主持人：大家好！欢迎大家来参加2004五角世贸商城杯中国商业地产论坛，我介绍一下主办单位，中国房地产业协会，中国住交会组委会，中国住交会主流媒体联盟，协办单位是上海五角世贸商城及，上海荒岛房地工作室。介绍一下嘉宾，第一位是中国商会专家、北京商业经济研究所所长陈及老师；北京博智行商业地产研究院首席专家鲁炳全先生，深圳铜锣湾集团总裁陈智，合富辉煌副总经理黎振伟先生，中国商业房地产专家卜广顺先生。下面由请主持人鲁炳全先生。

　　鲁炳全：尊敬的各位女士，各位先生，很抱歉，我做了临时客串主持，没有准备，但是我首先向各位声明台上的嘉宾少说几句，台上的你多问几句。今天论坛主题是中国商业地产回顾与思考，谈到商业地产我想在座各位不是很陌生，但是在五年前谈到商业地产，可能我们很多人还处在一种朦胧的状态。那么，应该说商业地产在欧美已经有将近42年的历史，而在我们中国实际上到目前为止真正从1995年的第一个商业地产，广州的中华广场浮上水面以来，到今天也还不到十年。那么，真正在中国刮起商业地产一阵风的时间，也还不足五年。那么，回顾这将近十年的商业地产的风风雨雨，我们也欣然的看到，特别是从第六届的住交会进程，我们看到了许许多多商业地产辉煌成果。但是，尤其在今年国家宏观政策不断调整，人们对商业地产，特别是对Shoppingmall和大型购物中心的建设以及发展，又带来了很大的压力。也就是说，商业地产还面临着很多的问题。那么，我想今天我们请来的几位在业界具有影响力，并具有代表性的这些商业地产专家，有研究机构的，有经营机构的，有策划机构的，有开发机构的。那么，请的这些嘉宾的目的是希望和在座的各位共同来探讨，共同来回顾，寻找真正属于中国人自己的商业地产。下面，我就回到我的位置上，我刚才已经说过各位在听我们嘉宾陈述之后，你迅速的用纸条写上你的问题，交给我们的工作人员，然后来找我，或者你也可以举手示意，向我们工作人员索取话筒进行现场提问。

　　首先，我们先请我们陈所长来发表一下你刚才针对我这个引言的一些个人观点。

　　陈及：中国商业地产在近两、三年之内发展的非常迅速，成为我们房地产开发的一个越来越重要的方面。但是，在开发过程，确实有些商业地产的开发取得了比较好的投资回报，从而也为投资者和经营者带来了非常好的投资和经营的前景。但是，我们必须要看到，由于我们大多数房地产开发公司，它是从住宅型地产转为开发商业地产，或者说在它的房地产开发当中过去没有商业地产，而现在在它开发比重当中这块在加大。但是，毕竟商业地产和普通地产有很大的区别，这个区别往往是超乎了目前大多数开发商过去实践了解的领域，孕育了比较多的市场风险。这种市场风险第一缺乏对商业深刻理解，而缺乏对商业深刻理解，无论在它的开发规模，它的建筑形态，乃至于它针对的目标客群，在了解上都会有所不充分。而这种不充分往往容易引起开发失误，而一旦开发失误造成很大的投资上的风险。第二个风险作为我们经营者和投资者，有些投资者对商业并不了解，所以很多盘在看不懂的时候，以为可以为未来投资取得很好的长期的回报，那么也就是仓促的出手，也会给投资客造成很大的风险。那么，从经营者来讲，有些经营者对于社区的了解，商业业态了解也不充分。这样可以看到从这三个方面，在房地产市场蓬勃发展的过程当中，商业地产虽然是蓬勃兴发，但是在取得很大成绩的基础上，孕育着这三种风险。因此，商业地产作为地产特殊形式，需要引起我们密切的关注。

　　陈及：一个方面是由于大规模的地产开发，创造了整个城市合乎是城镇的市场结构重新分配，创造了新兴的市场空间，同时也提供了商业地产地块的唯一性和稀缺性，抓住有利机会，确实使我们的地产开发商，投资者和经营者能够取得非常好的经济效益。但是，在另外一个方面，问题也同样严重，那就是如果我们地产开发缺乏对商业了解，缺乏开发前充分调研和研究，就使得我们在开发过程当中，由于在开发规模、建筑形态和对目标客群缺乏充分了解情况下，就容易引起我们开发失误，而一旦开发失误再去纠正，这是异常的艰难，因为这必定是固定的建筑形态。作为我们投资者和经营者来讲，也需要在这方面，从宏观和微观市场方面加以了解。另外一方面，就是充分提高它实践上的能力，以便能够识别商业地产在具体市场空间当中它是否有潜力，是否有增值的空间，以及在经营过程当中能否有一个好的，稳定的市场向上的空间。在这个过程当中，需要我们共同去研讨这些问题，从而把我们和大家所面临的一些问题，我们的一些研究解决办法，能够通过交流，使得我们能够互相促进，共同进步。

　　谢谢大家！

　　鲁炳全：谢谢陈所长这一番肺腑之言，下面，我们请铜锣湾百货总裁陈智先生你发表一下你的观点。

　　深圳铜锣湾集团总裁陈智：大家好！由于这几年Shoppingmall兴起，Shoppingmall的浪潮进一步推动了中国商业地产的发展。应该说Shoppingmall跟商业地产的关系非常密切。但是，在这两年商业地产发展面临一些大问题，这是发展过程当中不可避免的一些事情。2005年开始，大家有一种新的共识，就是说应该重开发，重营销，走进一种重经营，重管理，重风险的规避，重开发商对社会的责任，在这一方面要加大关注。另外，各地有这样那样的问题，引起国家最高层的领导关注，今年出台宏观调控有相当一部分是针对Shoppingmall和商业地产的，这样可以证明目前商业地产确实有一些乱的现象。但是，不要紧，我想任何一个行业都存在这样的问题，而且这样一个新兴的产业，那么年轻，难免会有一些问题，我觉得接下来这几年，我们应该是关注这个经营、管理、风险的规避以及对社会的责任。谢谢！

　　鲁炳全：谢谢陈总的发言，应该是叫做难言的苦衷，因为陈总作为中国第一个Shoppingmall引进者，中国第一个做Shoppingmall的人，到今天已经是六个年头了，尤其是今年的日子特别难过，在国家宏观调控出台以后面临一片打压之声。刚才在台下我问他，他说还坚持挺着，而且发展还不错。所以，我们建议再给陈总一点掌声。下面，我们由请合富辉煌集团的黎振伟总经理，请黎总发表一下他的观点。黎总说谈到广州的地产可以说上三天三夜，但是今天来到上海也说一下。

