也许是2003年非典时的停滞以及非典后的冲动，为楼市走向提供了更多变异样本，2004年，许多疑惑和猜测有了基本答案———关于城市发展空间、关于土地交易、关于金融政策、关于泡沫论等等。透过这些答案，可以看到未来楼市的两条主线：一是保持稳定的、可持续性的发展，一是建立公开、公正、透明的交易规则。

　　但是知道了方向，未必知道怎么走，也未必没有转折的苦恼。在经济领域中，南美洲 亚马孙河流域的蝴蝶扇动翅膀，美国得克萨斯州就可能刮龙卷风，更何况既定规则发生改变，对一些企业无异于惊涛骇浪。

　　土地实施招拍挂，拿地少了暗箱操作，也意味着外地、外资企业更容易进场，竞争更加严酷，产品包装都要玩得转；银行抬高放贷门槛，进而加息，地产板块由香饽饽变烫手山芋纷纷遭上市公司抛售，热钱流走考验开发商的金融运作和定力；长时间以来，开发者们的眼光习惯性落在竞争对手身上，落在商圈、交通和周边配套上，落在如何从城市建设索取利润上，却忽略了城市变迁的深刻意义，如今，一个城市的规划、人文、生态等非经济因素却左右着经济价值的评判，而城市价值又与固定资产投资、房价、租价以及交易活跃程度密切相关，因此，目光短浅的企业将不会走得远。

　　期待2008：京城楼市进入“奥运周期”

　　从1984年的洛杉矶奥运会开始，举办奥运会不仅成为了一种荣誉，那些实实在在的经济效益也让人眼热。2004年雅典奥运会成功举办后，北京与奥运的距离又近了一步，北京的经济基础建设也跨入了“奥运周期”。目前奥运场馆工程已经全面启动，轨道交通也在大力建设当中，除城市中心区9条道路外，所有为奥运工程配套建设的道路60余条，正在按照城市道路建设计划和管理体制调整与落实业主单位和投资。奥运中心区及周边22条道路中，已有5条道路开工建设，总长约15公里，2004年完工8.4公里。

　　对楼市来说，奥运不再为北城独享，而成为全北京的滋补汤。人们期待北京能在交通建设、能源、供水、环境等方面有长足的发展，与此同时，因奥运而对楼市产生的升值预期也开始明显发生作用。根据最近几届奥运会举办城市的经验，奥运将是房价租价快速上涨的强心剂，市场已经显现出欲购从速的冲动气氛。开发商自然成为最大的受益者，为了赶在2006年前完工结个利索账，固定投资始终保持两位数增长，规模达百万平方米的大社区接连现身。但831之后要求一次性交齐土地出让金的规定，已令部分项目被迫缩水。这倒未必是件坏事。清华大学研究所所长刘洪玉提醒，奥运带来的直接需求是短期的，房地产开发投资面对的市场需求是长期的，因此买卖双方都应当头脑清醒、理智决策。

　　两轴两带多中心：均衡发展成就宜居城市

　　从年初到年末，“总体规划修编”是贯穿全年的“热词”。年初的“两会”上，“两轴两带多中心”的思路给人以新鲜和振奋。“两轴”是指传统中轴线和长安街的延伸，全面实现保护与发展；“两带”的“东部发展带”北起怀柔、密云，重点发展顺义、通州、亦庄，东南指向廊坊、天津，“西部生态带”与北京的西部山区相联系，既是北京的生态屏障，又联系了延庆、昌平、沙河、门头沟、良乡、黄村等，实现以生态保护为前提的调整改造；“多中心”是指在市区范围内建设不同的功能区，分别承担不同的城市功能，以提高城市的服务效率和分散交通压力如CBD/index.html class=akey target=_blank>CBD、奥运公园、中关村等。11月，《北京城市总体规划(2004—2020年)》修编成果公示，不仅指明了北京未来16年的发展方向，解答了人口、空间、交通、旧城保护等各项问题，并首次提出“宜居城市”，将其与国家首都、世界城市、文化名城并列为北京的发展目标。

　　本次修编的目的被北京市委书记刘淇总结为：“更好地体现首都城市功能，更好地落实科学发展观，实现人口、资源、环境的全面协调和可持续发展，更好地解决城市发展中的诸多矛盾。”根据北京城市发展新规划，2020年北京将打破“摊大饼”的传统格局，形成多中心的城市空间新格局。其重要举措之一就是发展新城，鼓励和引导中心区产业、人口和其他城市职能向新城、新产业带转移。经济专家认为，新规划通过对交通、环境等各种城市资源的重新配置，将从总体上促进北京房地产均衡发展。随着一些政府机关、企业、写字楼、酒店和商业等设施大规模向卫星城迁移，郊区的居住人口将逐渐增多，房价自然抬升；市中心由于人群分散，房价将呈下滑趋势。如果城市人口得到控制，交通拥堵会得到缓解，也有利于历史文化风貌的保护。北京市规划委有关人士透露，今后，北京新的重大项目选址将按照规划方向，优先考虑布置在顺义、大兴等新城和产业带上，将几个条件较好的新城建设成人口规模约50万的中型城市。尽管修编还要经国务院审批，年底才能最终确定，京郊楼市已经按捺不住腾飞的渴望，开始在“两轴两带多中心”上大做文章。

