12月3日，在2004中国住交会“2004长三角地区发展机遇与创造论坛”现场，亚洲博鳌论坛秘书长龙永图等多位嘉宾出席，以下为嘉宾发言实录：

　　主持人：各位领导、各位来宾，下午好！感谢各位参加由中国住交会组委会和中国长三角房地产发展论坛组委会共同组织的本次论坛。我是扬子晚报房地产主编。在此，我代表本次论坛的主办及承办方向各位领导以及嘉宾的到来表示热烈的欢迎。众所周知，以上海为龙头的长三角地区，目前正在成为国内乃至国际经济产业资本所关注的热点区域，长三角正在面临着前所未有的发展机遇，作为长三角地区发展的重要组成部分，房地产扮演着极其重要的角色，具有广泛影响的中国住交会首次移师上海，也从一个侧面反映了长三角地产的成长与崛起，长三角地产所面临的课题同样值得深刻的思考。中国长三角房地产发展论坛就是在这样的背景下于2004年初应运而生，在此之前，我们已经成功组织了三场不同类型的活动，本次与中国住交会组委会联合发起的论坛，将主题确定为长三角地产发展机遇与创造，并有幸邀请到诸多重量级的专家、学者、以及企业领袖参与讨论，我相信他们一定能够描绘出长三角房地产的灿烂前景。接下来我非常荣幸地宣布，原国家外贸部副部长、现亚洲博鳌论坛秘书长龙永图先生也应邀出席本次论坛，龙永图先生对全球化背景下中国经济以及社会发展有着深刻而独到的理解与认识，我们首先有请龙永图先生做专题发言。

　　龙永图：今天非常高兴能够参加这样一个关于房地产方面的论坛，应该说参加了成百上千个论坛，我还是第一次参加有关房地产的论坛，应该说这方面我还是外行。但是我研究西方的经济，而且在整个西方经济发展过程当中，从消费的角度来讲，房地产和汽车始终是推动一个国家经济发展的两个最重要的动力。今天早上有位记者问，中国的房地产能不能够再推动中国经济发展20年，我说可以再加个10倍，推动中国经济发展200年。因为这是人们的基本需求，也是为历史所证明的一件事情。在中国参加入世谈判的时候我们花了很大精力来谈汽车产业，当时觉得汽车产业是事关国计民生的重要产业，随着入世以后，中国的汽车产业发生了重大的变化，而且让我感到兴奋的是，出现了一批我们老百姓能够买得起的低价位的汽车。应该说中国的入世对中国汽车产业的发展特别是对我们老百姓能够真正买到汽车起到了很重大的作用，这使我感到非常欣慰。但是在我目睹我们的房地产发生了很大变化，有了很大发展的时候，还是感到在住房的问题上还没有根本地改变我们老百姓能够买到住房，或者是住上一个象样的房子这样一个时代，这也使我感到很不安。所以我觉得对于房地产的问题不仅仅要开这样一些研讨会，而且要很好地研究一下在经济全球化的形势之下怎么能够解决我们老百姓房子的问题，怎么样能够解决房地产真正推动中国经济发展的问题。在解决这些问题的时候我没有现成的答案，因为我不懂房地产，但是我们的房地产产业和其他产业一样，都应该从当前整个国内国际经济的大的趋势来研究这个问题。

　　龙永图：我们中国经济现在面临着两个大的趋势，我认为主要是两个大转移的趋势。第一个趋势就是全球产业向中国的大转移这个趋势，也就是大家所知道的中国成了全球投资的一个热地，由于中国的市场广大，由于中国劳动力的素质特别是劳动力成本的低廉，使得全球产业向中国的大转移的趋势已经出现了一个不可逆转的这样一个态势，我们中国吸引的外资每年以20%、30%、40%这样的速度在发展，我认为这是我们大家在研究任何一个产业的时候都应该注意的一个大的趋势，就是全球产业向中国大转移的趋势。

　　第二个趋势，农村人口向城市大转移的趋势。现在我们在讲中国新型工业化，中国新型工业化的道路实际上就是中国城市化的道路，特别是农村人口向城市大转移的这个趋势，这个趋势能不能够继续下去，我们能不能够成功地转移，比如说每年2500万到3000万农村人口，在今后十年里面，解决1.2亿到1.5亿的农村劳动力转移到城市这样一个大的问题，决定了今后我们中国经济的成败。所以我们在研究任何产业的时候，包括研究房地产产业的时候，我们要记住这两个大的趋势，在这两个大的趋势的背景之下来讨论我们的产业发展问题。

　　龙永图：在这两个大转移的背景之下我们来谈一谈长江三角洲的问题。首先第一大转移，现在长江三角洲已经成为全球产业大转移到中国来的最集中的地方，从长江三角洲到珠江三角洲到环渤海地区这三个重要的城市带已经吸引了90%以上的外资，也就是说全球产业向中国大转移的重点地区就是在这几个地区，特别是在长三角，所以长三角完全是集中地反映了这次全球大转移的这样一种趋势。

　　第二，城市化在长三角的发展也非常快，可以说以上海为中心的这样一个城市化的发展速度，在很大程度上将决定长三角经济在全国的作用，所以长三角在这样一个背景之下就成为了我们现在面临的两个大转移的这样一个中心地带。

　　龙永图：这两个大转移和房地产有什么关系呢？因为全球产业对中国的大转移就是对长三角的大转移，就形成了产业的集聚，形成了产业链在长三角的重新布局。由于产业的集聚，已然带来经济的集聚，而经济的集聚已然带来城市建设的蓬勃发展，也就是说产业的集聚，决定了整个城市化进程的速度，而城市化进程的速度又决定了房地产发展的空间有多大。所以从这样一个角度讲，小平同志那句话，发展是硬道理，这个地区全球产业大转移的目的地这样一个地位不变，那么在这个地区发展房地产就必然有广阔的前景，必然有广阔的空间，这一点是毫无疑义的。

