就在国内很多房地产公司因为新一轮的宏观调控、银根紧缩而叫苦连天的时候，有一家公司不仅在银行没有一分钱的贷款，甚至也没有忙着拓宽新的融资渠道，而公司却在蒸蒸日上，就在今年6月份还刚刚斥巨资拍得了北京CBD-01地块。

　　这家企业就是SOHO中国有限公司，它的老板是“已经基本明星化”的潘石屹。

　　目前正在稳健发展的SOHO中国有限公司，得益于它独特的“袖珍巨头”的发展路径。这种发展路径的主要特征是：一个行业——房地产；一个城市——集中在北京。虽然SOHO中国有限公司在行业、城市和员工人数方面没有数量优势，但在业界却总受到特别关注。如果按人均水平来计算经济效益的话，SOHO中国公司每年人均销售额在1000万元以上，年人均纳税超过了68万元。据潘石屹讲，SOHO中国公司人均创造的税金比华尔街投资银行的指标还要高。

　　坚持做“大型小公司”的潘石屹总结说：“一个公司的发展，一定要量力而行，要基于市场的发展、自身的实力，而不要基于银行的贷款、个人的喜好。如果回顾SOHO中国公司这几年的发展模式，这可能是我们的一些经验。”

　　将公司“做小”的理由

　　在一次关于房地产企业市场竞争的讨论中，一些人都说应该“扶大”，让那些小公司出局。潘石屹抢话说：“不对，应该让那些竞争力差的出局，而不是让小公司出局，因为大公司不一定强，而小公司也不一定竞争力就弱。”

　　潘石屹回顾了自己要做“小”公司的思想转变。1992年刚开始从事房地产时，他内心一直是崇尚美国模式的，看到麦当劳靠一个汉堡包、可口可乐靠一瓶水都能进入世界500强，他当时的理想就是按照美国企业的发展路径在国内办一家大公司。

　　而到了1995年的时候，巴林银行倒闭的事情对他触动很大——一家有几百年历史的大银行竟被一个20多岁的小青年就搞垮了。此后，他开始反思这种大公司模式，认为大有大的好处，但是大也有大的风险。

　　在潘石屹的理解中，“小”即自然，市场上绝大多数公司还应该是小公司，小公司才是自然的状态。他有这样一个比喻，好公司应该像水一样，企业应该是液态的，不管市场是方的也好，是圆的也好，还是像茶壶一样的东西也好，公司都可以倒到里边去，每一个缝隙都可以充满，这样的公司才是好的公司。

　　如果在很大的公司，即使是一个很富有创造力的人，有时可能因为大公司的条条框框和汇报审批流程繁琐，往往也很难施展其抱负，而小公司却可以保护和开掘他的创造力。“因为团队是低效率的，而个人是最有效率的，尽管团队在很多时候能完成很多个人难以完成的事情。团队的总体效率一定是小于每个个体算术相加之和。也就是说，1＋1总是小于2的”，潘石屹在这个讲究“Team Work”的时代抛出了他的一家之言。

　　当然，把一家小公司做好，首先要有小公司的心态，企业领导者先不要贪大。比如在对潘石屹的称谓上，他就曾多次对员工说过，千万不要叫“潘总”，其他叫什么都可以， “只要能知道是叫我就行”。在他的执掌下，SOHO中国公司同样是一个不贪大的企业。有一年，北京的另外一家公司和SOHO中国公司争北京市场公司排名第一的位置。潘石屹说：“不要争了，是不是第一不是口头上争来的，当第二不也挺好的嘛。”

　　对扩张说“不”

　　没有一分钱银行贷款、手握可观重金的潘石屹，为什么没有进行多元化扩张？

　　潘石屹说，他就会盖房子，也喜欢盖房子，中国正迎来一个建筑时代，需求大，单件商品的消费额大，很有前途。“如果你要问我为什么不做别的行业，大家都知道我不是没有钱做，而是‘我听不明白的不做’，这就是我的投资原则。”

