专家作客新浪谈买放心房商品房维权任重道远_房产家居

专家作客新浪谈买放心房商品房维权任重道远

http://house.sina.com.cn 2004年08月31日17:36 新浪房产

图为新浪聊天现场，图中由左至右分别为嘉华四季组委会秘书长祖建军、北京消费者协会副秘书长张明、新浪房产主持人王维波、北京律师协会消费者权益保护委员会主任邱宝昌、中国消费者报总编助理李晓光　　9月1日，北京消费者协会副秘书长张明、中国消费者报总编助理李晓光、嘉华四季组委会秘书长祖建军、北京律师协会消费者权益保护委员会主任邱宝昌作客新浪，就消费者如何购买“放心房”的话题展开了热烈的讨论，以下为讨论实录。　　消费者维权难度增大向法院提起诉讼案件增多　　大家好！　　各位朋友，各位嘉宾，各位网友大家下午好，今天我们要聊天的话题是：如何购买“放心房”，与北京房屋销售持续火爆同步，北京商品房群体投诉一直呈上升趋势。那么，如何规避购房风险，买到令人满意的“放心房”已成为购房者关注的热点问题。今天，新浪房产特邀北京消协、北京律师协会的专家为网友解析购房风险。　　下面请几位嘉宾向网友打声招呼。　　　祖建军：各位网友大家下午好！　　　张明：广大消费者朋友大家下午好，我是北京消费者协会张明。　　　祖建军：我补充一下，我是北京四季房展组委会的，我叫祖建军。　　邱宝昌：各位网友大家下午好！非常高兴在新浪和大家聊一聊放心购房的话题，我是北京市律师协会消费者权益保护专业委员会的邱宝昌律师。　　　李晓光：大家好，我是中国消费者报李晓光。　　　主持人：去年，北京市消协系统受理商品房投诉468件，尽管比2002年减少了3%，但由于群体投诉的增加，实际投诉人数大幅增长，反映的问题性质依然日趋严重，张明先生今年受理商品房投诉的情况怎样？祖建军先生有什么好的建议？　　　张明：今年上半年，咱们北京市消费者协会共受理各类投诉，所有的消费者投诉正式受理是一万一千七百多件。在这一万一千七百多件中商品房的投诉是321件，这个比例是2.72%。应该说和去年同期相比，看数量大概持平，但是问题并不容乐观，应该说商品房的市场，侵害消费者权益的问题还是比较严重的。图为北京消费者协会副秘书长张明　　　大概涉及这些问题，一个是没有资质的开发商违法建设、销售房屋，使消费者买不到有合法产权的房屋，这个问题是比较严重的。　　　再有就是房地产广告的虚假宣传，夸大宣传，误导消费者，有的还带有欺诈性质。　　　第三就是房屋一些质量纠纷，引发的消费者投诉。　　　第四就是房屋的面积缩水。　　　第五就是一些开发区没有争得业主的同意，擅自向规委申请变更规划，而引发的一些土地纠纷。　　　第六就是物业服务的一些纠纷。　　　大概涉及这些主要问题，其中有个突出的特点，群体投诉在继续增加，消费者的维权难度在继续增大，向法院提起诉讼的案件在增多，主要是这些问题。　　　主持人：由于消费者越来越理性与成熟，维权意识也比较强，消费者购房首先关注的是环境、品质、交通、配套，到其次才是价格。李晓光先生您认为，今后“买放心放房”是否会成为消费者主要需求？　　　李晓光：购买放心房肯定会成为消费者最大的一个诉求了，因为商品房毕竟是价值非常高的商品，消费者要倾其所有，甚至一生，甚至一家人的积蓄去买这样一个商品，他肯定会要求这个商品，一旦买到手应该能够让自己放心的使用，这应该是肯定的。　　　张明：我觉得大额消费，咱们消费者大额消费无非就是房屋和汽车了，现在可能再扩大范围，就是学生教育。房地产是第一位的大额消费，花五十万、七十万或者八十万买一套房屋，看了买完了以后，没完，以后你住七十年，你还要花大概七十万用于它的维修，它几年一次的装修再加上物业管理费等等，所以这笔开销是消费者一生中最大的开销。　　　因此要买一个放心的房屋，让消费者满意的房屋确实是一个很重要的问题，消费者特别关注的问题。　　主持人：祖总有什么补充吗？　　祖建军：我觉得买放心房，应该是从政府或者到公共组织部门每一个环节里面，我们都把放心房这个问题，提到一个比较重要的位置上来。