2004年10月16日下午2点，在雨霖大厦华夏时报会议室召开了华夏·新浪·万贤论坛这次论坛，主要有三个议题，第一：旅游地产能否成为地产开发的一个新领域，第二：如何协调旅游地产和自然环境之间的矛盾，第三：旅游地产开发和自然文化的保护能否协调发展，相互推进。

　　这次论坛得到了社会各方面的关注，参加本次论坛的嘉宾有：北京清华大学建筑学 院周榕博士，三益达总经理詹亦斌，华夏时报执行社长兼总编辑冯慧君，华夏时报副主编张杰、龙太房地产董事长张建晖、碧海蓝天总经理郑伟，坝上别墅总裁金鹰、北京百年房地产总经理谢立德、北京盈和房地产总经理李林友，北京中联亚房地产总经理王洪路、北京勺海润土地产研究机构总经理于贵红、参加的媒体有人民日报，华夏时报社等，新浪网作为本次论坛的主办方，将对本次论坛做现场直播和深入报道。下面为北京清华大学建筑学院周榕博士发言实录内容：

　　周榕 ： 各位不好意思，今天堵车迟到，所以前面几位讲的没有太听到，本来我是看到这个题目旅游和地产，觉得地产还是挺有意思的，但这个题目肯定有一点比较稍微偏窄了一点，因为在跟地产有关的作为第二居，所或者是度假的性质里面，不一定仅仅是跟旅游有关系。在跟旅游有关的项目里跟地产相关的，相对来说并不是占一个主流的地方，所以也许我们可以把这个题目扩大一点，比如旅游、度假休闲的方式跟地产的关系比较好。不管怎么样，地产跟旅游，或者是度假有这么样一个结合，我觉得还是一个特别有意思，或者是有新意的提法。

　　地产从本质上来看，从我个人的角度来看，实际上是一个稀缺性的城市资源，就是城市的土地资源和空间资源的分配过程，旅游地产实际上也是另外一种稀缺形式的资源，就是旅游资源，或旅游目的地所在的土地资源和空间资源支配权的分配过程。这样的一个资源明显属于稀缺的状况，而且是高度稀缺状况，只不过是我们现在还没有完全意识到这样的稀缺状况，既然是资源的分配过程，实际上它很重要的一点就是资源组织，我们在分配过程中资源组织方式的问题，这样的方式我觉得应该吸取一下我们十几年来在城市房地产开发过程中的粗放性资源组织的教训。也有一些经验教训应该吸取一下，因为对于全国范围来看，旅游地产基本上还是属于一个，不能说处女地，但是刚刚开始的一个项目，那么对这样一个项目，我想很容易在开始的阶段马上就变成一个粗放型开发的模式，因为没有相似的产品竞争，也没有太多的压力，我们土地的成本也非常的低，很容易采用一种快进快出的办法，用一种规模效益的办法，就把它很快的开发。事实上，如果我们要是仔细的分析，从全国范围来看，适合做旅游目的地，或者度假目的地的土地资源、空间资源实际上比城市里要稀缺，如果用粗犷的方法的话，很快我们旅游土地资源马上就会是一个告急或吃紧的状态，我们城市十几年的发展也看到了，这样低质量粗犷型的地产开发，已经非常大幅度把我们城市的品格、品质破坏。

　　无论是空间品质还是生态环境的品质都降得非常低，而且这种低品质的状态将持续非常长的时间，按我们现在土地出让的年限来看是70年，以后的发展就是上百年的时间都会固定在这样一个时段，就是固定在90年代中期以后十年的时间，我们城市很难再改变了。实际上我们旅游的资源很重要的特点也是如此。

　　如果它的品质实际上和我们旅游地产的品质是息息相关的，它本身也即将成为旅游资源的一部分，如果采用粗放式的办法，很快就会把旅游的资源消耗殆尽，实际上对整体旅游地产来说也是非常不利的状况，这是我想说的第一点。就是避免粗放性的办法进入旅游产业。

　　第二点就是旅游地产资源组织，无论是形态也好，无论是它的方式也好的过程和程序也好，它确实和我们城市型地产的资源组织有很大区别，城市型的地产资源组织我们非常重视它的集约化的特征，有高度和完备系统的组织，它也特别重视人绝大部分常态的生活。旅游地产跟城市型的组织有非常大的不同，因为它首先针对的就是人们最不常态的一种方式，实际上在旅游地产里我们可以有很多的地方，抛开城市地产里面很多的条条框框的束缚。简单的举例，比如我们在旅游的地产里面完全有可能做到一些，不像城市里居住性地产的形态，我们可以不必考虑它是否有合理的日照间距，当然我的意思不是高密度开发特点，就是规定不要强调是否适合一家所有成员的生活方式，或者是否适合每一个人在常态生活中面面俱到的方式，我觉得这些都是在旅游地产的开发中可以有创造性的点。就是它会提供一些完全不同于常态的东西，而不是现在我们经常看到的一个比较常见的方式，比如搞一些模拟的某一个地区性的特色，我觉得这仅仅是从表面化形式上面强调一种新鲜感，强调旅游风貌的特点，我觉得实际上它应该用更深资源组织的观点来认识一些，它是一个非常态地产的内容。

　　第三点就是旅游地产它的发展未来状况是怎么样的？它大量的财富，可能随着我们地产商的进入将投在旅游的地点。那么这样一种财富的投入会不会破坏原生态旅游地的价值，我觉得这一点可能是非常需要注意的。刚才我也说了，很多地产商，它的习惯性思维，尤其是积了前些年在城市地产里面的经验，它把这些经验投入到旅游地产中，我觉得要避免一个危险，这个危险就是城市化的倾向，把旅游地产变成一个模式化和城市化的方式。就是把这些本来非常自然的很原生态的，跟原来在包括当地的一种自然景观、文化景观，以及当地的居民生活的状态，包括当地动植物群落生态的系统，会不会因为财富的介入，如果我们不是一个审慎态度的话，可能会发生很大至少是干扰，可能会形成很大的破坏。

　　那么这种破坏我觉得反过头来还是会降低旅游地产总的价值，我个人认为这是每一个地产商在进入旅游地产领域应该注意的问题。因为本身对旅游地产，我想是一个很新的话题，这里面会出现很多很有意思的点，可能在讨论里面，今天各位老总在讨论里面会有更深入的讨论。我就先说到这儿，谢谢大家！