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6月18日国贸房展会新浪房产论坛主题讲座实录：第一环节，购房知识咨询
购房知识咨询
主持人：大家好，我是新浪网房产论坛副主编吴伟，很高兴大家来参加今天由新浪网组织的购房知识专题讲座。
今天的专题讲座分为三部分：
第一部分为签订购房房合同注意事项讲座
本环节由北京中孚律师事务所 向阳律师主讲
第二部分为新浪房产推出的定向团购买房、合作建房主题讲座
本环节由北京优仕联律师事务所 翟国彬律师主讲
第三部分为收房验房相关知识讲座、装修验收标准及家装环保选材主题讲座
三个环节中将穿插即时有奖问答和活动互动。
本环节由新浪网北京装修论坛版主 金家园家装监理（网名）主讲，我们的主讲老师是来自北京金家园家装监理公司，从事本行业多年有着丰富的行业专业经验。
首先由北京中孚律师事务所的向阳律师为大家专业主题讲座，现在讲座正式开始！
向阳：很高兴给大家讲课，今天我主要讲一下如何签订购房合同这块，首先我简要地对认购书以及新颁布的预售标准合同28条做一个简要介绍，介绍之后，大家有什么问题的话可以现场咨询。
我们签订购房合同之前首先都要签订一个认购书，这个认购书的履行方式就是交定金，根据我们新的标准的认购书，认购书一般在什么情况下呢，从法律上讲一般是立项之后，到销售许可证办理下来这个期间，开发商为了融资的需要，就是卖楼花吧，由于最近出台了一系列稳定房价的规则，这些细则规定，预售房屋必须是在取得预售许可证以后，开发商才能收取一些定金之类的，在这个预售许可证没有颁布下来之前不能收取任何定金费用。
预售许可证取得之后，开发商会在预售许可证里规定，从多少天内定金缴纳之日起，多少天之内你要和开发商协商签订商品房预售合同，如果你不签订这个合同的话，你这部分定金就不能返还，相比原来的订购合同有一个显著的区别，就是这部分定金一般情况下如果因为你没有和开发商把预售合同协商，在规定的期限内协商一致的话，这部分定金是可以退还的。
第二个，这个认购书大家签订的时候要注意一点，以前我们签认购书的时候，我们的预售合同有一份正本，这份正本按照民意上是应该给我们的，但大多数人都是按揭买房，这份合同给银行拿着了，银行要按揭贷款，所以把这个合同扣了。但是我们新的认购书里规定，在任何情况之下，购房人都必须保有一份合同正本，就是28条预售合同的正本，在任何情况之下，即使银行要扣押一份正本合我们手里也要有一份正本合同，这是将来发生纠纷的时候，我们诉讼就有依据了。
下面我讲一下新的预售合同，新28条。新规定的预售合同总共有28条，第一条是项目建设依据，第二条是预售依据，这两条，总的就是我们讲的，我们购房的时候要看开发商的五证，也就是国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设施工许可证，开工证，还有预售许可证。我们要求开发商出示的时候，他顶多给我们出示复印件，怎么办呢，我们向开发商索要五证的时候没有必要索要全部的五证，你只需要看他的预售许可证，或者现房销售许可证就可以了，为什么呢？因为根据房地产经营管理条例，预售许可证的取得，他必须要具备前四个证件的情况之下，房地产主管机关才有开发商发这个预售许可证。我们在审查五证的时候只要审查预售许可证就可以了。
第三条，讲的是房屋的基本情况，这条应该怎么样签呢，我们要掌握一些什么样的知识呢，这里面约定了，房屋的层高和净高，我向大家介绍一下，我首先问大家一个问题。普通住宅的层高，最高不能高于多少，最低不能低于多少，大家知道吗？最高不能高于2.8米，卧室起居室，室内净高不能低于2.4米，局部净高不能低于2.1米。有坡度的房屋的话，它的二分之一室内净高不能低于2.1米，厨房卫生间室内净高不能低于2.2米。大家还要注意阳台的面积，这个阳台分多种，有全封闭式的，有未封闭式的，全封闭式的阳台按外部水平投影面积计算，未封闭阳台投影一半计入房屋面积，还有一个概念什么叫套内建筑面积，第一个部分套内使用面积，就是我们所说的地毯面积，还有套内墙体面积，比如你和邻居之间这个分割墙一半，还有阳台面积。这三个共同组成了套内建筑面积。因为我们还要注意一下分摊的公用面积，这个在附件2里有明确的约定，我不详谈了。
这里我问大家一个问题，车库应不应该计入分摊面积？
答：不应该。
向阳：物业用房应不应该计入公摊面积？
答：不应该。
向阳：错，物业用房应该计入公摊面积。
向阳：应该计入包括大堂，公共门厅，走廊，过道，功用厕所，电梯前厅，电梯机房、垃圾站、管道井，水道室，消防通道，变电室，媒体调压室，卫星电视接收机房，空调机房，热水锅炉房，物业管理用房等，不应该计入的，人防室，仓库，车库，车道，供暖锅炉房，以及售楼单位自营建设的房屋，比如一些底商，这是开发商自营自用的。
向阳：我介绍一下第四条，关于抵押，开发商由于建设资金不足，一般可以把土地使用权以及债券抵押出去，如果开发商有一天不能清偿银行的贷款，我们购买的房屋和已经获得的土地使用权和抵押权就可能被银行享有优先权，我们的合同就会落空，这种情况下怎么办？合同里面要明确规定，如果开发商已经把房屋抵押了的话，出卖人，开发商没有通知购房人房屋已经抵押的情况就和我们签订了购房合同的话，我们可以行使撤销权，撤销购买买卖合同，由此产生的违约责任有哪些呢，一、我们购买的房款要返还，是全款，即使是按揭，也应该付全款。如果开发商把抵押的房屋没有告诉我们就卖给我们的，我们可以行使撤销权，返还我们所有的购房款，第二个要赔偿因此造成的一切损失，包括两个方面，一个是利息损失，我付全部的房款之日到你返还给我之日的利息，还有惩罚性违约金，比如说因为我付这个款是银行按揭的，我付给银行按揭的费用也应该由开发商承担，诉讼费用等等。
第五条，关于计价方式，根据新的规定，普通商品住宅，只能按照套内建筑面积计价，这对我们有什么好处呢？因为我们当时买的是期房，这个期房约定的套内建筑面积与我们测定机关测定的实际套内面积是否相符，这个证明我们购买的面积是否和合同面积相符，因为公摊面积我们很难核实，但是这里也会出现一个问题，出现什么问题呢，就是你的套内建筑面积和合同没有变更，或者你的套内面积增大了，可能很多人会沾沾自喜，我的套内面积增大了，但是这套内面积增大的情况之下，如果你的公摊面积减少了，就是我们的楼梯很狭窄，我们的大堂很狭窄，这样的情况下我们仍然是得不偿失的。所以我们也应该注意开发商提供的测绘面积的公摊面积的分摊情况是怎么样的？
第六条讲的是付款方式，有多种，有一次付款，有分期付款，有按揭付款，我主要和大家讲一下按揭付款。
绝大多数朋友都是按揭付款的，我跟大家讲一下应该准备什么材料，按照目前大多数银行的规定是首付要交20％，在北京办理按揭贷款，需要提交的材料有以下几个部分。第一个是身份证、户口本，已结婚的还要携带结婚证，外地来京的不要户口本，但是要暂住证。第二个要求你的工作单位开局收入证明，第三是所在单位的营业执照父本，第四个是首付款的发表复印件，第五个是还款资信证明。这个资信证明对大家比较难，银行要求你还款资信证明包括哪些部分呢，有价证券，已有的房屋，车辆都可以作为资信证明，一般要求是总房价的三分之一，这个就比较为难了。如果你有存单，有够总房价三分之一的存单，有有价证券达到这个房款的三分之一，多半都不会去按揭了。
下面我介绍一下公积金贷款需要提交的材料。第一个是什么呢？首先是申请人，在提出申请之前，已经连续六个月交了住房公积金，或者你累计12个月缴纳了公积金，第二个你申请公积金，时候要准备以下材料，有效的户口本身份证和结婚证件，第二个有单位盖章的借款申请表，第三个是购房合同，第四个是如果有保证担保的话，公积金贷款一般都有专门的保证机构提供保证，就是等等这样一些材料，拿到这些材料以后，按照相应的步骤去申请公积金贷款。