　　合富辉煌副总经理黎振伟：我来自广州，因为广州房地产在中国应该说是最早的，刚才鲁所长说商业地产是近五年刮起旋风，在中国是这样的，但是广州在十五年前，甚至更早，商业地产已经起步。因为我觉得商业地产跟房地产是密切相关的，也是同步发展的。我记得我在87年入行做的第一个项目广州世贸中心大厦，这是当时广州第一个高级商城，到今天仍然是广州最高档的高级商城，一年的租金给发展商带来七、八千万，这个商场非常成功。还有几个例子都是很成功的，比如五阳新城也是广州第一个大型社区，住区很先进，商业有一部分成功，有一部分失败。还有天河城95年开业，17万平方米，也非常旺，现在做的非常好。还有广州率先建起的中华广场，应该说是中国第一个以返租回报的方式获得成功的。还有一个专业街，如果说专业的商业街，就是海映电子城，现在这个公司资产已经超过十亿以上了，他就是做商业街出来的。所以，我觉得在广州说起来确实有很多商业成功的经验。当然，也有很多失败的教训。我刚刚跟卜所长说起来，我95年研究广州物业的时候，可以说那时候我们已经告诉政府地铁是很好的，我们96年研究广州商务房的时候告诉广州商业已经过剩了，政府应该控制，如果不就会出现问题。那时候政府不认为，他觉得开发商有热情开发，何必要制止他呢？结果就造成广州97年、98年、99年大量商业物业空置，甚至不起来。其实，回顾起来，我个人是感受很深刻，因为这个行业我做了很多年。但是，有一点，为什么我们大家都这么关心商业呢？总结两点，因为一个是机会大，价值大，空间大，我们知道所有的地产如果找不到出路，都希望从商业找除了。另外一个它的难度也是很大的，风险大，难度大，还有一个是人才少，经验少，我们对商业地产的认识，特别是开发商，我们都是认识不高的。我自己做开发商十几年，我对商业很了解。很重要的一个问题就是商业跟房地产有一个密切的关系，这两者之间既不可互相代替，也不可以分离。所以，我可以这样说，陈总是商业地产的，但是我相信陈总做地产的话有困难。我是做地产的，让我做商业，我也不敢，因为这是两个不一样的，要合在一起做比较难。所以，我们现在面临的问题就是怎么样把这两个集不可代替，又不可分离的东西变成一个组合体，变成一个可以持续发展的东西。当然，大家知道很多东西，商业地产要经营，要这样做但是，开发商中没有钱怎么开发呢？我连守都守不住，不卖怎么行呢？这时候问题就来了，商业地产说卖掉怎么经营呢？这个矛盾说真的，大家都知道不仅怎么解决它，怎么找到平衡点，我想这是我们今天要做商业地产的人必须正视的，必须面度的。我们可以发现规律，但是不能够违背规律，我们会不断创新，但是一切创新都必须在寻找它的内在规律。这是我的观点，谢谢大家！

　　鲁炳全：谢谢，我们黎总可以说是情绪激昂陈述了他的观点，商业地产投资大，风险大，利润高，难度也大。所以，我们刚才说这是商业运营的高手，这是地产投资的高手，听听我们中国商业地产策划高手，由请我们卜总。

　　卜广顺：大家上午好！说实在的商业太可怕了， 我是一个很小的公司，但是我在全国已经实施的大型都是十几万以上的步行街，Shoppingmall，在上海淮海路策划人，在上海街好几个项目动辄五十亿，几百亿，觉得太疯狂了，疯狂到在整个商业里面谁有钱谁说得算，有很多人懂商业地产。全国非常疯狂，我经常半夜接到很多人的电话，跟我聊一大堆，说你是不能做商业的。由此带来第二个问题，中国因为是过去欠债很多，大家现在都搞商业，而且商业利润比住宅高，从理论上来说。所以，现在大量的资金都投行商业，所以我们的商业建设，我一直说就是一种非洲现象，高产出，低存活。所以，从今天来说，中国662个城市，大概有很多商业建成了，但是都幸福的在那儿孤独的等待。第三个问题，由于我们都在非理性的建商业，我去年在一个城市，这个城市是七十多万人口，但是在短短半年当中，它产出的商业面积是八十万，太可怕了。西方发达国家千人千平米，一人一平米商业面积是合理的，太大的时候，你用什么来放？那么，我们特别是面对很多发展商，就是图大，图规模，把商业做的像恐龙一样的，动辄几十万，我刚才看了一下，好多四层楼五十万、八十万，我是世界最大的商业，我不知道他是怎么做的。那么，他是否知道中国目前为止连农资产品算在一起，一共有多少商品品类？那么，你十万、二十万的这种大的面积，你用多少商品来铺满，要是铺不满的时候，我们说商业是一种扎堆。我们为什么逛商店？我们除了买东西以外，其实人是聚群的，人需要一个舞台，看人，被人看，这是一个生活场景。所以，这种商业正是空的，它没有购买的话，得到可想而知，它会成为什么？它就是我们再造城市垃圾。我先说到这里。

　　鲁炳全：谢谢我们卜总的这一番冷水，我眼前一亮。刚才我们都是来自不同的业态，包括不同的机构，大家也看到在我的身旁现在来了一位非常炯炯有神的专家，也就是我们中国房地产协会副会长顾云昌先生，掌声欢迎顾会长。谈到商业地产，我们难免波及到整个房地产行业。其实商业地产是整个行业当中的一个分支，我是这么理解的。下面，我想顾会长赶的比较及时，就想听听顾会长对商业地产这一年来风风雨雨的一些观点。

　　中国房地产业协会副会长顾云昌：大家好，我来晚了，因为那边有一个会，中国商业地产好象我来晚了一样，来的比较晚。那么，商业地产在中国房地产来说，在统计年报里面有专门一块，商业用房，大概占全国总的开发量的10%左右。如果再加上写字楼总量可能达到15%。那么，从总量上来说，没有像住宅那么大，但是对我们行业的影响，对社会的影响是非常大的。这几年中国商业地产发展的非常迅猛，我们业界流传一句话叫做一铺养三代，是我们宣传的语言。你买了商铺可以养三代，所以这几年在中国各地，如果说投资的话，许多选择了商铺投资，我们房地产开发商过去几年都是搞住宅地产的，现在发现商业地产里面利润很丰厚，所以很多开发商转向搞商业地产。但是，人们可能都知道商业地产的利润率很丰厚，因为同样的一个平方米的房子，一个楼上一个楼下，商业地产的价格可能比住宅地产价格高出三倍，甚至十倍。因为商业地产的计价和住宅地产计价不一样，住宅地产计算价格很大程度上要考虑它的成本，来决定它的价格。而商业地产好象和成本没有关系，同样是一块砖，同样是一个混凝土，为什么它值一千块，商业地产值一万块呢？因为商业地产是由纯利润来决定价格的，而纯利润是所不知道的。所以，这里面就存在着一个未知数，所以人们可以把商业地产的价格炒的很高，脱离它本身的价格。也就是说，它如果有泡沫的话，商业地产是容易出现泡沫的。所以，在北京的一次商业地产论坛会上，我曾经做过这样的比喻，房地产行业是一个利润高，风险大的行业，如果说我们搞地产，搞住宅地产是在江河里面游泳的话，搞商业地产就相当于在海洋当中游泳，很过瘾，但是风险很大，容易沉没的可能比江河里面要大，这是我对中国商业地产的一个比喻。那么，的确中国商业地产还有很大的发展空间，无论从我们现在整个城市不断的扩大，人口的增加，和我们城市改造所需要商业地产进一步发展，或者从人均商用面积来说，我们总体上还没有达到世界先进水平。当然了，有些地方人均商业面积已经更发达国家差不多了。那么，应该说我们业态的变化也需要我们不断的开发新的商业地产来取代旧的商业地产。所以说，商业地产的变数也很大，但是商业地产的风险我刚才也说了是很大的。就全国而言，每年商业地产开发量相当于整个房地产开发量的10-15%。但是，商业地产现在积压的房屋，没有卖掉的房屋，占到整个商品房积压量的20%，也就是说在积压量当中我们是占了差不多四分之一的比重。那么，说明商业地产有相当一部分的积压，全国商品房今年1-10月份，空置房面积是下跌的，只有商业地产空置房面积还在增加。所以，我们要看到我们既面临着机遇，同时也要看到我们的挑战，既要看到里面有丰厚的利润，又要看到里面用可能产生的风险。这就是我想对商业地产做一个简单的评论。