　　城区减压：强化旧城保护与环境建设

　　依据新规划，2020年，北京中心城人口将控制在850万人以内，城镇建设用地规模控制在778平方公里，人均建设用地控制在92平方米。新规划还将严格控制中心城地区城市建设规模。同时将停止大拆大建，探索适合旧城保护的危房改造模式。在保护旧城街道肌理的前提下，完善旧城区域交通系统，制定符合旧城风貌的市政建设模式。虽然未来大量人口将向郊区转移，但城市重点基础设施、文化教育资源还在内城，新规划不会导致旧城衰败，城区的房地产市场也不会因此萎靡。

　　旧城是指明清时期北京护城河及遗址以内(包括护城河和遗址)的区域。未来要疏导不适合在旧城发展的城市职能和产业，鼓励发展适合旧城传统空间特色的文化事业和旅游业。停止大拆大建，探索适合旧城保护的危房改造模式。在保护旧城街道肌理的前提下，完善旧城区域交通系统。制定符合旧城风貌的市政建设模式。中心城从外延扩展转向调整优化，严格控制中心城地区城市建设规模。中心城规划分为三个层次，即以旧城为核心的中心地区、围绕中心地区的10个边缘集团以及绿化隔离地区。此外，市域绿地系统由中心城、平原地区、山区三个层次构成。市域绿地空间结构以山区绿化为基础，以风景名胜、自然保护区和森林公园绿化为重点，以“五河十路”绿化带和楔形绿地为骨架，以河流、道路为脉络，形成青山相依、绿带相系、城乡一体的绿地系统。

　　节点建设：郊区城镇迎来新机遇

　　“两轴两带多中心”的城市空间布局中，新城是新的城市空间结构中的重要节点，根据新规划，发展新城11个，以疏解中心城区的压力。这些新城分别是：通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。未来将重点发展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄3个新城。这3个新城将成为中心城人口和职能疏解及新的产业集聚的主要地区，3个新城将共同构筑中心城的反磁力系统。

　　新规划对这三个重点区域的产业发展也各有侧重，其中通州区作为东部城镇带的核心与综合服务基地，2020年规划建设用地为110平方公里，人口将达到240万人。而顺义将重点发展空港物流和现代制造业，2010年规划建设用地为46平方公里，人口将达到35万人。亦庄则以发展区域物流、专业服务、高新技术产业为主。目前这三个地区已是新城中地价、房价较高的区域，未来发展前景更为广阔。专家认为，新城市不仅要具备居住功能，还要完善城市设施建设。同时转变人们的居住观念。此外，要使城市人口完成向郊区的疏散，政府也要在政策层面上提供完整的配套建设体系，另外，规划在执行中需要引进资本，并靠市场化运作发挥作用，这些都有待相关政策的支撑。两院院士吴良镛说，目前北京的交通、生态、设施等的建设离“宜居城市”尚有差距，“宜居城市”是北京未来努力的目标。

　　热钱跑路：开发商束紧腰带过日子

　　作为“后831”的症状之一，9月开始，多家非地产类上市公司披露了转让房地产股权的事项。ST京西将全资子公司北京市门头沟区建设开发有限公司的全部资产整体转让；三元股份将所持三元嘉铭房地产公司75%股权全部转让给合作方，转让后在房地产业上再无投入；云大科技也将云南百年置业房地产公司45%的股权全部转让；上海梅林转让正林房产60%股权；亚华种业转让亚华置业70%股权；浙江阳光出售重庆凯光置业90%股权；轻纺城转让时代房地产公司70%股权；广西斯壮转让广西斯壮城市综合开发公司98%股权。地产板块由香饽饽变成了烫手山芋。

　　逐利的资本向来是锦上添花，而不会雪中送炭。一两年前，地产还堪称暴富的孤岛：平均毛利率超过25%，运作好的高达100%。联想、海尔、三九、TCL、中青旅，龙头企业不分新旧不管深浅涉足地产，沪深两市有房地产业务的400家上市公司中，四成多是2001年后加入的。2004年的“退潮”，无疑与政府采取的一系列宏观调控政策有关。一是房地产开发的土地使用成本和资金使用成本增大、利润降低、资金回收减慢，房地产投资的整体优势弱化；二是房地产行业门槛提高，经营风险加大，非地产类上市公司选择收缩战线、退出投资过热行业、集中资金做强主营业务为明智之举。如此，本来就紧巴的开发商们更要勒紧腰带了。不过丢的也许正是靠不住的钱。相反，金地、万科等专业公司并不发愁，讲话：路上车少了，跑得才畅快呢。