第七条是什么呢，出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因而导致的有产权纠纷的责任由出卖人承担责任。这样一般有三种情况，第一，购买人在知情的情况下购买了抵押房，第二种购买人在不知情的情况下购买了抵押房，第三种情况是什么呢，购买人购买的房屋之后又被开发商抵押或出售出去了。这三种情况都下可能导致你无法获得房屋的产权。第一种情况在知情情况下购买了抵押房，由于开发商是抵押的，如果有一天开发商还不了银行代换，这个房屋就要被抵押出去。这三种情况都可以要求开发商承担违约责任。
第八条，讲的是规划变更，一般开发商建房的建设用地规划，或者建设规划许可证，经过规划部门批准的，一般情况下是不能变更的，如果变更必须要变更之日起10日之内，通知购房人，购房人这时候可以选择退房。
第九条是设计变更，这种设计开发商是不能擅自变更的，在以下情况下，如果设计变更，导致了所购商品房的质量和使用功能受到影响的，这时候出卖方应该10日之内通知买受人，买受人可以选择退房和不退房。
在以下设计变更的情况下，该商品房结构形式、户型、尺寸空间、朝向，以及供暖，采暖方式在这种情况之下，如果他的设计变更导致影响了商品房的质量和使用功能的话，你才能够要求退房，也就是说在这种情况下开发商才能通知你，并不是所有的设计变更开发商都要通知你，也并不是以下变更只要发生了开发商都有义务通知你，只有以下这种形式的变更导致所售房使用质量有影响的情况下，开发商才有义务通知你。
第十条，逾期付款责任，在合同里通常这样规定了，逾期付款超过多少日，在多少日之内的，这时候据此由开发商承担违约责任，在多少日之内你可以选择退房，如果你不选择退房的话，要求继续履行合同的话，开发商不但要承担违约责任，还要承担继续付款的责任。
第十一交付条件，我们的交付条件要达到两书一表，就是建设工程竣工备案表，还有质量说明书，和质量保证书。但是具备这些我们还不完全具备收房条件。还要第十二条
第十二条，交房的时候，开发商必须达到市政设施和其他设施要齐全，这里的市政设施主要是指什么呢？上下水，电、供暖，燃气。如果这些条件不达到的话，你可以退房或者不退房，其他设施，还有道路，停车场，幼儿园，会所，购物中心，体育设施，这些条件没有达到你可以选择退房或者不退房，要求他承担违约责任。在实践中可能出现这样的情况，有的开发商到了交房条件情况之下，他没有取得竣工验收备案表，有的分期工程的话，有的取得了，他综合的竣工备案表没有取得，他一般情况下通知业主来收房，你一定要求他出示竣工验收备案表，如果不能出示的话，你可以拒绝收房，拒绝一天他就要承担一天的违约责任。
第二点还要注意，很多开发商市政设施里面的什么情况呢，用电没有达到条件，因为我们购买的是住房，我们的住房必须是照明用电，不能是工业用电，很多开发商向你保证我达到使用状态，但是使用状态很多是临时用电，并且承诺在什么时候我把这个照明用电接通，这种临时用电是不符合约定条件的。因为临时用电和照明用电最大区别是什么，工业用电一般不稳定，再有煤气的问题，如果是煤气罐的话也是不适合的。有些开发商签合同的时候很笼统，煤气达到使用状态，包括正常煤气管道，也包括开发商给你一个煤气罐，但是我们签订的合同里有天然气管道，我们通常解释这种购房就应该是天然气通气。
第十三条逾期交房，这是讲开发商的责任，比如打个比方，30天之内不退房，但是开发商应该承担违约责任，逾期交房超过30日之外，买房人可以选择退房，也可以选择不退房，无论退房不退房，开发商都要承担违约责任，我们开发商逾期责任这个时间限制必须和我们的逾期付款是对等的，如果开发商约定逾期30日不允许退房，超过30天之内，开发商有权利解除合同，那么这里是对等的。大家签合同的时候要注意，这个时间必须一致，权利和义务是必须对等的。
第十四条，面积差异的处理，面积差异是怎么处理的呢，按照正负百分之三处理的，我们购的是期房，这个套内建筑面积是根据设计预估的，和我们最后实测的套内建筑面积不见得相符，这时候怎么办，对面积差距的差异有两种处理，如果正负在百分之三之内的话，这时候不能退房，由业主去和开发商之间据此结算。
如果说超过了百分之三的，无论是实测面积，有两种情况，一种是实量面积超过的比例大于预测面积百分之三，这时候怎么处理呢，大于这百分之三，比如百分之五，就是超过百分之三的，那百分之二，这时候业主不用支付超过的这部分价款，产权白送给业主所有，第二种情况，我的实测面积小，小于预测面积，小的幅度大于百分之三，也就是说是负百分之三的情况，这时候怎么处理，比如负百分之五，那么在负百分之三之内按一半结算，超过负百分之三以外的由开发商双倍返还。
这里我提一个问题，如果我们的实测面积大于当时预测面积，大于的部分超过百分之三了我们怎么样处理？
答：超过百分之三退房。不退的话补钱。
向阳：不完全正确，你就吃亏了。
答：超过的那部分是白送。
向阳：我再问一个相反的问题，如果实测面积小于预测面积，而且小于的幅度大于百分之三，这时候怎么处理？
答：如果百分之三以内的话，一半结算，如果实测面积超过百分之以外的部分是双倍返还。
第十五条，交接手续，就是收房，我们收房的时候有一点非常重要，究竟是先看房再收房还是先交钱再看房，规定必须先看房再缴纳各种税费，不然的话你把钱交了再去看房的话，开发商七天之内给你修房，你就比较被动了，七天之内修不修得好是一个问题，也影响你收房的居住问题。所以这时候你可以先去看房，看是否符合合同的规定，如果不符合的话，我可以不收房，不收房开发商就要承担逾期交房的责任，是每天都要承担多少违约责任的，大家一定要看看房再交税费。第二个要注意的，专项维修基金，也就是公共维修基金，和契税，和采暖费用是没有必要先缴纳的。契税是指什么呢？就是他办理房屋过户的时候要缴纳的一种房屋过户的税收。这种契税，产权证办理过户，我们收房的时候，通常不能够获取产权证，在什么情况下，一年或者开发商规定的时候之内，一年或者一年半才能拿到产权证，我们这个契税只能过户的时候向国家缴纳，所以开发商先期收了是没有道理的，他完全是挪用了你这个还银行的贷款。还有公共维修基金，这个也是不能先期缴纳的，因为我们住房购买以后有一个质量保证期，比如三年之内，两年之内，我们的房屋出了问题是由开发商免费维修的，这个期限之内我们不需要专项维修基金，维修期过了才能动用这个维修基金，我们有什么必要先把这个维修基金先缴纳给开发商呢，这样是有风险的，因为你交给他以后，他不见得把这个契税国给国家，也不见得把这个维修基金缴纳给小区，这样我们就承担一个风险的问题。还有供暖费的问题，如果我们夏季或者是春秋两季买房的话，供暖季节没有到，你没有必要交，因为供暖费用是交给供暖部门的，开发商只是代收，所以我们没有必要还没有享受供暖的时候就把这个钱交给他了。如果开发商以这三种税费规定你不交这个钱我就不给你收房，这是没有道理的。
第十六条，商品房质量、装饰和设备标准。装饰装修标准在合同的附件4里规定得非常清楚。大家收房的时候要根据合同附件对装饰装修标准做出详细的对照，这里非常有必要地要注意一点是什么，开发商在合同附件4里面，油漆也好，门也好，窗也好，在很多情况下他规定是什么呢！使用同档次的配件，装饰装修材料，这时候很难追究他的什么责任，因为同档次与非同档次，作为我们来讲由于信息不对称，也很难追究他，尽可能在附件里对装饰装修做比较明确的约定，如果达不要要求的话，通常是什么样呢？通常是对差价部分双倍返还，如果当时约定这个门应该用什么门，价格是多少，如果开发商用的是质量比较低的，这个差价部分要双倍返还，但是实践中我通常遇到什么情况呢？比如有一个小区，当时承诺的是墙壁是实心墙壁，最后这个墙壁是龙骨，开发商说我这个比你原来的实心还要贵，但是使用功能上有很大的区别，虽然这种情况下价格上是相等的，但是使用功能上也是明显不符的，大家在这一点可以约定，不仅在价格要相等，并且约定我的使用功能也要相符。