　　鲁炳全：谢谢顾会长，不愧是站在最高峰站行业，用了一组非常准确的数据来概括了我们这个行业。其实刚才我们台下的各位女士和先生们，听了我们台上几位嘉宾的观点，我想首先来了解一下你们现在的问题出来了没有？有问题的请举手。

　　观众提问：我们在一个五十万人口的小城市里面选地的时候，它是在一个十字路口上面的一块地，那么在这个地正交叉的地方，有一个做的非常好的超市和百货，经营了大概五年左右，非常成功，是这个城市里面做好的一个商业物业。那么，政府出让的这块地恰恰是在超市和百货的后面，那么把它包围，就是说这个地把这个商业物业包围了。那么，现在我们要买地的时候存在这样一个问题，就是说这个商业物业做的很好，实际上带动了地块上价值升值。但是，也许因为这个商业物业做的很好，把地的价值抬的非常高。我想问合富的黎总，还有就是陈所长，在开发商做投资的时候，怎样的一个选择是比较合理的，是连商业物业一起买下来，还是说只买地会便宜一些，怎么操作比较合理？这是第一个问题。

　　观众提问：第二个问题，在商业地产开发有几句说的比较多的话，一个是交通功能抑制了商业功能，还有一个是金角银边炒地皮，就是形容选地的时候这样一个规则。我想问一下，两位对这两句商业地产说的比较好的话，有什么见解和想法？

　　黎振伟：举一个例子告诉你，你就清楚了。商业地价很重要，是它周边商业的氛围，如果没有这种氛围，你做新的物业是两回事，中山辅路是广州百年商业老街，但是广州做地铁一号线的时候，政府知道这块地很值钱，就把那些百年老店都拆掉了，把那里全部搬迁了，再买一块地出来地价很高。但是后来这个地块发展商都买下来了，但是结果大部分不能开发。为什么呢？因为已经开发的物业发现价值并没有想象的那么高，因为你打破原来商业氛围的话，价值不是你想象那么高了。所以，结果你如果到广州看一下，都是大城市，还有很多地块空间在里面。有的广场买下来不敢做，因为做的话投入更大，但是产出的物业，已经建成有两个还开不了业。所以，我这个例子可以给你一个启示，就是说我们不要以为这个地价很好，重新开发。因为商业环境的形成是要积累的。但是，开发商这种短期的行为是千万不要破坏原有结构，不断发展。这个其实我们商会地产有一个很大的经验，政府有一个商业中心不要看，因为你买的价值很高，但是重新建设不是这么一回事，所以后来他们也没有选择那里，我觉得他们很明智。

　　鲁炳全：有一个问题请问陈所长，从做住宅到做商业地产的开发商，具体做哪些种类的转变？意思就是我原来是做住宅开发的，现在我要做商业地产开发，想请陈所长告诉他应该做哪一方面的转变。第二个问题，能否举几个失败的案例给我们更多的启示。

　　陈及：从一般的地产开发到商业地产开发需要做一些充分的准备，第一就是你的公司首先在人才上需要有人才的引进，并且成立相关的机构去做这方面的研究，因为商业地产是一个高度复杂的地产形态，它不单纯是一个盖房子的问题，因为它的盖房子是为了投资经营，最后买单的是消费者。所以，它那个环节跟住宅地产简单的市场行为是完全不一样的，它必须有一个相应的结构。如果你的房地产公司问题在这方面动作比较大的话，一定要有相应的机构和人员的匹配，这是其一。其二，我们社会上目前做地产中介研究的人员机构很多，可以委托一些中介的市场调研机构为你的地产开发提供依据。但是，需要补充一点，就是根据我的了解，在我们市场上大量的一些所谓的中介机构做这种商业地产的策划、可行性研究，包括招商引资方案，投资预测等等，真正有实力的这种机构在我看来并不是很多，我也曾经接触了很多这样的机构，跟他们有比较广泛的接触。但是，给我一个基本看法，就是他们缺乏对商业深入具体的理解。所以，有的时候调研在很大程度上往往是属于一种迎合的态度，因为开发商有自己开发意愿，所以会有一套很好的数据和市场发展远景，去支持开发这个观点。但是，在我看来一个好的机构，应该是实事求是，也就是说开发商依赖你，你一定要把开发的利弊陈述清楚，而不应该是依附于开发商或者是老总的决策意识，这里面应该是最大限度为开发商避免它的开发风险，这应该是中介机构的职业道德。所谓失败的案例，我看到了太多，但是我不愿意说它的名字，我举一些具体上区位上的事情，比如说我们在北京的通县有一个盘，这个盘总的开发面积是三十万亩，里面是独立的别墅，根据我们当时的调研计算，这个盘远离通州区的中心，但是里面开发了一个两千米的十字交叉的，是独立的商业楼，组成的商业街。这个商业街不叫街了，是一个独立的。那么，它是12万米，30万米里面它占了12万米，而且都是三层、四层。因此，就是从它的商圈辐射和它的核心商圈支持上讲远远不够的，以至于到今天这个盘还非常的冷静。因为所有人，稍具商业知识的人看到这个情况，肯定不敢去那儿。

