晨报记者 莫春

　　在宏观调控市场环境下，地产公司最困惑和“难受”的事——用何种商业模式在日前举行的“博鳌21世纪房地产论坛”上强烈撞击。

　　是大公司安全还是健康的公司更安全？

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　　专业化发展还是多元化发展更利于做大做强？

　　实现扩张是靠自有资金还是大幅举债？

　　王石挑头发“警告”

　　谈到此次宏观调控会对哪些企业带来影响，王石说，第一是高负债的公司，像一些所谓的“黑马”肯定会非常难受，如果说不难受，那是吹牛。(在场的听客几乎同时说出顺驰的名字，有地产“黑马”之称的非它莫属。)

　　第二类受影响的企业是产业多元化的发展商，王石的话更加危言耸听：“‘三九’的今天，就是你的明天。”“房地产也需要专业化，像有的商业地产，把大的MALL分开卖，这种做法肯定有问题”。(所点的两家企业，听客们自然联想到前不久宣称投资EVD行业的今典集团和开商业地产定制化先河的大连万达。)

　　万科VS新鸿基

　　关键是看公司的净资产

　　万科的发展模式一直在学习香港的新鸿基。但在回答一位MBA学生提问时，王石说：“我们要看公司的净资产。如果资产规模很大，但净资产就七八个亿，这个公司风险大了。新鸿基有七八百个亿资产，净资产达到五六百个亿；万科总资产是56个亿，怎么与新鸿基比？”

　　王石表示，万科还是要向新鸿基学习，学习整个房地产开发的流程以及对消费者的理念等等。“万科和美国的一家房地产公司模式比较接近，这家公司在美国24个州进行房地产开发，连续53年盈利，投资回报是18%，万科现在的投资回报只有12%。”

　　首创VS富力

　　抓住城市发展的机遇

　　“从首创的发展看，开始很小，买小的项目公司，然后融资，买更大的土地，一步步发展起来”，自曝自己“滚雪球式”扩张的首创置地集团董事长刘晓光说，地产并购要有现金和风险控制手段。“对于拥有土地的大企业来说，并购并不是坏事，可能是最好的方法。我们不断地被别人并购我们的项目，不是一件坏事，可以一定程度地变现。”

　　富力老总李思廉认为，他们与城市同步发展：“2003年9月份，他们就开始通过土地拍卖拿地，珠江新城是第一个项目，开工面积已经超过50万平方米，在建的有40万平方米，包括两五星级的宾馆。”

　　大佬VS孙宏斌

　　被“围攻”的孙宏斌高调“反攻”

　　8月7日深夜的那场对话一扫论坛温和气氛，变成了针锋相对的“围攻”，而这个对象便是顺驰的孙宏斌。

　　当晚，主持人刘晓光似乎有意设定了这样的主题：“难受”。“因为宏观调控我们把销售回款目标从原来的100亿调整为120亿”——孙宏斌的回答显然刺激了大佬们的“神经”。

　　王石首先“发威”说，这是“吹牛”、“睁着眼睛说瞎话”。任志强接着说，“七个锅盖十个锅”的状态是不行的。“要是缺钱的话，必须事先做个安排，即使银行不贷给我，合作伙伴答应给钱也行”。李思廉最后逼问道：“你说今年有120多个亿元要回收，那么每个月就是10多个亿，不应该出现有资金短缺的问题。每年销售有120多亿，可能比我跟万科一年的总和还要多。”

　　而听客的关于顺驰“缺多少钱”和“长三角”项目销售不畅的尖锐提问，无疑为“围攻”氛围火上浇油。

　　由于前晚的交锋，次日孙宏斌的主题发言引来更多的听客，他的发言也更具针对性。“有变化才有机会，不然第一不就永远是第一了吗？”孙宏斌的话仍然带着他特有的自信和张狂。他想通过演讲回答这样几个问题：一、从商业模式上看顺驰的风险有多大？二、宏观调控对市场的影响？三、巨变环境下顺驰在干什么？

　　孙宏斌说：“我一直崇尚特别简单的商业模式，商业模式越简单就越能说服别人和获得别人的支持，你只要回答你的钱从哪里来、你的钱去哪里、什么时候再拿回来。顺驰的大项目都有合作伙伴，通过合作伙伴共担风险。”

　　任志强VS潘石屹

　　关键时候把地卖给潘石屹

　　很多人都知道任志强和潘石屹是一对欢喜冤家，但没想到他们十年中的两度合作都与宏观调控有关。

　　主持人——首创置地集团董事长刘晓光问任志强：“难道你从来没有缺钱的时候？”

　　“通常是宏观调控了，就把地往潘石屹一丢”，任志强说，1993年他知道要宏观调控了，把一个项目转让给潘石屹；今年又如法炮制了“尚都”的合作。

　　在不点名警告几位同行的同时，潘石屹公司的商业模式被王石“大加赞赏”。王石认为，其没有银行贷款，在大环境变化下，资金链显得游刃有余。一家南京的开发商也认为，“像老潘的这种模式就很舒服”。

　　透露此前斥资17亿多元大举拿地的潘石屹干脆说，只在国贸半径1000米范围内“精耕细作”。他认为，有很多的同行在谈“8.31大限”对房地产的影响，常常容易下这样的结论：大公司没有问题，中小企业要想办法。“我觉得这是错误的观点。靠银行贷款的公司可能会失去市场份额；但对市场化公司来说，可能意味着更多机会。这跟体重没关系，而与健康有关”。　

　　现场评说

　　“说不难受是假的”

　　提高银行准备金，提高房地产企业自有资金率，国有土地使用权出让制度实行招标、拍卖和挂牌，加上去年的121号文件，来自土地和融资两大层面的政策调控等，都直奔房地产商的“命门”。但在这样的宏观调控背景下，不管大小的公司面对媒体记者都一脸坦然：“对我们这样的公司没什么影响。”

　　也许是海南闲云野鹤般的环境让地产商们格外放松，也许是寻医问药前不得不坦白自己的“症状”，在这次的论坛上，我们听到了不同的声音。地产大腕们纷纷自曝“难受”之处，孙宏斌说最难受的是“缺钱”，曾经是海南首富的地产老板也透露说，他正是从1993年宏观调控开始走下坡路的，如今他还要再用5年时间才能盘活。一位江苏开发商的话更具代表性——“说不难受是假的”。

　　政策调整让市场充满了变数，有些开发商认为是“灾难”，幻想着用声音来影响甚至“颠覆”政策的威力，但更多的则在寻求公司的稳健。潘石屹说：“人在没有抗体的时候，会得天花，为了不得天花，就打疫苗，让你得一次小病，然后健康地成长。”企业和人一样，经历的风雨多了，抵抗力也就增加了。现在看，平静看待和迅速应对的地产商，大多经历了1993年那场宏观调控的“洗礼”。

　　但地产公司商业模式的多样性，决定了没有“一招鲜”的解决方案。有的企业像一个百货店，什么都卖，类似沃尔玛；有的企业坐在疾驰的“战车”上，马不停蹄地扩张全国版图；还有的企业只在一个城市做一类产品。

　　只是盲目快速扩张的做法和忽视商业模式的公司都将面临考验。就像任志强说的：“最终要看是不是成功，能不能被市场所认可。如果忽视资金链的问题，就有可能成为地产业里的‘三九’”。