环球房产周刊记者 吕春花

　　2004年12月3日，全国地产大腕齐聚上海，第六届中国住交会隆重开幕。在这次住交会上，地产大腕们共同演绎了一场“房价上涨”的“精彩对话”，包括万通地产主席冯仑、万 科集团董事长王石、华远集团总裁任志强、SOHO中国联席主席潘石屹、上海绿地集团总裁张玉良等在内的地产商们纷纷预言：明年的房地产市场依旧火爆，房价仍要继续上涨。房地产大腕们似乎在房价的问题上找到了共识并且前所未有地齐心协力、联合唱涨。

　　应对宏观调控　开发商纷纷结盟

　　回顾2004年，我们会发现这是房地产市场热闹非凡的一年，同时也是争议不断的一年。一方面，相继出台、施行的宏观调控措施让人们看到政府规范市场、整顿行业的决心，同时也改变了房地产商的游戏规则，使房地产开发的两大支柱———资金和土地，受到了前所未有的冲击；另一方面，房地产商的热情并未减弱，反而异常高涨，从年初开始大家就手牵手一路齐唱“涨涨涨”的口号，房地产市场由此呈现出一片欣欣向荣的景象，各地房价陆续迈向新的高峰。

　　“房地产商在无形中已经形成了一个阶层、一个利益集团，必须防止他们在房地产市场出现新的垄断。”在谈到房地产市场发展前景时，中坤集团董事长黄怒波对记者表达了自己的担忧。

　　接二连三的强制性政策出台，对房地产行业的冲击和震撼十分巨大，为了各自的利益，房地产商们当然不能坐以待毙。2004年年初，华远集团总裁任志强就公开放出话来，希望北京大地产商结成联盟，联合向政府拿地，然后在联盟内部进行再分配，那些不加盟的地产商将难以生存。

　　“现在北京出现一个很不好的现象就是有的房地产商到处宣扬储备了多少地。如果北京真的出现新的利益集团，比如200家房地产商把土地大部分垄断，那将是非常可怕的。”黄怒波对于这种房地产商的联盟忧心忡忡。

　　2003年年末的一个统计数据显示，2003年北京市土地购置面积与2002年同期对比增长了37.3%，达到了近1亿平方米。业内人士分析：按照住宅的平均容积率推算，在1亿平方米土地上可以开发3—4亿平方米的商品住宅。2003年全年，北京市商品住宅竣工面积为2080.8万平方米，以此推算，3亿平方米约相当于北京市近15年的开发能力。也就是说，不少开发商已经在手中囤积了大量土地。

　　“一旦形成势力很强的利益集团或者阶层，它们将可能影响国家的政策走向，影响媒体的声音，甚至与政府博奕，逼着政府不得不采取新的政策。”一位业内人士介绍说，这样的例子并不是头一次，去年的“121号文件”就在全国地产商和媒体的结盟抨击下不了了之。就在“71号令”出台后的5月8日，以任志强为首的京城房地产商，还曾向全国工商联提交了一份《对房地产开发相关土地政策的建议》，希望延缓“8.31土地大限”的执行日期。

　　好在至今任志强所谓的“拿地联盟”还没有什么实质性的动作，8.31之后的土地市场也显得较为平静。但是，土地政策却引来了开发商们的一片房价看涨的叫声，并由此催生了另一个房地产联盟———房地产商齐声唱涨的联盟。

　　三地房价纷纷上涨

　　市统计局数据显示，2003年1至7月，全市商品房平均售价为4693元/平方米，其中住宅为4339元/平方米，分别比上年同期减少173元和370元。市统计局有关负责人表示，2003年北京整体房价呈现了一种稳中有降的趋势。但今年春节刚过，潘石屹就放言，“今年北京房价一定要涨”。之后，张宝全、任志强等京城房产大亨也开始在不同场合多次表示，2004年北京房价肯定要涨。在房地产商的强强联手下，北京的媒体几乎也是一片叫涨之声，消费者看到的总是新房热销的热烈场面、全线飘红的销售数据以及一路飙升的房价。北京市建委日前公布的数据显示，今年1—10月，全市竣工后签订销售合同的各类商品房平均销售价格为5072元/平方米，同比上涨250元/平方米，涨幅为5.2%。