第十七条，住宅保修责任，我介绍一下保修的期限，根据商品房销售管理方法33条的规定，商品住宅保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位提交的保修书约定的保修期限，程序期少于规定中确定的保修期限，保修期限不能低于最低保修期限，是什么意思呢？就是开发商通常是委托建设商建设工程的，建设方都约定了保修多少年，开发商给住户的承诺的时候，这个保修期不能够低于建设承包商对开发商约定的保修期剩下的这个时间，对其他的各个部位保修期分别是这样的，安全商品住宅质量保证书和质量使用说明书的规定，第五条，屋面防水保修期是三年，墙面、厨房和卫生间地面，地下管道渗漏是一年，地面空鼓开裂，大面积起沙是一年，门窗损坏是一年，管道堵塞两个月，供冷系统和设备，厨房洁具是一年，电器是一年，其他没有规定。
第十八条，住宅节能措施。从2004年11月1号起，不符合节能65％的涂料不能使用，达不到节能65％的项目不能开工，这是节能标准，这是北京市对开发商的约定，我们一般情况下很难审核。
第十九条，使用承诺，大家要注意什么呢，我们买受人在使用期间，对建筑的建筑主体结构和功能不能改变，就是屋盖，梁柱，墙体，基础设施，不能修改，还有承重结构，我们在进行房屋改造的时候是不能改动的，如果对这部分进行改动的话要承担一万到十万的罚金。用途也是不能改变的，对住房，我们现在有很多人买了住房办公，首先规定可以办公，但是是不能挂牌子的。
第二十条产权登记，我必须提醒大家一条，大家约定的是什么呢，一般约定交房之日起60天之内开发商把办理产权需要的材料交到权属机关，如果开发商的原因把上述材料没有交到办理机关的话，导致购房人不能取得产权证的话，这种情况下我们可以要求他承担违约责任，这里大家必须注意一条，我们只能追究他60天之内，有的可以约定90天，有的约定1年半，根据约定不同来计算的。如果约定的时间之内你们可以到房地产机关查，如果房地产机关告诉说开发商没有把这个材料备全，开发商就要承担责任，这个时候你不能直接要求退房，我们约定的是多少天之内，不能够取得产权证的话，我不同意退房，开发商承担违约责任，但是多少天一外，还没有取得产权证的话，有退房的权利，也有不退房的权利。我们约定开发商登记备案的时候，没有约定取得产权证的时间，如果60天之内他备案了，我们什么时候能取得产权证呢，这个需要我们和开发商在附件里做一个补充约定，比如60天之内备案，并且约定多少日之内，比如一年半之内你开发商给我把产权证办下来，如果办不下来怎么办？这个合同里要有清楚的约定。
第二十一条是公有权益的约定，大家要注意很重要一点，这个楼面和外墙的所有权和使用权都是属于全体业主的，为什么？因为以前开发商对这部分约定，所有权是业主的，使用权是开发商的，这个是不合法的，楼面的使用权并不是属于住在楼顶上那一层，楼顶的使用权是整栋楼全体业主所有的，楼的外墙可以打广告，这个广告的收益都是全体业主享有的。小区的之间的楼宇权是属于开发商。
第二十二条，前期物业管理的费用，前期物业管理，从实际意义上讲，指什么呢？从我们新的业主管理委员会成立之后，可以用原来开发商选的物业管理，如果原来的服务部好，我们业主委员会可以通过招标的形式选择新的物业，这个时候要注意，前期的物业管理是业主委员会选定的新的物业部门进来之前，所有的物业管理都叫前期物业管理，前期物业管理有哪部分是我们承担的费用呢，收房之日起到新的物业进来之前，是由我们承担的，这部分由我们承担的，但是服务价格不是由我们确定的，是由开发商先期确定好的，这个情况下你们签定合同的时候，对物业的收入，你们应该核实清楚，通常情况下前期物业是开发商成立的物业公司，收费你要核实清楚，收费是否符合物业的规定，收费项目，服务标准怎么样，你们都要核实。
第二十三条是专项维修基金，是购房款百分之二到百分之三，这个不一定是购房的时候先期缴纳，如果开发商要求必须缴纳的话，我可以不收房。
第二十四条是不可抗逆，主要指的是什么，不能预见，不能避免，不能克服的状态，通常是指什么呢，地震啊，水灾，一般这个情况很难发生的。这里尤其要注意一点，政策。政策属不属于不可抗逆，政策在有些情况下是属于不可抗你的，在不可抗你的情况下开发商逾期交房，我们不能追究他的逾期责任的，但是在十天之内要通知我，如果不通知我的话造成的扩大损失由他承担。这里必须解释一下，那些政策可以算不可抗逆。如果因为北京市委市政府，或者建设部门制定了一些新的政策，导致市政设施没有很好完工，或者配套的设施没有完工，比如个沿线地铁，当时规定是怎么样的，结果由于市政设备规划的改变，没有把地铁修建成功，这个时候，这种情况下就不能怪开发商了。有些情况的政策改变是不能够算不可抗你的，比如开发商有违规行为，受到处罚了，比如设计变更，他是自己的违约造成的，这种情况导致不能按期交房不能算不可抗逆。
第二十五条是争议解决方式，一种是仲裁，一种是诉讼，仲裁的优势是什么呢？比较公正，因为仲裁基本上由专家教授和资深律师成立仲裁委员会的，但是缺点是什么呢，一次费用比较高，而且是一裁终曲。但是诉讼也有它的好处，但是缺点是要经过一审二审时间比较长，优点是费用比较低廉。
第二十六条讲的是合同效率问题，二十七条讲的是合同顺序问题，第二十八条讲的是合同备案问题，我跟大家讲一条，无论什么情况下，买受人情况下都必须持一份购房正本，如果银行把这部分拿去抵押，你的手上还必须保留一份正本。在新浪网上我进行了一个详细的解释，大家可以到新浪网上浏览，今天的时间有限，讲得可能不是很全面，大家可以对照一下，一条一条对照和开发商去签合同。我是考虑到实践操作性的，有的时候开发商把合同订好了，你签就签，不签这个房子就不了，大家对照一下，有些东西是可以改变的。今天就到这里了，谢谢！
主题：第二环节，为新浪房产推出的定向团购买房、合作建房主题讲座
第二部分为新浪房产推出的定向团购买房、合作建房主题讲座
本环节由北京优仕联律师事务所 翟国彬律师主讲
翟国彬：大家好，今天很高兴和大家在这里交流，我这个讲座的题目是定向团房与合作建房，第一块讲一下定向团房与合作建房的基本定义，第二定是团房的必要性，第三是团房可行性，第四是团房的必然性。
第一个问题，对网络比较熟悉的，我们对团购这个词比较熟悉，我们定向团房比通常的团购有哪些区别呢，就是整个团购流程是由专业机构介入的，而且这个过程是免费的，免费组织的。而且从最开始，我们专业律师也是给予专业性的指导，使整个团购过程的合法性没有问题，这是定向团房最大的特点。
第二个问题，我解释一下合作建房，大家可能了解最多的就是集资的方式，我们倡导这个合作建房不同这个方式，有媒体报道的时候总结叫定制团购，在BTV5都报道过，他们报道评论叫做团购的升级版，这样的一种方式我简单解释一下，合作建房集合了团购，定制这几种特定的方式的共性，但是又有特殊之处，共同的特点是由专业机构介入买卖过程，由此改变买房人对弱势的一个群体。
现在讲第二块，团房的必要性，大家谈到团房，我们不可避免要谈到房价的问题，买房每个人都会关注房价，为什么买房人经常感觉到自己是一个弱势群体呢，就是我们个人和开发商讨论房价的时候，最大的弊端就是信息不对称，我们作为一个买房个体，我们通常感到无能为力。第二点是经验的弱力，经验不足，作为一个普通买房人不可能整天研究房产买卖的这些问题，研究建筑法律金融这些问题。本身买卖的过程中很多人由于这种经验不对称，最终以自己惨痛的代价交了学费，团房或者合作建房能解决这方面的缺陷。