　　第二，农村人口向城市的大转移。这样就使得长三角成为农村人口包括全国的农村人口转移的一个目的地，所以长三角的房地产的发展并不是为了仅仅满足于长三角地区的发展，而是为了满足于全国人口，特别是来自全国的农村人口向长三角转移的这样一个大的趋势，所以从这样一个角度来看，确实我觉得长三角地区是一个经济集聚地区、是一个人口集聚的地区，这两个集聚就给我们整个房地产的事业带来了广阔的发展前景，不管有着什么样的曲折，我们在研究战略问题的时候，主要从中期和长期的趋势来看，所以从这两个大趋势来看，我认为长三角的房地产的发展具有广阔的前景。

　　龙永图：今天在这样一个房地产的论坛上，我想讲一讲我们认为或者说我认为房地产的发展方向。

　　我认为它第一个是要服务于由于产业集聚而产生的大城市带的房地产需求。因为产业的集聚带来极大的房地产的需求，在这样一个巨大需求的背后就有房地产的极为重要的作用，所以在这个问题上我觉得我们房地产事业的第一要素或者说第一个重要的目的，就是为长三角成为产业集聚的地区这样一个大的目的服务。

　　第二就是要为从农村转移到城市来的成千成万的新的城市居民服务。我们现在讲的城市化，更多的讲的是土地的城市化，农田变成城市，但是我们现在必须解决的问题，是要把农村的人口变成城市的居民，这才是真正的城市化，我们现在不能够再看到9000万个农民工，仍然是所谓的流动人口，仍然是所谓的农民工，我们现在面临的最重大的历史任务是怎么样把这9000万个农民工变成城市居民，这也是我们房地产业的巨大历史责任所在。我觉得我们的房地产界的朋友们应该很好地研究一下怎么样来解决这个历史性的课题，就是把1亿个来自农村的流动人口变成城市居民，怎么样在这样一个历史进程当中发挥我们房地产事业的历史性的作用，我认为这是在我们中国整个经济进程当中房地产事业可以发挥的最大的作用。我觉得解决这样一个问题是非常非常困难的问题，我至今没有看到解决这个问题的具体办法。所以我建议我们的房地产论坛研究一下，怎么样解决，把进城打工的劳动者变成城市居民的问题，怎么样在他们的安居乐业的问题上、居住的问题上解决他们成为城市居民的问题，我认为解决了这个大的问题，我们房地产事业对于整个国家经济的发展、对于社会的进步可以说是功不可没。应该说我们很多的房地产开发商在过去的几年积累了大量的财富，我认为现在是他们回馈社会的时候了，我觉得我们过去看到的一些房地产商的发展，当然也有很多是一步一步发展起来的，但是确实有很多是依靠合法的、非法的、半合法的手段进行了自己的原始积累，我觉得我们今天没有必要追究这些历史，但是今天应该有这些社会良知和社会责任来解决这样的社会问题。如果他们只是建造一幢一幢的别墅，我觉得他们就没有社会的良性和社会的责任。我们在入世谈判的时候最关注的就是涉及到国计民生的问题，但是住房问题确确实实是涉及到国计民生的最重要的问题之一，而在过去我觉得我们对这一点的关注太少了，我们社会的关注太少了。所以我在这里呼吁，我们那些房地产的开发商，把他们的注意力放到这方面来，我认为这是他们对我们中国当前社会进步的一个最重要的贡献，因为没有中国的城市化，就没有中国的现代化、工业化，也谈不上中国变成一个国际上的强国问题，所以我想在这个问题上讲得更多一点。

　　龙永图：第三，他们当然也要为我们中国走向小康社会，逐渐富裕起来服务。因为现在我们的城市实在是太拥挤了，我们肯定有相当一部分人将拥有第二处、第三处房子，从拥挤的城市向更远的城市带、更远的郊区转移，这个转移对于我们整个城市带的发展具有相当重大的意义。他们能不能从这方面赚到的利润来补贴一下为这些进城打工的农民工建造一些比较廉价但同时又是高质量的房子来提供一点贡献呢。我觉得我们现在房地产确实面临很多的问题，我们要使房地产真正变成一个阳光事物，变成一个真正透明的事物，变成一个大家都关注的事物，变成一个老百姓都认为这个事业是充满着阳光、充满着廉洁、充满着正义、充满着公平的地方，我们要消除很多老百姓认为这个地方是充满了黑暗、充满了腐败、充满了权钱交易的地方。

　　我今天是第一次到房地产论坛讲话，我对房地产的事情并不清楚，但是我认为作为一个中国公民，当老百姓摆脱了贫困的时候，特别是我们的农民工摆脱了贫困的时候，特别是我们的农民进城，我们要想到这一部分群众，因为解决三农问题，解决农村的问题，根本思路是把农村转移问题，而转移出来是我们国家今后几十年面临的最重大的挑战，我希望我们的房地产开发商，我希望我们的房地产事业，能为这样一个历史性的转移作出自己的贡献。 谢谢大家！

　　主持人：感谢龙部长。下面进入本次论坛的主题对话环节，我们将围绕两个话题做上半场与下半场的对话与交流。上半场的话题是国际化背景下长三角地产的发展思路与创新。有请上半场主持人南京垠坤代理机构首席策划汤威先生。

　　汤威：下面请出上半场的对话嘉宾。他们是中国房协城市开发专业委员会秘书长王平，南京浙商投资公司总经理张国安，上海绿地集团总裁张玉良，SOHO中国董事长潘石屹，美国龙安建筑规划设计顾问有限公司总裁饶及人。

