上周央行加息尽管幅度不大，但有人预测这意味着经历9年降息后我国将进入加息通道。加息作为宏观调控的金融手段，房地产业的关注度首当其冲——

　　悬念一：加息预期抑制买房需求？

　　地产大腕潘石屹每逢重大政策出台，都会让核心部门进行一番测算，这次也不例外， “从公司的财务成本来看，因为我们没有银行贷款，所以这次的加息对我们成本的影响是零。对房地产市场需求的影响，如果是客户按揭贷款10年期，这次加息对他们还款的影响上升了1.2%，如果是贷款20年期，每个月的还款上涨了2.3%”。

　　尽管如潘石屹所言——“上升幅度不是很大。”可是，更被市场人士关注的是加息的信号作用将在怎样的程度上影响人们的预期。

　　清华大学房地产研究所的谢岳来对此做了详尽的分析，根据不同的市场主体，他的结论是：对已购房者来言，不仅月供增加，资产还可能缩水；对持币待购者而言，支付能力下降；对投资者而言，融资成本增加，投资利润下降；对投机者而言，融资成本提高，价格预期改变。

　　具体来看，对一个原本有能力购买100万房产的家庭来说，当利率按假设的情况逐步提升的话，其购房支付能力将逐步下降到原来的86.36%、77.83%、70.57%，也就是说他只能购买70万到86万的房子了。如果将预期及心理因素引进对此次加息的分析，来自对需求方的考察无疑可以得出这样的结论，加息将导致需求的下降，从而引发房价下降。

　　悬念二：贷款成本上升打压供应？

　　10月29日的加息日距被市场称为真正的土地大限的10月31日仅有两天，于是不少开发商将面临这样的局面：土地出让金也许刚刚凑齐，下一步的开发成本又将因贷款利率的提高而抬升。

　　谢岳来认为，财务成本增加可能迫使开发商考虑加快项目开发的周转期，居民购买力下降引起的价格下跌可能使得企业减少盈利甚至亏损。此外，还会增加土地储备的成本和风险。

　　但仲量联行的分析却显示，加息对供应产生的影响有限。目前银行对开发贷款实施更严格的审查，只是限制了相对较差的开发商以及将导致过量供应的项目的融资渠道，资金充实、拥有优质项目的开发商经营计划受到的影响相对较小。

　　资产负债率高的企业会否遭受灭顶之灾？潘石屹认为，即使开发商有65%的资金来自银行信贷，在加息0.27个百分点的情况下，开发商整体的成本仅上升两个百分点，影响不是很大，房地产开发成本的上升并不会直接引起价格的上涨。世联地产顾问(中国)有限公司董事长陈劲松在新浪网组织的论坛上表示，许多地产商早就在寻求银行之外的融资渠道，比如民间融资，其利率大大高出银行贷款利率，所以银行此次小幅加息即使加重地产商成本，也是在其承受范围内的。“以地产业目前的平均利润率看，按目前的加息程度，再加三、五次，如果市场的价格不升，开发商还背得起这个成本。”

　　悬念三：供需变化左右房价升降？

　　自称是稳健派商人的富力集团总裁张力此前大胆预测，今年年底到明年，北京的房价可能还会涨10%，因为土地价格涨了60-70%。从需求上看，北京大部分人进入了二次置业，特别是很多公务员，以前分的福利房没有配套，大部分人想要换房子；还有赚了钱的外地人、来京工作的外国人也是北京房子的需求者。

　　今典集团董事长张宝全的看法则完全不同，他认为，加息在客观上可能使房产的消费产生滞后现象，但此次利率调整幅度小，对供给与需求的影响都不是很大。主要受需求关系影响的房产价格，可能在一个时期会有暂时的涨或降，但总的来说会保持在合理的范围内。

　　因年初放言房价上涨而引发争议的潘石屹，此次则显得颇为谨慎：“央行的加息会抑制房地产的需求，抑制过去几个月房地产价格上升过快的势头，但这种抑制作用到底有多大还要看一看。加息确实抑制了需求，但减少供应量的政策也同时在起作用，房价是涨是跌还是取决于供应量减少的多还是需求量减少的多。” 

　　●相关分析

　　租赁市场不受加息影响

　　央行加息一出，引起房地产市场各方尤为关注，广大房屋出租业主最关心的是加息会不会对房屋租赁市场产生影响，房屋租金会在加息后如何变化，是涨？是跌？“链家”市场专业人士分析认为：租金的变动关键要看租赁市场的供需变化，加息对租赁市场影响不大。

　　房源会有所释放

　　首先，对整个京城2.4亿平方米的租赁市场房源供给容量来说，投资房产用于出租获利的比例微乎其微。“链家”调查显示：二手房的投资性购房需求在10%左右，以上半年北京总共成交二手房18000套计算，用于投资出租获取收益的仅仅1800套，这部分投资者的退出根本不会对租赁市场产生震动。

　　其次，从一级市场上看，北京新商品房的投资性购房需求不超过15%，假如这15%的投资者退出市场，房屋租赁市场减少了15%的房源供给，但是，由于缺少了这15%的投资性需求，使得一级市场上出现了15%的房屋超额供给，为了降低空置损失风险，开发商会将新商品房转售为租，房屋进入租赁市场，形成供给量，所以，租赁市场的房源供给不会产生大的变动。

　　再次，由于加息，过度的房产投资行为得到抑制，泡沫被挤掉，房价将会趋于平稳，再加上人们对进一步加息的预期，会使得一些业主认为出售房屋将无利可图，从而采取出租的方式进行长线投资获取稳定的租金收入。这样，房源供给反而会有所释放。

　　别一味持房待租

　　利率的上升同时具备替代效应和收入效应：由于利率上升，消费的机会成本增加，消费者倾向于减少消费而更多地储蓄，这是替代效应；同时，利率上升，使得消费者的储蓄收入增加，消费者会倾向于更多地消费，这是收入效应。对于住房消费支出，常常是收入效应压倒替代效应，随着利率的上升，人们的住房消费需求是增长的。

　　房屋租金在一定时期内将会维持现状。“链家”市场专业人士认为，这种情况下，业主如果持房待租，难免遭受空置风险和损失。随着市场的规范和成熟，租赁市场一般会比较平稳，波动主要来自季节性冲击。因此，持有房产的业主应该理性分析市场行情，及时、合理地打理自己的房产，准确判断自己房产的地段优势、社区环境、配套设施、物业环境以及交通状况，拟定合理的心理价位，这样才能够确保房屋出租的收益。（首席记者 张晓莉/文）