2004年中国蓝筹地产年度评选颁奖晚会上，《经济观察报》蓝筹地产主编吕尚春，《北京青年报》地产主编牛金荣邀请获奖嘉宾现场举办记者招待会。为到场媒体记者作现场答疑，以下为记者招待会实录：

　　　提问： 请在座的企业家谈一下，地产界发生这么大的变化的时候，什么样的企业可以持久发展？

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　　　王石： 这个企业面临着一个选择，你到底跨入哪个企业？如果你是炼钢的，那你就要坚持。房地产品种非常杂，比如说商业地产，这是房地产首当其冲的，同时开发写字楼。

　　　卢明： 现在一个是要解决融资问题，我们要想方设法解决。我们半年来的看法得到了各级政府的支持。地方政府的优惠政策和付款条件也跟着就都有了，这样对我们目前整个项目的发展说，应该说是比较顺利的，至于刚才主持人说，找一些基金，这很正常，我们正在跟一些境外的基金正在洽谈，争取有一个大的资金方面的突破，目前来讲我解决眼前的困难，我这一条目前还是比较有效的。

　　　提问： 这个月蓝筹地产的评选参选内容是国家企业，你们是怎么选出18家入围企业的？体系是怎么运作的？

　　　赵民： 这次平息的整体体系抓住了蓝筹得概念，蓝筹得概念从绩优、规模成长性，这三个去综合的考虑，指标的选择当初是几家公司组成了一个项目组，结合我们和专家顾问的一些探讨，最后选出十几个二十几个指标，通过这些指标，每一个指每几项指标，比如资产的规模，销售的面积，能够反映出蓝筹概念的规模性。成长性而言，我们辅助动态的指标，比如资产汇表率每年的增长的速度，从稳定性来看，成长的潜力来看，我们可能更加关注的是一些土地的储备，类似这类的指标，完全通过变化的指标体现出蓝筹地产的规模，它的业绩、成长的潜力，通过建立这样一种模型，来实现。基本是这样的。

　　　中国日报的记者： 请问王总，据搜房研究员的研究，到2003天和1994年相比，百强企业中有80%不符存在，你是否认为10年以后现在大部分的蓝筹企业也会出围，如果不会，请问是为什么？

　　　王石： 我不是算卦的，十年之后什么样的情况我很难在这儿有一个预测，但就这次评选蓝筹我谈几点感受。我们知道房地产这几年比较活跃，既然活跃广告则在媒体中占有一定的量，媒体的关注，每年的评选活动比较多，但我们发现这次评实际上和传统的评比不大一样，会发现传统的风云十大任务，多少强，会发现有相当的所谓大腕，这当中并没有当选。甚至排前几位的，都没有当选。这就说明这次的评选体系和往年提得不大一样。房地产上市公司是公开的指标，但我们知道大规模的房地产公司是没有上市的，从某种意义上是带有一定的随意性。但这次的参照系并不是根据见报率、广告的发放量、也不是因为个人、人物引起媒体的关注度为参照，更多是一些专家评选的标准。我们媒体的舆论已经开始用另外一种评选，就是和专家、学者结合起来的评选，现在是客观公正的，也希望是一个长期的评选。

　　　第二，我觉得更有意思的是并没有名次。因为我们知道更理性的东西应该有名次，比如说十个指标，第一个评了一二三四，第二个再评出一个一二三四，但这次没有。我就在琢磨为什么没有指标？我想有两点：一点可能关于名字，我刚才听到有70多家可评比的，但也可能最后加全到底有多少，刚才主持人也说在这个评选体系上也争的非常激烈，如何酝酿一个新的评选体系。我觉得这就是一个妥协，干脆咱们就不排名了。第二个体会也说明了我们在中国的行业所谓真正的排名，可能也不是特别有说服力。所以真正的档次并没有拉开。

　　　第三，我们提到了蓝筹。我想谈谈对蓝筹的看法。如果是房地产的蓝筹，应该是衡量房地产发展的参照性，一年评一次，我觉得过于频繁，但可以每年修正。比如说，蓝筹，你一旦上了蓝筹，只要指标不变化，不存在评的问题，你一定是蓝筹板块上的。之所以把你拉掉，就是你不符合标准了。今年符合标准，明年不符合标准了，那就不是蓝筹了。每年都应该有上下，不能说又再评一次。既然说蓝筹，我相信万科只要不犯大错误，我想万科是会在蓝筹板块上的。但如果每年评一次，第二次、第三次就形成新的标准了。新增加的评进来，我想这样的意义更大。