　　上海的房地产市场是今年业内最为关注的焦点，甚至有专家将泡沫论的矛头直指上海，而今年上海的房价也出现了一定的下降，但这种下降是建立在去年高达33%涨幅的基础上。应该说，上海的房价已经冲到了一个最高点，动辄上万的均价让上海的工薪阶层往往“望楼兴叹”。而与此同时，以上海绿地为首的房地产大腕们却仍然在住交会上畅想上海房价继续上涨的美好未来。

　　联合唱涨最成功的当数广州。结束了近几年连续下跌的颓势，广州房价今年有所回升，这很大程度上要归功于今年年初的一次房企首脑峰会。2004年1月6日，在由富力地产、中海地产、合生创展、宏宇集团、恒大集团、保利集团、城启集团、城建集团等八大集团发起的“2004年广州地产经济峰会”上，广州本土八大房企首脑整齐亮相，一致认为，2004年广州楼市将呈稳中有升、持续发展的态势，并做出大胆的估计：成交量预计将增加10%，楼价涨幅也将达到10%。这种乐观情绪与广州楼价过去3年平均每年下滑3%的事实形成了鲜明对照，因此很多人对此预言一直持保守态度。然而最近，广州市房管局的统计数据显示，今年三个季度广州房价都出现了不同程度的增长，第三季度广州市原八区住宅均价与去年同期增长甚至超过了10%。

　　合纵篇　中小企业弱弱合作

　　与大开发商们的热闹唱涨不同，一些中小企业在悄悄地进行合作。2004年6月5日，18家房地产开发商自发成立了一个名为“土地并购与融资开发商联盟”的民间组织，以应对新的游戏规则。这个联盟专门成立了委员会，负责搜集土地及资金信息，在联盟内企业之间互通有无，达到信息共享，然后再寻找合作的契机。

　　“某种程度上说，我们一方面是在自救，另一方面是在与大的房地产企业进行抗衡。”北京市国际投资发展有限公司总裁杜猛解释说，“8.31之后中小房地产企业并不会死掉，我们可以选择一些小的项目，也可以去外地发展，当然成立联盟、共同合作也是一种活下去的方式。”作为联盟的秘书长，杜猛对于这种弱弱合作的前景十分看好。“目前联盟共有38家中小房地产企业，基本上一个季度开展一次活动，至今已经取得了一定的成果，有几家已经达成了合作的意向，还有的已经签了约。”

　　短期效应　联合唱涨意在托市

　　“我们只是想以专家的角度对市场做出分析，让消费者对市场有更多了解，同时开发商与媒体形成互动，对市场达成一些共识。”广州峰会的发起人之一，富力地产集团公共事务总经理陆毅对唱涨做出了解释。

　　“由于土地价格占到开发价格的65%—70%，所以，8.31之后房地产开发的成本提高，房地产商的利润大打折扣，这才是开发商们联合炒作的目的所在。”广州市寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同一语道出了开发商们联合托市的真正原因。“最开始人们并不看好开发商的这种炒作行为，但是不得不承认，它还是对房价产生了一定的影响。首先，房地产商们连同媒体对消费者进行了误导，消费者看到的是房地产市场的大好形势。其次，消费者都有买涨不买跌的心理，因此加息前投资性购房行为开始重新出现，也带动了房价的上涨。”

　　长远影响　唱涨联盟难以垄断房价

　　韩世同认为，房地产商的唱涨联盟并不能对房地产价格进行垄断，尤其是在市场比较成熟理智的广州。“除非这些发展商能在某些方面形成一个利益共同体，才有可能形成共同进退的态势和格局。但即使如此，这些大发展商们也不可能左右和垄断房地产市场，更不可能操控楼价的涨跌。因为最终大家都无法逾越企业联盟所要面对的‘囚徒困境’，即谁率先破坏联盟，谁就可以得到额外的好处，又不会受到严厉的制裁。价格的竞争会让有些人先支持不住，出现观望的态势，一旦有人采取促销手段，联盟态势就会打破。”

　　北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰也表示，房地产联盟的形式应该是伙伴的关系，搭建一个共享的平台，采取信息、资金、资源共享，依靠市场的力量进行合作。比如中小企业联合成一个大的企业，但是这也要符合市场规律，否则很可能成为一个松散的联盟。