比如说我们做四季房展，我认为做四季房展在2001年的时候，有很多消费者买了房子，结果出现质量问题了，投诉无门，找到消协，消协协调的时候人太多协调不过来，结果他们自动结成队，到我们房展会上面去闹，怎么样，这样给房展会的秩序造成很紧张。有些公安也说，这么多人，怎么办？房展会还能不能办？　　　实际上2001年这种事出现一个高峰。实际上那个时候第一问题比较多；第二在以前我们没有这种意识，是不是能够把我们进房展会的房子筛一遍，后来国家重视了，北京会两委、两局对于整个房展会进门槛的这些项目先筛一遍，你先把五证拿过来，是不是有销售许可证等等，从宏观上先筛一遍。我们在招商过程中针对这个项目做一个评判，你是不是经常有这些负面报道？是不是经常出现鼓包？　　　经过两遍筛以后，我觉得从2001年以后逐步像这样的问题就少了。走到今天，比如现在9月9号在国贸召开的房展会，这次我们把关于消费者利益保证这一块，关于进场的开发商，从资质，从项目的开发所有进程，我们都进行考察以后，我们觉得这个项目基本上还可以，让它进场，这样可能对于我们来说有一些组织，有些开发商可能被卡在外面。消费者在这个场合买到的房子基本上还能放心，最起码能保证五证齐全。如果在每一个口把它把住了，对消费者买房子更放心一些。　　　张明：我特别赞成你这个观点，有这么一个市场，进房展会，进来的开发商都是承诺销售放心房，都是有合法资质的，给消费者提供放心的房屋这样的房展会，消费者他好多了。相比原来可能一些房展会的活动现在相比更严格一些，很有必要，给消费者提供一个安全、放心的购买商品房的环境。　　　主持人：邱宝昌先生，现在的开发商已经意识到单纯的靠“利益点”吸引消费者已经不能满足现代社会的销售欲望，从长远考虑，品质和品牌是否是开发商必须要考虑的要素？　　　邱宝昌：我认为从企业的长远发展来看，企业应该讲究它的品牌。按照法律上来说，我们的《民法通则》，《合同法》最基本的原则就是诚实、信用原则。一个企业它的品牌最主要就是对消费者，对买卖的另一方要诚实和信用，不能够有虚构事实，不能够有隐瞒事实，应该是不能够对消费者在购房当中有欺骗和误导的行为，就像你的广告、合同，包括你的一个物业服务都应该是真实、明确的，这应该是童叟无欺的。图为北京律师协会消费者权益保护委员会主任邱宝昌　　　进展会应该放心，有序和自律，序是国家法律法规，自律是自己的承诺，签写协议，你到我们展会来怎样承诺你广告的真实性，你具不具备交付条件，临用电、水，还有你怎么承诺的问题。购买放心房不是一个简单的签一个合同，从广告的宣传，到房屋买卖合同签订，到以后物业，首期物业，这块物业服务等等。所以要买一个放心房不是简单的签合同，也算一个系统的工程。　　　主持人：几位嘉宾能否谈谈，消费者怎样防止和减少房地产纠纷？消费者如何才能买到放心房？　　　张明：应该说消费者要买放心房，在他应该说是很大的一件事情，也是很重要的一件事。很多消费者很困惑，我手里赚着这几十万块钱或者上百万，我怎么买到一套放心房？原来我给有的消费者在办购房讲座的时候归纳几条，有一条叫做选择一个诚信的开发商，这个很重要，如果开发商是诚信的开发商，很多问题迎刃而解，也不具备他广告的虚假宣传，也没有合同的不公平，也没有延期交房纠纷处理发生的事情，选择的物业管理公司可能也比较规范。　　　所以选择一个诚信的开发商是很重要的。那么消费者就提了问题，我怎么选择一个诚信的开发商？我怎么选择？我想给大家提这么几个路子：　　　一个是咱们北京市从2002年的3.15期间，北京市消费者协会，还有北京市房地产业协会，还有北京市房地产开发促进会，以及相关的媒体，一起开展北京市的销售放心房的承诺活动，第一批37家，加上第二批第二年是78家，现在是一百多家，有这一批他承诺销售放心房，承诺八条，八条其中有一条很重要，你承诺了以后，有一条这样规定的，你提供的房屋产生纠纷以后，无条件接受北京市各级消费者协会的调解，你参加这个活动出现纠纷以后，消费者协会说怎么处理你就得无条件去听、服从、执行。这是给开发商上了一个紧箍咒。　　　北京市现在有一百多个，在网上，在房地产信息网上能查到，在相关的媒体上都能查到咱们一百多家承诺的放心房这些开发商的名单。　　　