　　　今天的企业产权形式不太一样了，有上市公司、有国资背景的，也有民营企业。请各位代表谈谈评选对地产的影响有多大？我们曾经讲过，西方的企业会有上百年，但中国我们讲可能是狗的年龄。在座的企业产权结构是不同的，但企业文化理念是不一样的，你们对各自的定位又是怎样的？像王总，你们会依然坚持专业化吗？还是要扩充？因为现在向行外扩充的地产企业也很多。请代表们讲讲各自的优势和劣势，再谈谈企业的发展。

　　　陈鹰： 刚才提到产权结构，我和地产界的老板聊天，将来地产要做大做强，渠道一定是很广的，而不是单一靠一个大股东。丰富多样的产权结构要充分利用社会资金，充分利用融资渠道让我们形成一个个有实力的企业。所以我倾向产权应该多元化。

　　　至于华润置地产权很特殊，在香港上市，在成分股当中是红筹的，它又有国资的因素，所以大的股权是控制在国资委。实际上是结合的是香港的股市、国家的资本，我觉得是一个特殊的结合。可能未来越来越多的企业也会产生这种产权关系。之前，我觉得华润置地的股权关系很特殊。我认为不管是什么样的股权关系，只要真正能调动管理成的积极性，真正能够在资本方面引入资本，能够产生资本使用的效率，实际上都不会制约它的发展，不会说国企不行，民企不行，什么样的企业都可以进入到蓝筹的企业之中。

　　　易小迪： 我简单认为所有之与发展模式一样大，但是一个企业的管理模式和决策模式对地产的影响非常大，地产的决策成败能占到百分之七八十以上，要起到很重要的作用。民营企业、国营企业都可以产生一样的模式。

　　　吕尚春： 阳光100一直是比较低调的公司，阳光100在北京2000年推出，之后从北京就销声匿迹，他们在济南、南宁、天津，长沙、武汉在做土地储备，今年的年销售量应该到100万平米，明年能到130万平米，他做得比较持续，但非常低调，在圈里没有太大的影响，在参加评奖以后，我们看起来对阳光100的指标非常好，这么低调的公司能做到这么好的成绩，绝对不是一些大家看起来非常重要的公司能做到的，不太一样。我想问一下，宏观调控之后地产的走向怎么样？

　　　易小迪： 前面得奖的都是优秀企业，今天得这个奖我觉得稀里糊涂的，我觉得有很多不确定性因素在之中，我认为比较乐趣的是，不管宏观调控有多少因素影响，有一条没有影响，就是需求，并没有压抑今天对地产的需求，所以我们在各地的销售情况也比较明朗，需求在扩大之中，而且我们也认为企业不管有什么样的困难，只要产品卖得掉，所有的困难都是可以克服的。

　　　牛金荣： 易总的情况比较特别，在全国的模式也比较好一点。我们想最近首创置业一直在提国际化的问题，在座的各位认为国外资本，包括国外的资金在大量的进入，万科也好，首创也好，也在和各种资本合作，你在和国际接轨的过程中如何保持自己的竞争力？如何看待国外资本对中国房地产市场的入侵？就北京来看，八月份启动了好几个国际房地产论坛，其中也有金融方面的论坛，马上也是中国房地产协会和美国房地产协会搞一个中国(北京)国际房地产论坛，国外的大量建筑行业相关行业的资本设计都在进入中国，我们作为中国的地产行业的老大，怎么看待这种联姻和结合？

　　　刘晓光： 我们欢迎办这个论坛，北京这么大的舞台，这么大的机会，现在北京没有这种论坛和机会，为什么？我觉得是不是因为没有能力。如果光是论，意思不大，要既论又谈。第二个，第三国际化是一个必然的趋势，我们请国际的人来不是味他们的钱，最重要的是他的理念和机制，他的风险控制手段，GRC现在是我们的董事，他提出来的东西确实比我们好。不光是国际化的伙伴，国际化的理念国际化的机制，将来国际化的营销渠道，将来可能是国际化的产业局，那以后再说。但眼前来讲，我的看法大企业走到这一步，我希望能有给更多的国际伙伴和我的项目组合，经营理念能够更加提高一点。