　　首先非常荣幸主持这样一个房地产对话，刚才龙部长讲了，这是他第一次参加房地产论坛，可能这也是龙部长第一次参加房地产的对话。刚刚龙部长的讲话我们听到了以后感到非常兴奋，确实长三角走在了中国经济发展的前沿，也走在中国房地产发展的前沿，我们今天上半场的题目是国际化背景下长三角地产的思路创新。这个话题听起来比较耳熟，但是我想在不同的时间、不同的地点、不同的嘉宾身上他们可以谈出不同的新颖的观点。首先我有必要向大家描述一下长三角这样一个概念，现在所谈的长三角，更多的是经济意义上的长三角，它是指由上海以及江苏的八个城市、浙江的六个城市共同组成的这样一个经济圈，这个经济圈占全国1%的土地，6%的人口，但是它对全国GDP和财政收入的贡献却有将近20%，我想这样一个区域无论是在中国还是在世界上都是非常受关注的区域，我们今天坐在这样一个会场，坐在长三角龙头，坐在地产节论坛上来谈话国际化谈感想，我想各位嘉宾都会有很多的感想。首先我们把话筒交给潘石屹先生，刚刚龙部长谈到了开发商的社会良知和责任问题，不可否认在国际化的背景下长三角的角色是非常重要和关键的，我想您可以结合一下龙部长刚刚谈到的观点以及您的体会谈一谈您作为开发商怎么理解这个话题。

　　潘石屹：龙部长刚刚谈了房地产发展商在一开始创业的过程中，有的时候可能是些灰色地段甚至是靠违法手段取得的收入，我想在这边做一个回应，为什么会有这样的呢？而且我们看到的也是这样一个事实呢？不光是龙部长这样说，所有的电视剧里面房地产发展商全是反面人物没有一个正面人物，除了我演的以外，我觉得有一个最根本的问题，就是我们的土地，做房地产一个最基本的产品没有透明交易，多少年来黑箱交易。假如我是开餐馆的，我从市场买来肉和米面，靠我的技术来给大家做出好吃的菜，市场就会尊重，就会来到我的餐馆吃饭。我如果是个服装厂，我按照市场价格很公平地取得面料，我做出的衣服好市场就会追捧我认可我。只有房地产的行业，多年来最基本的原材料——土地，没有公开交易。所以在这个意义上来说，我是赞成“8.31”大限的，就是从今年的8月31日以后土地公开交易，只有土地公开交易了，所有的房地产开发商才在同一个起跑线上，才是公平的。

　　潘石屹：第二点我想说的是，今天来参加这个会确实感到大家的热情很高，这实际上就让我想起来二三十年前中国的农民想拥有一个土地自己种庄稼的热情非常高涨，今天在城市的每一个角落，大家想拥有一套房子，想拥有一套产权属于自己的房子的热情，跟二十年前、三十年前整个的情况是一样的，所以能够充分地利用这样一种热情，而不是被动地消极地去打压这样一种热情，靠这样一种购买的热情，来把刚刚龙部长讲的中国城市化的问题、国际化的问题、城市改造的问题、人民生活水平提高的问题，这些问题都可以得到解决。

　　潘石屹：我先说这两点。

　　汤威：潘总，还有一个问题问你，您刚才的谈话基本上是对龙部长报告的回应，在我的印象里，您的长城脚下公社，好像是中国的房地产作品第一个走向国际的作品，从一定程度上来讲，对中国房地产的发展也起到了非常深远的影响的作用，从这个角度来讲，您感觉到中国房地产在国际化中间有没有什么值得去说的一些问题。

　　潘石屹：其实我觉得中国现在最大的事情就是加入WTO，因为当今社会，任何一个民族任何一个国家，你要闭关自守，不加入到国际大环境里是根本没有出路的，就是阿富汗、就是北朝鲜，所以一个国家要强盛一定要国际化。实际上国际化，在我们任何一个行业，电脑行业、软件行业都已经是没有意义的，只有房地产行业，我们要建起好的房子来也一样要国际化，同样简单的道理，可是在国外的优秀的建筑师，像饶先生这样的建筑师到了中国来的时候，中国的保守主义者就认为是已经成为国外垃圾建筑师的设计场、实验场，中国要闭关自守，不用微软的软件、不用IBM的电脑，我们是永远不能发展的。所以在房地产方面，建筑设计也要国际化，只有国际化我们才能进步。

　　汤威：我觉得潘总讲得非常好，刚刚饶总也在下面讲了一句讲得好。实际上潘总讲出了他的观点，房地产业的国际化首先是在房地产设计和规划环节寻求一个国际化的化作而不要闭关自守。饶总能不能谈一谈您的想法？