　　外资进京：狼来了先试水谨慎出手

　　国内地产强龙进京早已不是新鲜事，而且随着市场的开放，境外企业对地产的参与逐渐从资本层面进入到开发操作层面。统计数字显示，2004年1至7月，北京外商参股公司、外商独资企业、外商合作企业房地产开发投资额分别同比增长87.4%、60.3%、60.1%。北京市统计局在1至8月房地产开发投资信息中提到，“开发到位资金中利用外资情况明显好转，其中外商直接投资到位14亿元，同比增长2.9倍。”2004年，除了美国汉斯房地产公司开发的公园大道外，新加坡吉宝置业和嘉德集团在今年先后推出了各自的新项目———季景.沁园和上元，外资开发所代表的划时代概念远远比项目本身更令人关注。

　　外资渗透的标本意义在于，境外资本正在积极寻找途径进入房地产市场的开发，尽管一些产业基金因为不熟悉本地市场，投资仍然以金融支持为主。首创集团董事长刘晓光认为，未来5年是外资在房地产上投资飞速增长的时期，外资将占到北京高档住宅、写字楼份额的20%。当年加入世贸协定就有人惊呼“狼来了”，历经几年，珠江、金地、富力、万达、顺驰等赫赫名企先后报到，虽然气势汹汹，但一片涟漪之后还是融于京城一池深水。与之相比，境外企业的作派更像“试水”，经济机构摸底、资本层面现行、内敛敏感，流行的说法是“闷骚派”。对此，全球知名顾问机构仲量联行解释：不是不想高调，市场也很好，主要是政策变化带来的不可预期性让其出手谨慎。现在是基本上站在一条起跑线上了，但老外对宏观调控比较陌生，猛然那只看得见的手挥动，反应哪有咱们快。

　　价值回归：中式文化成为新贵符号

　　政要唐装大流行、明星文身用中文、全球的著名景点旅游商店都能用普通话买东西，中式和传统突然成为品位和尊贵的时尚标签，因此，真正的四合院越拆越少，中式元素设计、改良四合院、中式概念包装却是叫好又叫座。从汉装社区、人文社区的概念，到抽象了中国民居建筑文化符号的苹果二十二院街，再到易郡、观唐、运河岸上的院子等“带有中国传统建筑风格的中式别墅”，地产对文化的求索越玩越深、越玩越有感觉了。

　　有业内人士分析说，中式风潮流行除了市场发展的直接因素外，其背后是中国人逐渐自信、渴求本源并且学会扬弃的本土文化在建筑文化上的一种反映。中式文化的抬头，必然是欧陆风的摈弃，对多数文化建筑界人士来说很是“大快人心”。不过，清华大学建筑学院教授王丽方以学者的怀疑表示隐忧，她担心商业与文化的结合虽一荣俱荣但也一损俱损。因为商业炒作往往集中在所谓风格上，现在欧陆风落幕了，不过好在欧陆风来得就很勉强，落幕也不心疼；但中国风不同，这是我们自己的东西，关系到内心深处的那个情结。如果把它作为概念炒作，几年之后令人生厌了，或者完全是因为建筑品质低劣、设计水平低劣所导致过时，人们会将对建筑品质的不满转嫁到中式风格上，产生对传统文化的反感，所以王丽方说“这个概念我们炒不起”。

　　购地减速：调控见效开发热情降温

　　国家的宏观调控政策在2004年明显见效。北京市统计局统计数字显示，到今年10月份，北京房地产开发投资增幅由年初的同比增长40.6%下降到19.3%，同时，购置土地面积、完成开发面积及商品房新开工面积等房地产先行指标分别同比下降50.1%、69.7%和8.7%。但总体依然呈上升趋势。尤其是商业用房表现优异。1至10月，营业用房和办公楼投资同比增长分别是80.6%和38.4%，施工面积分别增长32.3%、28.3%；而住宅投资和施工面积的增幅为16.4%和5.5%，每平方米均价同比上升76元，为4635元。

　　商业用房火爆并不意外。至少社区的商铺几乎都比住宅卖得欢。无论自用还是投资，前有“一铺养三代”的古训，近有股市失利的教训，房租非典之后一蹶不振，于是小老百姓买信托，大老百姓买商铺。开发商乐得捡了个金娃娃，面对2008前楼盘集中上市所带来的竞争压力以及当前主营产品住宅利润的缩减，商铺无疑是开发商理想的“经济增长点”。此外，开发企业买地和新开工面积下跌也是宏观调控的必然结果，但是有关人士指出，北京市房地产可能存在后劲不足的情况。8.31之后的房价走势一直是各路专家讨论的焦点，有说挤出泡沫后房价降三成，有说供应跟不上势必看涨，有说资金链紧了赶紧薄利多销，也有说门槛高了垄断企业多半店大欺客。市场上因为有看得见和看不见的手都在作用，结果确实难以预测。（楼宇周刊编辑部集体策划 姚丽颖执笔）