第三点是从组织的角度，作为这个组织人，他自己对房产有没有足够的了解，另外一点本身团购这个过程中牵扯很多的精力，作为一个纯义务性的劳动做这个事情，作为一个个人有一些勉为其难，我们合作建房这个方式根本上保障了团购流程的顺畅性。
为什么团房有一个必要性，我们现在在网上讨论房价讨论很多，很多人也关心新政，说新出来的包括加息，包括税费的改革，针对的指向是什么，有一种认为这是抑制过高房价，也有人认为是抑制涨幅，我个人认为，站在买房人角度，团房能从根本上解决个人作为一个弱势群体，房地产市场本身也是一个充分竞争的市场，不是像水电煤气这些市政基础设施，我们可能会搞一个听证，但是房价从来不会搞听证，因为不是一个垄断的行业，是一个市场的行为，如果保证价格不被扭曲呢，我认为团房是一个必由之路。
第二点我们谈一下团房可行性，平常我代理团房谈判中接触很多开发商，我们如果谈团购，我们自己想得到一些价格上的实惠，我们想得到签约条款上的让步，如何落到实处，不能寄于开发商本着一种良知去做这个事情，我们必须形成一个谈判力量，为什么说团房有可行性呢，团房这个方式可以让房产的价格回归理性，从长期对开发商对地产业是一个好事。很作人谈论房价如何高，如何超过普通人的购买势力，有一点很重要的是地产开发过程中，他们究竟赚了多少利，这个利润是否理性，是否是暴利，如果团房这个方式能继续下去，就会根本上使价格回归理性，最终地产业也会良性发展。
第三点我们讲一下团房必然性，我拿房市和股市做一个比较，大家可以想一下，股市中基金的出现，基金的出现有什么作用？基金的作用就是在于以机构的身份，以专业人员的身份打理散户的钱。团房也是一样，就是我们我们集中机构的力量，争取到合理的价格，合理的条款。
以上我大致把团房合作建房基本的特点介绍了一下，大家有什么疑问可以现场问我。
提问：现在谁在做这个事？
翟国彬：本身新浪房产上有一个版面，叫团房的版面，目前在北京第一家以团房合作建房的机构是北京佳丰宜居，我是这个公司的法律顾问，合作建房这个模式也是我个人发起的，我非常希望以这个机构代理的身份改变所有买房人处在弱势的立场上，从根本上使房地产的价格回归理性，能够使所有参与团房的人最终获得价格的实惠。作为我们买房人我们当然希望越低越好，我们当然希望地产商给我们一些让利为好，但是为什么受到那么多的抵触呢，就是从整个地产业的现状来讲，不管是整个舆论的声音来讲，从买卖的态势，我们买方谈判的地位太弱了，这是我自己谈判的过程中切身感受的，有的项目我们过去一谈，开发商一句话，我们不接受团购，从一个整体来讲，这样一个态势作为一个交易行为，这是非常不可取的，也是很难长久维系的。
希望从这样一个常规模式的改变，改变地产销售，开发商代理商销售的链条，从来没有一个机构的身份代表所有的买房人的立场改变这个谈判的地位，我们希望机构的角度改变这个态势。
提问：要是团房或者合作建房现在面临的最大困难是什么？
翟国彬：先讲一下团房，目前最大的障碍就是我们从根本上其实是没有一种谈判的立场，第一点取决这个开发商这个楼盘是否接受团购，为什么我们推广定向定制，我们要改变这个立场，形成一个大的购房同盟的时候，就逼得每个开发商不得不接受，你最终的房子要卖出去，我们作为买房人是要有这个发言权，要争取这个地位，从弱势来讲，从谈判的角度我们一点不对称。
第二点，讲一下团签，很多的项目，我本人是律师，我去看这个很多的条款，很多的项目说这个合同一个字都不能改，从买卖的角度来讲，这是不正常的。
提问：请你介绍一下你们迄今为止有没有成功的案例？
翟国彬：我们定向团房从新浪这个版面刚刚推出一个月，这个也是今年年初成立的，所以整个项目都在推进过程中。我们推出这个机构的原因我想解释一下，我们很想从目前常规地产销售的模式做一个根本性的改变，能够以一个机构的身份在市场中争取更多的话语权，我们就是又要这样一个大的机构去代理，这个时候我们对开发商的谈判我们才有必要的谈判的力度，不是你接受不接受，而是你如果想卖房你就要和我谈。
合作建房我们目前谈的地块有四个，现在参与的成员已经超过五百了，态势有的是临近开盘，有的在谈地块，从参与建房整个特点是，是肯定有让利的，参与这几个项目，我们是必须要求开发商给我们一个合理的让利的。
提问：我想问一下，刚才讲的是定向团购，那合作建房是一个什么形式？
翟国彬：这个提法很多人会误读，我们这个合作建房，从形式上来讲，其实主要偏重购买，为什么谈到建呢，有两点，第一点我们本身介入这个环节是才开盘之前，也是在正常预售之前的，会考虑到每个购房人一个个性化的需求，再一个强制规范许可的范围内我们会充分考虑，通常的地产定制往往是针对高端客户，不以节约成本为目的，我们很多人有这样的实践体会，买了这个房不喜欢这个格局，我们可能打掉这样一个隔断，从定制这个角度，最开始就考虑到所有购买成员的个性化的需求，从最终的结果来讲，因为本身设计的角度就有一个沟通，从社会资源来讲是一个节约。
第二点谈建，就是我们到理想状态是这样的合作建房是这个项目开始起动，可能销售终端已经已经从根本上解决了，从开发商角度，销售推广，营销方面尽可能节约他的费用，这块他会让利给我们消费者的，这是一种可能性。
提问：刚才讲的合作建房对于个人所需要的情况来建，这是它的优越性，但是这个购地是怎么购法？咱们是怎么运作方式？
翟国彬：从购地到建筑，整个过程都是由开发商来做的，从经济学角度强调一个社会分工，强调一个专业化的趋势，强调一个规模的优势，我们不能扭曲这样一个规律，从房产规划开始都是由开发商来做，风险也是由开发商承担，买房人不需要介入任何建筑，也不需要承担任何的风险。
提问：资金的来源呢，资金先交到哪块，要成立这个组织，这个组织再找开发商谈判是吧？
翟国彬：我们这个模式，我们不集资，在我个人看来，如果开始采用购房人集资的角度，本身这个集资的就有一个风险，很多人有这样一个方式才有顾虑，在我们这个方式下是不采用集资的，集资全部由开发商来解决。
提问：定下来谈判，或者交款的时候，是直接把钱交到开发商？
翟国彬：对，和我们在房产会上买房子是没有区别的，在此之前的销售过程，我们是采取担保保证的方式，这个资金是不划给开发商的。
开发商的让利程度，大家可以在展会现场走访一下，我们作为一个个体去谈，假如这个房子不打折，三个人谈也不打折，但是我们这种态势下，我们要求至少是几个点的折扣，如果这个房市一疲软，我们要求的绝不是九七折，就是买房者这个意义上必须有绝对意义的折扣，就是以一个机构的身份，能够以一个规模比较大的购房的成员达到参与的开发商不得不跟我们谈这个事情，如果你想卖房你就要跟我们谈，要改变这个被动的地位。
提问：这个优惠的范围大体是多少？
翟国彬：我们目前测算，一个地产的营销花在广告方面起码是5％，我们让利的幅度基本也是5％到8％，按照这个模式开发商没有少赚钱，只是把少花的钱让给我们买房人了，其实他们销售的风险更早就回避了，他正常的商业利润，就是我们通常讨论的地产开发是否有暴利等等，他有更大的让利区间。
提问：这等等是一种新的模式，您还是需要有一定的规模，才能做这件事情。与开发商在一个平台上这种感觉，我认为这种方式应该挺好的，你刚才提到一个个性化，因为有的时候买到不满意就开始凿呗，主体墙也不敢动，而且开发商，给我感觉太牛了，就是这个感觉。
翟国彬：我代理购房的机会比较多，他不跟你谈，这样一种态势，根本就是不正常的，一个产业链如果长期的买卖关系长期失衡，信息失衡，谈判地位不对等，这个产业是发展不下去的，所以说我们现在希望提倡这样一个崭新的模式从根本上改变这个态势。
提问：这种购房模式，在前期开凿甚至设计之前就开始参与，房型的布局和使用功能，比较符合每个人的购买心理，从设计角度来说，如果每个人都有每个人的方式，设计的楼盘是不可能实现的，在结构布局来说，是不好做的。