　　饶及人：我非常同意潘总的说法。中国的国际化我认为是一个无法组织的趋势，现在中国设计界里面把中国的设计认为是中国建筑师的实验基地，我认为这是不对的，我现在讲中国的设计界也一些知识分子在走义和团主义，就是排外，我们还是梳着小辫子，还是穿着长袍马褂，这一点我是非常不同意的，我们所有的建筑设计都是把国外的一些先进理念搬进来，而且是通过非常严谨的手段才做出来的，外国人要参加中国的建筑一定要知道它的制度化、开放化以及它的自由化，建筑本来就是一个艺术，艺术就是一个时髦，当初美国的很多建筑业不是美国本土特色，它是一个时期的产品，我们现在是从穷的国家走向富裕的国家的产品，美国在60年代怎么表现，买一部凯迪拉克、身上穿着金子，生怕别人不知道他有钱，中国现在也是走这个阶段，一个国家在刚刚从穷到富的时候最怕人家看不起他，所以我觉得这些建筑都会变成一个时代的产品。当初在17世纪的时候西班牙的一个设计师设计了一个全部是骷髅头的房子，当时得不到认可，现在成为了代表作。口味是在改变的，建筑是一个设计的艺术，它就是一个商品，所以在这个时期的商品有它的代表作就是对的。在美国有两种开发商，一种是有责任的开发商，一种是没有责任的开发商，中国现在慢慢形成了一些比较好的开发商，在规划设计的时候能够更多一点考虑，因为最大的浪费是城市建设的浪费，我们作为外商来讲要非常感谢龙部长，当初要是没有WTO的谈判，我们外商没有办法进来从事很多的行业。我也非常感谢上海，我们在上海花园广场的设计得到了大家的重视，而且我们在1995年参加弄里生活小区比赛，在十年之前当时只是要达到新加坡跟日本的生活水平，但是我们看到在十年之后中国的很多东西都在世界潮流之上。我认为长三角这么多的白领阶级，应该把握这个时机，开发一个世界模式的橱窗。中国现在已经是世界的一分子，而且中国已经成为一个大国一个强国，随着大发展的完成就是中国盛世的开启，从我们的规划来讲，又看风水又看磁场，中国有300年的运程，为什么不好好把握时机，不要把子孙后代的资源都用掉，不要短视，所以我们的开发商要多留白，不要一下子填满。因为很多东西是我们看不到的，20年之前我们看不到今天IT产业的东西，同样我们也看不到20年以后房地产的发展情况。我最近写了一本书，中国实在有很多的东西可以借鉴外面的东西，而且可以做得很好。

　　汤威：饶总刚刚谈到长三角规划要多留白，事实上是一个眼光的问题，胡雪岩讲过一句话，有一线的眼光做一线的生意，有一尺的眼光做一尺的生意，有天下的眼光做天下的生意。今天来自浙商的代表，他本人是杭州人，但是他现在在南京进行开发，除了他公司的职务之外，他还是南京浙商协会的秘书长，他对长三角的情况非常熟悉，我谈江苏的八个城市、浙江的六个城市，张总倒背如流。

　　张国安：今天在这里谈国际化背景下长三角发展思路与创新，谈这个话题必须客观理性地看待长三角房地产市场的市场情形。刚刚非常欣慰的，龙部长对于长三角的经济给予了充分的肯定，长三角的地产从一个亮点到一个热点，发展到现在，成为一个大争议点，很多人认为长三角的房地产充满着泡沫、充满着危机，甚至要崩盘，甚至排了一个时间表。围绕这些观点，我经常对长三角的一些经济发展和房地产的发展进行一些研究进行一些关注。刚才我们的主持人讲，我们用1%到2%的土地，10%的人口，完成了全国GDP今年1到9月份完成20%，完成我国的税收30%，完成了出口贸易14%，完成了全国贸易额半壁江山。我们的GDP指标在世界上已经具备中等发达国家的水平，同时世界500强有400多家在长三角地区进行投资。上海、杭州、南京，连续三年以来人均可支配收入的增长都超过了10%，今年1到9月份GDP增长全国9.5%，长三角15.2%，在这样一个大的经济背景下，我觉得长三角房地产这几年，无论是投资还是房价的涨幅基本上还是和我们国家的经济发展和我们长三角的经济相适应的。我很关注的崩盘论、危机论和泡沫论他们所提出的一些指标和分析，他们经常用海南的情况、香港的情况，以及包括国外的所有的房价比、空置率。我们可以关注，海南当时的情况是处在全国宏观调控，而且海南是纯粹的土地炒房，没有现实需求，在这样的情况下。而香港，坦率地讲，香港连走路都难，它是一个世界经济、贸易中心，但它确实不是适宜居住的地方，广州、深圳再有钱，我相信很少有人到香港去居住，再加上亚洲金融风暴，再加上在97以前少数人炒房以及破坏。我们长三角确实有巨大的经济发展动力，长三角是我们国家最普遍富裕的地区，随着城市化的加快，这些老百姓富裕以后都到城市里来，这是不可同日而语的。

　　张国安：同时房价与收入的增长比率方面，我们知道，我们国家现在的统计口径恐怕不是那么的严密，我们的职工包括我们的一些干部他们的工资以外的收入很难在统计的口径中予以表现，所以很多人都是从国外房价跟收入相比觉得不正常，我觉得这有失偏颇。长三角这几年房地产的销售基本上都是90%以上，甚至是95%以上，这没办法体现它的空置率。我讲一个笑话，三年以前在杭州的一家媒体，到杭州一个小区晚上去数了数电灯，这个电灯有多少是黑的，就得出了这个楼盘的空置率不到百分之多少。其实在经济全球化的今天，人们有两套住房，温州、台州人因为孩子上学或者是工作的需要会在杭州置业，但是他不会经常住在这里。到目前为止，三年以前的空置率他们认为很多，到现在为止入住率达到95%以上，无论是商业和房地产都非常活跃。

