热销渐欲迷人眼。京城楼市频繁出现的热销已经令人迷惑，哪些是真正的热销？哪些是人为导演出来的“假热销”———这可能是购房人最为关心的问题。为此，笔者寻访了多位业内人士，并总结出了几条可以识别真假热销的“守则”，希望它让辛苦的购房者能把“真假热销”看个清楚。

　　第一招：认购时间看长短

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　　大部分楼盘上市之前都有一个内部认购阶段。所谓内部认购，是指期房项目在尚未获得预售许可证的情况下，先行对楼盘进行购买资格的认证，这种认证的方式同经济适用房的“倒号”类似，虽然曾被主管机关明令禁止，但至今仍十分流行。

　　从内部认购判断楼盘是否热销是较可靠的方式。买房人可以根据内部认购时间长短和认购期所结识的客户之间的信息交流进行判断。一般情况下楼盘项目的内部认购时间越短，造“假热销”的可能性越大。从2004年北京市场的情况来看，上市楼盘内部认购的时间有逐渐缩短之势，三天、两天，个别项目甚至只有一天。

　　如果一个新楼盘经过较长时间内部认购，就会相对有较多数量的客户积累。这种情况下，想买房的人可以通过搜狐焦点网的网上社区准业主论坛了解项目的详细情况，特别是其它准客户对楼盘的评价反映，从中即可了解到大部分买家对该楼盘的兴趣程度。

　　对于内部认购时间较短的楼盘来说，判断是否热销则有很深的学问。市场上经常可以看到，内部认购时间越短的楼盘，排队的人越多，楼盘好像更热销。这其中多数有诈。除非性价比极突出，或位置的独特性极具吸引力，否则排队者中一定有相当部分是“托儿”。

　　第二招：莫中“雇托炒房”计

　　新盘雇“托儿”炒人气，制造“假热销”现象已经很普遍。即便是一些确实热销的楼盘，雇“托儿”的现象也很常见。

　　当你辛辛苦苦地起了个大早儿，赶来排队，也确实排在了认购队伍的前列，但却被告诉房号已经被认购完了，这时你千万要留神，因为你不仅遇上了假热销，还可能遇上了“雇托炒楼”的开发商。这种事，碰到谁知道了底细，都会搓火。

　　“雇托炒楼”现象绝非偶然。从早期的外销房，到之后的一些高档住宅以及近一时期的小户型楼盘，炒房已是太普遍不过的现象。开发商在内部认购或者是销售阶段，先期给予“托儿”们认购权，而后迫使真正的买房人花更高的价钱从“托儿”的手中买回认购权或房屋，而价格高出的部分将由开发商和“托儿”们按照一定的比例进行分成。

　　实质上，“雇托炒楼”同样是营造稀缺房源的一种手段，只不过其目的不仅在于营造一个热销的假象，更要制造出“楼盘遭到抢购”的局面，这不仅有利于开发商获得更高的利润，而且还会给买房人造成相当程度的心理压力，使其做出非理性的判断和购买决策，从而使开发商有机可乘。

　　当你发现来得很早，而“房号”或“房子”却已经被他人“抢购一空”了之后，接下来的情况一定是这样的：售楼人员会告诉你，你想要的户型或者朝向的房子已经被别人认购了，不过，如果你真的想要的话，还是有商量的余地，当然一定是要付出更高的价格。遇到这样的情况，一定要冷静，建议你千万不要草率做出决断。

　　第三招：电话预约断真假

　　通过售楼处穿梭不停的人流来营造“热销”的气氛，是开发商在楼盘开盘后经常使用的手段。当然，我们不能说所有“人多”的售楼处都是造假，不过，你可以通过一个简单的手段来识别售楼处热销的真假———电话预约。

　　你可以拨打某一项目售楼处的电话，向售楼人员提出某一天去看房，如果对方爽快地答应，那么应该没什么问题。如果售楼人员没能答应你的预约，而是希望你在某一特定的日子去售楼处看房，那么，你该留神了，这可能是楼盘销售的现场控制。

　　销售现场控制是楼盘销售最为重要的一部分，与内部认购制造“假热销”的原理相同，开发商希望把看房的人都集中在某一天，这样，售楼处的人流就会呈现“川流不息”的情况，所有来现场看房的人都会认为这个楼盘正在热销当中，自己要抓紧购买，这种心情一定会影响你理性的购房决策，从而再次把机会留给了开发商。孰不知，在一周之内，开发商只在一天或两天对外接待买家看房，如果你着急买了，则中了开发商现场控制的计策。李乐