12月1日，《北京市城市房地产转让管理办法》开始正式实施，该办法中的一个亮点是房地产商出售商品住宅必须按套内建筑面积计价成为了北京地方法规的一项强制性规定。这一办法的实施将涉及购房合同的签订，物业管理费、取暖费等相关费用的缴付问题。近期有不少购房者通过各种方式向我们咨询相关问题。为此，新浪房产频道特邀请京城著名购房专家舒可心先生为广大购房者答疑解惑。

　　舒可心聊《物业管理收费办法》

　　主持人：大家下午好！非常感谢大家能够光临四季房产组委会的专题活动区，今天我们很高兴的请到了北京著名购房专家舒可心先生，为大家讲解按套内面积计价与物业管理收费。希望大家有时间登录我们新浪网的访谈频道。

　　舒可心：谢谢大家，感谢四季房展主办单位，也感谢新浪房产。我尽量把我自己的经验能够告诉大家，今天我想跟大家介绍的是大家特别关心的问题，按使用面积卖房的事儿，还有就是刚刚出台的《物业管理收费办法》，我想把这两个方面的内容跟大家介绍一下。

　　现在很多媒体都在讲现在应该按套内建筑面积买房，好象是非常好的一件事儿，我在这儿想更正一下，是按套内建筑面积计价，我再一次跟大家讲，我今天专门把《北京市城市房地产转让管理办法》18页都打出来了，我就想告诉大家，这里没有一个地方写个是按套内面积卖房，而是按套内面积计价。我给大家念一下，第34条规定“在预售商品住宅的，应按照套内建筑面积计价”，有的人说计价和销售有什么不同，待会儿我给大家讲。另外，“商品方预售合同第六条，预售的套内建筑面积和分摊的建筑面积”，我想说的是，从概念上我告诉大家，不是按照套内建筑面积卖房，是按套内建筑面积计价。

　　首先我们想知道我们买房子到底买了什么？我们签的这份房屋购买合同，到底买的是什么？合同里说的到底是什么？我告诉大家，只说了一件事儿，就是我们所购买房屋的建筑面积，建筑面积包含了使用面积，或者说包含了套内建筑面积，还有公摊的面积。使用面积其中包括了地产可以量得到的面积和墙纸厚度一半的面积。

　　总而言之，我们买的房子不仅仅是我们屋子里那点房子，如果我们仅仅买的使用面积或者是套内建筑面积，那楼道是谁的？大堂是谁的？整个小区其他的公共建筑是谁的？所以我们从法律上来说，我们跟发展商所签署的合同，我们购买的标的物是我们这个房产的建筑面积。建筑面积包括使用面积和公摊面积，为什么包括公摊面积？因为我们买房子和电视机有最大的区别，买电视机包装可以拿回家，但是买房子，包装拿不走，公摊的面积是这个楼里所有的人共有的，所以房产这种产权或者是物权叫建筑物区分所有权。但是它有三个权利，第一是我们的所有权；第二是有公共面积部位的持份权，大家都有份，建筑面积当中的公摊面积恰恰就是这些公共部分，如果我们不去主张我们的持份权，发展商或者物业公司就会去主张，就会拿我们的公摊面积赚钱。甚至我可以告诉大家，公摊面积比我们使用面积还贵，因为公摊面积上面有电机，有水、电、暖等，这些都是所有业主有持份权的。第三个权利是业主共同利益的成员权，就是业主委员会，业主大会。所以，这三个权利加在一起才能房产的产权状态。

　　我们买的房子跟彩电不一样，跟别墅不一样，特别是我们买的公寓住宅和我们买的汽车不一样，汽车是业主独立拥有所有的权利，但是房产的情况完全不一样。三个权利：第一是我们专有部分的所有权；第二是共有部分的持份权，是和其他业主按份共有的；第三是业主共同利益组织的成员权，我们有权利参加业主共同利益的组织。所以，三个权利加在一起才能我们实实在在买房子买到的所有权。

