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2008后奥运区域与北京城市经济研讨会

http://house.sina.com.cn 2004年10月27日10:26 新浪房产

  2004年后,各项奥运工程全面开工,2008年奥运会再次成为众人瞩目的焦点。10月20日,由本报主办,焦点房地产网、峻峰华亭、西奥中心联合协办的“决胜2008年之后—2008年之后奥运区域与北京城市经济”研讨会成功举行。

  来自学术界的著名城市规划专家、地产大腕以及各大媒体的记者齐集一堂,风林绿洲总经理周伟峰、峻峰华亭总经理蒋智生、北京城建投资发展股份有限公司营销总监罗高波
、北京大学城市与区域规模系副主任冯长春教授、北京大学城市建筑系副教授叶盛东、思源顾问项目发展总监刘伯庸、《北京青年报·广厦时代》主编牛金荣、《安家》杂志主编刘文斌等地产精英纷纷到场,各抒已见,“决胜”之风扑面而来,奥运之火再次点燃京城楼市!

  城市中心因奥运北移

  专家和开发商们一致认为,因为奥运会的举办,北京城市中心北移成为一种必然格局。

  奥运给北京带来的最大机遇就是改变了北京整个城市总体规划,造成整个城市中心北移。北京城建投资发展股份有限公司营销总监罗高波用了一个非常形象的比喻——城市中心就像挑担子,如果担子一头重一头轻的话,挑的人肯定要靠近重的那一头。现在北边重,南边轻,城市中心自然要靠近北面,这是一个道理。

  奥运板块是个独特的区域,其独特的内涵包含了强烈的文化和体育色彩。它是空间范畴,是一个地域生活的枢纽或者是扩大的社区。在这区域里面,体现的就是大都市北部中心地,而在奥运区域内实际上还存在着一个核心圈,它以北辰西路为轴,南到熊猫环岛,北跨北五环,奥运场馆、奥运中心都在这个区域里建设。可以预见,这里作为北京城市中心地的中心,政府和企业必将投入大量的资金,把这个区域建成未来2008年奥运会最耀眼的明珠。

  奥运区域成为北部中心,成为北京北部重点发展区域的事实已经不可动摇。北京大学城市建筑系副教授叶盛东在研讨会发言中认为,奥运区域成为大都市北部中心的优势在于北部地区是北京奥运区域中心;本市居民购房的理想地段,因此,长住人口在未来将会不断增加;流动人口数量也呈上升趋势,人口密度进一步增加;随之而来的是购买力的加大,将会大大刺激区域经济发展。

  事实上,无论是从客观还是主观条件上,奥运区域都具备了成为城市新中心的要素。特别是交通,作为一个城市中心地将通过一系列城市公路交通和轨道交通与外部环境进行沟通。未来奥运区域内4条地铁,12条城市主干道将构成区域内纵横交错的交通网络,四通八达的公共交通将会成为这个城市新中心与外界联系的主要纽带。

  “一轴两中心”未来商务核心区

  任何一个中心的出现,都需要有产业支撑。在2008年之前,奥运区域的产业支撑是体育及相关产业。那么,在2008年之后,奥运区域的支撑产业则会发生相应变化,逐步形成“一轴两中心”的商务核心区。

  所谓“一轴两中心”,是指以北辰西路为轴的奥林匹克公园中心区域,正在形成区域内乃至北京未来的商务热点区域,而峻峰华亭和西奥中心这两大项目,更是以其雄厚而独具特色的项目实力为坐镇轴线,如果以其影响力辐射的范围划出区域,恰好覆盖了未来西奥核心区,北辰西路连通峻峰华亭、西奥中心所形成的“一轴两中心”格局,已经清晰可见,呼之欲出。

  与会专家深入探讨了在北京“多中心”城市格局逐渐形成的过程中,道路交通为区域发展带来的种种有形与无形的影响;高度评价了西奥区域尤其是北辰西路沿线区域未来的发展前景,并着重探讨了该区域成为未来商务中心的价值与意义所在。而区域内的项目代表更是用直观的销售业绩和雄心勃勃的开发前景,充分表明对北辰西路通车后西奥区域升值前景的信心。

  纵观北京市区三大城市功能区,从功能划分来看,CBD以商务为主,中关村以高科技为主,而奥运区域则被认为是最适宜居住的区域,商务氛围则明显不如CBD和中关村。近几年,奥运区域的住宅供应量更是突飞猛进,仅亚运村及周边地区粗略计算就有五六百万的供应量。从居住的角度来看,已很难再有突破性的“能量提升”。

  而从城市地理学的角度来说,一个核心区域的兴起,往往首先是居住的扩充和完善,由此带动商业、商务,进而再推动住宅和其他配套设施,最终形成一个多功能的完善的城市中心。北京大学城市与区域系副主任冯长春在发言时认为,奥运区域由于环境比较优越,居住的功能非常大。周边一些大型的住宅区、居住区已经开发出来。根据历史的延续和发展的潜质,奥运区域发展将会有效地带动城市经济的发展,成为一个新的经济增长点。

  因此,无论是从城市“多中心”发展格局的客观规律来看,还是从区域内道路、交通等基础设施的完善、环境的改善,市政配套设施的投资力度加大等利好因素所带来的区域发展空间和升值前景来看,北辰西路“一轴两中心”的核心商务地位,已经确立无疑。