翟国彬：从常规设计来看有他的设计规范，一定是在这个设计规范许可的框架之内，有两块，一块是像您刚才说的，我对这个户型格局本身就不满意，我收了房就砸掉了，这是一个社会资源的浪费，这个我们可以回避，第二点我们很多房子是精装修，有很多人都在抱怨，几乎所有的精装修都不会牵涉品牌，档次。在我们这个模式下类似这些问题都可以回避。
提问：你说结构这块，大概是结构允许的程度上，但是假如团购的房子，这一栋楼，或者几栋楼有几百户，但是你达不到这些户，你可能就是介入一部分，其他的由开发商自己设计？
翟国彬：不是这样的，就像前几年张艺谋拍的一个片子，让大家都提意见，我们这个设计，会征求所有人，你对这个项目感兴趣，你提去建议，由开发商汇总，不是我自己的房子我设计，我们不是提倡这个的，这是不现实的。
提问：交款的方式，订购的话可能有一个保证金，假如这个房子最后没有成交。或者因为买房的原因，或者卖房原因，这样的话中间没成交之后，这个房子的户型是根据你设计的，只能用保证金惩偿，是吗？
翟国彬：对，按照我们个消费模式，销售到终端的时候，肯定比市场价优惠，即使有这个情况，第一个有保证金的约束，第二点再转让有不成问题。
提问：我们做一个假设，有十个用户，看上A楼盘，在您这边报告了，又有十个客户看上B楼盘，又有十个客户看上C楼盘，您挑了一个比较好的楼盘是D楼盘，比如D楼盘没有最后谈妥，你有没有可能为这些客户分别谈呢？
翟国彬：有这个可能，目前我们倡导的这样一个模式，这个模式在北京，乃至中国的地产业是没有的，从根本上讲是破天荒，第一次，有一个机构站在买房人角度为买房人说话，这是第一次，第二个这个规模需要得到所有买房人的支持，我们整个购房的盘子要大，可能就能解决您说的问题，我们看上的某一个盘不是十个人，可能是一两百人。
提问：但是如果用户量太大的话，他们的需求。
翟国彬：这个其实很简单，我们每个人最终不考虑这个团房的形式，你作为一个个体怎么解决个性化的需求呢，两点，第一点我们有一个先来后到，排号，第二点本身不同的房型不同的楼层有一个价差，第一个是次序，第二个是楼层差价，我们也可以这样做。我们不是先组团再谈这个楼盘，而是这个楼盘启动的时候我们就介入，介入得越早，资源节约就越多，最终我们买房者得到的优惠也大。
提问：也就是您谈的楼盘地点是不一定的？
翟国彬：我们针对的不是一个楼盘，是所有在售的楼盘，是根据用户的需求来谈的，前两次我们推进的时候，有很多人问，你们在组织哪个楼盘的团购。这个是不对的，只要你有兴趣就可以报名。您提出您的需求，比如我个人希望在北三环，北二环可以考虑，南边的不考虑，你就把需求明确写上，这个时候定向团房的优势也现实出来了，我们有这么一个专门的机构帮您谈，而且这个过程是免费的。
提问：以后会不会发展成这样，就是所有的房产商都抵制这个活动？
翟国彬：我个人认为，这是一个趋势，由一个机构代表买房人，大家谈判就对等了。
提问：我觉得整个北京的房产是供小于求的状况？
翟国彬：你说这个跟我的看法是一样的，一方面是供小于求，同时卖房人特别牛，我不跟你谈，我就是这个条款，为什么造成这个现状，买房人从他的立场讲是信息不对承，有学者来摆所谓的策略就是等于股市做黑庄，本身就是信息不对等，我们希望这样一个态势从根本上改变。
提问：我想知道，您这样一个团体，或者机构的存在，都需要谋生的手段，和利益的来源，您的利益来源或者经济支撑点在哪里？另外一个，关于团购网上有很多这样活动，大部分是自发的，也有很多是刚开始轰轰烈烈，到最后就是不了不知了。您这个团体和我刚才提到的这些案例是怎么区别的？
翟国彬：第一个，作为一个机构，必然有一个盈利模式，定向团房我们依托新浪网，是一个工艺的角度，这个过程是全程免费的，所有的操作成本由公司承担，第二个合作建房这个成功之后，我们收一定的费用，通常是房价0.5％，我们买房者得到的实惠绝不是0.5％。
第二个，目前这个团购模式，到最后经常是不了了之，一方面是销售方告诉你不接受团房，也可能是组织力度不够，定向团房从根本解决这个问题，这个操作机构是长期维持的，不存在说做了一半不做了，没有这个可能性，第二点我们希望倡导这个模式，我们买什么东西，在买方力量足够大了，我们理所当然，天经地义有一个议价权，我们就要求有一个价格折扣，我们代理这方面成员占到一定的比重，我们开发商就不得不坐下来跟我们谈。
提问：您讲到手上有几个案子在做，今天我们在场的可能很多人都有这种大概的需求，您可不可以公布一下谈的有眉目的项目？
翟国彬：一个项目在北三环和平里附近，我们谈的这几个都是没有开盘的，应该是下半年开，参与的成员已经超过两百了，我们已经和出发商有一个初步接触，目前的房市情况下，这么多人对房价有这么多抑制，我认为每个开发商销售压力对他们都是不言而喻的，在这个项目里我们已经有一定的默契。另外一个是南三环外，这个项目晚一点，另外一个是北园附近，这个项目在谈地，我们可能要把这个项目吃下来，优惠的力度更大了。
我们这个模式不是针对哪个具体的项目，我们是代表所有买房人的利益，如果您对这个地段有特殊需求，您可以提交过来，我们会根据大家的意愿找相应的楼盘。
提问：您说您这个模式可以让开发商省一下一部分推广的费用，如果您吃不下他所有的楼盘的话，这笔广告费用，我个人认为他是还需要再做的。
翟国彬：这个盘理想状态，我们全程包下来他不花一分钱营销，这部分可以让利给购房人，这个销售的费用不只是广告，中间有人员，还有很多的流程，他还是有足够的空间让利。只是幅度大小的问题。
提问：你您刚才说的5％是不能完全避免广告费的是吗？
翟国彬：这是业内一个底线。
提问：：您是说把整个盘吃下来的话，优惠会达到多少呢，10％。
翟国彬：我有足够的信心，我作为一个开发商，如果开盘之前，我的销售终端一分钱不用花，我让利10％，完全有可能。
提问：咱们这个组织是一个盈利性的还是非盈利的组织？
翟国彬：是一个公司，盈利性的。
提问：我们在座的算是A，你们是B，房地产开发商是C，你的利润点向哪个方面倾斜。
翟国彬：我们的立场是完全站在买房人的立场，就是说我们和传统房产销售模式，比如北京目前的开发商销售模式，要么是自己销，要么找代理商，代理商和开发商的利益是完全统一的，他们没有利益驱动把房价本身降下来，我们这样一个机构立脚点是站在买房人立场，第二点，他作为一个盈利性的公司，利润点在哪里，这是定向团房，目前我们是全程免费，合作建房，最终成功的话，我们要收取房价0.5％，这个费用高低大家可以做一个比较，我作为一个律师，仅仅谈一个合同，也是按千分之几收费的。大家得到这个优惠绝不是0.5％，或是1％。
提问：我理解就是，开发商那边，您说省去了很多费用，是不是可以变相理解，你们就是开发商的一个销售部呢？
翟国彬：如果我是开发商的销售部，我即使这部分费用省了我也不会让利给买房者。
提问：会不会咱们这个组织，还是变相中介代理公司。
翟国彬：这是中介恰恰是对立的方式。我们目前的制度设计是，开发商往往有一个销售的代理商，他们两个利益是一致的，我们引入第三方作为操作机构，直接代表第四方的利益，就是说我们和买房人利益是一致的，代理商和开发商利益是一致的。
提问：现在存在了四方了。我们在座是A方，开发商是B方，你们和房地产中介公司是D方和C方。
翟国彬：您这个比喻不恰当的，我如果是房屋中介公司，从我利益的角度，我是趋向买房还是卖房，很简单我肯定倾向卖房，因为卖得越高我收的费用越高，我们只有替您省钱越多我们才收这0.5％的费用，如果没有这0.5％的费用我们公司就会死掉。
提问：你们在做楼盘吃进的过程肯定会影响到房地产经纪公司的一个份额，所以肯定会出现竞争的态势，这是肯定的。而且目前来讲，你们肯定是弱势，怎么处理好这个问题，处理好这个问题是关系到我们和B方的关系。