他承诺是放心的，他是不是承诺？这可能还有差距。承诺了以后不一定他就能够提供承诺的那些条件，或者确实能够提供诚信服务，消费者还要考察一下，怎么考察？这个企业他原来开了哪些楼盘，去走访一下，了解了解，如果已经入住小区消费者认为这个不错，那确实很不错，你可以想北京市的房屋局，北京市建委、规委，还有北京市消费者协会，还有相关一些专业人士，比如邱律师等等，还有一些媒体都可以访问、咨询一下，我选择这个开发商是否诚信开发商，大家可能都给你一个参考意见。综合以后大概就有一个印象，我这个开发商是不是一个诚信的开发商，如果你感觉到是诚信的开发商，你就可以买他的房屋了，我觉得这是很重要一步。　　　相反后面还有很多事，怎么签合同，怎么去维护自己的消费权益，很多很多了。所以我说最重要的是选择诚信开发商。　　　邱宝昌：我补充一点，张明刚才讲到了，选择诚信的开发商是非常重要。可是怎么选择？作为消费者他就要多咨询、多了解，了解渠道可以向消费者协会一些社团组织，像北京市的三家协会推出的放心房的资质。因为维护消费者的合法权益，是全社会的共同责任，像北京市消协已经制定了很多的措施来维护购房消费者合法权益，包括中国消费者协会。　　　我现在很高兴看到黑龙江省消费者协会它现在正在拟定购房补充协议。消费者自己要求他去了解、咨询，我们社团，我们行政部门如果能够在这些方面多把一些关，多关心一些，像黑龙江省消协，他们购房协议里面很多条款细化的问题，怎样维护消费者合法权益又兼顾公平，不是讲维护消费者合法权益损失其他人的利益，他这是既维护消费者合法权益又不能损失其他人的利益，正在拟定就是购房的补充条款，这样对以后如果出现纠纷，可能依此条款，消费者权益保护可能要好一些。　　　对纠纷来讲，我们认为防患于未然最好，不发生纠纷最好，如果发生纠纷，有的不诚信，没有实力的开发商他跑了，或者他没有能力还款了，可能也得不到最终的执行和解决。　　　所以讲买诚信开发商的房子是至关重要的，最好不让它发生问题，首先对开发商的楼盘投诉的情况，消费者只要能拿电话，向房协，向消费者协会，向有关部门调查和了解一下，这调查非常容易，打电话或者上网看一下。纠纷多的，甚至发生身体语言冲突，我劝消费者不要买这样的房子，应该抵制恶意或者不诚信的开发商是非常有用的。　　　张明：我刚才说第一选择诚信开发商。我想说第二。第二是什么？因为买房子的技术含量、知识含量太大了，消费者要想知道所有国家的房地产方面的法律法规，它一些政策，或者房屋怎么购买一些程序问题太复杂了，第二点就说请一个律师帮助你买房，给你减轻很多麻烦。　　　有些人说了，请律师请不起，这个房子得花四五千起个律师，我还给你出个主意，您不妨三户、五户，十户、八户共同请两个律师，帮你们十户一块买房子，这是捷径，由律师帮助你维护你整个购房过程中的合法权益，这是最简单易行的，这是第二点意见。　　　主持人：李晓光先生有何高见？　　　李晓光：我觉得选择诚信开发商，我刚才讲到那个品牌，实际上我觉得一个很简单的消费者可以判断，你去选一些大一点的，有资质的，在社会上口碑比较好的，品牌形象比较好这样的开发商，其实往往是比较牢靠的。因为任何一个不诚信开发商他是做不大的，做不长的，所以我想比较简单的方式就是选一些大的、有实力的、口碑好的开发商。　　　祖建军：往往在大众消费的时候，人们可能考虑经济问题考虑得比较多。因为买房子，你像我们做房展会的时候，有很多说有便宜房子没有？是不是便宜没好货？咱们在这暂且不说，在我们房展会当中，有很多，一个房展会带活很多小广告，每次当你去展会的，塞给你那些资料多了去，当你去展会里面还要收资料，你回家以后不知道哪个是展会当中，那个是塞给你的，结果很多消费者买完了以后这是我们在展会上买的房子，结果我们一查这家根本不是在我们展会的。你买了以后，确实后面没有办法保证。　　　所以我说买房子还不能一味就看价格，图便宜，有人说你到我这，上车，我带你看，看完了以后觉得还不错，脑子一蒙买了。这个时候还要跟几位嘉宾说的，看开发商多走几步，不要脑子一热便宜就买。