　　如果按照使用面积卖房，实际上谁高兴？发展商高兴，你买的只是你的使用面积，外面的公摊面积都不卖给你，他想怎么着就怎么着，政府也不允许这样，所以政府在《北京市城市土地转让管理办法》中明确规定，房是按照建筑面积销售，但是按照套内建筑面积计价。为什么？这就办理发生了很多房地产面积上的纠纷。既然大家现在明白了这三个权利，我想说一下以前我们纠纷的现状，比如说以前按照建筑面积卖房，按照建筑面积计价，这种情况下在规定房地产建筑面积误差的时候，都会说超过3%就可以退房，往往有这种情况，按照建筑面积计价，计价的面积没超过3%，而计价面积包括两部分，一个是公摊面积，公摊面积增加了，使用面积减少了，但是总的计价面积没有发生多大变化，这个时候作为发展商并不违反合同。但是，有很多老百姓不高兴，觉得凭什么公摊面积增加了，而我室内的使用面积减少了？我觉得不公平。其实我告诉大家，这本身也是一种错误观念，政府为了解决这个问题，就用法规的办法规定了发展商还是按照建筑面积销售，按照使用面积或者现在叫套内面积来计价，这样的话以套内面积计价就得以套内面积结算，这个时候再规定误差3%就规定的是计价面积的误差不能超过3%。至于对我们老百姓有什么好处？我告诉大家，没有任何好处。

　　举个例子，一个房子一万块钱一平米，100平米的房子应该是100万，原来是一万块钱一平米是按照建筑面积计价，现在按照使用面积计价，现在整个的房价是100万，而单价就是一万多。就是这套房子的总价并没有发生变化，只是它的地价单位发生了变化，原来以建筑面积计价，现在以套内建筑面积计价。这样的话可能会减少一些纠纷，因为套内建筑面积我们容易测量，实际上没有发生任何变化。当然了，有些开发商是迎合老百姓的心理，很多的老百姓都关心自己买的使用面积有多大，其实我觉得这是一种短视的想法。举个例子，城东有一个项目，楼道非常的窄，很多大衣柜都抬不进去，因为它的使用率做得很高，出了电梯门就得碰着。当然了，公摊率国家是有法定标准的，是不能低于一个数。但是，你想住得越豪华、越舒适，公共部分就得越大。公共部分越大，谁出钱？也得我们自己出钱。

　　所以，在一定意义上来说，政府这个文件的出台是帮助我们大批的百姓，想了解自己使用面积的心态，但是实际上和房产的销售没有什么直接的关系，还是按照建筑面积卖房。为什么政府强调要按照建筑面积卖房呢？是不是政府说那些公摊面积都要卖给老百姓，这是对我们老百姓不好呢？不是，恰恰是这些公摊面积的产权是整个大厦存在的最必要的条件，也是维护我们套内面积当中能生存的必要条件。比如说一个塔楼，没有电梯咱们都上不去，如果所有的业主都说我按使用面积买房，我不摊电梯顶，电梯顶归发展商，发展商拿着自己的产权，到时候咱们就惨了，但是要过人家的地方要交钱，那块地是人家的，咱们要过这个地方就得给人家钱。我们作为老百姓，以前可能没有共有财产的概念，我在这儿说一下，天安门是谁的财产？天安门是中国13亿人民的共有财产，我们每个老百姓上天安门不能说我扣一块，老百姓有什么共有权，体现不出来，所以才会出现到处吐痰的现象。如果对国有财产还能容忍的话，那么在小区当中，就是几百户业主的共有财产，在私有财产和公有财产中间有一种财产状态叫共有财产，共有财产说到底是私有财产。如果硬说天安门是私有财产的话，我可以告诉大家，对全世界来说，天安门是中华人民共和国的私有财产，长城也是我们中国人民的私有财产，所以我们中国人都应该爱护它。随着住房的改革、随着房地产的发展，我们慢慢要建立起来共有财产的概念，走廊、电梯是我们一群业主的共有财产，这个时候大家谁还愿意把垃圾放在走廊里，谁还愿意看着别人家的自行车放在走廊里？这个时候都没有怨言了，因为大家花的钱买的这部分面积，大家希望有个干净、漂亮的环境，大家按份共有这个权利。

