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天时人时日相催 市桥商圈春又来

http://house.sina.com.cn 2005年03月25日12:14 南方报业网

  记者日前获悉,番禺市桥易发商业街一带有望成为继上下九、北京路、天河城后的广州第四商圈。

  据悉,在番禺区政府的支持下,由房地产、酒店、商业、电子科技、汽车、珠宝等领域的五大企业联手控股的广州市盛铠物业发展有限公司,将斥巨资打造首期东西全长480米、总建筑面积4万多平方米的、目前广州惟一拥有“体验式步行街+商业中心购物模式”的易
发商业街,该街同时也是番禺第一条集购物、美食、娱乐、休闲、旅游于一体的大型商业街,是具备可持续发展规模的广州第四商圈旗舰航母,将造就又一繁华的商业天堂。

  关于番禺蓝图的政策描述

  “广州将用20年时间,率先在全国大城市中建成兼具岭南自然景观与人文景观及山水特色、最适宜人们创业发展和生活居住的区域性国际生态城市。”

  “番禺片区是广州市21世纪的重点发展地区。”

  “将建设成为21世纪广州新中心城区。”

  “广州市南部以房地产、技术和资金密集的外向型工业为主导、商贸业和旅游业协调发展的山水生态型现代化新城区。”

  ——摘自《广州市生态城市规划纲要(2001-2010年)》

  流变

  商圈演变流转番禺

  广州商业发展史,就是古老的羊城扩张史,犹如一部长长的画卷,在白云珠水间铺展开来。

  历史发展的步伐掩饰不了广州昔日的繁华和沧桑,在西关悠悠的石板路上,骑楼风格的建筑一如既往地见证了广州商业的繁华和喧嚣,十三行的鼎盛沉淀至今已形成了上下九商业的根基,成为广州最早的商圈。

  越秀区也是历史悠久的城市中轴线,从古代便繁衍出清明上河图式的商业文明。

  解放后,以大型百货商厦为主体、云集了众多国营商家的北京路显赫至今,成为广州第二商圈典范。

  及至上世纪八九十年代,在天河核心商圈(环天河体育中心10平方公里),汇集着天河城广场、时代广场、维多利广场、正佳广场以及已开张的万佳、好又多、宏城等超市,总商业面积将达80万平方米成为广州规模最为庞大的第三商圈,代表现代购物发展方向的ShoppingMall是其中的主要业态。

  但,随着广州城市南拓的跨越式布局和番禺人口的急流涌进,番禺的商业面貌将发生极大的变化,广州第四商圈浮出水面。

  规划

  “南拓轴”基本成型

  广州市未来城市空间结构为:以山、城、田、海的自然格局为基础,沿珠江水系发展的多中心组团式网络型城市结构。其中,南拓轴以地铁三、四号线和京珠高速公路的定线,串联了一批基于知识经济和信息产业的新兴产业区,从广州科学城、琶洲国际会展中心、广州生物岛、广州大学城到广州新城、南沙经济技术开发区、南沙新港和滨海新城市。

  作为战略规划确定的城市空间发展策略的核心以及广州由沿江城市转变为滨海城市的行动方略,“南拓”方案经过四年时间的实施,如今自北向南以广州国际会展中心——广州国际生物岛——广州大学城——广州新城——南沙为轴线的“南拓轴”已基本成型。

  广州规划设计院总规划师袁奇峰曾说,广州市对番禺的片区规划,决定了番禺作为新广州中心居住区地位。

  番禺作为南拓的主战场,发展第四商圈的区位优势十分明显。随着地铁三号线开始进入通车倒计时,广州大学城首期启用,新火车站奠基,其他市政、教育、商业、医疗等配套项目工程规划相继启动,番禺从局部自发发展推向全方位、综合性、规范化发展的轨道。

