名下,产权证也是独立核发。不论发展商和业主在合同或售楼资料中是否就会所、车库产权进行明确约定,只要国土房管局出具的产权证明是发展商,会所、车库产权也未分摊给业主,那就根据这个既定事实认定产权在发展商一方。如果会所、车库的面积分摊给业主,那么业主对会所和车库就应该拥有产权。

  但问题是,小区业主如何证明会所面积已计入房屋分摊面积呢?

  2 产权应如何约定

  过去,大部分业主购房时未就会所、车库产权与发展商进行明确约定。但《物权法》草案现在提出,“有约定的,按照约定”。因此,律师建议,业主购房应该在合同中就此问题与发展商明确约定。如果发展商提出产权归自己,那么业主应该要求发展商提供会所、车库面积未分摊给业主,建设费用由发展商承担的相关证明。

  3 会所能否是住宅性质

  现在,不少小区的会所都不是独立建筑,而是设计在住宅楼下,有的还会占用部分架空层的面积。对于这样的会所,其性质到底是住宅还是商业呢?

  一位业内人士告诉记者,目前广州的会所一般按两种性质报建,一是按小区公共建筑配套报建,一是按商用物业报建。公建配套性质的会所,其建筑面积往往分摊到房屋面积里,而以商用物业报建的会所,产权属于开发商,会所建筑面积不会分摊给业主。目前广州楼盘中,会所按后一种方式报建的居多,不过,像骏逸苑这种以住宅性质报建的“不是没有,但比较少见”。

  4 如何判断面积是否分摊

  是否会所、车库产权在发展商就一定证明,产权是发展商的?不久前,南京就有这样一件事,业主告赢发展商,夺回了车库所有权。

  事情是这样的:案件中的发展商未经业主同意将地下车库分别出售和出租,业主在与发展商协调未果的情况下将其告上法庭。业委会认为,小区地下车库是小区配套公用设施,应当无偿地交给业主使用,开发商没有所有权,根本无权出售。开发商则强调,自己在出售房屋时,根本没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上,而车库又是开发商投资近300万元建成的,当然拥有车库的“产权”,因此出售车库并没有错。

  法院判业主获胜。理由是:南京市规划局要求开发商按每0.2个车位标准建车库,这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。

  有业内人士指出,这一判罚其实为广州一些类似的纠纷提供了借鉴意义。

  记者观察

  无法维权的困惑

  骏逸苑业主现在比较发愁的事,就是自己想维权,也找不到谈判的主体。原因是,会所、车库被拍卖是发展商和银行之间的债务纠纷,产权也属发展商,业主对银行如何拍卖,以什么条件拍卖、卖给谁都无权干预,且小区现在因二期用地未开发,天河区国土局对成立业主委员会的申请不受理,业主无法以个人或业主代表身份找银行谈判,寻求有利于业主的解决方案。三是,会所、车库拍卖采取整体拍卖方式,标的金额较大,就是业主想联合起来参与拍卖也承担不起巨额拍卖费用。

  本版撰文/摄影:本报记者 马羽飞 实习生 许颖

  作者:马羽飞 许颖

  (来源:南方都市报)


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