“两轴-两带-多中心”的城市规划在今年3月份确立，在多中心的题旨下，无论是一级政府主管部门，还是大小房企，都在重新估量自己的定位，寻求着属于自己的利益空间。那么，新规划将带动哪些新区域？北京典指办公室通过对本年度典指入选项目的监测，来预测新规划带动的新区域。
新城具备居住和工作功能
有资料显示，现在北京市每平方公里人口已经达到2.74万，其中中心市区如东城、西城、崇文、宣武等已经接近6万，连中关村地区都已超过3万。而一般国际大都市人口的密度不超过2万。缓解人口压力是改善交通、环境等诸多问题的根本。“多中心”意味着发展新城，这和开发区以及原来的回龙观、望京等居住中心完全不同。这种新城必须是个自洽的体系，居住、工作功能齐备，即现有的亦庄和回龙观的结合体。
这种“新城”通过行政管辖、地理区域的天然层面，到生活习惯、集体心理状态等社会学层面，最终也形成不同定位、不同档次、不同人群居住的族群居住状态，如美国的上东区、日本的银座等区域。这种带有阶层色彩的分区居住格局，一方面是政策引导的作用，另一方面也离不开市场自发的形成，两方面是相辅相成的关系。不同区域在政策引导下形成各具特色的产业结构，从而吸引不同层次的人群；不同层次人群的到来，也给房地产开发商以不同的暗示，从而赋予产品不同的定位，并进而吸引更多同类人群的到来。两相互动，实现“多中心、多风格”的居住格局，在这个过程中，给房地产开发企业留下了相当巨大的利益空间。
分区居住目前并不明显
“多中心”的概念，不仅适用于一个城市，小到一个局部区域，大到一个国家，这种多中心的混合网络状都堪称是最好的发展形态之一。房地产开发领域同样得跟着这个特点走。
北京典指办公室注意到，京城房地产开发商在有意无意中有了契合这种趋势的市场行为。各典指片区的项目在本区域共同居住文化的形成上，都起到了积极的作用。如以丽园文化社区为代表的南城大兴楼盘，位于通州的Townhouse天地美墅，以低密度标榜产品亮点，从客群来分析，此地将可能形成以中产阶级为代表的、以宽松居住氛围为特质的板块；以富贵园、水上公园.华城为代表的东南二环项目，将吸引中上阶层的共同认可，并形成以居住为主的高尚社区；以东方瑞景、北京财富中心、铂宫为代表的CBD核心项目，无疑是财富阶层的聚居地。这种趋势目前并不明显，但随着“多中心”蓝图的逐渐变成现实，这种区域分野必将更加明显。
新规划改变城市空间布局
这种新规划也会在很大程度上改变北京房地产的发展格局。一个显著的变化是，通州、大兴、良乡等现在的郊区将在不久的将来成为城市市区。就房地产而言，原本算是郊区的别墅项目，不久将成为市区中的“田园”。面对这一变化，郊区别墅项目如何迅速转变身份，升级市区概念成为必要。比如位于通州区的别墅项目天地美墅将成为郊区别墅升级市区概念的标本。因为，它的升级不仅体现在价格的简单攀升，更在于其品质的精心打造及品牌的长远延伸。通州目前的定位和未来前景是被众多开发商及投资者看好的。作为北京城三大副都市中心之一，接下来几年的发展会更加迅速，而目前通州开发的项目虽然很多，真正的高档项目几乎为零，特别是高档商业街这一块，成为影响通州整个气质的短板。
局部中央商务区将出现
1996年，有关部门关于CBD的规划是“商务、办公面积580万平方米，用地150公顷”，这个条件在北京还有其他几个地方也可以满足，如中关村、亚北、金融街、王府井等等。其中，中关村地区是新经济的代表，发展潜力巨大；亚北地区因为有亚运村留下来的基础配套，以及奥运会的商机，形成一个局部CBD可能性非常大；金融街无疑已经成为新的重要商务区；王府井在改造之后，随着亚洲单体最大的东方广场的地位凸显，也是商务中心区的候选。
其实，从世界范围内考察，现有的城市一般都不存在固定的CBD布局模式，CBD的形成受所在城市历史发展和规划的影响巨大，如曼哈顿、纽约、东京、伦敦、巴黎等城市都有两个以上的CBD；北京城市功能分布的现状，以及“多中心”城市规划对北京未来城市格局的规划，都预示着北京也应当形成多中心网络式的CBD布局。美国著名学者伦奇曾经提出三角形网络状的多中心分散结构，系统内各中心凭借互补作用及信息服务联系在一起，形成网络化系统。日本东京是这种中心网络结构的一个典型。
对北京的房地产开发商来说，这样的网络式多中心CBD格局，是寻求利益空间的一个利好。前文所述的可能成为新的“局部中央商务区”的地块，以及这些地块上的项目，都蕴涵着巨大的增值空间，如朝外地区的铂宫、中关村的中关村金融中心等等，都是这些板块最终形成“局部中央商务区”的受益者。
信报记者蔡雪婧