  消费力

  新中心居住区消费力惊人

  据了解,目前番禺已成为广州产业转移、资本与人才聚集的中心。

  南沙的汽车产业沿着黄阁、石楼向化龙发展,形成广州又一汽车产业中心;钢铁、造船、石化等产业聚集将带动资本和产业工人聚集。

  广州大学城去年9月入住第一批大学生“城民”后,随即启动了南岸校区的建设。这个亚洲最大面积的大学城,有35万到40万高素质的大学生、教师队伍,相当于一个中等城市规模。

  此外,广州生物岛的科技与教育产业的嫁接,将带来一大批高素质人才的汇聚。番禺汇集越来越多的来自五湖四海的各类人才,也将产生大批高收入者,创业投资商机也将更大。

  更为重要的是,番禺作为广州房地产发展的龙头板块,短短十年,丽江花园、广州碧桂园、星河湾、广州雅居乐由点及面,广州“新中心居住区”的态势逐步形成。

  据珠江恒昌地产有关统计数据显示,仅华南板块板块现有超千亩的楼盘八个,另有若干几十亩至百亩不等的中小楼盘。这些已陆续开发的小区规划建筑面积约1830万平方米,规划人口约34.4万人。

  据统计,番禺现有人口170万,拥有70万以上的新移民,并且还在以每年数万人的规模涌入,他们当中基本上属于上中层以上人士,消费能力相当强。

  政策

  政府有意培育第四商圈

  番禺商业经济的发展优势,得益于政府的大力扶持。据悉,到2010年前,广州为亚运会与配套服务的总投资将高达2200亿元左右,这意味着广州平均每年都有366亿元投入到配合城市东进步伐和亚运配套建设中。亚运村目前已初步规划落户市桥东面的广州新城区域,番禺将会规划一些新的体育场馆和比赛设施,市政建设资金投入以及政府政策扶持力度可想而知。

  番禺区经贸局局长张亮军接受本报记者采访时称,2004年该区完成固定资产投资287.20亿元,增长52.3%,总量位居全市第一。在未来的五年内,固定资产投资肯定将超过1000亿元。而交通网络的成熟、公共设施的完善,将营造出良好的投资环境和居住营商业氛围。

  番禺第14届人大上通过了该区2005年《政府工作报告》,报告指出政府将加快发展第三产业,逐步形成重点突出、优势互补、立体式、多层次的现代服务业体系。尤其是发展现代商贸业,做好现代商贸业的发展定位和重点商业网点的规划。对于番禺商贸业的发展和招商引资,政府的重视程度由此可见一斑。

  张亮军还表示,作为政府最重要的工作就是做好商圈发展的规划引导,过去番禺区(市)政府过度强调商业市场的自发形成机制,缺乏更为宏观的规划布局。易发电器城从早期的兴旺发达到后来逐渐衰落,就是没有做好长远考虑。

  现在重建易发商业街,因此不仅仅是一个电器城的改造,而且肩负着让整个市桥商业再次腾飞的重任。我们已经初步做好了大北、繁华路的整体规划,同时将逐步对易发商业街周边的公共交通和停车环境进行提升改善,以“易发商业街”为中心点,通过“牵易发动全城”加快带动和促进市桥商业的全面升级改造,使番禺“易发商圈”与越秀“北京路商圈”、荔湾“上下九路商圈”和天河“天河城商圈”融合为广州四大商圈。

  商业环境

  铺价一涨再涨

  著名的城市运营和地产策划专家王志纲在发展论坛上表示,南番顺是广州、珠三角发展商业的支点,是珠三角商品经济的摇篮,是中国商业人才的黄埔军校。番禺第四商圈更是新广州的商业龙头所在,往小处说是广州的新商圈,往中处看是珠三角的商业,从最大处看,是整个泛珠三角的强力发展引擎,早期进入的商家,闭着眼睛都能赚钱。