　　张国安：我最近关注网上，他们又和汽车相比，觉得中国房地产将会和中国汽车行业一样不断有下坡路，不断下跌，应该说龙部长这方面是专家，我们中国汽车的价格，原来是因为我们的关税以及我们的规模和世界上相比出现严重的倒挂，我们的人均收入没有国外高，但是我们的汽车价格却比国外高得多，现在我们的关税在加入WTO以后在降低。同时汽车行业是技术密集型行业，随着规模的扩大，成本降低，汽车行业出现价格下降应该是很正常的。但是作为房地产行业，我们国家的土地在全世界的稀缺性应该说超过了很多的国家，我们的人均土地1.5亩，美国15公顷，加拿大更多了，980万平方公里，3000万的常驻居民。正是我们的需求性，再加上房地产行业是劳动密集型的产业，劳动成本的提高和建筑成本的提高，房地产不可能和汽车行业一样。所以在我总结了以后，我觉得对长三角的房地产应该有充分的信心。对于崩盘论，从客观上，这些经济人士可能是在谈一个警示作用，但是我觉得这有四方面的不负责任。第一个不负责任是对我们国家的宏观经济不负责任，我们房地产行业涉及到50多各行业，如果房地产行业出现了崩盘，不可想象，宏观经济将会出现动荡。现在房地产行业在我们国家的GDP里面占到6%到8%左右，如果房地产出现动荡，宏观经济肯定出现动荡，但是非常高兴的是，我们国家主席胡锦涛两周以前在圣地亚哥12届经合组织的工作午宴上就说了，中国经济出现了快速增长，也出现了一些矛盾，但是经过一年的宏观调控，我们可以这样说，中国经济没有像有些人预测的这样经济过热，中国经济不会像有些人预测的那样出现硬着陆。第二方面的不负责任我觉得是对房地产行业健康发展的不负责任，因为中国的房地产发展没有几年，出现这样那样的一些问题，我们应该从政策上、市场上来引导、来规范，但是不应该对这个行业提出异议。尽管这几年房地产行业发展很快，因为我们欠帐很多，很多老百姓的住房没有解决，现在收入提高了，我要解决住房问题。另一方面，长三角发展非常快，特别是浙江沿海这些富裕起来的农民，他们走向城市化，他要买房子。第三方面，人们对长三角的未来预期比较高。这些因素造成了投资比较快，房价比较高，但是我们不能因为这些而把这个行业彻底否定。第四方面不负责任是对我们已经拥有房子的人不负责任，我们很多拥有房子的人也是含辛茹苦买来的房子，如果我们把这个行业唱衰掉，房地产大缩水，这也是不负责任的。第四方面，对持币观望的人不负责任，我在杭州的时候很多人问我能不能买房子，当时国家机构的某位人士发表了房地产冬天马上要来了的文章，在这样的舆论面前，我们的很多人认为房地产要跌价了，我不买房子，三年以后，无论杭州，还是上海、南京房地产都翻了一番。像这样一个错误的理论，或者是比较不科学的理论，在这样的理论引导下，我们的一些消费者到现在为止没有买房子，现在连呼上当。可能我的话有些尖锐，但事实确实如此，我也感到长三角这几年的房地产发展确实有些矛盾，比长三角的经济发展，GDP人均收入多了10%到12%左右，但是我们的房价，上海去年是28.4%，今年是27%，杭州和南京都是15%到18%，这样有一个后果，就是我们老百姓增加的收入很大一部分用来买房子还不能支撑。短时间可能问题不大，但是时间一长，房地产总要有一个顶，像股票一样，房价上涨太快，对我们的消费群、我们的老百姓肯定是难以承受的，而且如果我们的房价上涨太快，我们的政府决不会坐视不管。我觉得作为开发商应该有社会责任，我们一方面应该追求利润的最大化，另一方面我们应该承担自己的社会责任。这一方面我也建议，政府、开发商可以通过各种途径把房地产的增长控制在一定范围内，能够跟我们的人均收入相适应，甚至比人均收入还要低的发展这样一个水平。第二方面，我们长三角房地产的发展确实存在着结构不合理的矛盾，刚刚龙部长也讲了，因为社会需求有各个层次，但是我们更应该做普通老百姓能够住得起的房子，所以在这方面来讲可能存在区域结构不合理的状况，我们怎么来解决这个问题。第三方面，随着国家宏观调控，金融放贷紧缩，接下来很多房地产企业可能会有开发资金的矛盾，围绕这些矛盾，开发商怎么来想办法来保持着我们长三角的经济，长三角的房地产的健康发展有待于我们每一位人士认真探讨。

　　汤威：谢谢张总，张总每一次参加论坛给我的印象就是记性特别好，数字一个个报。坐在中间这位是中国城市开发协会秘书长，王秘书长您从城市的角度对刚刚几位嘉宾的谈话做一个评价。

　　王平：非常高兴跟大家讨论这样一个话题，作为城市开发委也非常关注长江三角洲这个地区，今天我跟大家交流的另一个角度就是定位，但是我讲定位没有结论，我从侧面谈谈我的感受或者讲一两个例子，让大家感受，您对长江三角洲的定位和对房地产的定位是怎么看的。

　　王平：我们先不说别的，我们住在地球上，我们看看星际是怎么定位的。地球的定位就是自转，在任何情况是自转的，自我循环，在自转的同时他围绕着太阳要公转，使太阳系能够平衡，围着它公转的就是九大星系，好像就是我们长江三角洲，整个太阳系又在围着银河系旋转，构成了整个银河系的平衡。整个长江三角洲决不是孤立的。在国际上有么几个趋势跟长江三角洲有关，第一个从人口上讲，从城市户口到境内户口到国际户口转化，现在不少的城市，乡村户口已经逐渐消灭，将来在全国都像护照一样，只认出生地，你出生在北京还是华盛顿还是上海都不重要，重要的是你在地球上有个出生地，如果实现了这一转变，在全世界只有一天可以打通国际的界限，就像欧盟一样，25个国家没有国界，中国地区台湾、中国地区香港，拿着护照走遍28个国家不用签证，它就是告诉我们打破二元结构，当没有城乡差别的时候您就可以知道地球经济跟区域经济给我们带来的影响，所以我们可以大胆预言长江三角洲这十几个城市城乡差别在逐渐缩小，也许他们可以先成为走遍世界都不用签证的地区。再一个就是公司，室内公司到境内公司到国际公司转化，将来不管是在北京注册公司还是在南京注册公司都是一个国际公司都有一个专长，WTO给我们提供了这个条件。我们现在都在看着互相渗透，但是没有看到区分的清晰，由于有了这样的区分所以长江三角洲也会出现这样一个定位趋势，它就非常突出了。在定位里，有企业定位，城市定位和区域定位，我们如何给长江三角洲定位，我们我们先从城市定位谈起。