　　　吕尚春： 刚才王总了讲了，对一些大公司，比如合生有公路的投资，还有别的投资，在北京有更多的项目，目前的宏观调控对合生造成的影响是什么？怎么应对？

　　　陈长缨 ： 应该说最近这几个政策对房地产是比较大的事情，通过这次整合，我们的资源在重新的调整，这种调整的结果应该是大的越大，弱的越弱，甚至有被淘汰，合生是作为一家公众公司，也希望在公平公开的平台里面来进行合理竞争。对我们来讲，现在土地政策和金融政策直接的影响就是我们如何去扩张，如何去保证我们去拿地。首先在资金这块，因为我们最近关于项目的，各个地区消费都比较理想，应该有比较正常的现金流，特别是在北京地区，我们现在的所有项目都是基金项目。今年以来销售状况比较理想，有利的保证了项目顺利推进。同时，我们从去年开始，我们进行了策略的调整，进行了发展节奏的调整，使我们发展的速度和销售的速度和市场对接，有一个比较理性合理的衔接，最大限度的提高我们的资金的效应。因此，这轮的政策在资金效应这块，对我们来讲没有产生负面影响。同时由于上半年数量的减少，促使了我们产品的销售速度的提升，今年比去年已经有很大的改进，比方说今年上半年我们的三个项目已经基本实现了15个亿的销售额，这样是比较良性的状态，这是未雨绸缪，并不是出了问题以后怎么对策，把地产当做一个问题长期思考、去安排，遵照本质规律来运作，我觉得不论外部环境产生什么变化，你都有自己对产品的把握，对发展节奏的把握，同时对市场的把握，这样就会比较良性的发展。

　　　吕尚春： 前段时间有一条新闻，国资委发了一条结论，中房局可以并购旗下的所有企业。中远也是其中之一，您怎么看来五家并购所有地产的事情？

　　　卢明： 一个就是说作为国资委作的并购，主要是主业和主业的分离，从大的方向来说是对的，作为中远房地产来说，大家可能印象中中远集团是做航运的，实际上已经通过改制有了很大的变化，它是以中远集团和中化两个大的集团作为我们的大股东的七家股东的大公司了。中远房地产已经不在范围之内了，但是作为国家的这次改组，我相信也会是对这些国资背景的企业有很大的影响。但具体是什么方式我们也没有想特点多，可能贺总想的更多，因为他们是并购别人的。

　　　贺建亚： 并购是一间很难的艺术。这次我们也觉得国资委出这样的决策是非常理性和正确的，这对于我们五家红筹背景的在香港应该说是创造了一个不错的机会，当然也是国资委前线，和相应的企业进行洽谈，不是拉郎配，也是双向选择的过程，对我们是一个支持，从某一意义上来讲，作为所有制问题，在这个领域中，某种程度上来讲，确实可以得到国家的扶持和支持，这是我们的幸运之树，我们也希望把握好这个机会，当然这也是个双刃剑，也会带来负面的影响。通常国有企业并购也会很大程度的影响企业的正常运营，特别是是在竞争特别激烈的房地产领域。作为这样的企业资源的重新配置，我觉得未来一段时间内，不仅仅会局限在国资企业之间，在各式各样的企业之中都会出现的这样的或那样的情况，我觉得是这样一个趋向。

