“8·31”催生北京楼市新规则买房人从中获益_房产家居

“8·31”催生北京楼市新规则买房人从中获益

http://house.sina.com.cn 2004年09月02日08:18 北京青年报

　　余美英/文

　　在业界争相讨论国土资源部71号令的影响并把它称为“‘8.31’大限”时，今典集团董事长张宝全曾提出，71号令对以往那些有关系拿地而无实力开发的“假开发商”而言是“大限”，并不是房地产市场的“大限”，相反，它将改写楼市的游戏规则而将对北京楼市起到促进作用。从8月9日，北京市国土资源局公布第一批“过关”项目至今，北京楼市方方

新浪点点通个性天气中行抵债资产网上营销

谁将拥有未来山水资源红螺湖别墅···

面面的反映确实证明，“8.31”不是北京楼市的“大限”，相反它是新的游戏规则的催生者。

　　“8.31”意在控制土地供应节奏而不是改变供应总量

　　政府将通过招拍挂使楼盘供应“无序”到“有序”

　　北京房地产行业的“水深”是公认的。这点主要说的是“土地交易的暗箱操作”，谁也无法说清北京土地供应的真实情况，市场上到底有多少项目。这种土地供应的无序局面将随着“8.31”政策的实施而改变。

　　按照国土资源部的有关规定，北京市政府必须在8月31日前处理完所有的经营性土地协议出让的所有历史遗留项目，符合规定的在8月31日以前办理完协议出让的手续，不符合相关规定的一律实行招拍挂，进行公开交易。从4月29日开始截止到8月9日的经营性用地历史遗留项目登记工作实际上是对目前北京楼市所有“有谱”和“没谱”的楼盘的一次大清点。最后的统计资料显示，北京目前已经登记的项目总量已达1091宗、约2.2亿平方米规划建筑面积。

　　业内人士认为，虽然根据“8.31”政策规定，只有288个“上榜”项目可继续走协议出让，但这并不意味着其余的项目“胎死腹中”，政府只是通过“8.31”政策改变了这些项目的推出路径和时间：将在未来的几年内通过公开的招拍挂形式，陆续推出。政府因此而掌握了楼盘供应的时间和放量，使北京楼市的供应增量由无序到有序，并在这一过程中实现土地的增值。

　　已见雏形的“寡头垄断”将被打破

　　开发企业将面临新一轮洗牌

　　“8.31”政策还将使北京房地产行业出现新一轮洗牌运动。主要将表现在以下几个方面：

　　首先，过去国有房地产企业或“拿地关系”硬的房地产企业所表现出来的“强者很强”局面将发生变化。有关人士认为，此次“8.31”政策实行过程中，受影响最大的还是过去“个子”非常大的“国有开发企业”，靠关系拿地的时代将成为过去，“8.31”使北京房地产行业回归“资本密集型”的本质特点，资金和运作能力——即“身子骨”结实不结实将成为新一轮房地产企业较量的热点。

　　其次，过去靠规模开发“积累品牌”的做法将随着土地获取方式的改变而改变，新生的资本型房地产企业有望成为购房人的新选择。过去在购房人心目中有一定“品牌”的房地产公司有可能因为拿不到土地而减少开发项目，相反，一些新生的房地产企业将进入楼市。

　　第三，目前在北京楼市已见雏形的“寡头垄断”现象将被打破。曾有人戏言，北京楼市盛产“大腕和

　　哲人”，过去，北京楼市的话语权几乎掌握在几大巨头手中，而这几大巨头相互之间往往也用合作等方式引导北京楼市的走势。“8.31”过后，随着土地供应方式的改变，这几大巨头的影响力也将随着其所开发的楼盘的减少而得到限制。

　　楼盘开发由求“快”到追求“效益最大化”

　　开发商推盘心态的变化带来推动行业变革

　　华高莱斯总经理李忠认为：过去，由于土地交易不规范，拿地“容易”，很多开发商不追求某项目的利益最大化，而往往是通过规划的开发实现利益最大化，因此，拿到一个项目以后，往往走“快”字路线，即快速完成设计、快速销售、快速进入下一个新盘的开发。北京房地产市场也因此流行“快就意味安全”的经营理念。而“8.31”以后，随着拿地成本的增加、拿地难度的提高，开发商的经营理念将发生变化：每个项目的利益最大化将成为开发企业的经营目标；好的房地产企业也将从“速度型”转为“效益型”。

　　而这将带来相关行业的调整：开发商选择设计公司的标准不再是谁能在最快的时间内完成设计，而是谁能把设计做得最好；开发商选择销售代理公司的标准不再是谁能在最快的时间内将项目卖完，而是谁能把项目卖出最大利润……靠优质产品获取市场的开发商有时会越来越大，而与此同时，行业内对从业人员的素质和从业水准的要求也将越来越高。

　　开发商这种推盘心态的变化将引起包括规划设计、销售代理等整个房地产行业链的新一轮变化。

　　北京楼市改写游戏规则

　　买房人从中获益

　　“8.31”带来的北京楼市游戏规则的改写将给北京的买房人带来好处：

　　首先，买房的政策风险变小了。无论是288个“上榜”项目，还是其他必须进行招拍挂的项目，经过几轮的反复审核，过去常见的开发商擅自调整规划、该建的配套没建等问题几乎可以杜绝。

　　其次，开发商经营理念由“速度型”向“效益型”的转变，意味着房子会越盖越好。

　　第三，整个房地产行业的综合服务水平也会上升。很多开发企业因开发楼盘数量的减少而做精做细，很多优秀的房地产职业经理人也因管理楼盘数量的减少而对手中项目投入得更多，买房人因此而获得的综合服务也会越来越多。举个例子，同样是潘石屹，在同样的一段时间内，他做一个项目和同时做三个项目相比，肯定是前者要比后者做得好，买房人买第一种情况所获得的综合服务肯定比后者强。