李霄峰/文

　　今年10月8日，央产房获准在京上市交易就要整整一年了。近一年来，央产房的持续放量、成交活跃，不但实现了央产房业主迫切的升级置业愿望，还满足了许多二手房消费者的购房需求。统计显示，目前央产房放量累计每月平均上涨已达到20%左右，截至9月1日，盖章通过批准上市的央产房累计达到了2731套。央产房上市对整个二手房市场的繁荣和发展 ，均起到了积极的促进作用。

　　成交价格维持高位由于央产房大多处于城区，具备良好的地段优势，同时社区成熟，配套设施相对完善，加上交通的便捷，使得央产房很受二手房消费者的钟爱。供需两旺的势头使得央产房的成交均价一直维持在高位波动。相关成交数据表明，央产房的成交均价基本稳定在5700—6100元／平方米的高位。今年3月份央产房成交价曾一度上涨到6050元／平方米，冲高回落之后，从6月份开始，央产房成交均价又从5754元／平方米再度攀升。供需两旺抬升了交易价格。特别是随着下半年“金九银十”佳季的到来，交易更趋于活跃，促进成交价格攀升。

　　成交区域分布广泛，热点突出据“链家”成交数据显示，一年来城八区均有央产房成交，央产房成交热点区域和二手房成交热点区域有着一致性。二手房成交的传统热点区域朝阳、海淀不但是央产房集中分布的区域，也是央产房交易的活跃区域；丰台区由于房产消费者置业观念的转变，基础设施的改善，以及地铁4、5号线的贯通带来交通便捷的前景预期，使得丰台升值潜力巨大，央产房交易也日趋活跃。具体来看，央产房成交热点地段分布在朝阳的劲松、潘家园、松榆里、团结湖、左家庄、三里屯、西坝河、安慧里；海淀的中关村、双榆树、知春里、翠微、万寿路、航天桥、增光路；东城区的安德路、安定门、东直门、和平里、灯市口；西城的新街口、官园、西直门、西四、阜成门；丰台的方庄；石景山的永乐小区等区域。

　　需求全线攀升，购买群体微妙变化从央产房需求面来看，二手房需求者中大部分人对央产房的购房需求相当强烈。根据“链家”二手房消费者抽样调查，自央产房获准上市以来，在二手房消费者中，有27%强烈希望购买央产房，有近70%表示如果合适的话可以考虑购买央产房。另外，登记购买央产房的客户数量的月递增速度，去年第四季度平均为11%，而今年上半年则上升为19%，目前，央产房的供需比约为1：5.4，可见央产房的需求之旺盛。

　　同时，央产房需求群体也发生了微妙的变化。央产房的需求者分别是本市居民和外地来京人员，去年央产房需求者中这两者的比例分别为64%和36%，而今年第二季度，该比例则变为56%和44%，这一微妙变化表明，央产房的地段、交通等优势吸引了更多的外地来京人员加入到购买央产房的竞争行列。调查表明，对于央产房性质和交通优势敏感的人群已由去年的30%增长到目前的65%。

　　从成交的情况来看，购买央产房的消费者85%以上是年收入稳定在4—6万元之间的中低收入阶层，这一比例一年来基本保持不变；在成交的央产房中，以两、三居室的居多，分别占到64%和31%。另外，面积在60—80平方米、成交总价在35—45万元之间的央产房分别占到总成交量的73%和68%，充分表明面积适中、价格合适的央产房一直是二手房需求者们追捧的对象。

　　央产房未来发展及前景预测综合来看，央产房上市一年来，对整个二手房市场的推动作用不容置疑。在二手房市场稳步走向完善和成熟的大背景下，“链家”市场研究中心分析认为，今后的央产房市场将呈现如下特点：

　　房源放量速度将大大提升。历经一年的上市磨合期之后，央产房市场将更加理性，随着央产房业主“卖旧买新，升级置业”愿望的迫切，有关单位加速职工住房建档工作，简化相关上市手续，将大大促进央产房的上市。初步预计，央产房上市月递增速度将由目前的20%提高到25%，进行回归推算，到2004年年底，央产房上市量将会突破4500套。

　　成交价格仍然呈现刚性。由于央产房大多数分布于社区成熟、配套完善的市中心城区，拥有地段优势，加上需求很强劲，热点地段房源供给更是有限，预计央产房成交均价仍然会维持在5800元／平方米左右波动。

　　热点区域将会有所降温，非热点区域逐渐火热。热点区域的央产房毕竟供给有限，故而当前热点区域交易会渐渐回落。随着整个二手房市场的红火，以及非热点区域的基础设施渐渐完善，当前的非热点区域房源放量将会更快，成交量将会上升，打破目前朝阳、海淀成交量占据半壁江山的现状。