翟国彬：我们这个方式，在北京乃至中国的地产业是破天荒第一次，任何一个事物开始一定有一个成长的过程，开始我们是弱势，如果我们的成员足够大我们就不是弱势了，我们就可以和卖房平等谈条款，平等谈价格了。
提问：我觉得有一定的难度。
翟国彬：我也认为需要一个过程。
提问：最终的价格是在开始参加团购的时候确定的，还是到最后开发商确定之后呢？
翟国彬：这不是律师的费用，只有在成功前提下才能收费。
提问：我问的问题是最终房子的价格？这个节省的百分点这个怎么确定的？
翟国彬：为什么大家评价房价过，判断这个事情，你说百分之几有一个基价，周边的房子六千，我五千买下来，大家很明白让利了，这个楼盘我们没有全部吃下来，别人买六千，我们五千八买下来同样是得利了。
提问：我至少有一个预期我能买，在参加团购之前，你应该给一个房价大致的范围。
翟国彬：这样一个操作模式应该不能，北京的房价，大家看过一个潘石屹的访谈，他说房价和成本是无关的，跟什么有关系，是跟大家的需求有关系，这个项目超过六千我不买，但是一个团体我们不能这样说。
翟国彬：非常感谢和大家有一个交流的机会，我最后说一句感想，我非常希望我作为一个房产律师，我经常参加这种集体收房维权，这个操作模式推广之后，我作为律师，我能够失业，这是我最大的愿望。
第三环节，为收房验房相关知识讲座、装修验收标准及家装环保选材主题讲座
第三部分为收房验房相关知识讲座、装修验收标准及家装环保选材主题讲座
本环节由新浪网北京装修论坛版主 金家园家装监理（网名）主讲，我们的主讲老师是来自北京金家园家装监理公司，从事本行业多年有着丰富的行业专业经验。
对于收房毛坯房块，北京市97年有一个建筑质量初装修标准，按照毛坯房应该按照这个标准验收，如果精装修应该按照住宅装饰装修质量标准进行的，这两个标准，有很大的区别，所以说在咱们收房子的时候，对验房这块要引起注意。
通常验收的标准相对比较粗线条的东西比较多一点，不像精装修的许多细节这块，有多大的尺寸的要求，精装修本身这个提法实际上在规范中，没有这么一个提法，只是说在开发商还有社会吧，进行炒作的，炒出这么一个精装修的东西来的。
不管什么样的标准，在现在来说，北京主要执行两个标准，一个是住宅装饰装修验收标准，还有一个是高级装饰装修的验收标准，但是作为一般的装修，很难用到高级装饰装修的验收标准，所以说这块呢，咱们提出来作为验收来说，主要的三个标准
初装修验收标准，主要是验墙顶地这几块，主要验的方法是项目，第一是墙的空鼓，第二是墙的裂纹，第三墙面的腻子，还有所使用的材料是否正确，对于空鼓来说，我们要对于每个部位都要拿小锤敲一下，看有没有空鼓，空鼓对以后影响比较大，墙面空鼓会造成后期装修的开裂，地面空鼓有可能造成地砖拍摄的时候，地砖容易踩碎，对后期的质量有很大的影响。以后咱们装修的时候其实也可以处理，这时候来处理的话，装修公司肯定要收费用的，对这块的检查一定要仔细。一般像我们来说，大于0.2平方的都应该算比较大的空鼓，咱们检查的时候进行仔细认真的检查。因为验房本身来说，不管是初装修也好，精装修也罢，这块呢，我验出来的东西是由开发商施工进行维修的，减少我后期没有必要的费用，对这块的检查验收，也是一个重点。还有裂缝，有施工的裂缝，还有两种材料相交的时候产生的裂缝，也不能说没有结构裂缝，对于结构这块的裂缝，如果对这个裂缝有怀疑了，说我觉得像结构的裂缝，就建议你找专门搞结构专业的工程师看看，因为结构的开裂影响后期的楼房的安全。在这个裂缝上，其他的裂缝这块，开发商是应该处理的，后期装修的时候还要加强处理，这个问题我个人觉得，仁者见仁，智者见智，开发商做的比较粗，只是拿腻子糊一下就完了，造成装修完了以后可能会出现裂缝，我想还是让装修公司后期做一个认真的处理，尽可能减少这个缝。
腻子这块呢，在2001年北京市有一个限制性的标准，在住宅必须使用耐水腻子，我们验房的时候有遇到过，如果不是耐水的腻子，有可能起粉，开裂，或者受潮以后空鼓啊，都有质量问题，我验房的时候曾经看到一个小区，表面这一层是耐水腻子，因为受潮了，我拿铲子铲开以后看到基层一层不是耐水腻子，这种问题有可能出现在什么情况呢，我在装修的时候我还要使用耐水腻子，耐水腻子强度比较大，会把基层抓裂，造成起皮空鼓，开裂这种现象比较多。因为后期装修的时候，装修公司有的好点的公司通常都应该使用的耐水的腻子，也有使用821恩的，但是使用这种821也是夹层的，这样都可能出现墙面的质量问题，这个时候再出现质量的问题的时候就有点说不清了，您说是怨开发商还是装修公司呢，怨装修公司挺冤的，装修公司说我已经交给你了，后期装卸是装修公司做的，这块就会起很大的矛盾。所以说对腻子这块也要进行检查，其实这个检查很容易的，拿一点水泼在墙上拿手糊弄一下，不起很大的粉就可以了，再铲一下，看基层材料是不是一样的，不是耐水和耐水的很容易分辨，一是经验问题，另外如果说对这种感觉不太把握的，也可以请专业的人员进行检查，这是整个墙顶地的检查。
对于门窗这块，后门这块，应该是四防门，这个门的检查，我们收房的时候也只能检查一个外观了，开发商应该在进厂的时候对四防门的认证应该有相应的检测报告，作为业主本身很难看到这种检测报告。只蒙说外观如何，有无磕碰，安装是否牢固，安装的位置是否正确，为什么说位置正确呢，因为常常施工过程中有按歪了，按斜的现象。
对窗户这块，首先判断一下如果是立窗的话，在下半部让开发商提供，是否是钢化玻璃，因为落地窗本身标准规定，在90公分以下的窗户本身采用钢化玻璃，因为是属于安全玻璃。对于门窗的外观是检查比较多的地方，首先检查磕碰的情况，这种磕碰在施工中，后期的保护做得都不是特别好，有的时候经常造成划伤，有的是严重的磕碰，这块呢，我觉得不管出现任何的问题，这块尽可能地应该看看怎么解决。开发商这块该换的，严重的该换的换，修的话呢，我个人，现在的塑钢窗也好，还是铝合金也和，要修的话，他的漆是静电喷的，也无法拿普通漆修复，普通的漆粘贴的牢固性肯定不太好了，在门窗划伤如果严重的话，或者咱们对这个事情不能忍受的话，作为业主本身我觉得太难受，接受不了的话，您就应该让开发商进行更换，因为这块没有特别好的修复办法。
门窗还有一个验房的时候要注意的，我发现过，就是门窗的强度，通常咱们老说门窗强度这块，就是门窗用手推的时候，不大太用力，也就是十公斤左右，推落地窗的时候整个是忽悠忽悠的，这块相差有一公分到两公分的弧度推的力量，在这块我觉得对这种东西，一定要找开发商，因为这个，标准规定窗户的压力应该是每平米45公斤，咱们这么小的力的情况下造成这么大的移动，对于后期的使用安全，都会影响的，因为我验一个房子的时候，是塑钢的，我看应该也就是能使四五年的光景，四五年以后要更换这些费用都是要业主本身掏的。
窗户这块的保修呢，国家的规定是装饰是两年，防水是五年，结构是终身保修的。所有的装饰部分的东西，大家要注意，一定要在两年之内解决，而且要在验房的时候也要进行检查，所以门窗这块当时检查完了以后，可能是今天他们找开发商谈去了，我觉得这块要引起大家的注意。
在玻璃上，因为玻璃的划伤也是非常多的，门窗玻璃的划伤，国家标准规范规定是每平米10厘米长，0.1宽，两道到三道这是一个标准规定，如果超过这个规定。比如我验过一个小区，划得特别厉害，您觉得能接受，就接受，您接受不了只能让开发商更换，没有别的办法，玻璃是无法修复的。
还有窗户四周这块，这个其实查起来挺麻烦的，我们一般验房都是铲开看，看四周是否填充了泡沫，窗户一般都是铝合金的，或是塑钢的，如果窗户四周不做好保温隔音的话，将来使用的时候也会感觉，冬天有艘风的感觉，夏天时冷时热也会有的，要铲开仔细看看，如果没有的话，要开发商重新装。
