北京四季房展2004夏季地产展示交易会将于6月24日至27日在中国国际贸易中心展览大厅拉开帷幕。“置业在仲夏，择居在国贸”是本次展会的主题，新浪特邀北京四季房展组委会策划总监高纬对本次展会特点、参展新盘作一详细介绍。同时还邀请了当代万国城MOMA国际公寓副总经理姜鹏、世纪星城总经理等业内人士对北京下半年房价走势等热点问题进行深入分析，以下为聊天实录：

你是老虎還是變色龍? 四大导演教你玩DV 新浪会员登录UC聊天 索爱K700c新上市1元拍

　　主持人 ： 各位嘉宾大家好，今天请来三位嘉宾作客新浪嘉宾聊天室。首先请三位嘉宾做一个简短的介绍。

　　高纬 ：我是北京四季房展组委会策划总监高纬。

　　姜鹏 ： 我是当代万国城MOMA国际公寓副总经理。

　　徐长崎： 我是北京顺华房地产开发有限公司徐长崎，现在开发一个新的项目叫世纪星城。

　　主持人 ： 2004年夏季地产展示交易会于6月24日在国贸又要拉开帷幕了，首先我们请北京四季房展组委会策划总监高纬谈一下这次房展跟往届相比有什么新的亮点？新盘有什么特色？

　　高纬： 展出的项目有一百多个，我们有一个非常新颖的服务，为了加强对购房和指导，我们在国贸一号展馆设了挂牌服务，为大家提供法律咨询，这种法律咨询在以前也有，我们此次的法律咨询团在国贸一号展馆，以非常低廉的价格，为了吸引优质的法律咨询，而且在每个律师团后面设了一个自身形象的展板。众所周知，京城地产市场经过十多年的发展，已经越来越完善了，但是各种各样的纠纷仍然不绝于耳。究其原因，就是购房者不具备相关的法律知识，等纠纷发生之后，才以法律手段捍卫自己的权利，等于亡羊补牢，白白地花费了时间。我们希望在购房者购房置业之前、置业之中和置业之后维护他们正当的权利。我们和律师参展团达成了协议，在购房期间给一定的优惠，这是此次最大亮点特色。

　　主持人： 这次有多少参展单位呢？

　　高纬 ： 一百多个。

　　主持人 ： 就购房者来讲，房价是最敏感的，这次参展楼盘以什么价位的楼盘为主？

　　高纬 ： 四季房展有六个，春夏秋冬，还有精品展，有精品秋展、精品夏展，春夏秋冬房展都是以中低价为主。

　　主持人 ： 我感觉房展项目太多了，转一圈下来，不知道哪一个合适，能否推荐一下新盘有什么亮点和特色的楼盘呢？

　　高纬 ： 说到新盘，此次参展的新盘并不多，由于宏观调控和金融紧缩等。这次参展当中很多新盘非常想参加夏展，但不齐全，我们为了给购房者提供购房的环境，所以这次新盘不是很多。

　　主持人 ： 今天我们请到其他两位嘉宾是开发商，做项目的。在今年年初的时候，包括业内一些大腕也好，老百姓也好，都认为今年房价有下降的趋势。但据统计，今年的房价上涨了3%。不知道下半年房价会怎样？比如今年想买房的话，该不该出手，请几位老总结合自己的项目，因为老总对周边的项目了解一些，所以请你们谈谈自己周围楼盘大致的走势吧。

　　徐长崎 ： 房价是老百姓80%关心，我认为是100%关心，不仅老百姓关心，政府也关心，从业人员都关心，因为跟每个人生活息息相关。我们不说市场当中这么多人、这么多所谓的专家、学者，也包括我们的开发商和购房者，包括各个媒体都在说房价，我认为这东西太大，今天从小处说，我们这个项目在通州区，实际上等于是朝阳区和通州区交界的地方。谈房价来说，就整个北京来说，缩小说区域比较好一点，通州而言，北京这几年房价来看，呈一个上升的趋势。这跟整体房价的变动不是有太大的牵涉关系，为什么呢？北京地太大了，每个区域有每个区域的变化，每个项目有每个项目的变化，通州区从今年年初，北京推出新的城市空间规划，两轴两带多中心，通州处在长安街一轴，处在东部发展带中心地位，又是多中心的新区，从宏观来讲，通州具备升值的趋势。