　　陈及：在北京市区新兴开发里面，一些炒作非常好的盘，它倒是把这些商业地产，第一步开发商把它变相了，但是后继住户入住以后，在经营不到三个月情况下，基本上就宣告彻底失败。而且，有些前期的目标策划创意非常好的，但是市场定位客群是不存在的，或者说没有实际规模。因此，在北京东城那边也有一个盘，也是几万米，炒作非常好，大量的进入，经营不到三个月左右，现在就是近乎于关门。这是什么意思呢？就是北京其它地方都一样，我走了很多地方，我感觉目前从这个状态来看，存在一个什么呢？就是开发过度。所以，在这里我提出一个忠告，就是在商业地产开发当中，一定要谨慎，开发量不要太大，开发量小的话会形成一个炒作和拍卖的行情，价格会拉起来。而一旦开发过量，价格会下行，得不到你所希望很好的投资回报率。再一个你开发一旦大，你投资风险必然加大。所以，从这个意义上来讲，当我们对这个市场理解不深刻的时候，我们应该是宁小勿大，审慎的原则，下一步我们再根据环境决策开发过程，必须是持有审慎的原则，因为可怕的问题就在于我们所有的房地产开发商都意识到商业地产是一个很好的开发项目，当大家都意识到，并且这么做的时候，这个风险就戏剧性的增加了，这是最可怕的。因此，就是一定要持审慎的态度，再有就是一定要找业内的，理解商业，理解地产的这样一个非常有实力的，能够为开发商客观评估结论的这种中介机构去做这种调研，可以提供一些见解和意见，这是目前在开发商地产里面必须要做的。我们可以看到地产开发呈现专业化分工，而且随着细分越来越深入，提供专业服务，但是一定要选择好的中介机构去做这种调研，才能够避免风险。

　　陈及：我可以举一个例子，我是北京工商大学的，我们曾经四在环路上做了一块，那个地十几万米，没有任何商业开发的实践经验，但是通过一些业内人士找到我们，最后这个盘做的非常成功，以至于五百强的一个跨国公司进入以后，就是一下子购买了它两万米，这两万米把销售价格收回来了，招的都是在国际、国内有影响的经销商。所以，我们后来合作非常好，对我们非常感激，为什么呢？他找到我们做了以后，超过他的预想。我说这个是什么意思呢？中介机构目前是房地产开发商必须要依赖的，大家不要把简单房产开发经验用到商业开发，因为这个在性质上是完全不同的。那么，它跟住宅需求完全不一样。谢谢大家！

　　鲁炳全：谢谢陈所长把这些真功夫说出来，问铜锣湾的陈总，卖给投资者的商铺在经营管理上有什么问题，你是怎么应对？

　　陈智：我首先说明一下，我们公司不是开发商，我们自己是购物中心投资经营商之外，我们还为商业地产提供全程的服务。刚才问到的问题，我们跟几十家房地产开发商合作，我们可以提供一些建议。我先介绍一下我们公司，我们公司主营Shoppingmall，就是购物中心跟大型百货店这样一个公司，我们在全国看到这样的公司，当然在我们提出Shoppingmall这个名词之前，上海跟广州也都一些商业城。但是，他们也都是像购物中心一样的形态。我们公司在正式提出Shoppingmall这个名词之前，他们还是以商业城这样的形态出现，这种Shoppingmall的思想出现。后来，到额Shoppingmall这种思想理念传播到全国之后，形成一种Shoppingmall的浪潮。目前，我们公司在全国有22家Shoppingmall，在27个城市有我们的商业网点，10月24日我们跟北京的一家公司合资，在北京开了一个全国最大的Shoppingmall。这个给北京市民带来了非常大的方便，给这个城市创造了价值。我想很多人都在中央电视台一套、二套、三套、四套、十套看到相关的报道，一个楼层逛三个小时才能逛完。那么，我想现在商业地产开发商所做的事情，跟我们经营Shoppingmall所做的事情正在改变着城市的生活，改变着消费者的生活，提高他们的生活品质，在这方面来说，是这样的。

　　陈智：那么，作为商业地产的开发，我们公司是开发这个产业链，但是我们跟很多开发商也是合作，我们是合作投资。但是，我们自己不进行操作和开发。但是，我们也有很多经验。比如说刚才讲的这个问题，就是说这个商铺，卖出去之后会遇到什么问题，我想这个问题非常多。比如说我们一旦把这个商铺卖出去之后，你对它所经营的这个行业跟经营的业态无法，这是一个非常严重的问题。第二个，你对它开业的时间也是无法控制，这也是非常大的问题。还有就是说因为中国是尊重个人产权的，一旦卖出去之后，这个商铺从严格意义上来讲已经不属于开发商，严格来说开发商没有对它进行这样、那样的调整。这样的话，拿来转租，还是拿来自己经营，这样开发商也是无法控制。这样的话，我想这个问题比如说旁边有一家经营服装的，然后在它的旁边有一家经营五金交电，在五金交电旁边有一家经营海鲜的，假如这样的话你的商业地产项目必然会失败。上个月在另外一个著名的论坛上面，我们也探讨一个问题，其中有一位来自印泥的，虽然这个国家穷，但是他们的购物中心还是比较发达，他们有这样一个案例，有两个开发商在附近都投资了一个大型的购物中心，也是商业地产的项目，由于他们是竞争的关系，所以有其中的一个开发商，在另外一个开发商购物中心里面买一个店铺，在一楼，非常显眼的位置，经营的是棺材，而且这个国家是尊重个人产权的，是没有任何政府可以干预。一开业，就把棺材放进去，结果导致购物中心没有办法开下去，也没有办法做更多的协调，因为是商业竞争的行为。因此，导致了比较严重的后果。我所讲的应该给大家提一个醒，除了这个业态没有办法规划，对它的经营时间没有办法控制，或者是对经营没有办法控制的话应该考虑一个问题，假如两个竞争对手在你购物中心分别买一个大型的店铺，你怎么办？我想应该来思考，按照我的经验怎么解决这个问题呢？可以很好的思考。我们要考虑的问题是，我们要知道上面一小部分是否可控的范围，在整个商业地产里面规范好，即使对客户有大的影响，还有一种就是我们必须返租，但是返租的时间，很多开发商返租三年，也很难保证成功。比如说返租有没有超过十年，我们可以考虑。如果你的返租不超过十年，恐怕保证不了成功。所以，这些可能是我们的一些经验，目前我们北京全国最大的经营购物中心，我们是没有做的，我想只是提供这样一些建议。