　　王平：城市怎么定位？我记得美国有一个市长，在城市定位的时候他说过这样的话，是不是能引起我们的思考，说我们的城市有两种人特别愿意来，第一个就是珠宝公司，搞珠宝的愿意到我们这里来，如果珠宝愿意来最担心的就是安全，于是我们城市的第一个定位就是城市安全，他制造了全美入室抢劫率最低的城市，纽海文市。第二个，这个市长说这个城市食品加工企业特别愿意在这里加工，于是我们的城市就是环保，要让一个月的皮鞋都不用擦，要让没有厂房的食品加工都不落尘，当然食品加工肯定是有厂房的。于是城市的定位不是说要建设什么，那个市长从来没有说要建成珠宝城市，要建成食品加工城市，他说的定位是要做到最安全、最环保，也就是说市长是为经营者服务的，而不是提出经营者的口号。我们城市的定位应该如何去定，长江三角洲又怎样定呢？世界银行给了我们一句话，真正的城市定位和区域定位就是一句话，具备最好的投资环境。美国的纽海文市就具备了最好的珠宝商集聚环境，也为食品加工商提供了最好的保洁环境、生态环境。所以我们如何看到长江三角洲，看和看到他的地产，从侧面讲，我有一个思考，世界的房地产发展第一个指标是就业。假如在这儿建房地产，它绝不像我们哪儿有一块好地，哪有白领、蓝领，不是考虑这些，首先考虑有多少个就业机会，这个城市的就业发展趋势是什么，在就业机会里我要建多少个单位为他们服务，我如何按步骤建设，长江三角洲这么少的土地、这么少的人创造了这么多的财富，足以说明有伟大的充足的就业机会，如何星罗棋布地建设我们的住宅，这应该是我们所思考的。

　　汤威：王秘书长确实是城市问题的专家，看长三角的问题无论是经济的问题还是城市的问题都必须放在一个世界背景下思考。龙部长刚刚也一直在做一些笔录，您现在能否给我们做一个总结和概括，展望一下国际化背景下的长三角。

　　龙永图：关于国际化的问题，我认为有两个成面，一个就是我们要把国际上最好的东西拿过来，也就是说我们的产品包括我们的房屋产品，特别是一些标志性的建筑，我们必须有国际上最高的水平，代表中国现在的国力，代表中国现在国家的形象，在这方面我觉得国际标准、国际上最优秀的东西我们都应该注意。第二层意思，我们应该学习国际上很多丰富经验，怎么来处理城市的不同阶层对房屋的需求问题。实际上我和伦敦市长和芝加哥的市长都谈过这个问题，比如城市里面贫困悬殊的问题，不同阶层对房屋需求的问题，实际上西方发达国家有很多成熟经验，这些成熟经验也是我们自己在建设自己的大城市带的时候应该学习的东西。比如说我们怎么样避免城市出现贫民窟的问题，这是一个很大的问题，这对于纽约来讲对于很多大城市来讲，都是城市管理，产生最大的犯罪，一些最集中的地方。所以怎么样在发展我们的城市当中，来处理这样一些问题，不犯他们过去曾经犯过的错误，我认为这也是我们在发展我们的城市房地产事业建筑方面应该考虑的问题。我觉得刚刚几位讲得都很好，特别是张总讲得非常好，我认为关于现在房屋对于整个房地产的评价问题，我认为不存在什么泡沫的问题。所谓泡沫在经济上的含义就是它的需求太少了，供给太多了，中国不存在这个问题，所以我说中国房地产将推动中国经济发展200年，也就是说中国对房地产的需求至少还要维持200年。中国人口这么多，我们现在到国外去，我们并不羡慕外国人穿的衣服，不羡慕外国人吃的东西，我们比他们吃得还少，我们就羡慕他们的环境，羡慕他们的居住质量。在这方面，中国老百姓生活质量最大的改善空间就是在房屋问题上，所以不会存在什么泡沫。但是我很赞成张总讲的，就是一个结构的问题。就像我们的进口产品一样，我们并不怕进口多，进口多一点怕什么，关键是进口的结构是什么，如果我们进口国外大量先进的技术先进的设备，来提高我们的产业，让我们的产业升级，这种技术越多越好，但是我们老是进口国外的奢侈品，这种进口就是不对的。所以我觉得房地产在国际化的道路上应该吸取国际上很多先进经验，也要避免很多他们走过的弯路，国际上很多大城市确实走过很多弯路，犯过严重的错误，我们不要犯同样的错误。怎么样解决结构的问题，我不知道在座各位有没有什么好的看法，因为这对你们来说确实是一个非常严肃的问题。我们中国要市场经济，确实我们的房地产也要市场化，这是毫无疑问的，不通过市场化是解决不了我们的房地产发展的，但是我在国外多次讲过，我们还是要搞社会主义市场经济，我们在搞市场经济的时候必须要注意一些社会的公正，因为我们虽然建了很多的高级别墅，如果一个大城市里有很多的贫民窟，这个贫民窟产生了很多的犯罪，再好的房子也没有人敢住，所以我们怎么协调各方面的矛盾问题，房地产业一开始就要解决结构问题。今天张总谈出来一个非常重大的问题，就是房地产的结构问题，我们的问题不是多了，而是结构的问题。谢谢各位！