　　第二，随着整个城市的发展，通州区域由以前大家对它不太认可，现在变成新的认可，认可的支持在哪？就在于交通改变了，京通快速路有，八通轻轨去年也开通了，还开通了朝阳北路，还有京沈，包括明年年底开通的两广路，带来的是交通的便利，带来时间的缩短。

　　第三，随着整个政府规划的发展，整个通州区域市政配套也在不断完善，刚才提到交通，还有排水、排污、供水、暖气、电气等等各个方面，还有其他的商业配套、教育配套，整个通州区域现在都在大力发展。这个作为价格上升的一个基础条件，现在慢慢在改善，通州的价格从宏观角度来讲有上升的条件。

　　说到项目，我举一个例子，从去年年底到现在，我们的项目还没有推出来，到现在，通州盘子平均涨价幅度是300-500元，有一项目长得多一些，比如挨近轻轨旁边的项目涨到500比较多，一般项目涨到300块钱左右，这是现实的东西，大家可以看到。就我们项目而言，从宏观来说，价格跟项目本身有关系，价格是价值的体现。我们开发的世纪星城是住宅、商业、市政、教育四位合一综合下来的，我们有50万平米的住宅，有25万平米的商业，有50万平米的教育园区，我们在项目所在区域内做了三条道路的市政和改建，整个为住宅提供了完善的商业配套，提供了完善的教育配套，提供了方便的交通市政。

　　我们的价格在整个区域里还达不到通州区域的均价，现在大概在4000块钱，是内部认购价，还没有开盘。4000块钱，比北京市平均房价低了一千多，这怎么叫升值，怎么叫价格上涨，什么叫价格不上涨呢？根据不同的区域，根据不同的项目，根据产品的不同带来价格的不同。通州前两年二千多、三千多，这个四千就涨价了。如果跟全北京平均价格比，性能价格各方面来比，这个价格是不高的。

　　姜鹏 ： 这个话题从我的概念来讲价格，我认为不太好说，谈谈我的看法，我们横向去比较或者纵向比较好一些。北京作为国际化的大都市，像东京、香港等房价比起来是非常低的。但北京都知道，面临2008年的奥运会，北京国际化进程非常快，结论是肯定的，在今后几年内房价还会有上升的空间。

　　从今年政府出台的相关政策，包括金融调控方面的，包括土地供应、限制方面，政府希望房地产供应量、需求量、价格走一个平稳发展的道路，今年来讲，我认为房价比较稳定的，稳中略有升。对投资者来讲，应该是好的购房机会。因此价格不会往下降，这是我的观点。

　　另外，价格不是绝对的因素，对消费者来讲关注我的房子买的性价比是否合适，是否便宜，规划是否足够合理，是否有好的配套、好的园林、好的景观、好的产品。选好房子才重要，真正选一个好房子，从他住进以后几年和今后相当长时间，都会觉得社区的生活不会落后，品质不会降低，货币价值也不会贬值，如果买一个有缺陷的社区，质量不好的房子可能会体现出来。我们做的当代万国城，我们用可持续发展理念来推动产品，我们认为发展商要给消费者提供超值的产品、超值的服务，超值的产品就是规划要合理，而且产品本身要有比较高的科技含量。我们当代万国城也做到这一点，我们的节能做得非常好，房屋的能耗只是普通房子的三分之一，从建筑的整体使用周期来看，给消费者的利益是巨大的。因为我们国家也是能源消耗的大国，我想这样的房子，我认为它的价格不能说高还是低，不是现在买的价格，而体现在长期使用的价格上，这是我的理念，我们现在房子卖到一万六，消费者非常的认同。

　　我也非常同意刚才徐总讲的，单纯讲价格也不好理解，从北京整体市场来看，包括东部区域、西部区域，像郊区的，分很多产品，类型也不一样，从类型来讲，包括公寓，普通的公寓，我也非常同意徐总讲的，通州区域是非常好的区域，有巨大升值空间的区域，还包括CBD、两广路的区域，都有很大升值的空间。另外，西部区域也是相当稀缺的，是一个上升的空间。

　　再聚焦到刚才谈到国门路的概念，现在在国门路的沿线，从望京到三元桥一直到二环，这个特点是比较清楚的。今年开通了，机场高速的延长线，叫迎宾国道，打通到二环，在任何一个国际化的都市里面，距离机场最近的区域都有一些相应的功能，城市功能有商业、酒店、写字楼、高级公寓。距离机场最近的区域，应该是城市最国际化的区域，包括使馆区也在这个区域，最具有生活的底蕴。而且是与外部别的城市，与其他国家联系最紧密的区域，是个信息港的概念，是国际交流信息最集中的区域，城市功能支撑了这个物业的特征，这个物业的价值本身也是比较高的，它更能吸引外地、外籍的投资者或者到这里居住和置业。所以总体来讲，我对国门路的概念还是比较认同的。