还有一个电，其实电这块的检查并不是很多，弱点这块基本上没法检查，第一电视没有接通，电话也没有接通，安装的职能这块一般都是临装修完了以后再重新安装调试的，所以弱点这块是没法检查的。所能检查的主要是强电部分，强电部分的检查，我们觉得最主要的检查，实际上是有无接地，毛坯房我后期肯定要装修，装修我肯定要更换面板，装修的时候可以把相零调整过来，我验房的时候，已经发生几例了，就是没有接地线，这对于后期的设备安全，人生安全都会产生很大的影响，所以说在这块一定要注意，在检查的时候，这方面的检查呢，我们主要采用的是，比方专用的插座，还有遥表，遥测一下。这一块的检查要引起大家的重视，要是没有接地线，一定要让开发商把这个事做过来，免得我们以后装饰公司也好，或是自己使得不注意的话，对安全是有很大的隐患的，所以在接地这块要引起注意。
还有一项，卫生间的等电位，好多人好象不理解这个，所有的装修，没有充分利用这块进行一个安全的保护，等电位在住宅设计这块应该是强制必须预留的，装修的时候，所有的金属件都要连线，连到等电位上，防止由于潮湿漏电引起的触电事故，这个做得可能很麻烦，很多确定位置的很难确定，比如手纸盒的位置很难确定，这块比较麻烦，要提前预留位置。作为验房咱们要检查有无等电位，有的小区不是做得很好，这是一个安全的保护。
还有一个是防水这块，说话下水的通畅这块，防水知道是采用壁水实验，是24小时，如果我收房的时候，通常验房的时候，您肯定很难做这个事，现在毛坯房通常没有水龙头，作为业主自己，也没有沙和水泥，无法进行遮挡，所以您可以让开发商，物业把水放上，把各种挡的做好了，24小时以后咱们检查楼下是否有溢漏，这块的检查，如果有问题的话是开发商的责任，后期装修的时候，装卸公司进厂也检查的是这项，首先也是壁水实验，他也是分清责任问题，如果漏水开发商维修，我提醒大家，如果确实漏水了，开发商维修这块，我不敢恭维，作为防水层，我们叫做应该做成盆状，或者桶状，这个时候开发商，或者物业是哪儿漏堵哪儿，一旦有溢漏的话，让开发商维修是正常的，在后期装修的时候最好重新做防水，因为防水本身影响着后期很多是否舒服啊，再拆除的话是很麻烦的。
毛坯房主要验收的点，我认为就是这些。还有其他的比方各个设备不一样，房间不一样，你有楼梯要验楼梯，还有自己供暖的，你一定要把燃气炉子运转一下，不管是冬天还是夏天，都要运转一下，整个看看运转的情况，对于其他的设备，有人说可能收房的时候并不太会使用，这块可以让物业教咱们怎么使，特别对收房的时候，对室内所有设备的说明书一定要察看是否有，因为这个说明书直接影响咱们后期能否正确使用。
下面讲精装修这块，精装修的房子给我的感觉并不好，我多次验精装修的房子，质量的感觉很不舒服，精装修的质量标准是《住宅装饰装修验房标准》，这是建设部的一个标准，这个标准是DB50327—2001为什么按这个标准，因为还有许多的，比方建筑装饰装修验收标准，那个标准只是对于装饰部分，精装修这块，主要的质量问题我们说一下吧。
第一，主要在墙壁砖这块，墙壁砖的空鼓率非常高，比方墙面的空鼓会造成大面积墙砖脱落，地面的空鼓有可能影响后期的使用，比方开裂。在使用的时候，维修非常的麻烦，家具也进来了，什么都搬进来了，都会造成一个污染啊什么的，这块检查的时候是一个重点。
第二，地板，石木地板也好，还有复合地板，色差，还有噪音，踩在地板上嘎嘎响这种非常多，色差主要是实木这块，我检查了好几处，这种色差简直无法让人接受。
还有墙面，墙面开裂，作为我们装修，不管精装修，还是买完毛坯房做了装修也有可能开裂，这个一般都是一年以后再统一维修，有利于材料的适应环境。但是精装修，看着很多裂缝肯定不太舒服。
还有门窗这块，门窗的工艺做得非常糙，我曾在一个非常高档的小区进行精装修的验房，我看到门的时候真有点晕了，它无法让你能够很舒服地接受这个门，一个是门缝，上面大概有一公分，下面是斜的，从一公分到两公分，而表面坑坑洼洼的，真是让你很难接受，所以在精装修这块问题出现非常非常多，这个我个人觉得，不完全是开发商的原因，有一部分原因是，这个房子装修完了一定要入住，假如毛坯房装修完了一年不入住的话，回过头再看这个房子已经不象话了，你只能重装了，因为这个东西怎么说呢，你说是人气也好，什么也好吧，你必须得使用，开发商装修完了就封上门了，可能三个月，可能半年才交给咱们使，可能出现这些开裂现象，我觉得就是一个维修。但是许多东西，比方咱们说的门的质量，设备的质量，有些时候确实做得不太好，特别是开发商进行成品保护的这一块，很难做到。所以这块要提醒大家，买精装修房子的时候，验房是一个关键，直接影响到咱们的使用。
比方还有电的部分，所有的强电都要检查，所有的弱点是否接通，接通以后也要检查，你不检查，检查不到位都会影响使用的，毛坯房的弱点检查有一定的难度，精装修这块一定要到位，我也看到一些精装修的施工人员的素质，并不是太高，比方弱点的跨接啊做得都不是太好，这些都会影响今后的使用。
对于咱们收房了以后，装修的时候，如何装修，我听到好多业主问我，我个人觉得，可能对如何设计我不在行，我在做装修的时候，我首先确定一下自己的风格，我喜欢什么样的风格自个儿要确定一下，其次咱们要进行先转家具，我建议为什么要先转家具呢不是我非得要买家具，而是我按照我的风格选择我要配备的家具，这个家具的图片要留好，为后期设计奠定一个基础，为什么不能买呢，您要买的话对后期设计的时候，尺寸大小样式可能有一定的影响，所以我建议我把所有的样式，能结合的东西，我统统收集起来，咱们再找设计。根据咱们的家庭组成，文化素质，个人喜好根据这些进行统一的设计。所以在这块，我的建议是，首先确定风格，选择家具，然后再找设计。这种设计，在现在设计里头，许多免费设计的公司非常多，而且在市场上来说，通常都是免费的，这设计也谈不上什么设计，主要是想把您的意见表达出来，这是他的观点，因为是不收费嘛，还有一个就是色彩的问题。您把这些所谓的家具和色彩拿来以后，这些小设计师们对设计没有什么的阅历，他不理解怎么样生活，所以如何使用这些东西，小设计师肯定有很大的缺陷，咱们把这些方面自己多留心，比方是电，我将用在哪块，强电这块，弱点这块，特别是现在的网络这块，电视这块，如何排布，如何使，如果用免费设计的话，咱们就要进行充分的自我认识和考虑。然后由他出图进行施工。
如果用收费设计的话，我个人觉得，建议用起码三十岁以上的设计师，如果三十岁以下的设计师，我个人觉得不能说不好，如果30岁以下的，我个人觉得起码生活阅历不够，如果他结婚了，有小孩了，他可能会对生活有非常多的理解，会替业主想得非常细。然后再选择施工，这是一个完整的装修过程。
对装修公司的选择，我觉得牵扯到什么呢，第一个价位，什么样的价位决定什么样的服务。北京的装修公司，高中低档都有，我建议您用中档以上的，你说我资金少，我用抵挡的，抵挡也行，什么样的价位，什么样的服务都会直接影响后期的装修，这是一个简简单单的一个建议。
对北京这块的小公司你要选择的话比较累，我建议大家认真一点，比方找设计沟通，要觉得很舒服，同时选择施工，选择施工的时候要选择一个新开工的，别怕时间长，从他最基本的材料进场，水电改造，所有的油漆面，这些工人你都要看一遍，看一遍的意思是什么，就是这些工人好不好使，手艺怎么样全方位看一下，然后再决定用不用这个施工队，有的是油工好，有的是电工好，你不能简单说看最后的装成品来确定施工队的好坏，这个对后期的装修质量有很大的影响。
材料的选择上，我们一般主要建议选品牌的商店进行采购，有的时候业主，作为我所谓的业内人士，如果我到外头采购去，也一样打眼，也一样有的时候把假的看成真的，因为这块来说，有的假的确实做得很像，我提醒大家如果是自己买料，一定要到品牌的地方。比如主材瓷砖类的，我建议大家可以到市场多转转，选择好了以后，有的便宜的地方去买，环保指标呢，实际上是在施工过程中形成的，并不是说一朝一夕形成的，我最后一检查就罢了，不是这么回事，所有的材料都将影响着后期的环保性能，是否能够达标，装修这块，材料的选择，应该是非常非常重要的。
