4月15日，在北京嘉里中心拉开了2004年度寻找中国蓝筹地产的活动序幕。本次评选活动，由《经济观察报》、《北京青年报》联合新华信集团主办，以企业战略、资源融合、财务状况、人力资本等为核心评价标准，评选范围横跨京、沪、穗为核心的京津唐地区、长三角地区和珠三角地区地产企业。此次评价活动预计持续两个月，评委会将依据评价标准收集整理地产公司相关数据并加权打分，此后，由《经济观察报》主办的经济观察研究院将组织战略管理、企业管理、人力资本管理等方面专家进行综合评价。
“蓝筹是什么意思？”这是此次寻找蓝筹活动中，被频频提及的问题。蓝筹(Blue chip)的说法来源于美国，在美国的赌场，筹码分别为蓝、红、白三种颜色，而蓝色筹码分量最重，是信心与实力的体现。资本市场的烽烟裹挟着这个源于赌场上的“信心之源”，四处蔓延，最终成为专指那些实力强大、经营稳健的公司。如果仅以目前美国或是香港通用的“蓝筹股”的标准，又有超前“两步”或是“十步”的嫌疑，因为从目前国内资本市场以及企业状况看，蓝筹股在资本市场的没有规律的晃动下，其浮出水面的时间尚为遥远，即便有也只是寥若晨星。
但这并不妨碍我们去寻找那些富有优良成长性的企业，他们已在挣脱“寻租制胜”、“好项目主导”的单一模式。对于地产企业而言，1998年地产市场的真正打开，成为近五年地产市场洪流的主驱动力，但基于体制改革所释放的能量，正越来越小。仅以北京为例，被计划经济所压抑的住房需求，在以每年1000万平方米的速度释放，甚至有研究人士认为，“恢复性增长”在三年之后，将消耗殆尽，取而代之的将是“自然增长”。也就是说，无论是“机会经营者”，还是“产品经营者”将面临前所未有的可持续性挑战。
一种安慰市场并无跌落期的说法是中国城市化的迅猛进程，问题在于，这场将持续20年或30年的人类历史上最大规模的迁徙运动，其增长效应并不集中体现在某几年或某一时段，而是一个漫长的过程。因此，用“城市化进程”的迅猛来平衡市场目前面临的转型调整，多少有些盲目乐观。
直至目前，地产企业的低门槛特征仍发散着黑洞效应，正基于此，对地产企业运营、管理的研究，市场几近空白状态。但在住交会、中城房网，或是新浮出的北京房地产促进会，都在传达着一个整齐的声音，地产公司目前正经历着从“做产品”转向“做企业”的巨大转型。
“如何做企业？”万通董事局主席冯仑一言以蔽之，“就是要做企业价值，而不是产品价值。”并不是产品不重要，而是一个公司的治理结构更关乎一个企业是否可以基业长青。
在“中国蓝筹地产年度评选”的筹备过程中，组委会首先接触了美国麦肯锡顾问，与权威的企业管理咨询机构合作，而不是学院或是官方机构，皆在期望由具备一线参与企业运营咨询的机构，担当此次活动的标准制定者。在详细了解了活动的初衷之后，麦肯锡顾问表示出了浓厚的兴趣，但在总部与其地产合伙人征询之后，认为由于麦肯锡更长于战略咨询，而地产运营显然为中观或是有较强行业特异性，这与麦肯锡目前的业务结构并不相符。
此后，组委会先后接触了其他的一些国际企业管理研发机构。中国红火的房地产市场，境外设计师、材料供应商、物业管理、市场调研等产品生产的各个环节，几乎都有境外机构的身影。但涉及到地产企业的治理结构、经营管理，则看起来像是一个静止的湖面。
地产产品的弱流通性，注定了这个行业的本土化倾向也异常明显。在几经周折之后，组委会的目光聚焦于新华信集团。新华信成立于1992年，是中国本土最大和最早的管理咨询公司之一，总部位于北京，在上海和广州设有分公司。截至目前，新华信拥有500多名全职专业咨询顾问和研究人员，16名合伙人和高级经理拥有证监会认可的上市公司独立董事资格。目前，新华信已获得亚洲开发银行(Asian Development Bank)和世界银行(World Bank)的正式咨询资格。对于国情的知悉，与十余年企业管理咨询的实战经验，新华信以最快的速度成立了“蓝筹地产评价体系”项目组，并分别制定出了一级指标、二级指标、三级指标。这个体系指标，在经过3家地产企业的试用调研之后，又做了进一步调整。
建设性的蓝筹地产概念即富有潜在成长性，蓝筹地产注重的不仅是衡量产品成功与否的销售额和财务状况，不仅是单个企业的总体资产和财富总额排行，不仅是企业拥有和调配资源的能力，而是着眼于公司整体战略下的持续增长能力。具成长性及可持续性的地产企业，正是此次寻找蓝筹的主题。
蓝筹地产评估体系指标说明
蓝筹地产评估体系是对房地产企业规模、业绩优劣和稳定性、发展潜力等关键要素进行综合评估的指标体系。该体系由三级指标按层级构成，次一级指标作为上一级指标的分解，各级指标按照相关要素在体系中的作用分配权重。
蓝筹地产评估体系的第一级由五大核心指标构成，分别是公司核心战略、财务状况、内部管理、开发能力和发展潜力，这五大指标的作用是对蓝筹地产公司中“蓝筹”一词进行综合评定。“绩优、稳定、规模”是蓝筹地产公司概念化的评价标准，但房地产公司如何能实现这一标准，如何考察一个企业具备了实现这一标准的能力，则要从房地产公司管理、经营、开发能力和财务状况等各个方面综合考察。
第二级指标是五大核心指标的分解，其作用是通过二级指标将核心指标进行细化和明确化，二级指标将更直观地反映出房地产企业自身状况。例如，核心指标中财务状况被分解为“财务实力、收益能力、成长状况”三个二级指标。
第三级指标是各个二级指标的直观体现，其特点是可以直接进行测量和判断。例如，二级指标中的财务实力被分解为“资产总额、主营收入、利润总额”三个三级指标，这些指标可以通过财务报表等方法直接获取，也是作为最后评估的直接依据。
