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　　相关报道：专业人士计算土地批租黑洞：1380亿元莫名消失

　　本文作者：人民网房产城建频道特约评论员 章林晓

　　今天在人民网房产频道上读到一篇转自《中国经济时报》的文章，标题是《专家计算土地批租黑洞　1380亿莫名消失》。据这篇文章介绍，一位对土地批租问题有长期而深入 研究的专业人士向本报(《中国经济时报》)记者列法理、算细账，披露了土地批租的奥秘。据这位专业人士比较保守的计算，“北京市1991到1998年的土地批租黑洞吞食的公私财产总值1389.95亿元人民币。”

　　土地批租是大众关注的焦点、热点问题。这从这篇文章短短的几日内就被许多网站所转载，也可略见一斑。1389.95亿元人民币，这绝不是一个小数，谁见了都会吓一大跳的。事实果真如此吗？其实并不尽然！

　　计算过程明显违反基本常识，测算结果还能令人信服？

　　据原文：“计算的步骤和方法3——计算拆迁22万户居民，总拆迁面积为1100万平方米，其中私房户数占1／3时，私有房屋所占有土地使用权总面积＝1100万平方米÷3＝366万平方米。”

　　在这里，我们先作一假设，假设“拆迁22万户居民，总拆迁面积为1100万平方米，其中私房户数占1／3时”中的数据都是真实可信的(其实，这里1100万平方米是前面“计算的步骤和方法1”计算而得的结果，并不科学)，我们来分析一下，根据这些条件，是否可以采用如下的方法，得出如下的结论？

　　“私有房屋所占有土地使用权总面积＝1100万平方米÷3＝366万平方米。”

　　我们知道，上面的公式，无非是“私有房屋所占有土地使用权总面积＝1100万平方米×1／3＝366万平方米”的一个变形，这两者其实是完全一模一样的。

　　细心的读者，至此已经能够一眼看出这其中的谬误了。“1100万平方米”是总拆迁面积，而“1／3”是私房户数占总户数的比例(注意，这里不是私房户使用土地面积占总拆迁户数使用土地总面积的比例)。这两者能够相乘吗？令人遗憾的是，专家不但乘了，而且还得出“私有房屋所占有土地使用权总面积”为“366万平方米”的结论。

　　举个最简单的例子，说明一下：如果有5个苹果，在3个小孩手中，其中2个是男孩，1个是女孩；女孩占总小孩人数，自然是1／3。那么，难道我们仅仅根据以上这些条件，就可列出以下算式，得出以下结论——女孩手中占有的苹果数＝5个÷3＝5／3个。

　　答案难道不允许是：2个男孩每人手中各有1个苹果，女孩手中有3个苹果；或2个男孩每人手中各有2个苹果，女孩手中有1个苹果；……

　　这不是天大的笑话吗？

　　我们要知道，女孩手中有“5÷3个”苹果仅仅是许多种可能中的一种，而且，女孩手中有“5÷3个”苹果的结论也不能是由上面公式得出的！而对于上面“私有房屋所占有土地使用权总面积”为“ 366万平方米”这种可能性，更只可能是无数中可能结果中的一种，而且在现实中，只要稍微有点经验的房地产业界人士，都会知道，这种可能性是微乎其微的。

　　有数学常识的人都知道，在演算时，一旦前面有一步错了，后面即使演算得最正确，也全都是枉然了；更何况，这位专家在计算过程中，违反常识性的问题远远不止这里一处。那么，这样的计算所得出的结果，难道还能让人信服吗？

　　“拆迁成本”等同于“土地批租黑洞”所吞食的公私财产？

　　这位专家经过计算，最终得出这样的结论：公私财产总值1389.95亿元流失。

　　据原文，这1389.95亿元，主要由以下三项构成：“一、住公房的14.67万户被拆迁居民依法应该享有的城镇拆迁费，统计计算总额为：586.7亿元人民币。二、7.33万户房地产权利人(私有房屋)应当依法享有的366万平方米国有土地使用权地价或价值总额为：366亿元人民币。三、通过计算危改立项批地与商业公寓用途批地的平均土地出让金之间的总差额，可以统计出国家土地使用权出让金的差价即国有资产流失的总额为：437.25亿元人民币。”

　　在这里，我们同样首先假设，这位专家前面测算过程完全符合公平、公正、科学、合理的原则，其得出的 “一、二、三”项结果也完全准确(我们前面已经说了，实际并非如此)。即便是这样，这位专家在最后所得出的结论，依然让人更感到难以理解——

　　“以上三项相加(586.7亿元人民币＋366亿元人民币＋437.25亿元人民币)就是北京市1991到1998年的土地批租黑洞吞食的公私财产总值1389.95亿元人民币。”

　　经查阅相关资料，可以知道，从这位专家在计算时所采用的基准地价中土地出让金的数据来看，这位专家所采用的，应该是北京市政府1993年7月6日颁布，并于同日生效的《北京市出让国有土地使用权基准地价》。

　　《北京市出让国有土地使用权基准地价》附件二“基准地价表使用说明”，明确了基准地价的构成：“基准地价由出让金、基础设施配套建设费、土地开发及其它费用等因素构成。其中，出让金是指国家作为土地所有者向受让者收取的一定年限的土地使用费中纯收入部分；基础设施配套建设费是指政府用于城市基础设施配套建设已投入和近期预期投入的费用部分，主要包括大市政、四源工程及小区建设的配套等；土地开发及其它费用是指用于征地、拆迁及平整土地等费用部分。”它同时也说明了“基准地价表中城镇拆迁费，是指拆迁居民住宅时每平方米建筑用地的费用。”

　　由此可知，“城镇拆迁费”是拆迁中成本支出的一部分，是政府为了拆迁必须予以支出的拆迁费用之一。那么， “一”中的14.67万户公房户被拆迁时依法应该享有的586.7亿元人民币“拆迁费”(也就是“拆迁补偿费用” 的一部分)，怎么竟会成为“土地批租黑洞吞食的公私财产”？

　　而从原文“计算的步骤和方法5”的测算过程，我们可以看到，其最终算出的“366亿元人民币”，实际上就是“7.33万户私有房屋”其所占用土地的“土地出让金”再加上“城镇拆迁费”。也就是说，上面“二”中的366亿元人民币是7.33万户私房户被拆迁时依法应该享有的 “拆迁补偿费用” 的一部分(从严格意义上讲，私房户所使用的是划拨土地，按现行法律规定，在拆迁时土地出让金并不全部归被拆迁户所有；限于篇幅，这里不作详细展开)。这对政府来讲，同样是为了拆迁必须予以支出的拆迁费用之一，是拆迁中成本支出的一部分。这同“土地批租黑洞吞食的公私财产”根本是风马牛不相及的事情！怎么可以算作“土地批租黑洞吞食的公私财产”？

　　退一万步讲，如果上述这两项都真的是“土地批租黑洞吞食的公私财产”，那么，回过头来，岂不是说，北京22万户被拆迁居民在拆迁时，不是什么补偿都没有得到了？！

　　坦率地说，该文读到最后，就是说这计算过程是一般的专业人士所作，也已很难让人相信了；而说这是一位“对土地批租问题有长期而深入研究”的专业人士“根据官方公布的数据、基准地价以及有关法律和事实严谨得出的”结论，则更是让人万万难以让人置信的。

　　在此，只好大胆猜想，这会不会是“拉虎皮作大旗”，随便借用了一下权威专家的名头呢？

　　但愿如此！