文/晓东

　　年初，银监会有关人士表示“谁不守规矩谁就出局”后，中国房产信托行业就一直战战兢兢地等着“宣判”。先是6月份的中国银监会《信托公司集合资金信托业务信息披露暂行规定(征求意见稿)》，直到最近的9月16日，中国银监会非银行金融机构监管部主任高传捷向外透露，我国房地产信托方面的管理规定将于近日出台，业内人士普遍认为，规定的出 台意味着房地产信托业监管风暴序幕将再次拉开。

　　房地产信托不正常“井喷”

　　作为一个新兴而且符合国际惯例的行业，房产信托行业显然是应该受到国家有关部门和政策支持的，虽然对这个行业必须进行有效的监管，但此次如此快地起草房地产信托方面的管理规定，原因殊不简单。一位多年从事信托行业的业内人士分析说，直接原因应该是央行121号文件颁布之后，房地产信托突发“井喷”的非正常现象。

　　在121文颁布后，房地产公司传统的利用银行资金的主要融资渠道被堵塞，房地产市场上形成了一块融资真空。当时就曾有银行房贷部人士公开表示，文件的出台意味着他所监控的半数房贷开发商面临资金断链之忧。诸多有影响力的地产大腕纷纷撰文，一面表示对国家政策的不满，一面呼吁放宽房地产行业的融资渠道。

　　在这样的状态下，如何绕过监管而获得房地产开发融资项目，成为了信托公司的主要工作任务。许多圈内人都在私下里说起过，对于监管部门制定的风险控制、维护投资者权益等规定，一些信托公司采取变通方式，表面上看起来是创新，实际上是违规操作。

　　房产信托投资潜在风险

　　开发商贷不到资金，信托公司找不到更好的投资渠道，需求与供给就这样接上了线。许多销售十分不畅的项目被开发商将楼盘、物业和出租权以财产信托方式打包卖给信托公司，但作为外行的信托公司如何将这个楼盘盘活售出，值得怀疑，信托项目投资者的资金安全堪忧。业内人士称，房地产公司显然将风险的压力交给了信托。

　　从常理来讲，房产信托产品一般由普通信托公司发行，但是，没有房地产从业经验的信托公司往往无法对项目的前景作出准确的判断，从而给投资人带来潜在风险。一些开发商信誓旦旦“信托有担保”，但实际上，担保效力仅仅发生在信托公司与被投资项目之间，而不是投资项目或信托公司与信托产品购买人之间。而且一些担保公司本身的注册资金仅仅数千万元，如何能担保得起动辄数亿元的房地产项目？

　　截至目前，今年的房地产信托项目已经超过13个，而在此前，每年全年也不会超过5个。

　　信托账户管理将跨越关卡

　　一方面是投机导致房产信托项目的“井喷”，另外一方面，难以透明的证券账户开设问题也成为横亘在国内信托公司面前的一道关卡。业内人士认为，房地产信托方面管理规定的出台将使得这道难题在某种程度上得以解决，该规定将在信托公司的自身证券账户与代客理财账户作严格的分账管理，禁止合二为一。而此前，信托业的普遍做法是，自身的证券账户与代客理财的账户无法分立，只能共用惟一账户。这就是说，信托公司的证券账户里不仅会有自有资金，还可能会有信托资金。

　　中国银监会办公室张先生称，即将出台的新政主要是针对具体房产项目本身的风险判断，不要盲目地把房产信托推向市场，助长房产泡沫而准备的。新政将为房地产信托规范运作、健康规范发展提供制度保障。