　　我今天特别要强调的是，我们在购房当中，除了买了使用面积，我们其实也买了公共面积，而且公共面积的价值比我们房子里的价值高，为什么？所有的基建设备全都安装在这里，电梯、供水设备、供电设备、采暖设备，全都安装在这里，如果谁说谁不要，行，你给我，在公摊面积上你没有持份权，如果你在门口出来走到电梯那儿，你一次给我一毛钱，因为这个地是我的了，你不要了。当然，这种情况是不会发生的，表面上是政府强迫了老百姓买了这些共有的部分，而这些共有部分应该是老百姓的产权。这些业主就有了共有财产的概念，我实话告诉大家，不是说摊得越少越好，也不是说分摊得越多越好，但是一定要是合理的面积。如果不这样的话，业主只留下走路的少部分，剩下的都给发展商了，人家办了一个产权证，那以后这些地方干什么你都管不了，因为这属于人家的了。所以，我想告诉大家，不管用什么方式计价，不管用什么方式买房，我们都应该非常认真的了解所有业主的共有财产在哪儿，了解了业主的共有财产在哪儿，我们就有权利监督这些共有财产的收益。

　　现在大部分的业主都没工夫关心除了自己门里权利以外的权利，这是事实，但是我今天还是想告诉大家，公摊面积是非常重要的，它的价值比我们自己的使用面积还高，它的存在决定了我们这个楼能不能提供正常功能的一个最重要的保障，水、电、暖都在公摊面积。如果有一天哪个开发商说我按使用面积卖房，大家不要买。建筑面积是房产最重要的指标，我们的采暖费、物业费就不会发生什么变化，并不会按照我们按照套内面积计价就会发生变化。当然了，比如说采暖我们国家有规定，按照建筑面积计价，也可以按照套内面积计价，中间有的系数0.75。所以，我想跟大家讲，按照使用面积计价的唯一好处就是让我们老百姓能够在房屋面积误差3%的范围内了解，实际上是我们使用面积的误差，或者说是套内建筑面积的误差不能超过3%。

　　再说一个，假如我舒可心按照建筑面积买房，但是我跟发展商约定，使用面积的误差不能超过3%，那结果是一样的。政府就是为了大家简单，所以要求发展商在预售商品房的时候要按照套内面积计价，但是实际上大家买的还是建筑面积，而且建筑面积是非常非常重要的，如果谁不要建筑面积，那就给我(开玩笑)，你从家里出来一次，就得给我一次钱。

　　现在好多媒体都在讲按照套内建筑面积售房，我再一次强调，我们北京市房地产管理办法不是按照套内建筑面积售房，而是按照建筑面积售房，按照套内建筑面积计价。所以，大家一定要认真了解，我们到底买房买的是什么，我最后强调一点，我们买的不是使用面积，我们买的不是套内建筑面积，我们买的是包括公摊面积在内的建筑面积，我们买到的是小区当中所有的公共权益，所有的业主买到所有的公共权益。

　　另外，我还想跟大家说一下，《北京市房地产转让管理办法》18页纸我今天打印出来了，说实在的即使是一个专业的律师，我不可能都弄懂了，你可以请一个专家，请他吃一顿饭，买几条烟，让他给你讲讲买房的时候需要注意什么，有什么经验。在中国有个特点，违法的成本特别低，所以大家不要指望着先买了房然后再去维权，我已经干了四年了，我什么都没挣着，我只是有兴趣研究这个，我不希望大家都成这个专家，我希望大家认认真真的请专家，请律师，让他们根据转让办法，看看发展商有没有资质，看看发展商有没有许可证、有没有建筑许可证。如果谁真想买房的，纯粹想自己，上网上把把现在这18页看清楚了，都理解了您再买，如果不理解去问房地局，等他们给您解释完了再买。

　　所以，我告诉大家，一个良好的市场经济的社会，不是所有的老百姓都是专家，而是所有的老百姓都是傻瓜，都可以去买。为什么我们有时候说傻瓜照相机呢？并不是照相机是是傻瓜，而是用相机的人是傻瓜。我们今天这么努力的宣传，目前就是有一天傻瓜都可以买房子。今天傻瓜都可以买电视机，看着样子好，就可以搬回家里。现在房地产有房地产的特点，因为房地产的金额巨大，不像彩电一样，你可能30万、50万买房子，你都没钱打官司了。有的发展商把一个房子卖给了四家，这样的例子很多，你都没有钱再打官司了。你自己上班一个月挣2000块钱，你就没想过偷懒，发展商不是雷锋，发展商也想着挣咱们的钱，其实大家是一样的，将心比心。所以，大家谁也不要相信人性本善这件事儿，都是为了挣钱。所以，大家买房的时候认真的找个律师、找个朋友，律师也是做生意的，他卖的是法律知识，如果你有兴趣的话《北京市房地产转让管理办法》就有18篇。业主在维权的时候请个专家，尽量少在事后补偿，要在事前维权。