　　主持人 ： 刚才我看了简历，高纬有七年从业的经验，你也谈一谈。

　　高纬 ： 两位老总刚才从项目谈的，我认为整体还是供需关系的问题，今年房价的走势往上升，为什么呢？就是新盘量在降低。至于下半年的房价到底怎样，最后还是看供需的关系。

　　主持人 ： 刚才谈到土地的问题，自从土地获取进行改制以后，采取土地拍卖的方式，两位老总对土地拍卖有什么关系呢？

　　徐长崎 ： 我们到北京是2001年拿土地，土地拍卖，就北京来讲，刚刚实行，在南方早几年就实行了，我们集团在南方的时候用拍卖这个办法获取土地，拍卖土地是市场发展的必然结果，也是土地市场正规化的必然接轨，开发商，至少我们企业是欢迎的。因为只有在土地——最上级的资源，能通过公平、公正、公开、透明的，大家在同一个起跑线上竞争，底下才有可能保证所有的精力、所有的资金用到后面产品的开发中去，企业可以把更多的人力、物力、财力放在后期的开发，怎样为老百姓做好产品上面去。

　　姜鹏 ： 我认为土地拍卖从目前来看，价格可能略高一些，大家会关注是否会影响土地的价格，从而间接导致房价的略升。从土地拍卖程序来讲，包括政策来讲，对整体的房地产平稳发展是好的。土地的供应量、土地的价格，通过这种形式政府更好地调控，有利于调控整体供需之间的矛盾。

　　主持人 ： 刚才你提到现在土地开发价格还是一个比较高的。刚才说到供需价格，现在价格水准是暂时的现象，还是土地就这么高？过高地价的话，对房价确实会形成影响？

　　徐长崎 ： 刚才主持人问现在土地拍卖价格是否真实反映了土地原本的价格？从理论上来讲也好，从现在的现象来讲也好，我们不能轻易下这个段论，为什么这样说呢？因为土地，北京一百年前，北京同样是这块土地，它值多少钱。现在到了今天，它这个土地值多少钱。北京再发展20年之后，它同样是这块土地，它值多少钱。所以土地的价值或者目前的价格，它有它的时代性，就是在当期内这个时代性。

　　第二点，随着时间不同的发展，可能会产生阶段性的波动。我们知道价格是围绕价值上下波动的，但是它发展趋势是越来越靠近价值本身的，我只能说，目前这个土地拍卖的价格是随着目前市场上各方面因素影响所带来的，应该说就目前情况下，它是接近于真实的。

　　姜鹏 ： 北京市的整体规划几个原则大家都知道，两轴两带一中心，城市整体功能和规划能反映土地价格，现在没有整体规划，没有办法判断哪块土地到底值多少钱。

　　高纬 ： 我认为土地是没有价值的，换句话说，没有价格。从目前角度来看，看你规划情况怎样，如果这块规划状况好，就非常值钱了，相反来讲，它就是次要的了。

　　网友：高总，咱们这几年房展越来越多了，在今后几年中，随着激烈竞争，怎样求新求变在市场中得到新的发展呢？

　　高纬 ： 求新求变是肯定的，关键在于如何服务好参展商和购房者，最主要是把人气聚集起来，把优势的项目推到购房者面前，在这种条件下进行求新求变的发展。

　　网友：你刚才提到八通轻轨沿线项目还有很大的升值潜力，如果你这个楼盘再开的话，价值会有怎样的趋势？

　　徐长崎：就整个八通轻轨来讲，世纪星城项目占据站点最多，然而构成一个项目的价格因素是多种多样的，交通仅仅是影响我们世纪星城项目价格因素之一，这并不是特别的重要。重要在于我们项目本身的规划，产品本身的做法。我们项目不仅有居住的功能，还有教育和商业的功能，在美国具有136年历史的高等学府进来以及25万平米的商业对你未来的生活会有一个起码的质量保证。

　　今后我们的价格会不会涨？回答是肯定的。叫“低开高走”也好，叫整个区域发展也好，世纪星城的价格一定会比现在高。

　　主持人：聊天到此结束，再一次感谢三位嘉宾在百忙之中抽空参加我们的嘉宾聊天。谢谢。