　　　吕尚春： 民营企业之间的并购太激烈了，国资委加起来也赶不上。宏观调控以后每个公司都有自己不同的对策，你们公司是怎么样应对的？

　　　王宁： 我是来自复地集团的，复地主要是在上海从事房地产开发。对北京来说是一个比较陌生的企业，刚才包括最近一段时间以来，大家都在谈论这个事情，我觉得恩复地作为民营企业的背景，现在在香港上市，也成为一个上市公司，这样的一个经历我们从两方面来看，一方面我们确实呼吁政府给我们一个好的环境来发展这个行业，另一方面我们要积极看待这个事情，不管负面的说的也非常多了，宏观调控对房地产行业有积极的意义，房地产行业有很多的企业非常娇生惯养，一点点的风吹草动就会得病。包括很多资金的问题，我们太拥戴国有商业银行了，包括这样一些政策的变动，环境的变化也有利于我们房地产企业怎么练好自己的内功，用什么方式应对环境的变化，非常稳健地持续的发展。复地在年初成功上市，掌握了一个非常好的时机，现在是大量持有现金，这种情况下我们也是急于并盘，我们可以很好的看这个市场。另一方面和国际基金积极合作，我们和ING和摩根士丹利进行了合作，非常有效的项目，我觉得这样一个环境下，有利于帮助我们锻炼自身的实力，怎么能够在这样一个长久的发展过程中比较稳健、持续的发展下去，这还是很多情况下不能怨天尤人。天气总是有晴朗的时候，也有恶劣的时候，作为房地产企业也好，行业也好，要积极地去应对。

　　　潘明朗： 因为宏观调控经济形势大家谈了很多，现在可能都在讲宏观经济软着陆，我的理解是这样，房地产行业一定是硬着陆，所以我想从我们公司来看，这次对很多房地产行业的印象是很很深的，从香江国际集团来看，我觉得在这种时候可能控制风险的理念就显得很重要了。我曾经读过一篇文章，说一个企业最重要的东西，我觉得香江在北京的发展这种理念是很重要的，我们本身在银行负债是比较低的，这种调控更需要强化企业的风险意识，你在做企业的时候得有风险意识，你在以前想到了这种风险意识，现在控制可能会更好。

　　　牛金荣： 顺驰在地产界也是不可忽视的，对这样一家在房地产行业迅速扩张的企业，据我所知，顺驰8月份在做上市的工作，您对此怎么评价？

　　　王石： 顺驰在全国是一匹黑马，在天津的房地产中还是比较扎实的，天津的房地产开发率这几年一直排在第一位，在前期排第几位，无论任何指标，都会对专家有所困难。顺驰在天津是比较扎实的。第二，顺驰是在天津搞二手房交易的，所以在市场中是非常敏感的，这是顺驰在天津起家的地位。第三，顺驰在搞地房地产开发，顺驰的目标是非常清楚的，他就是开发一种产品，同样的产品、类似的地点，比如说城郊结合部的开发，开发的产品很简单，就是住宅。应该说这个企业具备了非常非常好的素质，对市场非常敏感，而且对房地产非常熟悉，在快速扩张中他并没有盲目地多元化。即使是房地产行业，也没有进入写字楼等，就是住宅产品。他总结了万科的经验，他没有走弯路。这是我对顺驰的看法。它作为企业的贯穿力，无论是上层的总经理，还是下面的业务员，在贯穿顺驰的力度的时候，是不会不一致的。比如说孙宏斌先生运用美国的营销手段，我们不叫传销手段，是营销手段，他运用的非常成熟。第四，它的项目整合特点非常强。他在做项目的时候并不是单打独斗，他在做项目的时候总是有合作的伙伴。

　　　我们再看到，一个企业发展的节奏是非常非常重要的。一个房地产一定要有这样过程，由单个项目向产品开发，就是单向开发和产品开发是不一样的，你可以三个项目不一样，比如说我们说到阳光100是典型的产品开发，他说不是产品开发，是同一性，这就是产品开发的最明显的特征。再比如说地域开发和跨地域开发更不同，比如说有的老总觉得在北京做好一些，到重庆做困难更多一些，在这方面的节奏上，顺驰显然过快。在这种过快当中，即使没有宏观调控，他也会遇到问题，更何况现在是宏观调控，他不太有运气。但这种节奏过快，还是房地产过热的情况下，会给人们造成假象。你可以说这不是运气，但也可以说是一种运气。因为宏观调控就制止这种盲目的快速开发，并且是最好的结构调整。如果你不把它当做机会，还硬撑着，这不利于开发。这是我的一点看法。

　　　吕尚春： 感谢各位老总接受我们的访谈，也欢迎下一届的蓝筹地产还能够看到各位老总的身影。谢谢！