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三大问题困扰面临8月31日大限的北京楼市

http://house.sina.com.cn 2004年07月24日12:40 北京晚报

  在8.31大限之前,北京市近期将出台一个政策,会给“有历史遗留问题”的项目一个说法。但在这个政策出台之前,无论是开发商,还是购房者,对楼市未来都怀着一种茫然的忐忑不安心态,因为,尽管有不少专业人士、“大腕”对楼市未来做出种种预测、建议,但由于政策的不明朗,各方面传出来的声音比较纷杂,摆在大家面前的仍有许多观点迥然不同、扑朔迷离的“困惑”点。

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  “困惑”点:大限是否会延期?

  观点:延期

  理由:1.政府诚信使然。在“有历史遗留问题的项目”中,有不少是政府招商项目和绿化隔离带项目,由于分期开发,导致一些项目出现“遗留问题”,如果政府采取一刀切的作法,将使政府部门对这些项目不好交待;另外,有些项目在8月31日之前,办不完协议出让手续,并不是开发商不积极,而是政府有关部门“时间紧任务重”,那么这个后果也不应该由开发商来承担。

  2.政府资金不足。有文章分析,如果不延期的话,对北京“有历史遗留问题的项目”的处理方式有两种,一是被政府收购,一是直接入市交易,如果政府收购,需要1200亿元,政府不会有那么多的资金。

  3.有利于政策执行。“71号令”从长远来看,是一个有利于楼市发展的政策,但如果不“具体情况具体分析”,不利于政策的执行。

  观点:不延期

  理由:1.国土资源部态度强硬,71号令严格要求各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在2004年8月31日前处理完毕,否则国家土地管理部门有权收回土地,纳入国家土地储备体系。有开发商介绍,目前,这个政策“风声”很紧,有关系、有“条子”的项目都没办法;

  2.楼市规范过程中的必要“动作”,尽管这个政策会使有些项目“出局”,但会有利于楼市的整体发展,为了楼市的长远发展,必然要严格执行,做出“必要”牺牲。

  “困惑”点:近期楼市供应量是否增减?

  观点:供应量变化不大

  理由:虽然目前放量少了,但是土地存量更大,所以不会影响太大。据统计,去年全年北京一共出让经营性国有土地使用权3261公顷,目前,“历史遗留问题项目”登记在案的有16362公顷,是去年全年的5倍。因此,尽管受8.31大限影响,供应量也不会有大的变化。另外,目前,开发商手里还有不少已经拿到的开发用地,完全不会使市场放量减少,特别是近两三年内。

  观点:供应量增加

  理由:一是因为开发商目前手里有储备地待开发;二是因为71号令迫使不少项目往前赶,导致下半年提前放量,供应量增加。

  观点:供应量减少

  理由:因为房地产有一定的开发周期,受宏观政策影响,拿地、融资、审批等各个环节的进展速度全部放缓,这将给近期楼市供应造成空档,影响整体供应量。

  “困惑”点:近期整体房价是否变动?

  观点:整体房价变化不大

  理由:整体房价变化主要取决于成本与供需。从成本上看,目前,上市的供应主要是原有土地,成本没变,即使采用招投标后,地价也未必会涨,因为以前采取协议出让的土地大多是“生地”,而且经常转N次手才形成供应,所以成本并不低。8月31日之后的土地拍卖初期,由于市场上还比较幼稚,可能会高出底价比较多,可是随着招投标市场的进一步成熟,招投标也会洗去铅华,更加回归真实的价格,这一点在业内已基本形成共识。那么整体房价是否变化主要看供需是否变化,认为变化不大的,主要是基于供应变化不大的前提下,从目前的购买力来看,需求变化也不会出现大的变化。

  观点:整体房价上升

  理由:今年上半年,北京的整体房价比去年上涨了3%左右,目前还有上涨趋势。即使成本不变,供应不变,但受2008奥运会及其他利好影响,北京仍是人们看好的城市,大批外籍、外地购房人仍会陆续进入北京市场,带来需求,带动房价。观点:整体房价下降

  理由:在成本不变的前提下,今年上半年没出来的楼盘会集中在下半年上市,造成供应量增加,另外,从需求方面看,升息、贷款从严等宏观调控政策,会对消费者的信心有一定影响,从而导致近期需求减少,房价下降。本报记者李海霞


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