  据明星地产的调查显示,番禺市桥已经有一定的商业规模。随着番禺经济的快速发展和外来人口的大量涌入,番禺的商业迎来了一个大发展的时期,尤其近几年番禺旅游业发展迅猛,带来大批中外游客的同时也带来了商业发展的黄金时期。同时,市桥居民外向型消费的局面已渐渐改变,商品类型的多样化和良好的购物环境慢慢吸引着来自香港、南海、顺德、广州的外地消费大军。浓郁的商业氛围及日渐形成的商业区域品牌使近年来市桥大北路、繁华路等路段的商铺租金一路上扬。现时大北路300多米的核心路段一共进驻店铺81间,其中已有21间知名专卖店。一到星期六星期日,大北路都会拥挤着旺盛的人流,目前大北路临街的商铺平均租金水平已达400元/平方米。而在繁华路上,街铺平均价格为300元/平方米,一些位置优越的商铺价格就达到400元/平方米,在经营档次上逐渐向高档商品发展。但由于大北路是市桥的主干道,繁华路车流量也很大,从而制约了其商业形态向类似北京路、上下九的模式发展。

  新业态

  呼唤体验式商业街

  中国购物模式已进入消费体验时代,消费者追求更多的品牌、更好的产品、更适合消费的场所。以此观之,番禺市桥商业发展还有很大的空缺。

  记者在采访过程中也发现,在普通番禺市民的心目中,市桥最具特色的商业场所仍然是友谊商场、番禺百货商业大厦等老牌大型综合商场,像广州天河城这种“一站式”、“体验式”的新型消费场所并没有出现,许多消费者纷纷表示,通常去广州消费也大多选择天河城这类集购物、饮食、娱乐为一体的大型商业场所,因为这种新型的消费模式非常适合现代年轻人喜欢吃喝玩乐一次、一地搞定的需求,但番禺目前还没有出现。

  藉广州的“南拓”之势,番禺人口突飞猛进,番禺旅游业的迅速发展,番禺居民消费水平的提高,番禺高消费力大军的形成,番禺政府开始着力发展以市桥为中心的商业市场,着意将旅游、休闲、娱乐有机地融合在一体。集合广州前三代商圈优势、整合“体验式步行街+商业中心购物模式”的易发商业街,将以全新的业态模式成为广州新商圈的最大特色。

  政企强势打造第四商圈“航母”

  在第四商圈发展论坛上,王志纲预言,“广州第四商圈将是一个航空母舰战斗群,易发商业街便是其中的航空母舰。”记者多方采访发现,易发商业街能够成为第四商圈的核心旗舰,享有天时、地利、政通、人和等综合优势。

  [天时]

  南拓催生商业新势力

  记者从《广州市商业网点发展规划(2003-2012)》看到,广州商业网点的发展将沿着东、西、南、北四个方向的快速轨道和快速干道实施“东推进、西延伸、南跳跃、北培育”的拓展战略。未来广州作为现代化商都的显著标志就是打造“两轴一带”,其中新城区中轴线从天河火车东站至海心沙,未来还将向南拓展到沙湾水道。南拓区域是广州市拉开商业跳跃发展格局的重点,发展番禺商圈是大势所趋。

  番禺区规划分局的网站也公布,番禺中心组团(包括市桥、石基、沙湾等)将是番禺区的行政、经济、文化、教育中心和交通枢纽,广州东南部重要的商贸金融、旅游服务、体育娱乐、科技信息、建筑房地产等基地。其中的商业中心则位于市桥中心地带的大北路与光明路之间的区域。市区两级政府规划部门,都对市桥乃至易发商圈的发展作出了部署。

  [地利]

  易发商圈扼守市桥桥头堡

  市桥镇作为番禺的领头镇水陆交通发达,北距广州市17公里,南距香港65海里,东南与东莞、深圳相邻,西南与顺德、中山和珠海相接,广深珠高速公路更是横贯市桥镇。作为区政府所在地和番禺历代城关镇的市桥,是历史的商业核心重地,一向在番禺各个辖属镇中充当着经济领头羊的角色,其商业发展前景备受瞩目。

  易发商圈扼守市桥心脏地带,东起桥兴大道、大北路,西接光明北路,南临禺山大道,北接繁华路。该区域是目前市桥的商业最繁华的区域。周边交通及配套设施完善,商业气氛浓厚,有友谊中心、友谊大厦、商业大厦、禺山商场等,并世昌酒店、番禺宾馆、禺山酒店、龙泉酒店等酒店娱乐设施,拥有日均30万的庞大人流。

