在2003年的中国地产界，为什么会出现顺驰这样企业？如何看待顺驰的异军突起和大肆张扬？在其领军人的思想和个性后面，有没有更多我们可以挖掘、追问的东西？

　　另一方面，在顺驰出现后，为什么会有这么多的担心和怀疑？顺驰现象具有哪些行业意义？

放心邮于用心 你的网络游戏联盟 新浪点点通个性smsDIY 财富之旅诚邀商户加盟

　　我们约请了几位近来在房地产界十分活跃的分析人士，从行业的角度分析顺驰现象的意义，也同时反思我们自己。

　　北京虎杰投资咨询有限公司首席分析师张寅：

　　这是新一轮房地产周期的产物

　　为什么前几年没出现顺驰这样的现象？顺驰现象是2000年后新一轮房地产周期的产物，体现了这一轮周期的特点，即向更多城市发展。这一轮周期从1999年底启动，2000年正式发力，2002年大干快上。以前大家都以本地经营为主，2002年后才有福建军团、广东军团进入北京。顺驰长期作为地域性企业，在当地市场占有率高达20%，这种情况在其它一二线城市还没有一个，即使万科在深圳也没有达到这个比率。在一个城市想继续提高是有难度的，所以大型房地产企业从本地走出来，已经成为趋势。

　　121文件的出台，应该说对大型房地产企业有利。这是个房地产企业发展的关键时期，有的在观望，有的求平稳，有的主动出击，顺驰属于主动出击的情况。富力上市、万科在二线城市布局、上海房地产企业进军重庆等，也属于主动出击，根据的是各自对市场的判断。这个时期可能是整个行业的、也是企业的一个转折点，很可能出现重新洗牌的局面。

　　顺驰以前在媒体面前很低调，在全国没什么知名度，在去年最后一季突然变得高调，曝光率增高，不能排除自我宣传、造势的动机，好让大家熟悉它。如果它只想在天津发展，就不用大面积地跟全国媒体接触。企业要走出家门必须高调，当地消费者对企业品牌、对经营者的熟悉是必不可少的。广州军团、福建军团进军北京时都做了大量的媒体公关。大家有功夫质疑，不如把自己的事搞好，否则一不小心就可能给人家当托了。

　　对顺驰的挑战，北京地区反应很大，特别是孙宏斌谈到销售100亿，感觉好像是天方夜谭，因为即使万科也没有达到。有的人善意提醒有没有泡沫，有的人是质疑，有的人带恶意地嘲笑。既然你要做老大，遇到这种局面也是正常的，事实会做出回答。我觉得要耐心观察，不要急于下结论。战略实施需要时间，有个过程。不同的企业有不同的战略，很难说谁是对的。战略都是个性化的，顺驰的战略不一定适合华远、SOHU。制定战略主要是根据自己的资源，土地、人脉、产品、认识度、管理能力等，不能过度透支。我觉得目前顺驰还没透支，它手里的地并不多，只是单价高。要是今年再接着拿地，可能会有风险。

　　北京金露枫苑房地产开发公司总经理杜猛：

　　这个时代是“撑死胆大的”

　　我认为怀疑和担心都没必要。他们没认识到这个时代对房地产业来说是“撑死胆大的”。中国的房地产市场太大，别说一个顺弛，即使100个，庞大的需求量也能消化掉。中国的住宅市场世界第一，GDP增长也最快，人口最多，人均收入迅速提高，家庭规模缩小，市场容纳量特大。建国50年，80%的房子需要淘汰，重新更换。

　　况且，中国房地产企业的规模还很小，即使去年顺驰销售40个亿，也只是美国一个二流公司的水平。

　　对于顺驰现象应该给予积极评价。尽管它拿地出的价很高，但它是在市场中拿，而不是通过首长，不是偷偷送礼。在这方面我说孙宏斌是个英雄。顺驰能成为中国地产界的航空母舰，是因为它顺应了中国一级市场开发的市场化进程，不是垄断下的产物。

　　至于它的资金、团队跟不跟得上，那是它自己的事，担心没有必要。一般来说，拿到了土地，融资条件就具备了，银行、投资机构会与它开展合作。土地就是房地产企业最安全、最稳定的稀有资源和根本要素。发展快的企业，都是掌握了行业发展的规律，看清了形势。顺驰对行业是了解的，是知名代理商成功转变为开发商的典型。它的爆发式发展是一种正常现象，是中国房地产市场发展到一定阶段的产物。

　　我觉得业内人士态度谨慎，有的是因为自己没钱，对自己没信心；还有的是因为自己长期“作弊”，看到突然出现一个不“作弊”的“三好学生”，不顺眼，还担心它在一个“作弊”的环境中能不能成长；还有的因为取得了一些成功，把自己定位为老师了，丧失了创业的冲动和对行业的童心。

　　(以上观点根据采访记录整理)

　　复旦大学房地产研究中心华伟、闫雷：

　　房地产不是什么人都能玩的

　　顺驰就像“第一个吃螃蟹”的，带给我们的不光是一丝惊奇，更多的应该是反思。为什么会出现顺驰这样超常规的现象呢？也许问题出在我们审视的眼光上。如果我们用既有的市场规律、游戏规则来衡量的话，顺驰显然属于“违规者”，是一种另类企业。顺驰屡出重手，在某些地块用近乎二倍于市场价格的成本获取土地，这种方式是绝大多数房地产企业不能做到的，即便是有这种资金实力，从成本角度考虑似乎也是不允许的。因为地价直接决定房产价格，过高的房产价格又直接影响到市场容纳能力，环环相扣，使得众多开发商竭尽全力地降低拿地成本，从而使自己开发的房产更具竞争力。按照这种思维定势，肯定会觉得顺驰太冒险了，一旦造好的房子卖不出去，企业的资金链势必难以承受。

　　然而如果我们用发展的眼光来看，顺驰正在用自己的行动修改着既有的游戏规则，而且将来也许还会出现第二个、第三个顺驰。作为土地拥有者的政府，用来进行城市基础设施建设方面的大量资金，相当程度上是从土地出让中得到的。因此只要是不违反政策，地方政府在把握好土地出让量的前提下，未必会反对节节攀升的拍卖价格，因为这完全是企业根据自身实力、按照市场的方式来自愿付出的。“一个愿打，一个愿挨”。

　　从另一方面，顺驰的方式更验证着这样一种现实，房地产行业正面临着新一轮的洗牌。过去开发商那种“空麻袋背米”的时代即将结束，房地产开发的商业模式、企业运行策略、内部管理方式以及企业的市场定位都将面临重大的战略性调整。今天的开发商自身必须拥有亿元以上的资金，才能参加土地招投标拍卖，这就为那些企业规模大、资金雄厚、品牌知名度高、服务质量好的企业创造了条件，顺驰只能说是为这场革命开了一个头而已。由此我们不难预见，未来的房地产企业数量将大幅减少，一种规模化、集团化的局面将逐步形成——“房地产不是什么人都能玩的”！(作者袁作东)