去年收紧房贷的121文件让资金紧缺的开发商们走了房地产信托这条路，原本1年来发行不过20个的房地产信托产品去年第四季度就发行37个，募集资金共35亿元，今年上半年情况更是明显好过往年。正当房地产信托开展得如火如荼时监管部门看出了过热的苗头。

　　据了解，年底银监会将出台《房地产信托专项管理办法》，对集合信托在收益率和应用方式上给予一定限制。在监管部门看到风险的同时，信托业从业者已经想出了对策规避

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政策限制，一切似乎挡不住房地产信托的前进步伐，那么普通投资者就更应该充分认识房地产信托的风险。

　　政策在哪里收紧

　　最早运用房地产信托融资的五栋大楼其总经济师左洪生说，信托业经过5次整顿和重新登记，一直以来主业不明确，直到121文件出台信托业才在房地产领域找到施展空间。

　　但银监会看出了房地产信托过热的苗头。国家统计局4月15日公布的最新数据表明，尽管各种调控手段已经用到，但一季度固定资产投资还是以43%的高速增长。特别是121文件后，一些风险较大的房地产项目银行不吃，而信托公司却接过来吃，由于没有限制，很多开发商自有资金不足四证不全的情况下就开始向公众募集资金。所以在即将出台的《办法》中正是通过行政手段管理，特别强调了开发商融资的门槛。门槛可能同121文件相类似：开发商必须拥有四证和30%的自有资金后，才能向信托公司融资。

　　虽然政策还在讨论阶段，但对策已经被提出来了。信托专家告诉记者，《办法》针对的是信托融资通过贷款方式进行的，也是目前主流的信托类产品，但房地产信托还有一种方式是股权融资。股权融资让信托公司以增资扩股的方式变成房地产开发企业的股东，这样债券变成了股权，就规避了自有资金30%和四证的硬性要求。一切似乎放不下房地产信托的风行速度。

　　房地产信托火爆进行时

　　目前很多开发商确实看中了通过房地产信托融资这条途径，据悉，冯仑、任志强等地产大腕近日还到美国取经，探讨如何扩大融资渠道。

　　在融资途径探索方面，五栋大楼走得比较早。它早在121文件之前就选择了信托融资方式。左洪生回忆，当时拆迁到一半时出现了资金缺口，而项目确实四证没办下来，不能向银行申请贷款。所以4月初他们就委托中诚信托发行1.2亿元房地产信托产品。五栋大楼信托产品5万元一份，由中煤能源集团作担保，两年期，预期年回报率为4.5%，比银行定期利率要高。因而在民生银行发售两天之内很快就卖光了。目前五栋大楼的资金充足到可以健康滚动起来了，第一年的利息已经按期发给了投资者，他觉得明年还本付息没有问题。

　　投资风险须注意

　　房地产信托的预期收益率一般都在4%-6%之间，这远远高于银行定期利率1.98%。所以信托产品绝大部分在两天左右就卖光。而到目前，全国范围内还没有一个信托产品没有达到预期回报率。信托专家认为，开发商动用信托融资的每笔支出信托公司都会知道，风险可控；开发商认为，只要中国经济不会大幅度滑坡，房地产市场不出现崩盘，回报率一般都能保证。

　　但天下没有包赚不赔的美事，而且记者发现各方面提到的房地产信托风险很少。张寒燕告诉记者，国家几次整顿信托业，撤并了75%以上的信托公司，他们深知信托业的风险在哪里，所以在控制风险中有一条就是信托产品不能通过广告推广。

　　而投资者自己应如何规避风险呢？首先，预期收益率并非就是实际回报率。根据《信托法》规定，信托产品并不等同于存款那样的债权债务关系。信托产品的收益率都为预期收益，并非最终收益。这意味着开发商和信托公司在宣传单中所提到的预期收益率绝非“板上钉钉”，它很可能由于多种风险因素而发生变化。即便最后的收益率低了很多，投资者也只能默认，因为法律并不保护信托产品的预期收益率。

　　第二，房地产信托不做保底承诺。《信托法》规定，信托产品并不做保底承诺，这意味着投资信托很有可能血本无归。所以投资者应看到信托产品背后有质押、抵押和第三方担保等保障。而且一定要看清风险说明书写明的担保责任有多大。

　　第三，赔偿风险。央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定，只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说，信托公司不负责运营过程中发生的风险。专家告诉记者，除了赔偿问题外，只要是信托公司不承诺的就不承担责任。杨晓