　　汤威：谢谢龙部长，刚才也谈了一个话，我觉得感触非常深，也是非常言简意赅，就是房产国际化把国外最好的东西拿过来看，从我的感觉来看，把国外的东西拿过来经常会有很多阻力，包括中国特别是房地产这样一个地域化非常强的行业，很多人经常用地域化本土化等等来抗阻所谓国际化的进程，在这一点上，潘总有很多的惊人之举，在北京有一次你谈项目请了一个英国的伊拉克籍设计师的作品，当时决定用他们作品的时候，他说了你们很勇敢，我觉得在房地产国际化的道路上可能也非常像潘总这样的勇敢者，您自己在这一点上有什么体会呢？

　　潘石屹：其实在城市化发展的过程当中，有好多城市比北京、上海这样的城市犯了一个错误，最大的错误就是遵循了雅典宪章，把城市分成一块块的，中关村就是教育区，西边就是政府区，CBD就是商务区，这是一个天大的错误，现在全世界的城市里面最大的问题是交通拥挤，汽车的问题解决不了，解决办法最好的一个城市就是想办法融合，把他们的工业区、居住区、商业区融合起来就可以解决了。作为英国伦敦在三年前新选了一个市长，他专门修了一条地铁先，从太晤士河上穿越了五次，就把工业区、商务区、生活区都连接起来了。我觉得这样的教训应该在城市的规划、城市的建设上都要吸取。实际上我现在看到很多的城市规划在重复着雅典宪章的错误，在重复着四十年前、五十年前的错误，所以一个城市的融合让它像细胞一样自然而然成长是非常关键的。我觉得中国这样大规模的建设确实是一个惊人的速度，要少犯错误，就是多出去看看。

　　汤威：饶总作为做建筑的，是东西方都能关注到，刚刚龙部长讲到国外的东西让它到国内来，您感到在这方面您的阻力在哪里？

　　饶及人：我首先非常赞赏潘总把很多国际大师请进来，我觉得一个开发商的魄力很重要，我常常给我的客户讲，我们是从国外来的设计师，所以我希望我们提的东西都能够符合本地的要求，同时把外国的理念引进来。当初朱总理把我请来的时候给我三个任务，一个是把先进的理念引进来，第二个是培养优秀的官员，第三个是留下自己的作品。因为他认为中国要超越西方国家不能跟在他旁边跑，他必须借用外脑，一步步跳过去，当外面进来很多思路很多新东西的时候，为刺激本土，对于规划、对于建设、对于科技要有一种趋势。其实现在中国房地产从外商来讲有危机，我跟张总的看法不太一样，我们认为中国现在房地产金融将是在房地产发展领域最大的危机，美国所有的金融体制都把所有银行的资金变成市场化，中国没有这些东西，中国目前的这些东西十年之内来讲会非常好，只要没有战争，这些都还是好的。关于赚钱，短期能够赚钱，但是长期就不一定了。我们发现中国的美盲很多，我们希望中国多一点像潘总这种对艺术、对感官直觉、对很多东西能够很实在地用，中国现在的问题就是抄袭很多，中国的设计人员也非常喜欢急功近利，中国的设计学校也都变成一个苦力学校，都在为老师打工赚钱。中国走在国际化里面出去看的人太少了，我也同意潘总讲的，现在领导出去看、开发商出去看，设计人员都不出去看，他看图片、看像片、看一些影片，如果中国要真正学到西方的精髓，不是模仿，而是自己创造。中国人是很聪明，现在我跟外国人讲，五个条件来中国，首先要知道中国的语言和文化，第二个要在中国做得最好才能来，因为中国人模仿可以比你做得更快更好更便宜，目前来讲，我们的眼界很狭小。我认为中国有三个问题非常突出，水资源问题、交通问题、绿色生态的维护问题，中国现在对绿色建筑，包括北京方面要办绿色奥运，绿色奥运的定义还很不清楚，认为种树、种花就是绿色，这是不对的，在美国绿色必须有三个基础，一个是再生能源、再生材料，第三个是尽量保护现有资源，但是这些方面都没有做到，只是把尺寸减小、把工程代价减少，就戴上绿色奥运的帽，我觉得是很幼稚可笑的。但是领导讲了，开发商不敢讲、媒体也不敢讲，中国的拍马屁文化最好。这是我们需要改变的。

　　汤威：今天的论坛给我两点非常突出的印象，第一个就是上嘉宾秒语连珠，第二个就是台下的观众始终站着听讲。这么多观众在下面，是不是我们给观众一点时间看他们有没有什么问题，如果说敢于直接站起来直接拿话筒讲也可以，递纸条上来也可以。

　　《房产世界》记者：我想问一下潘总，以上五位领导所说的一些情况，我有这样一个看法，前面所说的一个圈地行为。因为开发商都是逐地的，怎么样去控制开发商，难道是靠一个企业家的良知来促使他做到一些有良知的行为还是靠其他的什么途径。

　　潘石屹：我觉得在今天，中国现在的环境下，只要遵守法律、遵守政策、偷税漏税，你就是一个好的商人。我记得到北京的时候，好多房地产开发商老批评我，说我破坏行规，我跟任志强、张绍强说，我不知道行规，我只知道政策、知道法律，我只知道旧社会有行规，我只要遵守法律、遵守政策、不偷税漏税，我认为就是一个好的商人。

　　记者：请问龙部长怎么评价现在房地产开发商的价值观？

　　龙永图：因为房地产界的朋友非常少，基本上不认识，因为潘总在博鳌有一篇叫做《蓝色海岸》的开发，所以我认识他，其他的我基本上不认识，所以我很难对我们的开发商做出一番评价。我刚才讲的话主要是由于我有一种感觉，就是一谈到中国的富人、富豪，好像有一半都是房地产开发商，而且谈到有钱的，相当一部分是在海南或者是在什么地方炒过房地产的，都有过在海南或者其他地方淘金的历史。所以我感到这里面有相当大的问题，为什么会有一半的富豪在房地产业？我觉得大家应该很好地研究这个问题。当然我现在并不是说要去追旧帐，我觉得房地产开发商应该拿出一些良知来考虑我们那么多的老百姓还没有房子住。刚刚潘总讲得好，从我们现在的企业家来讲，只要遵守国家的法律、遵守国家的政策，他不偷税漏税，我们就没办法指责他，如果他不拿出一分钱出来解决那些人的住房问题，我们也没有办法，只能靠他们的社会良知和社会责任。