  [人和]

  高消费呼唤“新业态”

  番禺是珠三角地区最富裕的地区之一,同时,房地产的成熟和完善不断吸引大量来自香港和广州及周边区域的中高消费力人群,番禺人均消费水平领先于珠三角平均水平,人均收入居广州各区前列。

  据统计,去年番禺实现社会消费品零售总额155.24亿元,增长38.6%,增幅创近十年来的新高。过去,番禺人离开市桥到港、澳甚至国外购物形成风气,皆源于当前市桥的商业形态还停留在临街散铺、传统百货商店的水平,众多品牌商家没有进入番禺市场,与越来越凸现的城市中心地位存在一定差距。重建易发,目的之一就是把外流的客源引回来,更重要的是让消费者在实现感受、享受消费理想的同时减少实现成本,从而全面提升市桥的商业形态。

  广百集团负责人表示,旗下的新大新公司已经和位于市桥的第四商圈旗舰项目易发商业街达成合作,准备进驻。在广州天河经营一家韩国品牌时装店的朱小姐说,以前去过几趟大北路,发现当地缺少有个性的品牌产品,整个购物环境也不够舒适、不上档次,但是那里的人流确实很旺,应该有很大的市场空间可为。如果有一些好的购物场所推出市场,自己也会考虑把店开进市桥。易发商业街的建设,可谓消费者、商家、政府的众望所归。

  [政通]

  牵“易发”而动“全城”

  据介绍,在今年的番禺区《政府工作报告》中涉及易发商圈:提出全面铺开易发商场改造工程,加快大北路商业圈的规划建设,研究解决繁华路各类市场和商场的改造问题,同时对于禺山大道的交通改造也有所涉及。在一个报告中两次直接提到易发,反映出政府对于易发商业街建设的高度重视。

  在政府的主导下重建的易发商业街,肩负着提升市桥商业中心地位。广州市盛铠物业发展有限公司总经理赖世昌说,易发商业街的开发建设得到了政府相关部门的大力支持,从立项、报建、施工建设等方面都全力配合,令发展商信心增倍

  本版撰文/摄影:本报记者 邹阳军

  记者手记

  打造世界一流商业街

  市桥消费者翘首期盼的新业态购物场所将在广州第四商圈横空出世。

  据悉,易发商业街将采用“体验式步行街+商业中心购物”模式的街与场结合的商业形态。规划上做到人车分流,集购物、美食、娱乐、休闲、旅游功能为一体。东西主入口更设置全广东最大LED电视幕墙,聚合人流,为产品和品牌的宣传提供最佳的环境;拥有全番禺最大的产品展示平台;拥有番禺最集中的美食中心及最大近1000个机动车位的地下停车场。运营管理公司除负责日常管理、推广工作外,还提供商情资讯、办理证照、各种经营顾问等服务,可以令步行街持续旺场。

  易发商业街定位为“时尚之芯,潮流引擎”,以美国纽约第五大道、德国柏林库达姆大街、日本东京都新宿大街、英国伦敦的牛津街等世界超一流的商业街为目标。

  据易发商业街的设计主创人员之一、城市建筑设计院负责人冯新文介绍,新易发项目建成后,将取而代之成为番禺第一条全新商业步行街,打造市桥未来商业的“车行繁华路,人走易发街”的商业繁荣发展格局。

  表格·广州三大商圈客流量

  消费群天河城北京路 上下九

  广州居民 29.11% 33.82%48.08%

  省内游客 36.04% 44.49%27.18%

  省外游客 30.69% 19.55%20.26%

  境外游客 4.16%2.13% 4.4%

  境外客消费额 227.55(元/人) 582.96(元/人) 593.23(元/人)

  资料来源:广州市商业步行街管理委员会

  作者:邹阳军

  (来源:南方都市报)


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