  “商务宝地”光华乍现

  奥运区域成为新城市中心后,必然会吸引众多企业进驻。华润置地(北京)股份有限公司副总经理谢骥认为,一方面,一些原本就在奥运区域创业或长期工作的一些企业。由于“恋土情结”会继续在这里“升级置业”;另一方面,随着区域配套设施和交通条件的明显改善,也将会吸引中关村和CBD的企业向亚奥地区转移。

  研讨会上,专家们还指出一个值得格外关注的现象,即奥运建设及宣传过程中会为该区域的项目带来数量可观的外地购房者,同时也为该区域的国际化提供了一次绝好的机会。由于每次奥运村的建设总会体现当时最先进的居住和办公理念,所以会对真正奥运概念的办公物业产生良好的期待。

  根据市场调查,奥运区域企业可大致归纳为10种投资类型:高科技小企业,租用商住楼的中小企业,寻求投资保值的个人资本、传统行业的中小企业、外省市企业驻京办事处、奥运相关产业的中小型企业(教育文化、物流企业、酒店配套服务业、泛体育产业、会展业、娱乐业)、律师事务所等政策导向性强的企业、为大企业提供配套服务的小企业、外资或合资中小型企业等。

  这些企业分属于不同的行业,有着不同的发展历程,他们带着不同的目的置业奥运区域,有的企业在行业发展到一定程度时,为了分散经营风险而寻找出口,使企业走向更加稳妥而选择地产置业,并看好奥运板块的区位优越,保值升值潜力;有的为了财富的叠加和企业的快速发展,特别是一些外地企业希望借机奥运,在北京巧搭跳板,以提高企业的知名度,寻求更大的发展。奥运的举办必然带来与之相关产业的发展,而周边环境的改善更会为某些行业带来发展契机,许多中小型企业进驻奥运板块,不仅准备在奥运带来的巨大商机中分一杯羹,更看好2008年后的奥运经济。对于服务型企业来说,越早进入越有利。奥运商机也促使外企纷纷进驻中国市场,投资北京的未来,以获取最大的商机。

  目前,奥运区域还以处在初创期的中小公司居多,因为资金有限,这样的公司无法租住东边的高档写字楼。而北城的供应量较大,交通相对方便,区域的形象也正不断的提升,配套全面,因此成为多数中小公司的创业根据地。从目前峻峰华亭和西奥中心的入住企业来看,这类企业占了相当大的比重。

  而随着北辰西路的通车,“一轴两中心”格局的确立,商务核心区氛围的形成,再加上规划中贯通中关村、亚运村、燕莎和CBD的地铁10号线,与CBD、中关村等多个商务中心构成立体布局,优越的商务环境和可观的发展前景,使得奥运区域迟早将形成自己的“CBD”,吸引大企业进驻。对跨国公司,特别是世界500强企业的吸引力将显著增强。从而开辟区域商务发展的广阔空间,成为业内一致看好的商务“宝地”。

  “两中心”齐头并进如虎添翼

  目前,以北辰西路为“轴”、峻峰华亭、西奥中心为“中心”的“一轴两中心”发展模式,已经初现规模,奥运核心商务区未来的发展也将由此形成可预见的规模与框架。

  从项目本身来看,西奥中心和峻峰华亭都不具备完全“坐镇”一个区域的实力,峻峰华亭致力于“为成长型的中小企业提供独特的商务空间和办公体验”,而西奥中心则致力于打造“智能5A级商务中心”。

  但是北辰西路的贯通将二者有机地联系到一起,这种联系同时形成强有力的互补与共鸣,“1+1 >2”的优势尽显。据峻峰华亭开发商华润置地公司有关负责人介绍,随着区域内商业氛围的升温,华亭嘉园用做办公的比例目前已经达到50%,“由于看到这一区域未来的前景,我们在开发峻峰华亭时,充分考虑了这一点,将户型设计为创新的错层办公的商住公寓。”而西奥中心以透明玻璃幕墙的椭圆形双子塔结构屹立于亚奥核心区,有关负责人强调其将是“第一个具有公共建筑特征的甲级办公楼”,作为写字楼“向下替代”产品,5A级标准设施完全可以与写字楼抗衡。再加上北辰西路这条“快行线”的“加盟”,更是如虎添翼,将这种影响力提升到辐射整个区域的强度。

  据了解,日前这两个项目已经开始进行区域内强势项目的战略合作,业内人士普遍认为,这种战略联盟如果能够形成,将在市场的层面形成一个西奥区域“一轴两中心”的发展模式,将对西奥区域北辰西路商务中心区的形成,再添强劲动力,为“一轴两中心”的未来发展加上了一个分量十足的砝码。

  当然,任何一个版块的崛起都需要更长期和持续的需求的支撑。众所周知,无论是CBD、中关村,还是金融街,都必须有充分的产业基础形成真正的长效支持。否则可能由于短暂的需求形成一个经济非常好的假象,但不可能长久持续下去。而这也正是“一轴两中心”商务地产模式发展亟待解决的问题。

  思源顾问项目发展总监刘伯庸表示,如何真正实现亚奥商圈的升级。需要把这个区域定位为奥运经济的新经济模式,认识到标识经济。这一价值不仅是奥运经济发展的需要,更是北京城市功能完善的需要,同时也是亚奥“商”圈升级的需要。

  相信随着北辰西路的正式开通,随着峻峰华亭和西奥中心的“中心地位”更加稳固成熟,随着“一轴两中心”发展模式的不断完善,所有这些问题都将逐渐获得清晰的解答。而我们也将继续关注下去,直到这个新的奥运核心区域真正成熟完善起来,获得长远的发展空间和升值潜力。


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