　　黎振伟：我是做开发商出身的，刚才说的话题我操作比较多，你说什么商业不能卖，这个东西也不现实。那么，通常我觉得有一个观点，有一个现象大家要明白，商业街，这种传统商业街从古到今也没有说谁称霸，说北京也没有规律哪条路就是卖衣服，其实是集约而成，大家慢慢形成习惯，卖什么东西最赚钱，自然就做这个东西。所以，这里面我觉得作为西方商业街，传统商业街，其实买家，经营者都会知道该做什么东西，不该做什么对象，这是历史形成的，一般来说是不会违背的。现在我们困难的是什么呢？有些商业街很短时间内，一开业马上形成，这就是矛盾的，我们要把过去很多历史形成的东西，要短时间之内做旺，这样开发商一直有政策规划。还有很重要一个，开发商必须要有很强的能力去管理它，去整合它，还要把它做很多的活动，等于把别人用十年、二十年去培养的这种氛围，你要在一年之内，特别是一个月之内做出来，这是我们商业机构可以做到的。但是，现在问题是我们缺少这样有实力的开发商，我们缺少有这样能力整合的开发商，大家都是希望只开发，你们买这个都是很好的，这种我们叫做典型的开发商不成熟，买家不成熟。但是，消费者很成熟，你不旺，他也不去。所以，这一点，我觉得是做商业建筑要明白的东西。还有一点，我觉得做大型商业确实是不能只是卖，我还没有看到大型商场卖什么都经营好，所以返租回报和重要。

　　鲁炳全：谢谢黎总，黎总补充的很好，他感受最深，他觉得不卖也不现实，不租也觉得对不起自己。下面一个问题，近两年来中国商业地产可以说是普遍开花，Shoppingmall、批发城，在各种地段建造，目前我们的城市，我们的区域真的需要那么多商铺吗？这种商铺同质化现象如何应对呢？请问商业地产发展的生命线在哪里？这个问题提的很严肃，是想真正给大家泼冷水。

　　卜广顺：我觉得商业应该从几个方面考虑一下，首先刚才谈的问题到底卖不卖，我觉得假如你定位是Shoppingmall的话，你肯定不能卖，你卖就不是Shoppingmall。因为Shoppingmall里面一个最重要的，跟其它业态分别，就是它是投资、经营、管理三者分立的。还有一个步行街要卖确实有问题，我们考虑问题，很多投资发展商有资金链问题，要回笼开发，卖掉一部分，卖掉产生很大经营管理问题，因为经营管理没有办法管理，而且大的商家，大的品牌根本不跟小业主玩。所以，这个就是我们怎么样开发的问题。首先一点，我觉得从这个问题来说，就是商业要健康的发展，我觉得这个是很重要的，是我们要解决的很重要的问题。

　　卜广顺：第二个问题，开始我们就谈我们做商业地产应该准备什么？我觉得准备很重要的一个问题，就是你的各方面的准备，不仅仅是资金的准备，我觉得是一个理念的准备，我们碰到太多的发展商他做清算，什么东西都是可以的。其实，这是专业化，细分化。那么，你要做商业地产，商业地产在地产里面叫做王冠，跟住宅不一样，住宅是消费品，商业地产是生产资料，要产出和升值。现在我们碰到很多问题，就是很多投资商完全用住宅的理念来做商业，那么商业我们说首先要面前人们对场所的需求，我说的是大的商业，大的Shoppingmall，步行街，要满足人对空间的需求。第二，你要创造街面，也就是说我们创造街面，我们的商业就体现出了价值。第三，你要跟城市建立良好的衔接，也就是你的人流一定是一种巡回系统。第四，就是你的环保，因为我们现在特别做秀，一做就是玻璃的，大家知道一个玻璃的Shoppingmall能源是多少？大家不知道。其实从商业来说，外立面不是很重要，是通过灯光、广告来做。那么，这种能源消耗转嫁到经营者手上。所以，在这方面很重要。另外一个我想还提一个问题，就是当你在做大型商业的时候，你会被政府称为形象工程在主导，你心态发生深刻的变化，你往往不知道你是谁了。所以，关于这个问题，在做大商业的时候少提形象工程。那么，这就告诉我们当你提了很多的时候，我们往往就是豆腐渣工程，真正的垃圾工程出现。所以，现在要很好的把商业引入健康发展。所以，商业生存决定了我们品牌行销，以及文化。所以，我觉得我们人才应该走出去，引进来。所以，我觉得在这方面我们要有很好的认知。还有一点做商业，必须商业策划和商业规划是剥离的，现在我们碰到的好多是省钱、抓时间，然后让规划公司来做整个商业策划。那么，你的风险可大了。因为规划是技术层面的，而商业策划是营销层面的，它考虑的完全不一样。我在上海碰到一个很大的，投57亿，最好的一家公司。我告诉他们你做不起来，很漂亮，但是没有市场，不知道市场在哪里，做什么，谁来经营，我怎么收回我的成本。我说你冻结二十几个亿，资金链发生问题，过去几十年惨淡经营赚的钱全没有了。所以，这就是我们商业现在要发展，刚才说的空话，我们一定要回归到理性，只有理性对待商业发展，我们才能赚回更大的成本。谢谢！

　　鲁炳全：其实卜总最后说的一句话我们一定要理性，不要疯狂，疯狂很可能就会痴狂，痴狂就会痴呆，最后这个苦还要自己受。下面有一个政策性的问题，这个问题顾会长回答比较好。按照新的规定，房产返租不允许，请问售出后的商业项目如何组织盘货，以达到预期商业项目定位目标。实际上售后返租是否真的被允许吗？

　　顾云昌：关于售后返租问题的确是大家争论的焦点，实际上我们很多商业地产，你说不光售后返租不现实，如果说明目张胆搞售后返租，有人指控你，受到政府干预。就好象我们现在搞经济型住房一样，卖给收入中低家庭，但是有很多不是中低收入家庭也买了房子，政策法规碰到了矛盾。我们很多开发商都在运作，看你怎么运作，你明目张胆打出售后返租，当然不允许。但是，实际上搞一个经营公司，我们资金有一个互相制约，也一个签约，有一个协定，我代理出租是可以的，规定开发商帮你出租也是可以的，我成立经营公司来帮你出租，帮你经营，这是可以的，不存在售后返祖问题。所以，实际上都是可以有这么一种形式。我有一个出租公司，租赁公司，专门来管理，我承诺你多少。另外，我听到的声音一般两年、三年，从经营者希望是十年，我看我们商会组织一个说是十年，作为一个经营者两年、三年看不出效果，十年的返租，或者说十年的经营，才能把商业地产系统搞起来，应该是长期的工作，我是这么理解的。我们寻找模式。刚才提了一个问题，实际上涉及到商业地产融资问题，因为中国到目前为止还没有投资基金这个法规，实际上在国外投资者都是通过基金的办法来投资商业用房的，就是证券化的办法，基金的办法，这是合理合法的。我这个商业物业卖给谁，谁来投资？由基金投资，我们个人投资参加基金，由基金去投资，这个基金资金就循环起来了。