　　在潘石屹的思想深处，每一个充分竞争的行业都有着有形的门槛和无形的壁垒，任何一家在某一个行业中处于领导地位的公司，一定是在该行业中积累了很多年的商业感觉、人脉资源和公司实力，突然进入该行业的“门外汉”要想进入该行业的领导者行列那都是小概率事件。

　　据SOHO中国公司的有关人士介绍，SOHO中国完全有实力进行异地扩张，抢占增长迅速的珠三角和长三角的一些城市。事实上，一些城市的领导也向SOHO中国公司发出了邀请，但是潘石屹还是对异地扩张说“不”。

　　潘石屹认为，实行异地扩张的房地产公司都有自己的道理。近年来，国内北京、上海、广州等一线城市房地产市场的增幅减缓，而省会城市和一些经济中心城市的房地产市场的增幅在提高。如果一家公司在这个时机进入这些城市发展，就能分享这些城市房地产市场增长的份额，进而做大甚至做强自己的公司。反之，一家房地产公司就无法分享这些城市市场繁荣带来的商业机会。

　　不进行异地扩张的公司也有自己的好处，可以把所有的资源、精力集中在一个城市，从而在一个城市获得更多的市场份额。“假设北京房地产市场增长只有5%，但是可能有30%都增长到我们公司里了，这样我们公司同样可以增长得很快”，看来潘石屹不出北京的确自有道理。

　　显然，潘石屹对多元化和异地扩张这种单纯的外延式扩张并不看重。

　　不“策划”未来

　　近几年，潘石屹一直奉行他在房地产开发中的“钻石”原则：SOHO中国公司开发范围的选择主要集中在北京，而且就聚焦在CBD，“具体点说，就是以国贸桥为中心方圆一公里的范围内”，潘石屹说。如果说北京市场是全国房地产市场中的“黄金市场”的话，那么CBD，尤其是潘石屹的“以国贸桥为中心方圆一公里的范围内”的市场，无疑是这个黄金市场上的“钻石”。

　　SOHO中国公司已经连续几年达到平均每年30亿左右的销售额，“2004年我们公司的销售额预计将超过40亿元”，潘石屹告诉记者。但是，明年、后年SOHO中国公司还能有这么高的销售额吗？如果CBD市场饱和了，“以国贸桥为中心方圆一公里的范围内”无地开发了，SOHO中国公司难道还不异地扩张吗？

　　“至少在2007年之前，我们公司不会异地扩张的，只要CBD还有地，我们就不离开，我们没有土地储备不要紧，不是可以‘鸡蛋换粮票’吗？现在土地出让也公开了。直到CBD区域内无地开发了，再考虑异地扩张的问题。至于2007年之后、CBD市场饱和之后，到时再说，现在谁也看不了那么远。”潘石屹说。

　　潘石屹坚持认为，一个房地产公司最好的增长、最大的价值，来自于做好一个产品，而不是到处圈地，也不在于进入很多城市。

　　潘石屹说，就他做房地产十多年的经验，一定要“聚焦”，“聚焦”这个理念除了所选择城市、区域上的集中外，还要在开发节奏上有所把握，“一定要把一个建筑当做艺术作品来创造，一个一个项目做，做完了一个再做下一个，这样才能真正做好。”

　　在整个项目的运作过程中，设计和规划是核心环节，就像画一幅画一样，设计和规划就相当于是首先要想好究竟要画一幅什么样的画，想表达一个什么样的意思、传递一种什么样的信息，在SOHO中国公司的开发历史上，尽管也有两个项目重叠的时候，但绝对没有两个项目的设计和规划重叠的时候，“就好像一个人脑子里要同时想画两幅画，很难想好、想清楚一样，基本上没有这个可能性”，潘石屹这样解释他的项目“聚焦”理念。

　　前不久，华远地产股份有限公司的董事长任志强在一次会议上说潘石屹“不思进取”，拿着这么多钱不发展、不扩张。目前国内房地产公司的负债率一般在50%左右，有些公司甚至更高，做房地产公司在银行没有贷款的，全国可能就SOHO中国公司独此一家。“30年前，我是甘肃小山村里的一个放牛娃，30年后我发展成今天这样子，你还让我怎么进取呀？”坚持“很精、很专”的潘石屹有些开玩笑的回应说。