上房展会的时候也确确实实买一定真正在摊位里面，人家已经经过几道筛选那样的房子，我觉得这也是预防上当的一个招法。　　　张明：我再说第三点。(笑)我选诚信开发商这是第一个，第二个我请律师帮我，开发商我选了以后我也选不准，律师我也请不起，怎么办？我就信我自己，那好，你非信你自己你自己就下点功夫。一个要看一看国家相关的房地产的法律法规政策是什么。　　　第二是你要学一些保护你权益的法律法规常识。　　　第三你花费大量的精力去比较，去考察，去认真一项一项筛选，同时在买房子的过程中，保留好所有的有关资料、文件，包括它的广告、楼书，还有一些合同，各种票据都保存好，准备你后面如果上当受骗出了问题以后好解决，如果你自己非要做的话。　　　我做过调查，我们大多数消费者买房子，还是自己买房子。所以我在这里呼吁大家，我们消费观念得有一个转变了，你要以最少的购房的成本，去买你放心的房屋，最好的办法，我觉得还是选一个诚信开发商，请一个好律师帮助你，你花那么几千块钱，但是你买的房屋避免了很多后顾之忧，这是很重要。　　　邱宝昌：消费者如何能够买到放心房，不仅仅是消费者一方能够做到的。因为一个房地产市场的规范它是一个过程，需要我们方方面面的努力。刚才祖总讲的户外的广告，印刷品广告，如果印刷品广告没有经过广告审批，它也是一种广告，有广告管理办法实际上它是违法广告，如果你经过审批是允许你去印的，现在大部分都不是这样，有的街头广告随手发，没有工商批准的号，像这样的我提醒消费者，不可轻信，要拒收这样的广告，这样广告没有经过国家批准，往往夸大事实，虚构事实，有虚假的成分。　　　另外一方面，在购房过程当中到以后建设过程当中，因为它是系统工程，很漫长，不像今天买明天能入住，除非是现房，现在买期房，没封顶，过去一年、两年，最后就变样了。消费者很难确定，有的人买商品房，都是别墅，本来是正向，有一户就盖过来了，还有环境的问题，但是你买了时候一定要把很多因素考虑进去。别墅一般不会出现这种问题，而它实际上影响了采光了，影响居住的舒适的环境。所以你要买低档房、高档房，把所有影响居住购买的因素尽量多考虑进去，多咨询，这样能够尽量避免以后麻烦产生。　　　祖建军：我也教大家一个办法，刚才张明说有三种办法，一个是请律师，一个请业内人士，你要都不相信请自己，自己去，自己也有捷径，当你自己判别这个项目判别不好的时候你看它是一期还是二期，尽可能买它二期的房子，一期有好多开发商第一次做，拿它做实验，问题很多，跑冒滴漏很多，有很多意见提，经过这些问题以后，二期就很好了。这次我们房展会上，9月9号国贸房展会，将会有二十多家二期出台，它也算新项目，但是他们信心很足，我就承诺我按期交房，没有问题，因为他有一期经验，有的也经过很多人又骂又怎么着，开发商也经过历练，二期人挺直腰板，所以到国贸去看看。　　　张明：从消费者怎么买房子，消费者买放心房还涉及方方面面问题，比如市场管理问题，我想有几个问题，一个就是开发商的诚信自律，让消费者买到一个放心的房屋，所有的开发商必须是诚信的开发商，必须是严格自律，严格按照国家的法律法规去开发、建设、销售房屋。　　　那么开发商是诚信的开发商，就好办了。同时这个房地产行业这个行业也要加强自律，所以说我老跟咱们房地产协会的杨会长说，我们房地产协会把行业拢好，使这个行业都能够承诺销售放心房，这是从行业角度来说，从开发商角度来说。　　　还有一点就是政府有关部门，监督管理部门，应该严格的依法行政，加大对房地产市场违规、违法行为的处罚。我很高兴的看到，昨天北京市建委公布的大概五十家违法违规的开发商，昨天《北京新民报》报道，这是北京市房地产市场发展到现在，力度最大的一次，所以我很赞赏北京市建委这个举措，这个行政执法，加大执法力度，严格执法，使那些想违法不敢违法，让他违法行为付出成本，你这个市场就规范了。　　　所以说消费者买到放心的房屋，光高消费者不行，还得说我们整个市场的所有的主体都应该提供诚信的房屋，严格按照国家法律法规来从事经营活动，这样消费者才可以买到一个放心的房屋。　　专家作客新浪谈买放心房商品房维权任重道远(二)