　　顾云昌：我想我们中国商业地产发展目标应该是这样的，因为现在是没有融资渠道情况下，开发商资金量不够，只有去卖。当然，现在如果资金实力雄厚，最好的办法就是说半卖出租，绝对不是50%，一部分租，一部分卖，自己保留一部分物业，同时卖掉一部分，出租、出售相结合。那么，有的开发商告诉我做的很好，把差的物流留下，好的物业卖掉，体现诚信。就是说差的物业买了，善待投资者，实际上就是善待他，或者说差的物业出售以后，可以组织大家一起投资经营改造，把商业物业改造成新的业态要求，这些做法都值得大家去考虑的。就是因为这个商业，我们商业比较年轻，我们资金融资渠道不流通，中国商业地产界缺少既懂地产，又懂商业的两栖动物。商业地产开发有两条必须记住，第一条先商业后地产，不要先地产后商业，一定要把商业地产的定位，将来国家马上要出台商业网点规划的条例，我们根据这个重点条例搞开发。那么，开发当中一定要搞商业调查，刚才我们所长提到了请专门的商业公司，调查队伍来帮我们做，千万不能省了这个钱，策划很重要，商业调查很重要，做好的基础上，一边开发，一边开始招商，很重要。如果招商没有，光有地产开发就是失败的。第二条，刚才提到的Shoppingmall也好，现代物业也好，我认为商业地产的发展一定要因地制宜，因为现代物业是随着经济、人均收入水平提高而改变的，如果人均收入水平八百元，一千美元下还是做百货为主了，像上海五千美元了，经济发达了，Shoppingmall，或者是好的一点物业可以做。所以，不要盲从，上海搞了一个Shoppingmall，北京、广州就跟从，这个不要盲从，要根据当地的经济水平来做。大家知道Shoppingmall，是集购物、休闲、餐饮、娱乐等为一体一个大的商业中心，人们现在生活水平提高了，不光买东西，要享受，要休闲，要有消费时间，需要有一个大mall来做，一个小商城不需要这些东西。因此，一定要跟经济水平相吻合。谢谢！

　　鲁炳全：谢谢顾会长，我这个临时主持人也回答一下问题。有一位朋友问我说开发商在开发商业街的时候一般都出一个主题，比如说女人街，新天地，在销售过程当中如出售产权，就会存在一定程度上失去了对主题的掌控，如果出租又不能迅速回款，如何解决这一矛盾。其实，刚才提的这个问题，应该是目前商业地产现有的操作模式下一个普遍存在的问题。而且，也是很多商业地产项目哄动一时，草草收尾的结果。就像很多步行街最后变成了“不行街”一样，所以一这个问题解决的方案就是原则，什么是原则呢？也就是说我们在这个商业项目早期市场定位的时候，作为一种特色项目定位，这就是一种原则。那么，这个特色街定位原则是依赖于什么组成呢？是依赖于商业街业态组合原则来组成的。那么，这个业态组合比如说新天地，昨天晚上我还去了新天地，确实很火爆。那么，新天地业态的组合，就划分的非常清晰。那么，这个业态组合无论现在是在特色商业街当中，还是在我们社区商业街当中都会遇到这个问题。在一条女人街当中，大家一听这个主题就知道卖女人用品。实际上在卖过程当中还有男人用品，还有部分儿童用品，那么这三种业态，就是这种商业业态的细分以后的组合，到底是女人用品占多少比重？男人用品占多少比重？儿童用品占多少比重？这就是取决于在出售或者是出租商铺时的原则，所以开发商是要有原则的。如果你只是基于把这个商品推出去，只要你出钱，我就给你，最终的结果原来我定的女人用品80%，男人用品5%，儿童用品15%，结果造成了倒挂，甚至就乱了套，最终女人街不是女人去的地方。那么，一这个所以说商业特色街要想使原有商业定位得以保持，就必须要求我们开发商在出售或者是出租物业的时候要坚持我们当初市场定位的原则，而不能够见钱眼红，见利眼开，最后丧失了我们原则。所以，包括我们在社区的商业当中，有一位同志问同样的问题，我们在社区里面建商业，到底是两层好，还是三层好，我觉得这个问题问的不太高明，为什么？我们认为商业街的层数，商铺的层数，包括商铺的面积不能简单用一种数据来描述，因为所有东西都是基于你对这个商业的功能，以及商圈基础来定。你刚才问两层好，还是三层好，我想问你这个社区总体开发面积有多大，在一公里之内，甚至到五公里之内有多少居住人口。你只有把商圈基础数据告诉我，我才能回答你贼个问题。所以，我们在确定一个商业项目定位的时候，就像刚才我们诸位专家说的，前期的策划是非常重要，那么前期的策划重什么？重两个字，调研，调研的结果是什么？也是两个字，定位。这是我回答的问题。

　　下面一个问题仍然是问铜锣湾的，请问是不是每各城市都需要Shoppingmall呢？铜锣湾的推广、购物中心进入各个城市会有什么要求？

　　陈智：是不是每各城市都需要Shoppingmall呢？这个话题还真是非常有意思的话题。因为Shoppingmall这种业态首先兴起于美国，这样一种商业业态是跟整个国家整体经济发展水平提升有关系，跟整个消费者的可支配收入的增加有关系，跟他们目前消费文化有关系。但是，有一点可以肯定的就是说Shoppingmall将改变国家的商业面貌，改变城市的品味，提升人民生活品质，这是肯定的。所以，一个国家是必须需要这样集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的这样一种新型的购物中心。我想在这个层面上，就是普通的层面上来讲已经是非常需要，市民原来对商业需求是一种物质需求型的，一种简单需求的。所以说，原来有一些传统的百货，还有大卖场，超市，这样的商业形态。由于他们的生活还不足以去到一个商场里面做一种精神的享受，跟其它的需求，更多的对商业的需求是一种我需要买锅碗瓢盆，和其它日用品，我就去。但是，现在情况不一样了，现在中国人可以自己买房，买车，有固定的职业，在这种情况下，他们对商业的需求就是有需求很多新的附加值这样一些需要。比如说我们在商场里面，除了刚才讲的，我们可以休闲，可以运动，还可以听音乐，看表演、聚会，还有展览等等，这样一些新的功能可以在商业场所里面出现。那么，我的观点非常明确，一个经济水平已经达到一定程度的城市必须需要Shoppingmall，对我们铜锣湾来讲，我们基本选择的标准就是说如果一个城市它的市区人口达到65万以上这样一些城市，我们是可以考虑在那的地方设一个Shoppingmall的。还有它的年GDP达到700亿以上的城市，我们可以考虑在那里开一到两个购物中心，这是可以的，我们基本选择的标准。当然，我们还有其它的指标，就是人均GDP怎么样，人均可支配收入怎么样，这些也是我们选择的标准。当然，有一点就是说我们通常这个大标准是这样的，我有一个观点是说Shoppingmall在改变中国，Shoppingmall在改变我们的生活，这是全中国需要的。它除了解决我们消费者的需求之外，还有一点很重要的，Shoppingmall在改变中国的经济，在拉动中国经济，怎么讲呢？原来我们是传统的百货商场或者是超市，不足以培养我们中国本土很多商业品牌，比如说我们餐厅品牌，我们咖啡厅品牌，我们娱乐品牌，还有其它高档服装品牌，都不足以在一些低档的，传统的品牌在超市里面培养出来。在这种情况下，如果中国不出现新型的Shoppingmall，必然会和中国本土商业品牌处于一种发展低的阶段。随着WTO的加入，会导致外国大量商业品牌困难，会扼杀中国商业品牌的成长。所以，我觉得从这个层面来说，有非常深远的意义。