装修过程中的质量标准和如何控制，如何进行验收，家装的验收标准通常采用的《北京市家具装饰装修验收标准》，这个标准在2003年重新修订的，因为最初那个标准没有很多的却缺的值，2003年修订的这个标准，对墙面的垂直啊，平整啊能有一个实际的测量了，在装修过程中也有很多无法进行对应标准的，为什么这么说呢？
在施工过程中第一个是材料的检查，这一块与合同相符与国家标准相符这是第一条的，不符合国家标准是肯定不行，如果合同中的标准高于国家标准了，肯定按您的合同执行，所以这块提醒大家。
在材料这块的验收有很多的问题，合同相符了，还有买材料的时候经常检验，如何检查。比方买砖怎么确定呢，如果您对买的材料不放心的话，我一般建议大家，跟施工也好，跟商家也好，封样，然后进场之后检查，不断对质量还是色彩，都能很轻松地进行判断，对封样这块，我觉得业主们利用得并不太好，有些时候会造成买了这个东西，打开一看不是这个东西，但是对于合同号是相等的，会有很大的争议。我觉得封样处理是一个非常简洁的办法，不但能让咱们对材料的质量，还是材料的色彩认定都有很好的效果，这是作为一个重点的推荐给大家。大家在买料的时候一定要注意，当然有些材料是无法进行封样的，我说的这些封样主要是主材这些东西的。对于漆来说，我个人觉得有的时候也可以封样，涂完了以后一人一半，现场拿那个色彩涂完了与现在是否相符都可以进行封样处理，封样处理如何运用，大家在家装中要多多使用。
材料检查完了以后，主要就是施工了，施工的检查主要是隐蔽工程，其实家装也好，工装也好所有的装修，所有的装修最大的隐患，并不是有多大的安全性，最大的安全就是一个火，装修经常用木材，经常使用各种易燃的材料，这种材料与电相接触的时候，做得到位不到位，这个是一个重点。好多人说防水是最大的，实际上防水是一个很大的，不能算最大的，着了火就不是您一家的事，也不是影响您一家的事，也可能影响整栋楼的事，对火的处理一定要引起注意，木材这块所有的隐蔽部分必须做好防火处理，这个防火处理不能简简单单涂上一层就完了。我可以这么说，现在我看到的家装公司对防火的处理应该说90％以上都不合格，装修这块您是如何控制，保证防火层一定达到要求，这是一个重中之重。
防火的处理主要是用涂层的方法，防火涂料，实际使用中无法进行检查，怎么办呢，防火涂料这块，只要认真涂三遍，把所有的材料基本覆盖得非常全面了，就差不多了。许多的不管施工也好，还是业主本身也好，实际上对这块，我的感觉都不是太好，因为我是做监理的，在这块，我们经常在这方面遇到很大的阻力，不管是施工的方面，也有业主的阻力，“就这么着吧”，这是经常听到的一句话，我们觉得做事情一定要做到位，在防火处理这块，提醒大家一定注意。
还有一个是防水，防水处理主要是卫生间，好多人说厨房做防水吗，厨房没有滴漏的情况下不用做防水，没有滴漏就是意味着你不允许往地上泼水。厨房的使用主要看是否有滴漏才决定是否做防水。卫生间的防水应该是一个重点，30公分以下的防水，应该叫做防水层，30公分以上的叫做防潮层，防水层这块同样跟防火处理有同样的办法，也是涂三遍，这块千万不要偷懒，有的装修公司特别会偷懒，他不是给您用的料不对，而是把料往上一泼，厚度绝对够了，但是非常不均匀，有可能造成一种隐患，因为防水处理要求先把基层抹平了再做，但是实际中可能做到这种地步，有的时候条件不太允许，尽可能在原始基础上做防水层，建议大家要一层一层做好了。30公分的防潮层，大家上新浪的装修论坛网，我们的八版主特别强调防潮这块一定要做到底，我们曾经发现过，防潮层做的是一米八，这是国家标准规定的，我也建议把防潮层一定要做到房顶，至于说顶部这块，就不用再做防潮了，因为顶部这块，第一与咱们没有很大的关系，第二做完了就有点浪费了。顶面如果有可能的话，定面会出现冷凝水，如果讲究点的话，卫生间顶面你可能吊顶，可以做一下保温出，一般的家庭不做这个的，这个处理肯定要增加费用的，如果没有特殊的话一般不做，可以说90％以上的家庭都不做，如果大家比较在意，可以做，也可以不做。
对于防水这块的检查也是一样的，应该这么说，做完防水，然后做24小时壁水实验，检查合格允许贴砖，在竣工以前还要进行检查一下避水，所有贴地砖做过防水的地面一定要做二次检查，这是装修公司和咱们不太注意的地方，提醒大家注意，为什么这么说，因为装修工人有可能施工过程中把防水层破坏了，因为咱们现有做防水层通常没有做保护层，而且对于撞击来说，对好多冲击有可能破坏防水层。另外还有一种材料，有点类似水泥砂浆，比方刚性防水这块，我不建议使用刚性防水，从标准规范来说，卫生间的防水一定要使用柔性防水，刚性防水在后期如果造成冲击的话，会造成刚性防水层断裂出现裂纹，而造成漏水，一般尽可能采用柔性防水。
还有要注意电路，电路一定要套管，但是对顶面灯这块无法进行套管，这块应该叫做违规，对家装这块也没有办法，通常是采用互套线，这样不将电线的皮子破坏吧。其他的线路比如对弱点这块，一定要采用星状连接，就是从入线口直接分，千万不要进行跨接，假如从主卧跨接到次卧的时候，电视线的话可能直接影响到效果。对于网络这块也是一样的，如果跨接的话会只有影响网速，或接受不到，这块要注意。
墙面呢，这种跨接不要有接头，在管内的线路不得有接头，墙面的检测，家装这块，因为比较短，我们一般采用万用表检查一下是否接通，如果按正常走应该进行遥学源处理，在家装这块好象家装公司对这块，可能也是线路太短的关系吧，做得不是很好。这块进行检查的时候，也要仔细一点。
另外对强弱点间距这块，家装线路很多，强弱点之间，只能是垂直方向跨度走，不允许平行走，平行走的话应该大于三百毫米以上的，否则的话会由于电路干扰，造成电视，还有网络有影响。
插座也是一样，也要大于三百毫米，实际上标准规范是五百毫米，家装的位置非常小，因为家装的排布有的时候受到约束，我们也一般认定大于三百毫米为合格。
卫生间和厨房这块要注意一点，门套的背板要进行防腐处理，由于有电有水蒸气，要进行防火和防腐的处理。木工这块，要检查接缝是否均匀，是否有断茬，木龙骨不要有树皮在里头，有可能长虫的，如果使用实木地地板也是一样，实木地板底下可以搁防虫剂，也可以使用好的花椒，效果也不错。
油漆的检查，应该说是主要外观检查，至于说油多少遍这块，作为我们专业监理检查也好，也很难看出施工究竟是油了多少遍，我们最关心它的成品质量怎么样，是否达到要求，油漆的检查是一米五，目停式进行检查，我们要看是否有麻点，是否有坑啊，对于大面积的话，我建议还是用测光的方法，你站在墙的一面用侧光看是否有花，可能准一点。
其他的设备的安装，比如水管封闭要注意，通常下水管封闭施工并不是特别好，反正流水是没问题了，但是有可能反味，大家买地漏的时候一定要买夹生的。
对水路连接的软管一定要买好的，这块有可能带来隐患，一般三五年不行就要换，我们经常看到，软管炸裂了发了水，而把邻居家淹了，这种事故不是少数了，这块要千万注意。
灯的检查不用说了，主要看看开关，如果有条件买一个插座解调器，看所有的插座相零是否正常。今天就讲这些吧，如果有兴趣可以到新浪网找我，就是新浪网装修论坛，我的网名就是金家园家装监理，我是装修论坛的版主，基本每天我都上网，一般都是两小时左右，有时间的话会在四个小时。咱们网上见吧！
主持人：再次感谢大家的热情参与今天主题讲座，同时也感谢今天的三位嘉宾！希望大家关注新浪网，关注新浪房产论坛，本次主题讲座到此结束！ |
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