　　记者：10月底央行突然宣布加息，对整个房地产出现了非常震撼性的影响，我想问一下您是怎么看待这个问题的？

　　龙永图：应该说这次加息幅度是非常低的，所以对于老百姓来讲并没有引起很大的波动，引起波动的倒是在国际社会里面引起了很大的波动，这个波动并不是因为我们的加息对他们的实际影响有多大，而是表明中国经济在全球经济的影响正在增加，所以这在更大程度上，对于整个国际资本市场也好，对于整个国际的影响也好，只是中国心理的影响，中国采取的任何一个宏观和金融方面的措施都不能在全球方面引起很大的影响，在这一点上我觉得中国的经济责任比较大，我们应该承担更大的责任，因为我们任何一个行为不力都会引起全球经济的波动。我觉得加息得到的最大反映和印象就是这样的，对于中国的老百姓来说，我认为加息幅度很小，我认为并没有让他们把所有的钱都抽出来存到银行去，因为那么一点利息不足以影响老百姓投资的倾向，所以这样的话对于我们的房地产事业也不会有什么太大的影响。

　　记者：张总刚刚提到了有一小部分人认为长三角地区乃至沿海发达地区会有崩盘的现象，刚刚您否认了这一点，我想知道的是，长三角地区有没有一些更新的发展机遇摆在我们的眼前，能够让我们感到到的。

　　张国安：刚刚我讲了崩盘论，龙部长非常同意我的观点，本身就说明，长三角伴随着经济的发展给我们房地产的发展带来了新的机遇。做好这个房地产的发展我觉得首先我们要几方面进行创新，第一我们思想上要创新。我们以前初中毕业也能搞房地产开发，没有像潘总这么高文化的人，很多人都能搞，因为我买了地造了房子就能卖得出去，在以后激烈的市场竞争中，我们要进行创新，要跟城市建设、城市文化、城市资源结合起来，同时我们要传承我们国家的文化，各个城市也有各个城市的问题，所以在思想上是非常重要的，必须要有一个创新的观念。第二，产品要进行创新。以前造房子，不管采光以及其他一些条件，以后我们要跟国际接轨，不是容积率越高越好，那是房地产开发的初级阶段，以后我们会注重居住更舒适、环境更优美，对于城市建设更能贡献这样一个产品的定位。同时产品定位我们要考虑到结构上的问题，普通老百姓居住、先富起来的人居住、大富豪居住，各个层次要有不同的市场份额。第三方面，管理要创新，以后我们的管理非常滞后，房地产开发商很多都不是这个行业，山外进来的，拿到地就做房子，所以以后在这方面，专业人才方面、专业设计规划方面要求更高，在管理上一定要创新。第四个创新，在服务上要创新。以前我们的物业公司就是负责保洁、保安，以后我们的物业公司不仅要在这两方面做得更好，还要在人性化关怀、社区文化、在保险医疗方面都要有一定的发挥空间。第五方面，在金融紧缩的情况下，我们开发商要拓宽融资渠道，在融资合作方面要创新。以前我们一个公司做一个项目，以后我们可以若干个公司强强合作来做这个项目，也就是融资方面和合作方面进行创新。

　　潘石屹：我补充一句，关于利率对百姓的影响我想提示一句。美国居民买地产贷款利率是28% 20年不动，是固定利率，中国是浮动的，他涨跌都好，对你的影响都不大。

　　房地产的良知，我自己理解，从80年到今天，我们的房子质量一天比一天好，应该说这就是他的良心。

　　关于定位，我希望房地产开发的定位不要考虑到今天百姓的需求，更要考虑到50年以后这套住宅的需求，让我们的孙子和孙子的儿子不骂我们，就是好房子。

　　潘石屹：《扬子晚报》：现在关于人民币升值的讨论非常多，如果人民币升值的话会对房地产产生什么样的影响？

　　潘石屹：龙永图：首先第一，提这个问题的前提就不存在，从现在来看不存在人民币升值的可能性，因为现在国际游资给我们中国的金融体制，给我们的整个经济体制那么大的压力，如果说我们中国政府在面临国际游资的压力下又来升值的话，那我们以后将不堪设想，因为他们得了一次好处，他们就会向我们要求更多的好处，比如说我们给他们5%的升值，他马上会有20%的意向，我们绝对不能让国际投机者有任何的机会，也绝不能让国际投机者在人民币赌博的问题上获得任何的好处，因为如果让赌博者得到了一次好处，我们中国今后的政策在制定上就会产生很大的问题，也就是说我们中国的政策特别是我们中国的一些宏观经济政策不能造成这样一种压力，所以他们越给我们的压力，人民币越不能升值。所以我也不讲他会对我们的房地产会有什么样的大的影响。

　　汤威：谢谢龙部长，谢谢今天在座的嘉宾。潘总曾经在中国长三角发展论坛的签名薄上写下来，长三角是全世界最有希望的地方。刚刚龙部长说了，中国房地产还将推动中国经济发展200年，只不过我们要把国外更好的东西拿过来，我们要走出去，请进来，我们要调整我们的结构，为我们的人民创造更好的居住环境，我想这可能才是房地产国际化真正应该遵循的原则。最后我提议，为了今天各位嘉宾的精采演讲，也为了龙部长第一次参与房地产类型论坛，台上所有的嘉宾化一张影来纪念这样一个非常有意义的时刻。谢谢各位！