　　鲁炳全：其实陈总说来说去还是需要每个城市都需要建Shoppingmall，请问黎总，前不久开始实施的大型商业地产的论证制度，想问一下黎总在实践当中这个制度是怎么样实施的？第一，政府是否有为公众提供信息共享平台。第二，论证会参与者的组成是什么？第三，论证项目是否可行的标准是什么？

　　黎振伟：其实，我觉得中国现在政府意识到的问题，确实是一个好的现象。但是，问题是现在怎么操作这里呢？我就是感觉政府目前还很难操作。因为我觉得政府首先对商业的规划通常是滞后的，另外它对商业发展其实也是不够的。同时，又有政府领导，想发展经济，又要科学的管理形式，这一点上应该说我们政府这方面做的是不够的。那么，你没有这种基础的话，你怎么论证它呢？那么，很容易就会被一些主观的，甚至一些不太专业的意见。我在广州做的大型项目向政府汇报，包括广州当时做整个商业的改造，我们当时请建委统筹，最大的问题就是我们这些听政的时候会遇到很多不同专业管理部门，这个部门本身缺乏沟通，他们又没有一个很好的标准。所以，结果很多项目是这样的。我那天在北京开会的时候，商业是这样的，从我的观点来看责任还是在政府。那么，现在说怎么执行，我感觉还是要努力，特别是我们现在面临着要发展，又要控制。那么，暂时还没有看到比较有效的办法。

　　鲁炳全：谢谢黎总，下面有一个问题问陈所长，我公司在山东省省会城市，济南老城区核心商圈开发了一条长500米的商业街，大约是五万平米，计划商业业态有咖啡、酒吧、餐饮、珠宝、名品、休闲、健身、儿童娱乐中心，请问商业街业态是单纯一些好呢？还是丰富一些好呢？这是第一个问题，第二个问题，租售比例应该控制在多少比较合适？第三个问题，上述综合业态能形成良性的互补吗？

　　陈及：关于商业街项目，我觉得在这个会上我可能三言两语不好回答你，因为第一我不了解你周边的情况，你单独去讲你的商业街，而你商业街和这个区域里面其它街的关系需要探讨。因为你不是故意存在的，距你这个业态比重也需要从你整个盘面上去看，然后才能看看你能不能有一个差异化的东西出来。我觉得商业街至于它是一个多业态，还是专业态，还是特色街，这个都需要在你整体区域，乃至于这个区域在山东省济南市地位当中去评估，这实际上是一个很大工作量的调研和市场的分析。但是，总的来看就是说应该是有特色，所谓特色就是我刚才讲的在总体上必须有调研，是你有，或者是你的能力很强，别人很弱，这样才能使商业街得到一个发展的很好的起点，并且在未来成长当中也很好。至于租售比例，我看是这样的，实际上你能不能控制，如果你租比例过大，实际上就存在着人家是所有者，人家想经营什么你在事实上很难控制，那么就使得你事先构造的业态组合最后遇到问题。所以说，这个问题也没有一个简单的答案，因为我们讲了我们任何一个市场都是在一个具体的经济社会条件下的市场，在这个市场里面，有它切合实际的一个符合需要，又能够满足未来成长的这样一个客观的一种经营管理的路数或者叫模式。所以，我不能够很好回答你这个问题，是由于我对你这条街所有情况完全是一无所知的。你刚才讲的认证制度，实际上是这样的，这个认证制度是取决于国外经验，叫做需求审查，这个审查是从法国学过来的，是为了规避商业街和大型零售企业过分的侵入，造成过度竞争。那么，一般的审查，过去政府在这儿仅仅是审查委员会，需要同行企业、消费者、业内专家，包括这方面的权威，是有这样的一个评估机构去确定。像刚才讲的济南商业街能不能够做，评估的标准就是你是不是恶化了现成的商业环境，是不是由于这个导致了小企业破产，加剧了当地的失业。这个是从社会来讲的，是增加就业，而不是增加失业，保护适宜的竞争环境，不让竞争环境恶化，是全靠社会方方面面阶层、机构需求的评估机构。这个意图就在于使得我们目前过度发展的状态能够得到一个调整。谢谢大家！

　　黎振伟：谢谢。我补充一下，如果通常你在很成熟的区域做很综合的，但是在远一点地方不要综合，要专业街。还有一点，越复合的东西越难，越专业的东西越简单。

　　鲁炳全：陈所长，后面还有一个问题，涉及到你、我，还有卜先生，介绍几家商业结构。那么，我们进入下面一个问题，请问陈总和顾会长，地产划拨方式取得的土地在商业地产开发当中对商铺在使用年限上有哪些明确的规定？比如有提供四十年使用权的做何解释？

　　顾云昌：商业地产划拨土地变成批租土地，要补交土地出让金，原来旧城改造，划拨土地无限期使用的，现在变成经营型用地，商用用地七十年，商铺用地四十年，综合用地五十年，如果单纯商铺是四十年，如果底商业时间长一点，专门商铺时间短一些。具体可以跟政府协商。

　　鲁炳全：谢谢顾会长，卜先生有一个问题，在华北地区有一家专门做高档家具建材大型商业集团，叫红星家具集团，卖场每个都是十万平米以上，在上海准备扩大到四十万平米，运作模式对顾客采用商场化管理。所以，首先推出了商场化管理，对商家是按照市场化的方式来运作。所谓市场化方式就是说把这种自己做大的商场然后对外招商，也就是说除了自己用一部分之外，其它的一部分按照市场运作去招商。统一经营的管理方式，请问风险有多大？会不会难以长久生存？

　　卜广顺：不会的，现在大家都在做概念，概念一定要有东西支撑，有多少可以量化的东西，这是很关键的问题。否则的话你这样做，用什么来保证它？比如说我们现在知道很多东西，现在十年经营权给你，你用什么保证，谈到一个返租的问题也是这样。那么，你现在是拿这个做例子，商业三年的时候是很简单的，举一个例子姚明现在很牛，但是他在三岁的时候不会打球，关键在于怎么培育他。开发商由于一般都是很单纯的卖地，像国外要做商业的话，你的总投资，20-30%以及你的利润20%，你是要拿出来做市场的，你要把它慢慢给企业。怎么说呢？做市场就是生地和熟地是两重天。前两年上海经营非常好的，港汇购物中心，前三年怎么做过来的？现在非常牛，一个平米物业管理费七十元，没有一个拖欠。所以，上海这么大的城市，一家红星美凯龙四十万，六十万也可以，但是要有一个定位，你到底是以零售为主的，还是以批发为主的市场。前天有一家公司来招，也是红星美凯龙的，在曹安路，我说曹安路是整个上海过去第一大动脉，到江苏第一站。那么，这块地方就是一个商家，你说前几年上海的零售业收入最高的是黄埔区，现在这几年都是浦东区。所以大卖场都在那儿，一个新地产也是四、五十万平米，我现在接的项目是做八十万平米一个电子城，太可怕了，往下走，走到国际汽车城，那是六十五平方公里。没有问题，这个可以再做。关键你的整合能力，你的吸纳力，你肯定是以一个批发为主体的，否则的话我们说你不做汽车的话，汽车保有量是多少。你一定要考虑你这个商圈，它的基本的经济结构，它的人员的结构，把这些问题考虑好了，你的定位清楚了，我觉得像这种大卖场是可以做好的。反过来再说一点，大卖场，就是我们说生地你推出的时候，其实没有导向力。所以，一开始的时候，你可能粗放型的定位是可行的，你要很精确的明确做家具城，但是你的主题一定要清楚，其它的业态理念要清楚，你知道这个市场本身有一种天生的调节，所以我们经常说先铺满然后再调，再精确走到你想走到的路子。所以，在这方面我们一定要认识到，一块生地的培育，一块生地要达到你经营的目标，我觉得是这样的，是一步一步走过来的。包括我们现在整个商业，从过去整个单一的，就是功能至上的，买卖关系到来这种人性然后大的商业就到了更高的一个层面，就成为城市的中心，是一步一步来的，也就是我们说为什么一个一个推出。

　　鲁炳全：谢谢卜总，有一个问题，商业地产出售后会有很多问题，但是总体租赁当中如何解决开发商资金问题？黎总回答一下。

　　黎振伟：如果总体出租以后，广州中环广场就是有的没有卖，是由大的地产，广东省政府组成的，刚才说的珠江世贸大厦是广州第一个比较大的商城，把投资卖掉之后，商业返回来，前面长期投资，后面收益，是这样的做法。刚才顾会长说的一点，基金确实是一个渠道，但是我也曾经跟很多国外基金去做，问题是这种基金选择开发商专业程度是非常高的。为什么现在还这样做呢？我看很少外国基金在外国做商业呢？因为他们还没有发现哪些真正是很专业的商业的发展商，他做不了这个。像新加坡政府邮局，有几百亿美元，利息一年才1-2%，大家谈到选择项目非常容易，他们有地产，我们跟他们做一个四十万平米的商业，是分布卖的。但是，他们找基金，都是这样做的。我觉得还得培养我们企业的实力。另外，就是解决你开发的物业，卖的的怎么收回投资，就是业态要多种形式。

　　鲁炳全：谢谢黎总，其实我补充一下，现在做商业地产也好，做地产项目，不是说商业地产面临资金问题，所有地产项目都面临资金问题。前面顾会长也说了到目前为止中国还没有一支成熟的用于房地产投资的专业基金，这是我们目前中国地产界所面临的一个困难。而国家宏观政策，在银行信贷方面做出了很多约束，也就是说新的资金渠道没有来，原来套现的渠道又被卡死。所以，面临一种在夹缝生存的状况。应该说整体出租，就我们以往推动的案例来说，它的关键是分两个部分来看资金，第一个是前期，第二个是在后期，前期的资金，那么我想赞同黎总的说法，要有实力，所谓的实力通常应该在至少保持有30%的启动资金。那么，你才可以做这个项目。那么，另外的70%呢？应该主要是靠产权的包装，以及产权的套现来实现。那么，这个说起来话就长了，我希望有机会到台下，或者是论坛结束以后可以跟各位专家保持热线沟通。

　　黎振伟：我补充一下，我们现在做销售是有带产权，带租约的出售，这种在广州做的比较多，这也是一种模式，先让承包租，租了三年之后我再带产权跟租约出售，这也是一种办法。但是，你那个两年，你那个三年一定要熬过，如果熬不过，就不要做商业地产。

　　陈及：关于资金，现在大家说有钱才能玩，现在人民币面临压力，美元肯定疲软，现在不少资金往中国蠢蠢欲动，举一个例子，现金中国还是有的，大连有一个宏大地产，当时整个战略，包括从地产商业化走向商业，是罗斯福天津国际一个中心，已经建成，12月底开业。你要吸引基金的话，当时建了一个楼盘是28.8万平方米，是一个商务楼，就像他讲的我们要有自己的30%。所以，有的一个平米都不卖，那么罗斯福在美国是非常有名的代表。所以，这个是罗斯福天津国际。那么，当时做战略的时候是这样做的，当时是一个叫宏大集团，一个好的名称很重要，因为它过去是这样自己出来做的很好，企业名称叫大连城市建筑集团，我说你这两个名称放在外面去，一定会赚很多钱。所以，大家在这方面应该还是要继续努力，其实基金是可以慢慢来。当我们商业回归理性的时候，基金一定可以。包括有的前几个月已经降好了，十几万平米，一个平米建的很好，要找基金，最近基金三、四家都在谈。所以，刚开始泼了一些冷水，现在要有一些利好消息。

　　鲁炳全：谢谢，由于时间关系最后一个问题给黎总。请问合富辉煌的黎总，贵公司作为唯一一家在内地上市的香港合作公司，贵公司选择开发商合作标准是什么？

　　黎振伟：我们做服务业我们是希望双赢，同时我们希望每做成一个项目也推动行业发展，我们今天选择很多品牌开发商，像万科、金地都是我们服务客户。同时，我们希望选择一下两种，一种是很专业的开发商，我们选择做这个，一种是有这种实力投资，但是缺乏专业，我们也可以利用我的专业帮他提升。但是，有一点我们不能选择暴发户，也不能选择一些没有实力，通过炒作，今天的时代过去，我想我们大家都很务实看待这个市场。那么，对市场负责，对我们的客户负责，还有对我们这个行业负责。我觉得我们会选择这样的开发商。

　　顾云昌：我补充一点，告诉大家一个信息，在3号馆今天一天在举办房地产服务业的论坛，合富辉煌等等著名的营销代理商、服务商开论坛，会议结束以后大家可以去听听。

　　鲁炳全：由于时间的关系，我想听了我们台上几位嘉宾以及各位的问题，现在也该到了我们做小节的时候了。下午还有下半场，下半场是未来怎么办？上午我们谈的是以往我们怎么做。那么，我想通过几位专家精彩回答问题，包括我们底下一些非常具有操作性的问题，我作为主持人来做几点小节。第一点，中国的商业地产明天会比今天更好吗？留到下午。第二点，中国的商业地产投资商，也就是投资主体，或者说特的开发商是地产商是最佳的投资人，还是大型的商业企业，运营商是最佳的投资人？第三点，中国的商业地产在前期调研，对策划专业机构的依赖性到底有多少？这是我们上午论坛已经把三个问题做了答案，答案在哪里，在你我心中。谢谢各位的参与，今天上午的论坛到此结束，谢谢！